湘潭东城片区控规说明书(最终).doc

目 录 第一章 现状解读篇21.基本概况22.现状解读2第二章 规划对策篇73.上位规划解读74.发展条件85.规划策略9第三章 控制引导篇116.规划总则117.土地利用规划118.综合交通规划179.绿地景观系统规划2310.地下空间综合利用规划2511.建设开发控制2612.“五线”控制规划3413.环境保护规划3614.综合防灾规划3815.市政工程规划3916.规划管理建议43附件一：生态低碳专题研究附件二：发展动力和开发实施策略专题研究第一章 现状解读篇1. 基本概况1.1. 规划背景长株潭城市群是我国中部重要的城市群，核心城市包含长沙、湘潭、株洲，是我国京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的接合部。2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。当前，国家“中部崛起”发展战略和“两型社会”综合配套改革实验正不断推进，推动长株潭城市群不断壮大发展。与此同步，湘潭城市经济快速增长，综合实力明显提高，城市建设进入了高速发展时期。东城片区是湘潭市的主要城市片区，也是湘潭融入长株潭城市群的融城“先锋”，其必将迎来新的发展时期，成为湘潭城市建设的新“靓点”。1.2. 规划范围本次规划范围位于湘江以东、东二环以西、湘黔铁路以北地块，总体以芙蓉大道、荷塘支路十七、沃土路、荷塘支路十、荷塘支路七、滨江、板塘六号路、板塘支路二、板塘支路四、板塘支路六、湘黔铁路、板塘七号路、板塘支路二十六和芙蓉大道延伸段东侧200米为界的围合区域，总用地约17.02平方公里。2. 现状解读2.1. 区域位置从长株潭城市群层面看，东城片区位于长株潭城市群融城的核心地区，距长沙约30分钟车程、距株洲约15分钟车程。从湘潭市域层面分析，东城片区位于湘潭河东中心区的东北部，是湘潭对接长沙必经的核心地带和重要门户空间，距城市中心区仅4.0公里。其北是湘潭新材料工业园，西为岳塘行政核心区和湘江风光带，东接京珠高速公路，南临双马工业园。规划区北有上瑞高速、东接京珠高速、中有芙蓉大道（长株潭城市群发展轴）、东二环（湘潭城市发展次轴）、长株潭城际铁路（规划）、107国道、320国道穿越而过。距湘潭火车站仅6.0公里，至长沙黄花国际机场78公里，交通条件十分便利。2.2. 用地条件分析2.2.1. 地形地貌规划区地处丘陵地区，地形有一定的起伏，整体趋势为南高北低，两侧高中间低，并有多处带状丘陵山体，呈多沟状形态。规划区内地形最高点位于用地东侧丘陵山顶，标高为142.3米；地形最低点位于规划区最北侧农田中，标高为39.4m,最大相对高差为102.9米。大致可将规划区分成北部农田区、东南侧丘陵区、西部建成区三大块。2.2.2. 坡度分析规划区内有多处条带状丘陵山体，整体呈多沟状形态，大部分区域地形坡度在612之间，少量丘陵山体地形坡度较大，在12-18之间。应综合、详细的考虑片区土地开发利用方式、竖向设计以及土方利用平衡等，以创造丰富、多层次的城市空间，争取最大的经济、环境效益。2.2.3. 生态环境规划区西临湖南的母亲河湘江，东为山岭纵横、植被良好的永久性公共绿地和红旗渠水库，外部生态环境良好。规划区内的生态环境整体优良，大部分部地区仍保留了农村田园的景观特色，农田、水体、菜地、林地大多未经破坏，植被覆盖率高。2.3. 人口居住现状2.3.1. 人口现状规划区内现状人口主要由农村人口、常住城镇人口构成。其中农村人口为荷塘乡、板塘乡以及双马镇的村民，共2802户（约8885人）。农村人口布局分散，普遍以农为业或者短距离外出打工。