世界旅游度假地产经典项目研究.ppt

案例分析框架 第一部分 旅游度假区开发策略和开发节奏 案例1 印度尼西亚BintanResort 三阶段开发 2004到达民丹岛旅游的人数达到两百万名 该项目成为为亚洲的顶尖度假胜地 可持久增长的综合性时尚度假胜地 该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义其准确的市场定位对青州项目有指导意义 概况 民丹岛 BintanIsland 是印尼寥内群岛的最大岛屿 其面积比新家坡大 人口却相当于新加坡的十分之一 靠近新加坡的地理条件使它与繁华的新加坡一衣带水 其典型的海景资源和各种国际级度假酒店以及一系列休闲的热带假日活动 是项目名声鹊起 100平方公里的北部地区 开发了六个不同的沿海度假村六个度假村从西向东依次为 媚阳沙丽度假村 NirwanaSari 马娜马娜湾度假村 ManamanaResort 民丹悦容岛 BanyanTree 民丹悦椿度假村 AngsanaResort Spa 地中海俱乐部 ClubMedRia 民丹湖度假村 BintanLagoon 联合启动项目 1990年 基于一些私有经济者的提议下 新加坡工业技术公司 SingaporeTechnologiesIndustrialCorporation 专业旅游胜地开发公司WahChangInternational theKeppelgroup和当地银行共同启动开发 轻工业投资企业获得土地 开发开始于原生态的 荒芜的民丹岛北部滨海地区 为促进吸引投资 Bintanindustrialestate获得了4 000公顷的土地作为 一站式投资中心 为投资旅游开发的工业企业 纺织 木材 衣服加工 提供土地资源 片区联合式开发 项目在1993至1996的3年时间内集中开发了西北部的两个度假村 媚阳沙丽度假村与玛娜沙滩俱乐部 作为核心驱动区 同时配套设施完成 前期投入巨大 由六个来自印尼 新加坡 香港等不同集团公司共同参与 开发节奏 1991 19921993 19961996 19992000后 6个度假村历经10年开发 经历了3个开发时期 准备期 1991 1992规划和基础设施建设开放时期 此期间主要完成了配套设施如高尔夫球场的建设启动区建设 1993 1996两个核心启动度假村建设完成 商业配套完成 项目获得 最佳新景点 和 最具潜质新景点 业内关注 但海岸线资源开发很有限 3 集中开发期 1996 1999集中开发了4个度假村 旅游项目拓展和丰富 项目开始活动 项目开发达到国际化品质 市场吻合度 市场吻合度高 符合新加坡当地人群和途经新加坡的国际旅游人群周末度假概念 发展面积为100平方公里的北部滨海作为度假区 以来自或途径新加坡的旅客 集中推广周末度假的概念 国际化定位 此项目在印尼 往返該島的絕大部份交通都是來自新加坡的世界各国旅游者 因此项目卡发注重了国际化广泛游客质的定位 灵活性 各度假村提供特殊活动项目组合和灵活度假方式吸引不同层面顾客 特色性 项目提供了丰富的度假项目 为途径新加坡的旅客提供了以海景为主要资源 水上运动和符合海滨特色的相关活动 客户身份构成 1 单身 背包客2 夫妻或情侣3 家人团聚度假4 团队旅游度假 客户来源构成 不同时间点上的游客来源不同 1 周末度假游客主要以新加坡为主 2 其他时间游客主要为途径新加坡的游客 游客类型多元化 主要来自欧洲 澳洲 亚洲主要以韩国 日本 马来西亚 台湾为主 目标客户群 开发商和市场行销各有分工 双管齐下 P T BintanResortCakrawala BRC 是民丹度假胜地的主要发展商 负责民丹度假胜地的总体策划 发展及营运 主要完成 整合基础设施及辅助设施营运基础设施及辅助设施社区发展BintanResortsInternationalPteLtd BRI 是民丹度假胜地的市场顾问公司 负责推展度假胜地的可投资性与作为旅游点的行销 主要发展商的角色招商行销旅游点行销 开发和行销 Bintan经营包括 销售和持有双重经营模式 开发和行销双管齐下 针对不同物业特点 对物业的持有和销售 保存地域文化 通过旅游开发 充分发挥民丹岛的生态人文资源 使这个停靠岸演变成为亚洲甚至世界性的旅游圣地 产业升级 通过旅游地产的成功开发和经营 当地由历史捕渔业和农业 升级为旅游产性为主导 轻工业为副的多元化产业结构 旅游开发起到了调整产业结构的作用 民丹岛在16 17世纪是中 印贸易航线上知名的停靠港 寥内人的祖先是强健的海上武士和渔夫 他们世代依靠海洋为生 时至今日 捕鱼业仍是民丹的主要产业 并成为民丹岛的风情余与魅力 青州项目可借鉴案例 主要开发在3各阶段完成 在一至两年内完成基础设施建设 