房地产投资国民经济分析.ppt

第六章房地产投资国民经济分析 学习目标 通过本章学习 要求学生掌握国民经济分析的基本原理 重点掌握国民经济分析的方法 熟悉国民经济分析的程序 理解国民经济分析与财务分析的区别 了解影子价格在国民经济分析中的重要作用 一般了解影子价格的测算方法 第一节国民经济分析概论 一 国民经济分析的概念国民经济分析是按照资源合理配置的原则 从国民经济的角度出发 用一套国家参数计算 分析房地产投资项目对国民经济的净贡献 以分析项目经济合理性的经济分析方法 国民经济分析是房地产投资分析的重要组成部分 是房地产投资决策的重要依据 二 国民经济分析的必要性 在经济分析中 仅仅做财务分析是不够的 财务分析使用现行价格计算项目的效益和成本的 由于种种原因 我国现行价格严重失真 主要表现为比价不合理 另外 财务分析只局限以现行价格计算项目自身的收益和成本 而没有考虑项目建成使用后使国民经济其他部门所产生的效益和付出的代价 也就是说 财务分析只考虑了内部效益和内部费用 而没有考虑项目所带来的外部效益和外部费用 三 国民经济分析与财务分析的区别 四 国民经济分析的原理 1 费用 效益分析的基本原理和方法费用 效益分析是从国家和整个社会的角度出发 全面地 综合地分析和评价项目的一种科学的方法 基本问题是计算影子价格 影子汇率及项目未来的经济效益和费用 估算对未来效益和费用折现的社会折现率 并对净效益 即每年的经济效益与费用之差进行折现 最后对计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断 基本要求是要以最小的费用取得最大的经济效益 基本指标是经济净现值和经济内部收益率 经济净现值是用社会折现率对各年净效益进行折现而获得的 当经济净现值大于或等于零时 该项目值得实施 经济内部收益率大于或等于社会折现率 该项目方能接受 2 费用与效益国民经济分析中的费用是指因项目建设而使国民经济所付出的代价 包括项目自身的和其他国民经济部门所付出的代价 该费用包括内部费用和外部费用两部分 内部费用和外部费用 内部费用是指用影子价格计算的项目投入物的经济价值 外部费用是指社会为项目付出了代价 而项目本身并不需要支付的那部分费用 项目的费用是用机会成本来度量 显而易见 项目投入物作为一种稀缺的资源 有多种用途 投入到某项目上 就失去了用于别的用途获得效益的机会 机会成本实质上是一种被放弃的效益 用机会成本度量费用 就可以把项目的效益和费用放在一个共同可比的标准上进行度量和分析 即取得的效益与放弃的效益的比较 若前者大于后者 项目可以接受 反之 项目不可以接受 项目效益和外部效应 项目效益是指项目为国民经济做的贡献 分为内部效益和外部效益 内部效益是项目产出物用影子价格计算的经济价值 外部效益是项目为社会做出的贡献 而项目本身并未得到的那部分效益 外部效应就是项目带来的外部费用和效益 项目本身反映不出来 而反映在国民经济的其他部门 外部效益可以是有形的 也可以是无形的 有的可以计量 有的不可以计量 国家参数 国家参数是在项目经济分析中为计算效益和费用 衡量技术经济指标而使用的一些参数 国家参数包括影子价格 影子工资 影子汇率和社会折现率等 从原则上讲 国家参数应该对所有部门 地区和项目都是一样的 只有在非常特殊的条件下才可能不一致 国家参数随时间 经济和社会条件的变化而应该不断变化 也就是说它应该是动态的 在不同的时期 国家有不同的经济政策和价值判断 所以应该有不同的国家参数 五 房地产投资国民经济分析的程序 国民经济分析有两种方式 一是在财务分析的基础上进行 二是直接做国民经济分析 一 在财务分析的基础上进行国民经济分析 效益和费用范围的调整 剔除已计入财务效益和费用的转移支付 识别项目的外部费用和外部效益 对能进行定量的应进行定量计算 对不能或无法进行定量的应做定性描述 效益和费用数值的调整 建设投资的调整剔除属于国民经济内部转移支付的引进设备 材料的关税和增值税 并运用影子汇率 影子运费和贸易费用对引进设备价值进行调整 