南昌市房地产报.ppt

2015年4月份南昌房地产市场月报 本月导读 宏观篇 政治局会议再提房地产 地方松绑公积金云涌 南昌 稳增长60条 来袭 土地篇 本月土地供应7宗 无经营性用地出让 本月土地共成交5宗 其中1宗经营性用地 无流拍现象 住宅篇 2015年4月 南昌住宅市场供应量为48 81万方 成交量为42 83万方 成交均价7883元 截止2015年4月底 南昌住宅市场可售面积为354万方 营销篇 本月南昌城区 不含县 镇 共监控12个项目有加推 总共加推1824套房源 当天去化951套 综合签约率为52 新盘篇 国贸春天 市场热点 1 土地市场 2 住宅市场 3 营销活动 4 新盘推介 5 目录 重点案例盘点 6 中央声音 解读4 30政治局会议 再提房地产 一大波利好政策或将登场 4月30日 中央政治局会议召开 点出了二季度稳增长的 大招 招式涉及降税清费 重大基础设施项目等投资 货币政策 扩大消费 房地产健康发展 创新驱动 国企改革 京津冀协调发展等八个方面 高度重视经济下行压力 稳增长 八大招 增加公共支出 加大降税清费力度 疏通向实体经济的传导渠道 以重大基础设施项目为重要抓手 扩大消费需求 建立房地产健康发展的长效机制 创新驱动成经济动力转换的关键 国企改革方向没有变 京津冀协调发展 天睿观点 2015年以来中央在三次重大会议上均提及房地产 在一系列长效机制在运行不见成效的初期 房地产作为政府经济门脉的主要输出口 必然承载重要职责 金融 政策等层面正不断加码 或将迎来新一波政策来袭 中央声音 央行再次降准 中国人民银行决定 自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点 在此基础上 为进一步增强金融机构支持结构调整的能力 加大对小微企业 三农 以及重大水利工程建设等的支持力度 自4月20日起对农信社 村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点 并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平 对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点 对符合审慎经营要求且 三农 或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0 5个百分点的存款准备金率 地方声音 松绑公积金热潮 点评 各地方新政新意不多 处于观望期 自2015年4月22日起 无锡市首次公积金贷款 首付比例不得低于房屋总价的20 第二次公积金贷款 首付比例不得低于房屋总价的30 4月21日 南京市住房公积金管理中心发布 关于调整住房公积金贷款有关政策的通知 购买首套普通自住房首付款比例降至两成 二套房公积金贷款首付最低仍为三成 4月21日 重庆市正式发布 重庆市避暑休闲地产规划 2014 2020 预计到2020年 全市将建成休闲地产78 3万套 建筑面积4161万平方米 其中江津四面山 綦江古剑山 万盛黑山等8大片区将优先集中成片打造 4月21日 河北省住房和城乡建设厅公布 关于进一步加强和改进服务提高住房公积金使用效率的通知 进一步放宽住房公积金政策 住房公积金个人住房贷款最高额度由40万元提高到60万元 4月23日 福州市政府办公厅印发了 关于稳定住房消费支持刚性住房需求的实施意见 提出稳定住房消费 支持刚性需求的五条意见 4月24日 云南省发布通知 提高住房公积金个人住房贷款发放率 并逐步将住房公积金存贷比提高到85 对首次申请住房公积金贷款的缴存职工 最低首付比例降低至20 贷款执行基准利率 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭 为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通商品自住房 最低首付款比例为30 贷款利率按首次申请住房公积金贷款予以办理 南昌热点 稳增长60条 新政 4月27日 为应对经济下行压力 南昌市开出60条 药方 稳增长 分别从加大产业发展支持力度 鼓励大众创业万众创新 促进房地产市场健康发展等五大方面着手 重点围绕 优化环境 提高效率 降低门槛 加快落地 聚焦两业 扩大开放 三个方面进行政策设计 其中涉及房地产共5条 1 对符合住房公积金贷款条件的职工 市公积金中心可采取和铁路分中心公积金贷款互贷互认政策或利用商业性贷款贴息政策办理 有效发挥住房公积金制度作用 市房管局牵头 2 取消房地产 70 90 政策 对于未开工或在建商品住房项目 在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下 允许房地产开发企业适时调整套型结构 国土 规划 房管等部门依企业申请予以办理调整审批手续 暂停执行 