随后核心启动区为在两到三年内完成 同时确立旅游区的市场地位 之后的五年内集中完成非启动区开发建设 青州项目可以借鉴本案 以周末旅游的开概念吸引本地周边旅游城市如青岛 济南的旅游人流 同时以花卉资源吸引全国旅游人流 如同本案 青州项目可采用销售和持有两种经营模式 对传统的 多功能居家型物业 多功能混合居住物业 居住 零售商铺 工作室 等采用销售模式 对度假村 商业 工业物业和配套设施采用持有模式 项目可借鉴之处 启动区 借鉴本案 建议青州项目启动区不要超过总体开发规模的1 3工业投资 案例是100平方公里的滨海旅游区开发 其大规模开发过程中 引入了轻工业等工业企业的投资 并以获得土地的形势 吸引工业企业入住 对于青州项目 可借鉴此模式 以提供企业办公场地和土地使用等方式 吸引企业投资和入驻开发区 联合启动项目 本案例在启动时 由新加坡工业组织 开发尚和银行联合 形成了 官 商 银 联合启动项目 青州项目 可借鉴此启动方式 为项目提供多种保障 片区联合式开发 在开发过程中 案例由六个来自印尼 新加坡 香港等不同集团公司共同参与 保证了开发的特色性 和竞争性 同时也降低了整个开发区的开发的风险 青州项目也可以借鉴 由多个公司联合开发不同特定产品 开发模式 开发节奏 市场吻合 经营模式 案例2 香港渝景湾 交错式开发 项目选取原因 市场差异化定位交错式的开发模式配套设施的开发模式启动区产品的丰富性 概况 愉景湾距离香港岛西部大约16公里 与2005年开幕的香港迪士尼乐园大约离2公里远 是个低密度住宅发展区 目前有7000多住户客户 现在有1万4千多人居住在愉景湾 来自30多个国家的外籍居民占多 设施 一个国际级27洞高尔夫球场 私人游艇会 以及全香港最大的私人海滩和多条郊野行山径 私人的人造沙滩四个会所 高尔夫球会 游艇会 康乐会 海澄湖畔住客会所其他设施包括网球场 壁球室 台球室 游泳池 健身室 桑拿及蒸汽浴室等 项目概况 市场的差异化定位 显著区别与香港城市居民住宅 新的度假住宅模式与香港富人和外籍人士的住房需求吻合 低密度 愉景湾具有欧陆风情的低密度居住方式显著区别于香港闹市密不透风的高楼住宅 客户群 首先被居住理念领先一步的外籍人生接受 然后是香港金领人士 自然性 提供了真正的自然空间 阳光 沙滩 海浪和葱绿的山峦 很少人工雕琢 环保性 所有私家车全部禁止驶入 住宅区的公交车也都配备了特殊的设备以减低废气排放 开发节奏 时间轴 198319861989199119941996199820002002 20年持续开发 每3年为一期 目前已开发12期 开发模式 开发背景 愉景湾在上世纪70年代起由 香港兴业 开发 所有開發工程都屬私人开发商建設 开发初期沒有道路 亦無水電 前期投入龐大資金 而且風險很高 工程技術上的挑戰大 分期开发 第1期在1983年建成 平均每2年为一个开发期 目前已经进入第12期 交错开发 开发过程中 优劣势地块交错开发 临海和腹地交错开发 高层公寓楼贯穿整个开发过程 间歇性阶段开发别墅 以保重市场的持续接纳性物业类型 总体为低密度欧陆式住宅区 开发高 低公寓楼和花园别墅三种住宅中 面积从40平米到400多平米不等 可借鉴点 对于青州项目 考虑其本身基本保护农田的分布 和可建设用地分散的的特点 可以考虑启动区开发后在项目中期采取地块交错式开发 以适应建设用地分散特点 优劣势地块交错开发 物业类型多样 配套建设同步进行 大盘持续发力 启动区 启动区设置在展示性最好的位置 临海的一线物业 沙滩广场作为首个体验点与启动区同步建设 启动区包括高层 低层洋房 联排和独立别墅等多种物业 产品线丰富 抗风险能力强 配套以居民生活便利为主要目标 地势地块率先启动 体验点同步建设 物业类型多样 配套以生活便利为目标 可借鉴点 对与青州项目 启动区要在展示性和景观性最好的区位 可以考虑到开发产品的丰富性 除高端商务会议酒店和休闲会所 也可开发低密度休闲度假居住产品 以提供抗风险能力 同时 休闲居住产品的和高端商务酒店的配套设施要同步建设 并定位在高品质休闲设施 如康体中心 VIP俱乐部等 功能分布 物业依山而建 沿海排布景观资源最大化 集中建设商业 教育区 游艇会 高尔夫 海滩等体验点分散排布 价值均好 修建海滨漫步途径 康乐会 私人沙滩等大量休闲设施 举办多元化的社区文化活动 低密度住宅 建设游艇会 高尔夫 海滩等多个体验设施 营造度假式居住生活 可借鉴点 对于青州项目 大马山 云门山和玲珑山为主要的山体资源 因此项目的主要休闲度假区应依山而建 同时可考虑结合山体开发多个人造湖体 营造依山傍水的景观价值 湖体开发应分散排布 考虑价值均好 结合湖体 可开发康乐会 休闲中心 康体中心等设施 经营模式 部分持有 另联合其他开发商共同经营配套设施 