对于国内设备价值则用其影子价格 影子运费和贸易费用进行调整 根据建筑工程消耗的人工 三材 电力等 用影子工资 货物和电力影子价格调整建筑费用 或通过建筑工程影子价格换算系数直接调整建筑费用 若安装工程中的材料费占较大比重或有进口安装材料 也应按材料的影子价格调整安装费用 用土地的影子费用代替占用土地的实际费用 剔除涨价预备费 调整其他费用 2 流动资金的调整调整由于流动资金估算的基础的变动引起的流动资金占用量的变化 3 经营费用的调整对于出租性房地产投资项目而言 在国民经济分析时 存在对经营费用的调整问题 分析时 可以先用影子价格 影子工资等参数确定经营期的各项费用 然后进行加总 出租性房地产在销售阶段也可以进行经营费用的调整 4 销售或出租收入的调整先确定房地产出售或出租时的影子价格或影子租金 然后重新计算销售收入 5 在涉及外汇借款时 要用影子汇率计算外汇本金及其利息 二 直接进行国民经济分析 1 识别并计算内部收益率根据一定原则 确定项目产品的影子价格 并计算出项目的内部收益率 2 进行投资估算用货物的影子价格 土地的影子费用 影子工资 社会折现率等参数直接进行项目的投资估算 3 流动资金的估算4 经营费用的估算5 识别项目的内部效益和外部效益 尽可能地进行定量或定量化估算 6 编制报表 计算和分析相关指标 第二节费用和效益的识别与度量 正确识别效益和费用是保证国民经济分析正确性的重要条件 识别效益和费用的基本原则是 凡项目对国民经济所做的贡献 均计为项目的效益 凡国民经济为该项目所付出的代价 均计为项目的费用 一 费用的识别与度量识别与度量费用有以下四种情况 一 因项目建设而增加项目所需投入物的社会供给量 即因为项目大量使用投入物引起国民经济增加生产来满足这种需求 事实上 社会为了满足增加的需要 消耗了有限的资源 项目投入物所带来的费用是为增加社会供给量所消耗的资源的真实成本 也就是作为项目投入物的资源的机会成本 二 减少对其他企业的供给 即是说 项目投入物是减少对其他企业的供给而转移过来的 在这种情况下 其他企业因减少供给而不能生产的产品用影子价格计算的边际效用即项目的费用 三 增加进口或减少出口 增加进口是指项目建设使国家不得不增加进口 以满足项目对投入物的需要 项目的费用可看作是国家为增加进口而多支付的外汇 减少出口是指因建设项目使用了国家准备出口的商品作为投入物 从而减少了国家的出口量 项目费用可以看作是国家因减少出口而损失的外汇收入 四 外部费用 在国民经济分析中所考虑的外部费用主要是房地产项目建设中所产生的环境污染给社会造成的损失 环境污染主要由水污染和施工噪音污染等 对于项目所造成的污染 首先要进行鉴别 并与国家规定的标准进行比较 考察其污染程度 然后对污染的代价尽可能予以量化 二 效益的识别与度量 识别和度量效益 有以下四种情况 一 项目投产后增加总的供给量也就是说 增加了国内的最终消费品或中间产品 从理论上讲 其效益可用消费者或用户愿支付价格度量 在当前条件下 这种消费者或用户愿意支付的价格是不易确定的 但可以用依据调价方法调整后的价格度量 二 项目建成后减少了其他企业的房地产产品的产量 从整个社会来讲 在一定时期内 没有增加房地产数量 只是项目竣工验收后 代替了其他房地产开发企业的等量房地产供给 从理论上讲 这种情况下的项目效益是被代替房地产开发企业因为停产或减少开工而节省下来的资源价值 这些资源价值用原支付价格度量 三 增加出口对房地产项目而言 增加出口是指项目竣工验收 交付使用后 增加外销房的数量 项目效益是增加的外汇收入 四 外部效益外部效益的表现形式多种多样 在国民经济分析中所考虑的外部效益主要包括以下几个方面 1 技术进步这种效益大部分被项目吸收 但由于人员流动 技术的交流 这些技术可能给整个地区的经济发展带来好处 这部分外部效益不易量化 一般只做定性描述 2 项目带来的关联效应房地产项目的实施将给其 上游 和 下游 企业带来效益 称之为关联效应 上游 企业是为项目提供建材 设备及其它各种服务的企业 