常住城镇人口主要为社建村街道、五里堆街道、滴水埠街道居民，共25002人（据有关资料初步统计）。因此规划片区共计人口约33887人，人口密度低，仅2430人/平方公里。2.3.2. 居住建筑现状及分布情况规划区内居住建筑可分为两类，一类是多层住宅，多为90年代后新建的银海花园、银海花苑、湘纺住宅区、江滨住宅区、永安新苑以及板马路廉租房等，主要分布在芙蓉路、板马路沿线，居住建筑质量较好，公共服务设施配套齐全。另一类为现状村民住宅，分布较零散，多为1-2层的低层建筑，基本保持着原始农村的布局方式，建筑建设年代、风格、质量和朝向各不相同、序列杂乱，但各建筑的通风采光都较好，且户建筑面积平均在120200左右。2.4. 土地利用现状2.4.1. 土地利用概况规划区内沿芙蓉大道、板马路沿线为板塘旧城区，用地使用性质相对复杂，居住、行政、生产等功能混杂，民房密集。规划区其它地区基本以非城市建设用地为主，保持着原始自然地貌，但南北、东西也存在着明显差异。中北部基本上以农田为主，地形起伏平缓；南部丘陵、农田相间分布，散布的村庄沿着村级道路和山脚形成带状发展区域。规划区外西为湘江，东侧为大型自然山体、水库，生态环境优美，具有极高的保护和改造价值。总体上，规划区内的土地利用以非城市建设用地为主，水域和其它用地占总用地的79.66 %，其中又以山体、农田、村民居住用地为主。区内已开发建设的用地约283.81公顷，占总用地的20.34%，其中，工业用地和居住用地的比重较高，占总建设用地的59.39%，其次为道路广场用地占 21.93%、公共服务以及市政公共设施用地占12.06%。编制区内还有少量的其他用地，占建设用地的6.62%。 2.4.2. 主要用地分布现状n 居住用地规划区位于城市中心区的边缘，用地基本保持着原始农村用地的形态。居住用地较少，仅98.18公顷，主要为二类、三类居住用地，集中分布在交通较发达，靠近城市中心区的芙蓉路、板马路沿线。二类居住用地多为近年来新开发建设，内部环境良好，建筑以多层建筑为主。n 公共服务设施和市政设施用地规划区内公共服务设施和市政设施用地极少，仅有岳塘区政府、板塘乡政府、第三人民医院、明康医院、岳塘工商分局、长沙铁路公安培训处、农技培训站、社会福利院、加油站、荷塘220kv变电站，电业局110kv变电站、新奥天燃气储备站等，总用地面积约25.2公顷，集中分布在板马路，芙蓉大道的沿线。现状市政、公共服务设施少且集中，制约着东城片区的经济发展。n 工业用地规划片区现状工业用地布局较分散，主要有电化集团、江滨机械厂、万事达染织整理有限公司、北京瑞泰、省轻工机械厂、华生变压器厂、市电磁器厂、市整流器厂、华钢金属制品、万金纺织有限公司等企业，分布在滨江、板马路、芙蓉大道沿线，总用地面积约70.40公顷。n 水域和其它规划区内用地以水域和其它用地为主，约1110.12公顷，占总用地的79.66%。其中以山体、农田、村民居住用地为主，主要分布在规划区的东侧。用地现状以非城市建设用地为主且集中分布，这将为片区土地拆迁、“七通一平”以及用地整合利用提供有利条件。2.4.3. 土地权属现状根据有关部门提供的资料，规划区内查阅各类用地的权属可分为国有划拨土地、国土储备土地、已出让地和集体土地四类。其中国有划拨土地，主要为岳塘区政府（新址）、电化集团、江滨机械厂、江滨机械厂宿舍、湘纺宿舍区、板塘乡政府、东站派出所、铁路公安培训中心、火车东站货场以及规划区内部分其他单位，总用地面积约164.56公顷。国土储备土地主要为芙蓉路两厢土地以及东二环两厢用地等，总面积约164.89公顷。已出让土地主要为多伦国际商贸城、东信花园、市汽修厂、步步高物流、湘闽鸭业有限公司、湘荷加油站等，总用地面积约50.56公顷。