减缓资金压力 经营模式 自建持有康乐设施五星级酒店及商场中信泰富 经营业务包括高尔夫球会 住客会所及游艇会渡轮服务设有愉景湾区内24小时空调穿梭巴士线嘉华 豪华酒店 可借鉴之处 借鉴香港愉景色湾案例 青州项目可对配套设施与其他开发商共同建设和持有 以减缓资金压力 对核心核心商务酒店 会议中心和别墅自建持有 市场定位应符合综合性大盘自身规律 考虑到其价值的持久性 因此市场的定位应有前瞻性 愉景湾成功因素的权重分析 准确市场定位 30 合理的把握开发节奏 30 有效的运作模式 30 对片区的贡献 10 第二部分 旅游区开发的核心亮点 案例1 农业产业为依托的旅游项目 日本岩手县小岩井农场Makiba园 日本最早 规模最大 最具代表性的民营农场 小岩井农场位于岩手县 创立于1891年 是日本最早 规模最大 最具代表性的民营农场 农场整体规模2600公顷 1962年起 农场开辟了约600亩兴建观光农园MAKIBA园 平均每年接待游客120万人次 为农场赢得了可观的经济收入 案例选取原因 案例给出了用农业产业作为核心驱动力驱动房地产发展的案例 29 动物农场 包括羊馆和牛舍 可以观赏到各种家畜在自然怀抱中的憨态 又能增加动物学的知识 配套区 生态停车场 列车旅馆 由废机车改装的列车旅馆 深受怀古思旧的青年人欢迎 农具展览馆 陈设有各式各样新奇古怪的农用机械 人们可以藉此了解农业发展历史和农机具知识 山麓馆 观光园的公众开放广场和商业综合服务区 包括家庭餐厅 自助餐厅 售卖纪念品的商店等 天文馆 成立天文爱好协会 定期举办天文观赏活动 牧场馆 每天定时挤牛奶表演和定时看奶油的加工过程 观赏之余 可以购买到各种包装精美而新鲜的奶制品 日本岩手县小岩井农场Makiba园 分区与功能设施 30 Sheep DogShow 4月底到11月初之间 游客在动物农场区观赏牧羊犬和羊群所表演的Sheep DogShow 愉快地欣赏牧羊犬和牧羊人精彩的联手表演 将羊群追赶到栅栏中的模样也十分有趣 羊馆工房 依托羊馆的工房内部是各种参与性的活动 主要是一些羊毛织物的商店 它们可以让游客自由参与 自己纺线 编织 体会DIY的乐趣 羊馆附近还开设了一些以羊为特色的参与性活动 如羊杖高尔夫等 母羊生产 每逢2月下旬 3月初 人们可以亲眼看到母羊产子 看到新生羊宝宝的到来 这时是羊馆里每年最热闹的时候 动物农场区 集自然牧场观光和参与性场馆为一体 游客在此与可爱的动物亲密接触 并体会到牧场手工劳动的快乐 农具馆展示的早期农业生产工具包括35年前的拖拉机 谷仓等 该区域同时还开辟了箭术场地和一些散步道供人们游憩 箭术场设置了不同难度 使游客根据自身情况来选择有挑战的等级 这类活动得到了很多年轻游客的青睐 农具展示馆 主要展现日本早期农业生产的设施工具等 同时设计了一些参与性活动和公共空间 具有科教功能 也增强了游憩趣味感 天文馆 吸引了很多天文爱好者 具有一些郊野色彩的观星场地使农业观光园的内容更加丰富多彩 有极强的参与性和科教功能 餐厅主要有家庭餐厅 自助餐厅等多种形式 食品以牧场自己供应的各种肉类作料理 享受新鲜和生态 运用牧场天然的牛羊肉进行炭烤 是这里非常出名的一道风味 公共开放的广场供游客自由活动 一家人可以自带餐布和食物进行野外聚餐广场的自然风光也是一大光点 成片的花丛和树林加上不远处的雪山 景观效果好 山麓馆 是游客餐饮 娱乐活动的集聚地 餐厅的食材来自牧场的新鲜供应 附近的开放广场可供人们野餐嬉戏 小岩井农场的冰淇淋十分出名 牛奶的醇厚 优雅和丰富的味道甜度平衡使它深受游客欢迎 此外 雪糕及奶粉以及奶酪蛋糕 热狗也是广受好评亲身体验挤牛奶的过程 使游客参与到农业活动中 并用自己挤出的牛奶制造奶酪等奶制品 成就感十足 牧场区 设置一些参与性极强的活动项目 如挤牛奶 剪羊毛等 旁边的商店出售农场生产的奶制品 参与和购物为一体 35 铁路上的旅馆 采用蒸汽机车作为酒店 将这种独特泊位的蓝色列车tsukurikaeta 把车厢改造成私人间客房 没有电视和电台 暂时远离了喧闹的城市 十分古老怀旧 很多厌倦都市生活的游客在此体会到了另一种生活方式 酒店内还为游客准备了炖肉和牛排晚餐 拥有经典欧洲风格的美食餐厅 旅馆旁的停车场直接停在面向广阔的牧场 与大自然亲密相融 复古的火车旅馆 不仅满足了农庄的停留住宿功能 还使住宿区也成为了一道风景线 每年2月都会举行岩手雪祭 有雪雕像 浪漫的夜间灯火 绘画出冬季夜空的烟花 还有精彩的舞台表演 雪雕像上设置了溜滑梯 游客还可以乘坐由电动雪车所拉动的橡皮艇体验滑雪的乐趣 或是乘坐由马拉的雪橇环绕雪祭会场 在雪窑洞里享用名产烤羊肉也是在活动期间内才有的 在这雪国风情万千之中 林立着让人可以享受当地朴实美味的模拟商店 