浅谈智能小区验收中常见问题

浅谈智能小区验收中常见问题 唐孟华，卢灵，杨剑锋 广州市盛通建设工程质量检测有限公司 广州市天河路34号 510075 摘要：作者所在单位是公安部授权的安全技术防范系统工程检测单位，作者结合多年来从事智能系统验收过程中的经验和体会，首先在文章中分析了小区智能化系统普遍存在的问题，然后分析部分子系统验收过程中常见的问题，并针对问题提出解决办法，最后对如何提高小区智能化系统工程质量提供了若干建议。 关键词：小区智能化、问题、验收、信息通信、技术防范 1 前言 随着信息时代的到来和科学技术的迅猛发展，智能小区成为迅速崛起的一种新型住宅小区，将各种与信息相关的通讯设备、智能设备通过网络系统连接起来，提供了一种更加安全、更加舒适、信息化程度更高的生活空间，它依托先进的科学技术，实现小区物业运行的高效化、节能化和环保化。它已经成为一个城市经济实力和科学技术水平的综合标志之一，同时也是人类社会住宅发展的必然趋势。随着国家智能小区验收标准的出台，对于小区的智能化标准提出了更高的要求。 2 小区智能化普遍存在的问题 1、开发商对“智能化”的片面理解，认为功能越强大、技术越先进越好，缺乏对市场的深入调查分析，经常打着“智能化”的旗号吸引众多的购房者。先进的技术往往在兼容性、开放性方面都不是很成熟。功能的全面经常会造成资源的浪费，真正用到的功能只是其中的一小部分。 2、注重“硬件”上的功能而忽视“软件”方面的管理及应用。当整个系统投入使用后，往往软件功能的开通还不能达到小区智能化的要求，同时也缺乏对物业人员技术的培训，导致硬件配备很齐全的系统却不能真正实现智能化。 3、集成化程度较低。各子系统工作都相对较独立，缺乏集中统一管理。目前小区智能化系统中子系统相对较多，如果集成化程度较低就会在设备维护及管理上会造成很多不便。 3 小区智能化在验收过程中常见的问题 小区智能化系统的工程验收包括系统功能检测以及技术文档验收等。系统功能检测严格按照国家标准以及行业标准执行，技术文档主要包括系统设计技术文档、详细设备清单、产品出厂检验合格证明文件、隐蔽工程的工程质量验收资料、工程施工记录以及系统的调试报告等。 小区智能化系统检测主要包括以下几个系统：信息通信系统、安全技术防范系统、建筑设备监控系统、家庭智能化系统以及物业管理系统等。而GB50339-2003中增加了火灾自动报警及消防联动系统、室外设备及管网等系统，另外电源、接地以及机房环境也是属于验收非常重要的部分。目前大多数小区配置较多的系统主要有信息通信系统和技术防范系统，而其它子系统在特大型小区或者高层智能建筑上出现较多，所以我们主要对这两个系统以及电源、接地、机房环境进行重点的分析、讨论。 3.1 信息通信系统常见问题 信息通信系统验收主要是对综合布线系统、有线电视系统以及住户宽带接入等系统的验收。目前小区的信息通信系统主要有综合布线系统和有线电视系统，为此，我们主要讨论在综合布线、网络安全以及性能等验收中突出的问题。 1、综合布线验收中存在信息点测试不通过的现象比较普遍。综合布线是网络系统的龙骨，信息点不通的危害很大，特别是对政府机关和会议场所的影响更大。此外，布线工程常存在工程商在线缆、模块等使用方面以次充好，管线敷设质量不过关造成线路存在风险，电缆标记（色标）不清，不利于后期维护和管理等。 2、网络安全性一直是网络系统中最为重要的因素，但是多数的用户的安全意识淡薄，网络安全带来的损失也日益严重，在验收中超过40%的系统都或多或少存在安全隐患。