集体土地主要为村民居住用地、村办企业用地以及农田、林地、菜地等，总用地面积为1015.25公顷。另外根据市城建投提供资料，片区安置区已规划选址在北二环南侧，由板塘十号路、板塘支路十七、板塘支路十八和板塘六号路围合的区域,用地面积约18公顷。2.5. 单位现状规划区内现状单位较多，类型复杂，既有中小型工业企业、家庭式作坊、畜牧养殖场，也有行政办公、公共服务设施、居住小区等，总用地面积约207.87公顷。根据现状详细调查统计，东城新区控制性详细规划和重点地段城市设计方案招标现状调研报告将现状单位的处理意见分为三类：1）需保留单位，主要为现状建筑质量较好、内部环境较好的住宅区、公共、市政服务设施，以及新规划待建的单位 共计44个，总用地面积约94.63 公顷（详见附表-1）。表-1保留单位一览表编号单位名称用地性质用地面积（）建筑面积（）土地权属单位状况处理意见1第三人民医院c52328739587国有划拨一般保留2步步高物流配送中心w1115218出让地较好保留3湘潭市税务三分局r262217540.5国有划拨一般保留4湘纺住宅区r2103763133631国有划拨较好保留5银海花苑r21859941151出让地较好保留6银海花苑c区r21491323368出让地较好保留7东信职工宿舍r2853912419出让地较好保留8湘纺厂内村c区r217342067国有划拨较好保留9鑫辰花苑r2713413960出让地较好保留10湘潭玻璃厂宿舍r21211531453国有划拨一般保留11兴江花苑r21049015673出让地较好保留12毛正坝拆迁安置区r212982341集体土地一般保留13省轻工机械厂宿舍r22608944520国有划拨较好保留14江滨机械厂住宅区r286792114390国有划拨较好保留15湘潭市电化厂宿舍r275159497国有划拨较好保留16银天小区（安置小区）r227726229集体用地较好保留17永安新苑r21935131801出让地较好保留18中心加油站u291995206国有划拨一般保留19荷塘天然气储气站u117090.731427国有划拨较好保留20荷塘变电站u1280952190.9国有划拨较好保留21荷塘中学r22939013105集体用地一般保留22湘荷加油站u292380905出让地一般保留23湘潭市七中r222940313269国有划拨较好保留24板马路廉价房r251229617国有划拨较好保留25火车东站货场t1413454938国有划拨一般保留26火车东站t113309933国有划拨一般保留27育才小学r22103025626国有划拨较好保留28湘纺小学r22115095579国有划拨较好保留29莲城加油站u291928360出让地较好保留30江滨子弟小学r22109536760国有划拨较好保留31新岳塘区政府c16665945131国有划拨较好保留32荷塘加油站u2929291032出让地较好保留33铭扬大厦c2/r2962721660出让地较好保留34多伦国际商贸城c23114390423出让地较好保留35雁桥北苑r21037636722出让地规划保留36板马路口商住楼c2/r21123868396出让地规划保留37腾湘大厦c2/r2518812113出让地规划保留38卡罗街区c25602808出让地规划保留39东信花园二期r243886856出让地规划保留40湘潭市玻璃厂r298104220353出让地规划保留41荷塘农业科技服务中心c12158385258国有划拨规划保留42湘潭市汽车修配厂r220833350出让地规划保留43岳塘工商分局c165684531国土划拨规划保留44市纺织机械厂r21101922523国土划拨规划保留45合 计 92.43(公顷)11356992）需综合考虑是否保留单位主要是建筑多为二类、三类建筑的公共服务设施以及行政办公单位，总用地面积约9.72 公顷（详建附表2）。