使小岩井在白色的冬季独有另一番感觉 冬季观光园 每年举办大型冰雪节 大部分活动都是以展示农家风情为主 吸引了来自国内外的众多游客 游览牧羊草地 乘坐嘎吱作响的马车 这个马车是模仿从1904年开始在农场行驶了半个世纪的 马车铁路 坐上马车令人仿佛感到时光在倒流 又回到当年的开拓年代 马车观光 轻松观赏农庄的风景 富有特色的交通工具 极大增强游客兴致 风景欣赏 公共开放广场景观 牧场风光 远处雪山景观 静态观光 农场自制牛羊肉炭烤 美食体验 现挤新鲜牛乳制成的冰激淋 绿色鸡蛋制品 每年举行的冰雪节是陆奥五大冰雪节之一 游客可以观看冰雕 雪雕 舞台表演 焰火大会 享受 雪雕滑降台 雪电车 马拉爬犁等雪上游乐项目 农具展览观光 特色度假居住 功能 怀旧列车酒店 农场自产的各种乳制品 蛋制品 羊毛制品和手工艺品DIY 动物参观 Sheep DogShow 挤牛奶 参与奶制品的制作 天文台观星活动 农场特色纪念品 羊毛制品 纪念衫 小礼品等 参与式活动 科普文化体验 购物 可借鉴之处 农产品升级为旅游观光产品 农业产业与旅游产业结合 青州农业产业 家禽养殖产业 鹅 牛 花卉产业 基本农田 农业种植业 农具展览馆 动物农场 牧场馆 花卉欣赏区 牧场馆 配套区 绿色健康食品 参与试活动 骑马 观光车 静态观光 美食体验 特色度假居住 参与式活动 科普文化体验 购物 静态观光 美食体验 静态观光 核心活动 核心活动 核心活动 核心活动 黑莓牧场是一座有70多年历史的著名私人牧场 坐落在田纳西大烟山脚下 拥有美国最奢华的乡村酒店 总占地面积为4 200英亩 25495市亩 主要由广阔山脉林地和相对集中的度假活动区域组成 2006年500家最佳度假休闲HotelResort之一 世界服务第一 世界餐饮第一 2005年全美综合排名第二 度假黄金榜服务第一名 当你进入由白色质朴的篱笆围住私人牧场内部时 你就会感觉到它是一个非常特别的地方 让你从内心深处感觉象是又一次拜访一个富有的乡村舅舅家一样 黑莓牧场 美国第一乡村休闲圣地 黑莓牧场 商业区主要由接待中心和一些营业场馆组成 包括购买纪念品 活动服务馆 餐饮会议服务区由接待会议的主楼和各类特色餐厅组成 主要承担度假村的餐饮接待功能 举行团体活动的主要场所 农园由大片的果树林和菜园组成 有少量的农舍和加工场所 既是度假村的后勤生产基地 也用于农业观光和农业参与性活动 动物牧园由放养牛 羊等牲畜的牧场地和舍馆组成 欣赏牧场风景 与动物亲密接触 挤牛奶 制作加工品等 住宿区面朝山谷而建的乡村别墅为游客提供休息之地 供人们停留下来好好享受乡村悠闲生活 体育运动区高尔夫牧场 网球场等运动活动场所组成 热爱体育运动的人士聚集地 还包括一些养生的spa馆 黑莓牧场 分区与功能设施 黑莓牧场每年接待定量的团体会议游客 并为团队客户提供预留酒店房间的服务 一般能满足32间以上的专门客房需求 会议室分有四种不同规格 以满足不同数量的会议人数 装修风格隆重富有格调 吸引高端高务人士来此商务休闲 黑莓牧场的饮食在业内声名显赫 知名厨师对每日三餐都是精心准备 每道菜都是基本都来自农场自产 餐厅随时按照顾客的意愿来选择每一道菜 并提供特制服务 每个季度安排不同的课程 每个课程根据当时的季节时令有不同的烹饪主题 每年举办15次 牧场定期举行以美食为主题的节日 如品酒节 有知名的品酒师与游客交流品酒艺术 也是上流社会的社交聚会 会议接待和餐饮区是度假村的主要服务功能区 餐饮一直让黑莓牧场引以为豪 人们在此享受美食的同时 还有机会在定期开放的美食学校学习烹饪 黑莓牧场的食物如此出名与牧场农园密不可分 游客可以亲自参与到牧场的农业生产活动中来 在指导下种植蔬菜 了解它们如何生长 也可以在农园采摘新鲜蔬果即时进行烹饪 吃着自己亲手种植的蔬菜 滋味就特别不同了室外种植了大量的传统农作物 如南瓜 玉米 葫芦等 呈现波浪起伏的景观效果 顿时让人联想到庄稼丰收的情景 乡村田园气息扑面而来 农园是农业生产的基地 牧场70 的餐饮食材基本由牧场自给 人们还可以在庄园参与种植 了解农业知识 体验亲手劳动的快乐 有很多不同种类的果树组成 如苹果树 樱桃树 还有一些产核桃 榛子的坚果树木 葡萄藤 蓝莓矮树林 黑莓荆棘丛牧场对土壤进行了充分的测试 以使得将这些果树种在最适宜生长的地方 以实现果园长久地繁荣这些果园都经过耐心地维护和养育 经过很长一段时期才成熟收获 有了这种精心的过程 才有了用它们制作的美味食物 经过加工的农产品有蜂蜜 苹果醋 果酱等 还可以让小朋友们参与到其中 采摘胡萝卜 挤压苹果酒 这些动手的活动使他们在这里的每一天都很充实 农园的果园种类繁多 成熟的果实不仅供应内部餐厅 还制作各种加工品 游客也可进入果园采摘并参与加工 