目前检测中常见的系统安全问题有： （1）系统安全配置和管理方面存在缺陷； （2）系统开放的端口易被黑客或木马、病毒利用。 3、网络系统性能验收中经常出现以下情况，比如像某公司网络配备了高配置的服务器、先进的网络传输设备以及功能强大的应用软件系统，但整体使用性能未能达到原来系统设计要求。当大量用户同时进行操作时，系统反应缓慢，频繁出错。公司应对用户进行各种常用模拟操作，同时监测系统中各硬件资源使用情况，这样能准确地测量出在各种不同负载的情况下系统的响应时间，以及系统预期所能承载的最大用户数，为的系统调优提供客观科学的依据。 3.2 安全技术防范系统常见问题 小区智能化系统中的安全技术防范系统的验收主要是系统检测及文档的审核。其中安全技术防范系统检测项目一般包括：入侵报警系统、闭路电视监控系统、出入口控制系统、电子巡更系统以及停车场管理系统等。其中出入口控制系统一般包括楼宇访客对讲系统和门禁系统。 1、入侵报警系统在小区中最常见的是周界防范报警系统。在验收中常出现的问题主要有： （1）系统不具备防破坏功能，主要指报警控制主机以及前端探测器的防拆报警功能。在控制主机及探头都没有接防拆开关，或者有部分是接了防拆开关但信号线只用4芯线，把防拆功能跟报警功能接到同一防区，报警时无法分清是防拆报警还是入侵报警，正常做法是用6芯信号线。而主机未接防拆开关的危害在于当报警主机的机箱外壳被人为破坏使主机断电时，整个报警系统就无法正常工作且不能自动报警； （2）系统响应时间过长。当报警系统满防区工作时或者中继出现故障时，报警反应速度就达不到要求，所以在设备选型上是比较重要，一般推荐国外知名品牌或者国内先进品牌； （3）无报警联动功能。其实在大多数小区智能化方案在设计时比较缺乏联动功能的设置，宜设置周界与声光联动、周界与闭路电视监控联动。 2、闭路电视监控系统主要对小区道路环境、大堂、停车场及相关重要区域进行监控，验收过程中常出现的问题主要有： （1）视频信号干扰，特别是电梯内摄像机的干扰。电梯内摄像机干扰表现为监视画面有“雪花干扰”、图像成“网纹”或者“黑白滚道”等。黑白滚道主要是电梯有干扰源，特别是电梯启动时瞬间电流过大，一般采取的解决办法是摄像机不从电梯轿厢的供电电源取电。而“雪花干扰”主要是由于阻抗不匹配，一般视频线都采用标准的75阻抗，如果达不到75电阻宜采用“始端串接电阻”或者“终端并接电阻”。如果线路过长导致信号衰减过大，宜加视频放大器，另外一种情况就是线缆屏蔽层不够好，建议选用带有双层屏蔽的软性视频电缆； （2）录像保存时间达不到设计要求。录像保存时间应该严格执行设计文件的要求，小区监视系统中对于保存时间并不像银行和博物馆要求那么严格，所以验收过程中录像保存时间经常达不到要求。另外存在普遍做法就是牺牲图像录像质量来满足时间的要求，即是设置较低的录像保存格式； （3）硬盘录像机设置问题。大部分监控系统中硬盘录像机都没有设置视频信号丢失报警功能，以及多台硬盘录像机时间设置不统一，这些都是硬盘录像机设置问题。另外，硬盘录像机的稳定性非常重要，某些硬盘录像机经常会出现死机现象； （4）摄像机质量问题。监控系统中摄像机的性能参数直接影响到图像质量，所以选型非常重要。在小区的监控系统中，开发商为了减少预算经常会使用比较低端的摄像机，从而使图像质量降低。此外，摄像机的焦距调节也直接影响图像的清晰度。国标规定彩色电视系统实时的水平清晰度不应低于270线，图像画面的灰度不应低于8级，这些参数除了跟摄像机本身质量有直接的关系外，还跟中继和环境有着较大的关联。 