表-2需综合考虑是否保留单位一览表编号单位名称用地性质用地面积（）建筑面积（）土地权属单位状况处理意见1民康医院c5890666出让地一般综合考虑2荷塘信用社c226693875国有划拨一般综合考虑3国税岳塘分局c116332261国有划拨一般综合考虑4工农中心小学r2280762895国有划拨一般综合考虑5岳塘工商分局c139045915国有划拨较好综合考虑6湘纺液化气站u18305504国有划拨较好综合考虑7铁路公安培训中心c6182876633国有划拨较好综合考虑8东站派出所r25384787国有划拨一般综合考虑9福利院c9141514290国有划拨较好综合考虑10新农学校r224140726集体用地一般综合考虑11板塘农贸市场c263025028出让地一般综合考虑12五里堆派出所r227232281国有划拨一般综合考虑13铁路西村r22075024425国有划拨一般综合考虑14合 计9.72(公顷)602863）置换或整体搬迁单位，规划片区除保留或建议综合考虑的其它单位，总用地面积约107.80公顷。2.6. 建筑现状2.6.1. 建筑性质现状规划区内现状建筑按建筑性质来分，主要分为居住建筑（住宅、教育配套、村民居住）、公共建筑、工业建筑。其中居住建筑，布局较分散，占总建筑面积的78.72% ，约2145619 ；其次为工业建筑，主要分布在滨江、板马路、芙蓉路沿线，占总建筑面积的14.88%，约405466；三为公共建筑，其数量较少，占总建筑面积的 6.40%，约174380。2.6.2. 建筑质量现状为了对现状建筑质量作一个综合评定，我们采用建筑层数、建筑年代、结构、装修标准四个参数将现状建筑分为四类。一类建筑：六层及六层以上小高层、高层或多层框架结构建筑、建设年代在五年内。二类建筑：多层框架结构或多层砖混结构，建设年代在5-10年内以及新建低层别墅建筑建设年代在3-5年内。三类建筑：建设年代10年以上的多层砖混结构或新装修标准较高的2层及2层以上民房、低层工业厂房。四类建筑：低层破旧民房以及建设年代10年以上的低层工业厂房。规划区内多为三类、四类建筑，主要为低层民房、以及各企业厂房，总建筑面积约1844240。二类建筑主要为多层居住建筑以及少量的市政、公共服务设施建筑，总建筑面积约804293。规划区内一类建筑极少仅有岳塘区政府、永安新苑、铭扬大厦、多伦国际商贸城，总建筑面积约189015。2.6.3. 保留建筑分析根据片区以上对现状建筑的分析以及整体开发、资源节约和环境友好的原则，综合考虑保留符合城市发展需要的服务设施建筑、建筑质量较好的居住建筑，以及新规划待建建筑，共计建筑面积1206045。保留建筑主要分布在芙蓉路、板马路沿线。另有部分服务设施建筑需根据片区综合定位以及功能布局综合考虑是否保留，共计建筑面积35861 ，主要分布在板马路沿线。对于建筑质量较差的三四类建筑以及低层工业厂房，则考虑结合片区发展时序，统一拆迁并集中安置，共计需拆迁建筑总面积约19785529。2.7. 公共服务设施现状规划区内的公共设施极少而且分布集中，主要为服务等级不同的行政管理单位、学校以及商业设施。中小学用地主要集中在规划区的西侧，学校用地面积小，只有少数单位设施齐全、环境好。医疗服务单位共有两处，分布在芙蓉路沿线，医院用地规模小、床位少且跟片区的功能定位不协调。因此在规划设计中，应大力加强片区的公共服务设施的服务水平。