动物牧场目前大约有45头羊 管理方打算后期逐渐增大动物的养殖数量 实现度假村内肉类100 自供自足 成群的牛羊是牧场一道风景线 人们欣赏风景的同时 进入羊群 与动物亲密接触 园内还设计了很多有趣的活动让小朋友们参与进来 如让小朋友进入鸡栏收集鸡蛋 给动物挤奶 喂鸡等一些简单的活动 锻炼四肢的同时 还增强了他们的想象力 动物牧场既可进行农场观光 也设置了一些参与性活动让游客加入 牧场设计了让很多运动爱好者打挑战的项目 满足了他们户外活动的需求 也享受到了尊贵的服务 来到大烟山的美景只是为了享受一种简单生活 游客只需根据选择一些适合自己强度的项目 利用牧场的广阔场地 这里还开辟了牧场高尔夫供一些爱好者前来体验另一种乐趣 可供游客选择的运动活动有 网球 羽毛球 槌球戏 陶土飞靶 钓鱼 推圆盘游戏等 度假村为游客提供专门人员教授捕捞鱼 在指导下 捕捞有了更好的收获 度假村为游客设计了各类体育运动活动 既提供基本的体育场地 更多的是一些充满浓郁度假色彩的项目 增添运动趣味感 爱好大自然的人们在黑莓牧场里面可以自由自在地进行探险活动 这里广阔的地域空间给了游客充分的余地 完美的服务和体验是人们户外探险的终极目的地 这里设计了3 5英里的漫步道 通过各种不同的路线使人们能深入到大烟山来发现它的美 这非常适合人们来远足 通过远足发现大烟山有如此多的生物品种 徒步远足和骑马观光可以通往较远处的露营地 在这里度过一个简单却又特别的夜晚 晚上围着篝火吃东西 在星空下睡去 牧场户外活动 单车自驾 骑马远行 徒步远足 划独术舟 木筏漂流 摩托车和热气球等野外活动 瑜伽 清早在园区的林地 草坪等等人们喜爱的地方进行瑜伽练习Spa 身体 面部 按摩 指甲修剪这里的农庄spa是全国最好的 他们充分利用大自然的植物来提升护理的疗效 运用了茉莉花 薰衣草 香柠檬 甘菊 肉桂等来作为spa的原料根据不同人群的护理特点 分为缓压 新生 四肢 抗衰老等各种有针对的疗法 还提供很好的按摩服务 黑莓牧场拥有全美最好的农庄spa馆 生态富有田园气息的spa缓解疲劳 净化心灵 也成了度假村的一大休闲亮点 49 别墅区位于度假村的Poughill里 配有酒馆和邮局 距离国家公园 海边都十分方便度假村的住宿区一共提供三种类型的住宿场所 FarmHouse GuestHouse CoveCottage 共计大约60多个单位 内部设备一应俱全 遥控电视 无线宽带 常备非酒精的饮料和快餐 可视电视设备 提供24小时随叫随到服务 居住区在面向大峡谷的斜坡上修建 每栋住所风格各有千秋 根据使用者的数量设计了不同规格 黑莓牧场的小别墅拥有私人花园 正前方是大片梯形植被 各种绚丽的花草映入眼帘 别墅排放了一排长椅供游客欣赏景观 对于身体不适的人来说再好不过 同时这里不允许抽烟别墅是一种现代风格的单层独立住宅 一般含有两间卧室 内部装修一应俱全 满足家庭或四个成人加一个小孩的度假居住需求40平方英尺的室内泳池 游戏室别墅内部设计人性化 天井 BBQ 度假别墅设计十分人性化 讲究细节 为前来休养的游客带来了完美的居住享受 屋前排放的长椅已成为牧场最经典的一道风景 风景欣赏 公共开放景观 牧场农园观光 大烟山风光 静态观光 美食体验 定期举办烹饪班学习烹饪 参与式活动 每年定期举办品酒节 体验酒文化 功能 文化体验 风格各异的乡村别墅 豪华奢侈 购物 农场自产的各种乳制品 农产品 农庄参与务农种植庄稼 牧场挤牛奶 动物参观 牛羊群 各类休闲活动 体育项目 游戏 spa 健身 野外探险 骑马 农场特色纪念品 用来读 听 品尝 玩 穿的各类产品 还有一些精致的纪念首饰等高级用品 度假村餐厅的一流美食体验 参与农场食物加工制作 奶酪 果酱 苹果醋 度假居住 可借鉴之处 案例2 谢尔比农庄公园 孟菲斯 田纳西州 美国 生态公园的主题性和多功能性 项目选取原因 案例规划体现了生态公园核心景区的鲜明主题性和附属景区多功能结合青州项目现有农田和建设用地交错分散分布 案例对青州项目的城市生态公园的规划和功能定位有借鉴意义 项目声誉 是孟菲斯市继密西西比河之后最大的城市标志 面积是纽约中央公园的5倍 是美国最大的城市公园之一 该项目是城市引入瞩目的城市文化和生态休闲中心 规划核心概念 一座公园 12处风景 100万棵树 规划背景 曾是农场和农业区 面积约为182公顷 规划前面临挑战 缺乏鲜明的可识别性 主干道和林荫道带来的割裂 散布的居民 缺乏公众可达性和城市联通性开发进程 项目于2008年规划 同年获得当地政府批准 规模庞大的一期建设工程将于2010年12月动工 项目区位 西离孟菲斯市中心约19公里 东临布法罗市 南侧紧邻沃尔溪 东西向7 4公里 南北向约5公里 项目概况 公园中心规划建设一个新湖区 