面积100亩以上成片的商住用地中原则上要求配建一定数量公共租赁住房的规定 市房管局 市规划局 市国土局牵头 3 允许企业利用本市城区范围内 无抵押 未查封的自有固定资产抵扣新建商品房预售资金监管额度 市房管局牵头 4 对新报建的建设项目 各项行政事业性收费 政府性基金的收取 属于房地产开发项目 在办理商品房预售许可证时收取 其他项目在办理竣工验收备案前收取 属保证金 押金性质的收费 采取报建单位承诺制 由有关行业主管部门加强事中监管和事后验收 凡不符合规定的 依法处理 市行政服务中心管委会 市房管局 市建委 市国土局 市人防办 市园林局 市工信委牵头 5 房屋登记机构按照申请人的申请进行登记 不再强制性审查申请人的婚姻证明材料来判断是否有其他 隐形 共有人 申请登记并记载于房屋登记簿的权利人可以对登记的房屋依法办理转移 抵押 变更 注销和更正登记等手续 市房管局牵头 天睿观点 新意不多 多为对之前颁布政策再次阐述而已 且落地时间有待斟酌 其中第一条公积金贷款贴息政策 将减轻贷款职工的还款压力 第二条取消 70 90 政策 意味着楼市改善性需求将得到释放 南昌热点 2015年南昌城区供地计划 4月15日 南昌市本级2015年度土地供应计划表 出炉 南昌全市计划供地总量为1921 76公顷 比去年减少940 25公顷 同比下降33 其中商品房用地减少80 18公顷 同比下降22 天睿观点 为响应3月25日国土资源部与住房城乡建设部下发文件之优化住房及用地供应结构的要求 南昌此举精简用地结构 其一目的为增强土地供应弹性 调节城市经济布局和市场预期 其二目的为增强政府对于土地市场把控能力 意味着定向性派地现象依然充实土地市场 南昌热点 1 1 南昌投17 6亿元新改扩建35所义务教育学校4月28日 南昌市教育局召开新闻发布会说道 为解决南昌城区部分区域存在义务教育学校网点不足的问题 2015年至2016年 南昌将投入建设资金约17 6亿元 新改扩建35所城区义务教育学校 其中新建28所 新增校舍面积66万平方米 新增优质学位约6万个 其中 东湖区新建紫金学校 西湖区新建水厂路学校 改扩建团结路学校 青云谱区新建城南经济适用房配套学校 十字街学校 前万学校 九年一贯制 改扩建洪都小学 青山湖区新建万科城小学 京安学校 罗家学校 原址重建豫东学校 异地新建江安学校 培英学校 工人新村学校 高新区新建南昌市第三中学高新校区 初中 南昌市第二十八中学高新区实验学校初中部 南师附小高新校区 南昌市第二十八中学高新区实验学校小学部 东湖路小学 昌东镇第六小学 艾溪湖学校 经开区新建黄家湖小学 南昌市第十中学经开区分校 改扩建新宇学校 新庐小学 昌北二小 红谷滩新区新建九龙湖初级中学 九龙湖腾龙学校 九龙湖南师附属小学 丰和新城小学 红谷滩二小 红谷滩三小 前湖小学 碟子湖学校 改扩建师大附中滨江分校 2 江西省级文化中心选址 凤凰洲闽江路以南 濠江路以北4月30日 省文化中心选址在凤凰洲闽江路以南 濠江路以北 红谷北大道以东 赣江路以西 总投资30亿元 总用地面积约250亩 建设博物馆 图书馆 科技馆 总建筑面积28万平方米 凤凰洲 未来将提升为省级文化中心 填补红谷滩CBD空白 南昌热点 2 3 天祥大道南延工程改造后老城区至高新一路通4月15日 为打造 一江两岸 南北两城 双核拥江 组团发展 的全新发展新格局 形成 十横十纵 的城市干线道路骨架网 南昌市决定对天祥大道进行南延改造 据了解 天祥大道南延工程 洛阳东路 昌南大道 项目总投资约22 6亿元 工程总工期24个月 预计2017年4月竣工 建成后将成为南昌市东部区域南北向重要连接通道 4 南昌志敏大道扩为双向6车道 明年9月竣工通车4月12日 南昌市重大重点项目 志敏大道改造工程已经开工 在这次改造中 原来双向2车道的县域经济干线公路 将拓宽改造成为双向6车道的城市主干道 工程计划2016年9月竣工通车 志敏大道改造工程属于既有道路改造工程 西起西外环高速梅岭收费站广场 基本沿现状志敏大道线位走线 向东与昌西大道 荷华路 紫藤路 桂苑路 昌九大道相交 东至庐山大道 道路全长3 52公里 贯穿经开区蛟桥片区 该工程昌西大道以西道路宽度为36米 以东道路宽度为50米 道路等级为城市主干路 双向6车道 设计行车速度为60公里 小时 市场热点 1 土地市场 2 住宅市场 3 营销活动 4 新盘推介 5 目录 重点案例盘点 6 土地供应市场 本月土地供应7宗 无经营性用地出让 本月土地供应面积为42 27万方 无经营性用地出让 天睿观点 本月出现经营性用地零供应现象 主要是本月为2015年供地计划排布期间 相应土地供应日期延后 而政府精简供地结构 增强政府调控能力说明2015年定向性派地现象依然普遍 2014年1月 2015年4月土地供应走势表 土地成交市场 本月土地共成交5宗 其中经营性用地1宗 占比为20 无流拍现象 本月土地成交面积为35万方 其中经营性用地为12 