3 出入口控制系统在小区里面主要有楼宇访客可视对讲系统和门禁系统。在验收过程中常出现的问题主要有： （1）可视对讲双方通话质量差或视频信号不清晰。在通话过程中伴随有电源噪声以及其它噪声，主要是信号受到各种干扰的原因，线缆敷设非常关键，同时还与线缆的质量和线缆所在的环境有很大的关联。视频信号不清晰最主要是中继的问题，解决方法参照监视系统； （2）无联动功能。出入口控制系统应与消防系统互联，当发生火灾时，单元门口的防盗门锁应能自动全部打开。大部分小区并没有把安防与消防联动起来，而且一般安防系统与消防系统都是由不同公司承建，所以联动功能做得比较少，但是对于出入口控制系统来说在紧急情况下与其它系统，特别是消防系统的联动非常重要； （3）报警功能缺乏。一般的报警功能主要是无效卡、非法卡、多次错误操作、超时开门、主备电源切断以及读卡器防护面受到破坏等，大部分都可以在门禁软件上设置，业主和施工方对于报警功能设置相对缺乏。 4、电子巡更系统主要对保卫人员进行有效的管理。在验收过程中常见的问题主要有： （1）系统未设置多级密码。巡更系统必须设定管理权限给指定的人员进行有效的管理，目前采用最多的巡更方式是离线式，设置权限有利于对巡更人员的监督、管理； （2）巡更系统的数据存储问题。大多数管理人员并没有对巡更系统的数据进行有效的归档及整理，并且存储时间也没有明确的要求。 5、停车场管理系统主要对入口管理系统、出口管理系统以及管理中心的功能进行验收。验收过程中经常出现的问题主要有： （1）无联动功能。这是绝大多数工程设计时忽视的一项内容，就是与消防系统的联动功能，当出现火灾等紧急情况时，各个主要出入口道闸应该全部打开，有利于车辆及人员的疏散； （2）图像对比功能较差。现在绝大部分停车场系统都具有图像对比功能，但是车辆图像记录的清晰度经常达不到要求。 3.3 电源、接地和机房环境常见问题 1、供电系统对于小区智能化系统有着非常重要的影响，特别是对设备工作稳定性的影响。小区的智能化系统供电电压经常过高或者过低，主要原因是没有配备UPS不间断电源，开发商为了节省成本，对电源质量不够重视。还有另外一种情况就是UPS的容量不能满足要求，导致备用电源的供电时间达不到设计要求。 2、接地不规范。接地的常见问题表现为机柜、控制台、主要设备以及室外立杆未做接地（见附图1），或者接地不规范。国标规定综合接地法接地电阻不得大于1，单独接地法接地电阻不得大于4，室外立杆接地电阻不得大于10。小区最突出的问题就是室外立杆接地电阻超标或者只接防雷而不做接地，这样造成的影响是摄像机经常被雷劈坏；另外一种现象就是机柜接地不规范，俗称“假接地”，即接地时地线与机柜联接并没有刮干净外表的涂镀层，从而造成“假接地”现象。 3、机房环境影响设备的通风散热、设备的摆放和线缆的敷设。机房环境在验收过程中经常出现的问题主要有面积过小、通风散热能力不足、机柜及控制台摆放不符合规范要求、线缆敷设捆扎及标识不规范（见附图3、4）、设备固定不规范、设备叠放不规范等。 4 结语 近几年来，尽管建筑智能化系统取得飞快的发展，但是由于种种原因，小区智能化系统工程质量不尽如人意，存在着较多的问题。上面只是简单列举在验收过程中的常见问题，由于篇幅的限制，还有很多的问题未提及。只有严格按照国家规范进行严谨的设计、严格的施工、有效的管理，并积极配合行业主管部门和质量管理部门的工作，在工程完工后经检测部门检测，有效地评估工程施工质量，同时