是目前帕特里奥特许面积的3倍 传达了统一性 连通性 场所感 生态系统 可识别性和包容性的理念 湖区将来可以举办个各种各样的水上运动 划船活动 强化了鲜明的主题性和核心风景 又将周边景区融为一体 一个湖体 公园中心的新湖区构成了生态公园的核心主题和核心景观 交通网络 规划前 主干道和林荫道带来对区域的割裂 散布的居民 缺乏公众可达性和城市连通性 规划后 一条主干道紧临湖区 贯通整个公园 满足公园中心公众交通易达性 同时在12个附属景区增设入口 每个景区的的林阴道与主要湖区交通看到相连 可借鉴点 对于青州的城市生态公园项目 应该一条主要休闲散布道路连接核心景观 同时增加附属景观的入口 主题多样性 根据场地内不同区域的多样性和丰富性 以及不同人群的需求 规划了12个主体性景区 每个景区有各自特定的功能和管理体制 整体性 12处附属景观 组织策略有助于整理 应对和界定一系列复杂的景观需求 功能冲突和潜在争议 12个景观围绕着核心湖区 是人群在各个环境中感受到 场所感的整体性 景观功能分析 12处风景 动态功能 静态功能 跑马场 社区中心 体育场地 公共公园 耕犁公园 射击场 植物园 生态功能 景观功能 农物中心 动植物保护区 CatchEM湖 果园 农地 研究地块 爱国者湖 艺术土丘 公园环线 露营 社区活动 骑马 游乐区 射击 观览植物 景观美化 生态保存 生态功能 改善其生态和生态多样性 规划提出新植入 100万棵树 但树木种植是一项历时10年的工作 所以项目种植和管理的可持续性是后续开发和建设的重要一环 屏蔽住宅区 新植入的树木将屏蔽住宅区不佳的景观 保留了场地内最引人入胜的风景 同时是功能的过渡 可借鉴点 对于青州项目 在生态园和度假区可公新植入树木屏蔽部分为开发区景观 100万棵新植树树木 可借鉴点 1 青州大马山南侧 规划主题性的中心湖体 并且湖水开相关水上运动 如划船等 结合大马山南侧地块分散特点 在中心湖体开发多处附属景观 多处附属景观可满足运动 休闲 景观美化和生态保存功能结合附属景观开发多个交通入口 是分散景观可达性强 结合湖体规划交通干道 吸引人流进入核心启动区 同时核心干道联通各景观的出入口 在度假区周边种种林木 以屏蔽度假区外住宅区开发 同时提高度假区的私密性 案例3 山体旅游项目开发 山体和户外活动旅游项目开发 62 依靠区域内森林资源 开发建设具有综合功能的山体游憩区 观景设施开发 康体养生开发 在区域优良的观景景观点上 设置具有特色的观景设施 形成显著景观点 构建区域观景的特色游线 利用森林资源和水域资源开发 康体养生类旅游产品 打造健康度假理念 青州是客源型旅游度假区 由于自然资源不占稀缺性和唯一性的优势 因此 康体休闲和活动类设施和产品需要开发额较多 而且品质要高 案例依靠山体资源 成功开发建设了具有综合功能的山体旅游度假区 结合青州项目的 山体资源 案例的户外活动休闲 观景设施开发 康体养生开发思路值得借鉴 案例选区原因 娱乐休闲开发 利用区域山体资源 开发建设娱乐 运动类山体运动活动 塑造区域活力 利用区域西侧私密性较好的山体资源 建设山体木屋等度假设施 打造特色度假休闲环境 皇后镇是一个有激流 有峡湾 有高山等惊险刺激的优良环境 在不破坏大自然的情况下 发展了许多惊险刺激的活动 上山 下海 飞天的等刺激的活动全在这里 不胜枚举的户外活动 让每个游客体验到独特的户外刺激活动 皇后镇位于瓦卡蒂普湖 LakeWakatipu 北岸 是一个被南阿尔卑斯山包围的美丽小镇 也是一个依山傍水的美丽城市 市区附近的瓦卡蒂普湖 LakeWakatipu 是座深而蓝的高山湖 壮丽的山脉上覆著白雪的绿棕色山点缀于背景中 皇后镇市区 遍布高耸参天的白扬树 树两旁的是旅游的山体资源 皇后镇的特有景观集中在郊外 是世界上最美丽的地方之一 人口 20 000 面积 4 578km2 新西兰皇后镇 特色户外刺激活动 项目概况 新西兰皇后镇的刺激冒险活动闻名于世外 全年都可从事刺激活动 如喷射船 激流泛舟和跳伞 皇后镇也是高空弹跳之都与发源地 名为jetboat的喷射快艇 由驾驶员引领旅客享受在山林间清澈水域疾行的速度冬天时 皇后镇摇身变成高地乐园 世界各地的滑雪与雪板爱好者齐聚此地参加一年一度的冬之祭 WinterFestival 特色刺激活动 可借鉴点 对于直升机或小飞机的爱好者 这里也有搭跳伞的刺激体验 与索道 观光火车设备提供商合作 在东区建设天际缆车到山顶 观赏东侧田园风光和阳宗海湖景 天际缆车 青州项目可借鉴本案 开发索道 跳伞 滑雪等户外刺激活动 森林小火车 台湾阿里山 观景设施开发方向 山体缆车 森林小火车 架空步道 台湾 溪頭森林遊樂區 结合青州山体 可开发架空布道 小火车 山体缆车等体验式山体活动项目 