91万方 占比为37 天睿观点 本月土地成交市场仅1宗 溢价率达到63 一方面源自万科积极拿地补仓的结果 另一方面侧面说明房企对于房地产未来前期看好 处于拿地亢奋期 土地市场回暖可期 2014年1月 2015年4月土地成交走势表 经营性土地成交明细 重点成交地块 DAGJ2015003号 分析 1 万科地块周遭环境较差 无外部资源 2 依托大学城 基础配套相对齐全 3 基于70 90限制 决定地块产品以90 120平米刚需为主 类似于万科城系列 4 其楼板价过高 且万科品牌优势下 未来区域住宅价格必然上探 市场热点 1 土地市场 2 住宅市场 3 营销活动 4 新盘推介 5 目录 重点案例盘点 6 住宅成交前十排行榜 按套数 非住宅成交前十排行榜 按套数 住宅市场综述 本月商品住宅供应套数为4484套 供应面积为48 81万方 环比上升56 本月商品住宅成交套数为3871套 成交面积为42 83万方 环比上升37 本月商品住宅成交均价为7883元 平米 环比下滑2 天睿观点 本月住宅市场呈现 供求量暴增 价格微调 供应方面 经历 金三 的不稳 银四 期间新政落逐步落地 各大房企纷纷加大市场投放 导致本月住宅供应暴增 成交方面 各大房企加重营销推广砝码 刚性需求得以提前释放 成交均价方面 刚需房源大部入市 住宅价格出现小幅下滑 2014年1月 2015年4月商品住宅供求量价走势表 住宅供应明细 本月区域成交中 红谷滩区 高新区 西湖区分列前三位 天睿观点 红谷滩 高新 西湖前三位置不变 其他各大区域均有或多或少提升 其中红谷滩区依托绿地国博城 万达城 高新区依托联发君悦湖 中骏蓝湾香郡 新城吾悦广场 西湖区则依赖于朝阳洲多盘刚需联动效应的结果 区域住宅成交分析 住宅存量分析 截止2015年4月底 商品房可售套数为67906套 可售面积为758 78万方 商品住宅可售套数为29605套 可售面积为354 47万方 天睿观点 小幅微调 变化不大 依然处于合理区间范围 2014年1月 2015年4月商品住宅库存情况 东湖区商品房成交明细 西湖区商品房成交明细 青山湖区商品房成交明细 青云谱区商品房成交明细 红谷滩区商品房成交明细 经开区商品房成交明细 湾里区商品房成交明细 高新区商品房成交明细 桑海区商品房成交明细 附 1 非住宅综述 2014年1月 2015年4月非住宅供求量价走势表 本月非住宅供应套数为1147套 供应面积为9 21万方 环比下滑35 本月非住宅成交套数684套 成交面积为7 17万方 环比上升31 本月非住宅成交均价为10327元 平米 环比上升4 天睿观点 供应方面 本月为 公寓 商业 形式 联泰7号广场 莱蒙都会成为输出主力 成交方面 公寓市场稍有起色 商业市场则依托莱蒙都会的热销 成交均价方面 莱蒙都会商铺热销 带动整体均价上浮 附 2 区域非住宅成交 本月区域成交中 红谷滩 高新 西湖区分列前三位 天睿观点 红谷滩区 高新区 西湖区位居区域成交前三名 青山湖区从第三退居第五位 单个个案影响凸显 而东西两大商业发展区域的地位难以撼动 其他区域非住宅成交较为低迷 附 3 非住宅存量分析 2014年1月 2015年4月非住宅库存情况 截止2015年4月底 非住宅可售套数为38301套 可售面积为406 31万方 天睿观点 自2014年1月起 非住宅库存已连续16个月上涨 去化周期涨至51 7个月 其中写字楼库存体量为165 39万方 去化周期为51个月 商业用房库存体量为185 63万方 去化周期达74个月 附 4 公寓成交明细一览 附 5 写字楼成交明细一览 附 6 商业成交明细一览 市场热点 1 土地市场 2 住宅市场 3 营销活动 4 新盘推介 5 目录 重点案例盘点 6 4月开盘项目汇总 市场热点 1 土地市场 2 住宅市场 3 营销活动 4 新盘推介 5 目录 重点案例盘点 6 朝阳洲 国贸春天 楼盘标签 朝阳洲又一力作 高端产品系 春天系列 新中式建筑 韵味浓厚经典户型 105 107 高层面积区间 125 168 洋房面积区间 国贸春天 基本参数指标 国贸春天 朝阳新城 第三弹 出自于国贸集团高端产品系 春天系列 在国贸天琴湾 国贸阳光相继热销后 该项目将进一步深化国贸在南昌的品牌知名度和影响力 国贸春天 物业规划 规划指标 1 住宅建筑面积 13 75万方其中 高层住宅8 93万方 多层住宅4 82万方 2 沿街商业面积 0 93万方 3 停车位 1215个其中地上67个 地下1148个 4 居住户数 1158户其中多层326户 高层832户 5 小户型面积比例 68 6 其他 绿化率35 建筑密度25 地下车库建筑面积4 11万方 多层住宅地下赠送面积0 95万方 架空层建筑面积0 28万方 国贸春天 典型高低配 由南至北层层拔高 无遮挡 物业类型丰富 涵盖多层 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