下游 企业是项目为其提供原料或半成品的企业 关联是一个部门 或项目 在投入或产出上与其他部门 或项目 之间的联系 三 转移支付 在识别与度量效益与费用时 要剔除转移支付 所谓转移支付 是指那些既不需要消耗国民经济资源 又不增加国民经济收入 只是一种归属权转让的款项 包括税金 补贴和国内贷款利息等 一 税金在项目财务分析中 税金是一项财务支出 项目上缴税金就要减少其净效益 但是项目纳税并未减少国民收入 也未产生社会资源的变动 只不过将项目的这笔货币转移到政府手中 从整个国家角度看 税金并不是经济费用 国民经济分析是从社会资源增减角度考察项目的效益和费用 税金并不反映资源的变动 因此不应把税金作为项目国民经济分析的效益或费用 二 补贴补贴是一种货币流动方向与税金相反的转移支付 从社会资源变化的角度分析 可以看出 补贴既未增加社会资源 也未减少社会资源 只是货币在项目和政府间的转移 所以不应把补贴作为项目国民经济分析的效益或费用 三 国内贷款利息项目的国内贷款利息也是一种转移支付 在财务分析中 它是作为项目的费用来处理的 但从国民经济角度考察项目 它是由项目拿出一部分款项转付给金融机构 这种转付并没有增加国民经济的收入或增加国民经济的资源消耗 第三节国民经济分析中的国家参数 一 影子价格影子价格是指当社会经济处于某种最优状态时 能够反映社会劳动的消耗 资源稀缺程度和最终产品需求情况的价格 即是说 影子价格是人为确定的 但比交换价格更为合理 所谓合理 从定价原则看 它应该能更好地反映产品的价值 反映市场供需状况 反映资源稀缺程度 从价格产出的效果看 应该能使资源配置向最优化方向发展 影子价格反映在项目的产出上是一种消费者支付意愿或愿付原则 影子价格反映在项目的投入上 是资源不投入到该项目上 而投入到其他经济活动中所带来的效益 经济学上称为机会成本 二 影子价格的确定方法 影子价格属于重要的国家参数 一般应由国家有关权威机构测算并颁发 但由于可以作为投入物和产出物的种类繁多 受各方条件的制约 大部分需要项目投资分析人员进行测算 1 外贸货物影子价格的确定方法由于房地产的特性 一般只需要确定投入物的影子价格 1 直接进口的投入物 2 间接进口的投入物 到岸价格 影子汇率 口岸到拟开发项目地点的运输费用及贸易费用 影子价格 到岸价格 口岸到原用户的运输费用及贸易费用 供应厂到原用户的运输费用及贸易费用 供应厂到拟开发项目运费及贸易费用 影子汇率 影子价格 2 非外贸货物影子价格的确定方法 1 产出物 增加供应数量 满足国内消费的产出物 供求均衡的 按财务价格定价 供不应求的 参照国内市场价格并考虑价格变化趋势定价 无法判断供求情况的 取上述价格中较低的 不增加国内供应数量 只是替代同类产品 致使被替代企业减少或停止生产产品的 质量与被替代物相同的 原则上应按被替代物的可变成本分解定价 质量高于被替代物时 按替代物的可变成本加上提高质量而带来的国民经济效益 产出物按上述原则定价后 再算出出售价 2 投入物 能通过内涵挖潜 不增加投资 增加供给的 按可变成本分解定价 在拟开发项目计算期内 以增加投资来增大供给的 以全部成本分解定价 3 非外贸物的成本分解法 测算非外贸物的影子价格 分解成本法是一种重要的方法 成本分解法的步骤为 按费用要素列出某房地产的财务成本 建设投资额及流动资金 并列出该房地产的建设期 建设期各年投资比例 剔除上述数据中包含的税金 对外购原料等投入物的费用进行调整 其中有些可直接使用给定的影子价格或换算系数 对出口产品应自行测算其影子价格 对非出口产品可留待第二轮分解 有条件时 也应对投资中某些占比例较大的费用进行调整 工资及福利费和其他费用原则上不予调整 计算房地产总投资 包括建设投资和流动资金 的资金回收费用 M 对折旧和流动资金利息进行调整 其计算公式为 M I SV W A P is n2 W SV is式中I 换算为生产期出的全部投资 换算为生产期初的建设投资 按可变成本分解时 为零 W 流动资金占用额SV 计算期末回收的固定资产余值is 