为年轻旅游者提供山体旅游体验 可借鉴点 依托青州地形和山地资源 开发刺激类娱乐休闲项目 有潜在开发效应 型山体项目 山体滑道Sideway参考案例 科林森林 110米高山滑水 炎热的夏季里为家庭度假客提供有趣休闲娱乐活动 双重350米长的休闲飞索 1 2公里长的科林高山森林滑道 67 康体养生设施开发方向 山顶养生SPA Resonate度假村 五子棋浴场 与索道 观光火车设备提供商合作 在东区建设天际缆车到山顶 观赏东侧田园风光和阳宗海湖景 温泉区跨越2500平方米 包括25个治疗室 干 湿桑拿和浸泡温泉 70多个国家最先进的治疗提供了手段 所有的治疗管理的专业和技术熟练的治疗 水疗中心有一个玻璃壁 涵盖游泳池周围的林地 包含水力按摩池 干湿桑拿房 健身室等 CarmelForestSpaResort 康体养生开发 娱乐休闲设施的开发为宁静的森林增添活力 塑造区域娱乐游憩氛围 儿童花园 植物隧道利用植物搭建隧道迷宫 孩子可以安全在其中步行 隐藏和游憩 儿童厨房花园孩子们可以用他们在花园里找到的不寻常的水果 蔬菜和草药学习厨艺 树塔攀登 并看到了花园全景 参考案例 澳洲伊恩基金会儿童花园 儿童夏令营 参考案例 艾莉青年公园15英亩的森林公园 构成设施包括 棒球场 篮球场 游乐场 和野餐桌 是儿童夏令营组织的核心场地 案例4 涵田国际度假俱乐部 高端会议度假区的产品功能和运营 特色景观和配套设施 如健康管理中心 飞行俱乐部 欢庆广场等 大大提高了整个项目的品质和市场竞争力 可为目标项目配套设施的选择提供可借鉴依据 项目运营 大大高于本地房价的顶级旅游地产项目 并进行大规模的造势 吸引发达地区的高端人群 创造了新的卖点和市场空间 并取得了一定的知名度和效果 其开发思路借鉴价值高 项目的综合开发 旅游地产综合项目 涉及了酒店 度假别墅 运动休闲等各种与旅游相关的地产类型 可为目标项目的功能组合提供借鉴 图示 1索菲特中央酒店 2私人别墅 3主题酒店 4运动休闲中心 A高尔夫练习场 BWordlink健康中心 C户外SPA D欢庆广场 E飞行俱乐部 F停车场 G游牧工作室 H高尔夫车场 I美术馆 J综合CLUB 地理位置 于江苏常州市溧阳天目湖畔 首批国家AAAA级景区项目所在的溧阳位于江苏省苏南 地处长江三角洲几何中心 全市79万人口 土地总面积1535平方公里距上海 杭州200余公里 距南京100公里 涵田国际度假俱乐部功能布局图 技术经济指标占地面积 项目总占地2 41平方公里 总建筑面积 约10万平方米湖面长度约 14公里 涵田占地湖岸线约2公里容积率 相当于0 1绿化率 90 以上达到国家2级饮用水标准装修标准 7星级酒店装修 资源 300平方公里的态保护区 区内有沙河 大溪两座国家级大型水库 且处于浙江天目山的余脉 中央酒店 位于整个项目的东北 充分临山临水 主题酒店 位于项目的东南 毗邻中央酒店 可共享中央酒店的配套设施 私人别墅 位于整个项目的西北 与中央酒店和主题酒店遥遥相望 充分保证了私人别墅业主的私密性 功能布局 功能组合 中央酒店 主题酒店 私人别墅区 核心业态 涵田酒店板块由索菲特中央酒店 中欧论坛永久会址 私人酒店 别墅 主题酒店三种类型组成 59栋具有私密性和亲水性的私人别墅 是整个项目中唯一的可售部分 6大板块組成的28种休闲度假功能旅游休闲配套设施 运动版块 健康版块 品鉴版块 艺术版块和婚庆版块28项休闲娱乐项目 飞行总会 游艇俱乐部 体检中心 SPA中心 水疗 健身 葡萄酒庄园 雪茄客 美食 咖啡 茗茶 游牧工作室 美术馆 婚庆广场 教堂 百年好合林 女儿红林 状元林等 整体布局上充分考虑了不同功能的协调性 整个项目的中央的运动休闲配套由开发商持有 并联合诸多世界知名品牌经营 酒店客户和私人业主 除去个别私人业主专享的配套 都可以充分享受项目的配套设施 中央酒店 涵田中央酒店的建筑设计由位列全球酒店设计第四的美国BBG首席设计师YannLeroy担纲 这也提升了项目酒店的吸引力 同时为引进国际知名酒店管理品牌创造了条件 酒店物业管理 雅高是全球最大的酒店管理集团 索菲特为其旗下顶级豪华品牌 在世界豪华酒店品牌中排名第二 2006年6月 涵田与法国雅高签约 索菲特经营并管理涵田内所有酒店 SPA管理机构 世界度假顶尖品牌BanyanTree 悦榕庄 世界最佳泉浴 最佳泉浴与休闲奖 亚洲最佳保健泉浴 等 2006年6月 BanyanTree正式签约与涵田 成功入主涵田SPA 进一步提升项目高端度假休闲的功能 健康中心 由新加坡国际医疗投资有限公司联合多家著名医疗机构投资成立的WORLDLINK 它拥有强大的健康管理优势 实行会员制服务 已成为世界500强企业指定医疗机构和部分国家领事馆指定体检中心 使高端商务客户在项目内可以享受到高端医疗需求 项目运营 整个中央酒店共有10层 1 6层客房部 共有460间白金五星级客房 7 10层为会议中心 中央酒店的特色在于具有以湖区资源为中心 展示独特湖区景观特色的赏景功能 其建筑形态采用独创临水上升式城堡设计 背山面湖 充分体现了度假和湖景观光功能 酒店拥有一千平米室内外泳池和两千平米SPA馆 SPA馆位于2层 由BanyanTree管理 作为中欧论坛的永久性会址 酒店的大会议厅 宴会厅可容纳一千人 贵宾接待厅 嘉宾等候厅 政府接见厅满足高端会议特殊需求 包括同声传译 远程视频会议 远程电话会议 摄像自动跟踪 大屏幕显示 液晶升降 数字发言 主席台面光灯 集中控制 主分会场视频互动系统等会议设备设施 这些配套设施使本项目具备了顶级的会议商务功能 主要特色如下 物业管理 法国雅高酒店集团负责管理建筑特色 半坡背山临湖式建筑 四层以下背面埋在山里 扇形设计 功能性和景观性并具度假休闲配套 600平方米的红酒 雪茄品鉴中心 2层SPA专区 BanyanTree管理商务会议功能 具有顶尖商务会议功能配套 特色功能 特色功能 共有59栋湖景 坡地 森林别墅组成 有四种不同装饰风格的酒店 雅致中式 简约欧式 泛地中海式 新现代式 以满足不同客户的需求 依山面水而 有专属私家道路 私家花园和私家游艇码头 并有天然温泉接入 每户均配有独立的景观池 露天SPA 观景凉亭和备用停车场 层高为4米超高设计 共两层 四种房型 面积分别为214 79平米 279 92平米 195 47平米和187 87平米 在户型设计上都做到了观景性和功能性并重 每户配有私家花园 面积从410到2795平方米不等 视房型面积不同而不同 并配有私家小径直通私人别墅 栋距在35 40米之间 由绿化景观隔开 绿化均为40年以上的原生态植被 新加坡SCDA设计 由雅高顶级品牌索菲特管理 私人管家贴身服务按白金五星级标准装修配有私家花园和私家小径直通私宅配有电子感应装置 如电子巡更装置基本每户配有独立的景观池 SPA或观景凉亭 备用停车场 产品特色 项目成功之处 项目可借鉴之处 第三部分 旅游文化与旅游经济 旅游节日活动对旅游经济的催化作用 旅游行为是一种文化消费行为 其动机目的在于获得精神上的享受和心理上的满足 因此旅游开发必须提供一种能满足旅游者文化享受的旅游产品 旅游资源主要是自然旅游资源和人文旅游资源 而青州项目缺乏自然资源的唯一性和稀缺性 案例的特殊旅游文化吸引和激发起旅游者的旅游动机 其旅游产品具有独特魅力和文化内涵 旅游文化催化和促进了旅游经济发展 案例1 美国费城国际花卉展览节 花卉节持续综合发展成为城市旅游经济引擎 花卉资源的相似性 美国费城国际花卉节成为当地旅游特色亮点 并取得客观经济效益 青州的花卉花卉资源与本案有相似点 可以借鉴其花卉节成功经验 花卉节日与商业会议结合 本案例成功将花卉节转化的商业会议和活动的吸引力 以花卉资源聚集商务会议和活动 此模式对青州项目有借鉴意义 花卉节日的衍生产品 费城花卉节成功衍生出其他旅游活动 花卉节日成为地方旅游经济引擎 以花卉节为爆发点的旅游模式值得青州项目借鉴 鲜明年度主题性花卉展览届每年3月定期举办鲜明的主体增强其特色性逐步定位于吸引世界各国的特色顶级花卉和园艺展示 发展背景 始于1966年 经历40多年的发展2009年花卉节正式更名为费城国际花卉节 定位与国际最顶级花卉展览节 一年一度的费城国际花卉展览节 是当地最为有名的节日 也是全美Top 重大主题活动之一 花展节吸引商务活动 利用花卉展览节资源 为高端商务会议提供高品质的会议场所空间 并将花卉作为特色资源 服务于商务活动 如校友会 商界名流的聚会 企业聚会 公司会议等会议和商务活动 如为商务会议提供特设主体性的花卉装点和空间气氛营造 服务灵活 提供的花卉商务服务既有固定价位的专门服务 也有为客户量身定制的个性话花卉服务内型 VIP早间花卉观览服务 对于VIP顾客 提供特殊的早间花卉观览服务 提供导游和个性化观览路线 为VIP提供特殊享受花卉的空间 花展节社交晚会 花卉节主办方以花卉为主题 组织各种社交活动 以此吸引人群观众 家庭和学生特色服务 对家庭和学生提供特殊话服务和优惠活动组团观光服务 观光组团提供导游 消费优惠券 机场接送 免费停车等等优惠 吸引组团观光花展览午茶 在花展中心 观光者可以置身在花卉中享受到午茶 水果和甜点等服务 增强其体验花卉的享受 世界集市交易会在花卉展览节期间 世界各国的特色商品在此交易 强化其国际性活动的氛围如印度的编织物 墨西哥的手工工艺品 意大利的鞋子 尼加拉瓜的陶器 缅甸的天然预玉石翡翠 世界各国的园艺讲座 音乐 舞蹈和花卉文化活动 超过150场的免费园艺讲座 园艺专家