社会折现率n2 生产期IF可由下式求得 IF It 1 is n1 t式中It 建设期第t年调整后的建设投资n1 建设期 必要时 进行第二轮分解 对重要的非贸易货物 综合以上步骤 即可得到该产品的分解成本 特殊投入物影子价格的确定方法 一 劳动力影子价格劳动力影子价格即为劳动力的影子工资 它是指目标项目所雇佣的工人在被雇佣以前对国民经济所做的贡献 其计量的实质是工人为本项目提供劳务而使整个经济为此付出的代价 劳动力的影子价格 财务效益分析中所用的工资及福利费 影子工资换算系数 影子工资换算系数由国家统一测定发布 一般来讲 影子工资换算系数的大小取决于项目所在地区劳动力的充裕程度以及项目所用劳动力的技术熟练程度 项目所在地区劳动力越充裕 项目所用劳动力的技术熟练程度要求越低 反之亦然 土地影子价格 土地影子价格即为土地的影子费用 土地作为房地产项目的最主要投入物之一 国民经济因此付出的代价为增加的资源消耗和土地的机会成本 国民经济为土地投入而增加的资源消耗是指项目所支付的拆迁费 安置费等 土地机会成本的量度 要区分两种情况 若投入土地除项目使用外 别无其他潜在用途 如该土地为荒山秃岭 则土地作为一种投入 其机会成本为零 若投入土地还可做他用 则土地作为一种投入 其机会成本为已不能再作他用所放弃的净效益 与项目的其他物料投入的机会成本已不再做他用所放弃的效益不同 土地的机会成本是放弃的净效益 以机会成本作为土地费用有两种处理方法 一是计算项目占用土地期间各年净效益的现值之和 作为一项土地费用计入项目的建设投资中 二是将各年的净效益现值之和换算成等值效益 作为项目每年的投入 一般采用第一种方式处理 在具体实践中 确定土地影子价格有以下两种方式 地上无建筑物时 当土地为没有其他用途的偏僻野地等 可视其影子价格为零 当土地为耕地时 这块土地的影子价格便是以这块土地在项目寿命计算期内放弃的净产出来估算 其公式表示为 CLO Clt 1 i t式中CLO 土地的影子价格Clt 第t年的土地净收益i 社会折现率n 项目的使用寿命影子价格的计算 是以 建设项目经济评价方法与参数 中的特殊规定为计算基础 再根据实际予以调整而计算出来 故上面的公式可为 CLO C 1 i t式中C 根据 方法与参数 调整而得的土地净收益 当土地位于城镇区的空地时 应以除该项目外的其他单位愿意支付的最高财务价格作为土地的估计值 如果无法获得这些数据 可参考附近或类似地区并依据代替原则加以调整 从而确定土地财务价格 此可作为土地的影子价格 地上有建筑物时 这类情况通常是 其建筑物是已经使用过一定期限的 有着不同损坏的程度 这类建筑物是若干年前建造的 显然 我们不能用若干年前的价格标准来重新估算旧建筑物的价值 而应该先计算其重置价 然后根据建筑物的具体情况对其价值进行修正 这样才能反映旧建筑物的真实价值 根据具体情况 可分为 当建筑物是特殊建筑物时 这种情形通常很难将其影子价格计算出来 当该建筑物为一般非盈利性或非收益性的建筑物 其地价可参照附近地区的地价进行修正 当该建筑物为收益性建筑物时 其影子价格可用其收益在使用寿命内折为现值之和 从而计算出其影子价格 计算出建筑物的影子价格后 从房地产的影子价格中减掉 即可得到土地的影子价格 二 社会折现率 社会折现率是项目的资金所应达到的按复利计算的最低收益水平 即站在国家角度项目投资应达到的收益率标准 社会折现率作为一个基本的经济参数 是国家评价和调控投资活动的主要杠杆之一 社会折现率的取值大小对国民经济的发展有不可忽视的作用 1 社会折现率的取值直接影响项目经济可行性判断结果 取值过高会使本来可以通过的某些项目难以达到这一标准 难以获得批准 从而间接地起到调控投资的作用 进而影响国家积累和消费的比例 影响总投资效果和经济发展的速度 2 社会折现率的取值会影响项目的优选和方案的排序结果 社会折现率的确定体现国家政策 目标和宏观调控意图 既要符合基本理论 又要符合我国的实际情况 应该考虑我国近期的投资收益水平 社会资金的机会成本 国际金融市场上的长期贷款利率以及资金供求状况等因素 三 影子汇率 影子汇率是指两国货币实际购买力的比价关系 即外汇的影子价格 影子汇率在项目的国民经济分析中 用以将外汇折算为人民币 对于非美元的其他货币 可按当时国家外汇管理局公布的汇价折算为美元 再用影子汇率折算为人民币 影子汇率影响投资决策中的进出口抉择 间接影响项目经济合理性 一般认为 在国家实行外汇管制和没有形成外汇市场的条件下 官方汇率往往低估了外汇的价值 所以 国民经济分析中需对官方汇率予以调整 选用较能反映外汇真实经济价值的的影子汇率 即外汇的机会成本 第四节房地产投资国民经济分析的方法和指标体系 国民经济分析是通过对项目的投入费用和产出效益的分析 对比和计算 评价项目对国民经济的净效益的大小 与财务分析相似 首先应根据有关基础数据 填列出相关报表 然后根据一定方法 计算有关评价指标 一 房地产投资国民经济分析报表 一 国民经济分析辅助报表为了调整投资 销售收入 经营费用 计算经济换汇成本或经济结汇成本等 在国民经济分析中要编制4个辅助报表 1 国民经济分析投资调整计算表编制该报表 主要是调整投资中价格不合理部分 以确定国民经济分析中的投资额 该表是用与财务分析中投资各项金额的比较调整投资的 列出财务分析中投资各项的金额 再列出国民经济分析中调整以后的投资各项金额 看国民经济分析比财务分析中的投资金额的增减情况 一般来讲 可能调整的建设投资项目包括建筑工程 设备安装工程及其他费用 可能调整的流动资金项目主要是存货 该表财务分析中的金额依据 建设投资估算表 和 流动资金估算表 填列 国民经济分析中金额通过调价计算得出 国民经济分析财务分析增减是国民经济分析中各项与财务分析中对应各项之差 差为正值 表示该项投资调增 差为负值 表示该项投资调减 2 国民经济分析销售收入调整计算表 编制国民经济分析销售收入调整表 主要是调整价格不合理和在效益中占较大比重的产出物价格 以确定国民经济分析中的内部收益 在该报表中 国民经济分析的数据与财务分析是对应的 财务分析中的数据是依据产品销售收入和销售阶段税金及附加估算表填列 国民经济分析中的数据依据该表中所列的销售量和影子价格计算结果填列 3 国民经济分析经营费用调整计算表 编制国民经济分析经营费用调整计算表 主要是调整价格不合理和在费用中占较大比重投入物价格 以确定国民经济分析中的内部费用 在该表中 国民经济分析的数据与财务分析中的数据是相对应的 财务分析中的数据是依据总成本费用估算表而填列的 国民经济分析中的数据是依据该表所列的年消耗量和影子价格计算结果填列 4 出口 代替进口 产品国内资源流量表 该报表主要是用于计算经济换汇成本或经济节汇成本指标 该表具有两个功能 1 汇总计算期内各年国内资源消耗的价值量 包括全部投资中的国内投资和经营费用中的国内费用和其它的国内投入价值 2 依据汇总的国内资源流量总额和设定的社会折现率 计算国内资源流量现值和出口产品中国内投入现值 二 国民经济分析基本报表 在国民经济分析中 需要编制国民经济效益费用流量表 有些项目还要编制经济外汇流量表 1 国民经济效益费用流量表编制该报表 主要用于计算经济内部收益率和经济净现值等指标 以进行国民经济盈利能力分析 1 国民经济效益费用流量表 全部投资 本表不分投资资金来源 以全部投资作为计算基础 用以计算全部投资的经济内部收益率和经济净现值等指标 考察项目全部投资的盈利能力 为各个投资方案进行比较建立基础 该表中的效益费用流量中的内部效益和内部费用依据前述的辅助报表的各对应项填列 外部效益和外部费用则依所鉴别的外部效益和外部费用中可定量的部分填列 国民经济效益费用流量表 全部投资 单位 万元计算指标 经济内部收益率 经济净现值 ic 注 生产期开发的更新改造作为费用流量单独项或列入建设投资项中 2 国民经济效益费用流量表 国内投资 本表从国内投资角度出发 以国内投资额作为计算基础 把国外借款本金偿还和利息支付作为费用流量 用以计算国内投资的经济内部收益率和经济净现值等指标 考察国内资金的国民经