另外根据现状城市发展，部分农业服务设施已不满足片区需要考虑置换，如板塘农技站。部分设施为片区发展所必须的，如荷塘中学、板塘七中、第三人民医院等，则建议对其进行扩容或提质改造，扩大设施服务辐射的范围，增加片区的吸引力。另有部分设施需根据片区规划综合定位综合考虑，如福利院、东站派出所、铁路公安培训中心等。2.8. 市政设施现状2.8.1. 给水设施规划区目前由湘潭市第三水厂（位于板塘铺五里堆）供水，规划区内现状供水管网有芙蓉大道、板马路的干管，管径分别为dn800和dn400。主要满足道路沿线的建成区的用水需要。农村大部分地区，除少数几个村集体打井，然后采用管道输送外，其余基本上是自备水源(自家打井)。2.8.2. 排水设施规划区现状排水未成系统，没有实现雨污分流，除芙蓉大道以及沿线的企业和居住区内敷设管道集中收集排放外，其余均为采用明沟就近排入自然水体。规划区内自然水体众多，沟渠纵横自成体系，有利于自然排水。2.8.3. 电力设施规划区及其周边现状有荷塘220kv变电站，电业局110kv变电站以及板塘五里堆110kv的变电站。片区由三个变电站对其供电，能有效保证规划区开发建设过程中的供电可靠性，但规划区内110 kv、220kv的架空高压线较多（110kv架空电力线6 条、220kv架空电力线7条），特别是在荷塘220kv变电站处共计进出线 9条，这将极大的破坏土地的完整性，提高土地的开发成本。建议规划设计过程中，考虑采取有效方法预留、整合高压走廊或部分线路采用地埋式处理，以减少片区高压走廊的数量，节约用地。2.8.4. 电信和邮政设施规划区内没有邮政支局，只有2处邮政代办所（板塘乡政府和江滨附近），电信业务属规划区外围的板塘铺电信分局服务范围，规划区内现无微波站。2.8.5. 燃气设施规划区内有湘潭市的天然气储备站新奥荷塘天然气站，为整个湘潭市供应天然气。芙蓉大道上有天然气输送干管，管径为dn400，由于规划区内建成区规模小，且不集中，虽有管道经过，但使用天然气的用户不多且管网未成体系。大多居民仍然使用瓶装液化石油气和燃煤作燃料。2.8.6. 其他设施规划区内没有消防站，现状有四个加油站（中心加油站、湘荷加油站、莲城加油站、荷塘加油站）、两个液化气站（二轻液化气站、湘纺液化气站）、一个天然气储备站等重点消防单位，规划区内现状没有垃圾中转站和公厕。2.9. 历史文化湘潭人杰地灵，人才辈出。湘潭是一代伟人毛泽东的故乡，是彭德怀、陈赓、谭政等老一辈无产阶级革命家的故乡，也是齐白石、杨度、张天翼等名人志士的家乡，前台湾亲民党主席宋楚瑜是土生土长的湘潭人。新中国成立以来，毛泽东、邓小平、江泽民三代领导人都曾亲临湘潭视察、考察和指导湘潭工作，给湘潭人民以深切关怀和极大鼓舞。宋楚瑜新世纪返乡扫墓探亲以来，牵起湘潭与台湾企业界合作的热潮，推动了湘潭台湾工业园的设立。idg亚洲区总裁熊晓鸽也是湘潭长大的，被誉为中国引入高科技产业风险基金的第一人。曾邦哲（曾杰）在湘潭时期发表了世界上第一篇论系统医学与系统生物工程的文章，国际上有称21世纪系统生物学及其医药学和生物工程的应用将带来新一轮科技与产业革命。湘剧早期主要流行于“长沙府十二属”及江西与湖南毗邻的北起修水、南至吉安的各县。“湘剧”名称最早见诸民国9年（公元1920年）长沙印行的湖南戏考第一集。湘剧有高腔、低牌子、昆腔和弹腔（南北路及一些杂曲小调）四大声腔、现有传统剧目682个，其中弹腔剧目有500个以上，高腔剧目近百个。新中国成立后，整理、改编、创作的剧目中，有琵琶上路、打猎回书、五台会尼参加第一届全国戏曲观摩演出，还有拜月记、追鱼记、金丸记、百花公主、李三娘、金印记等传统剧目和山花颂、郭亮、玛丽娜一世等现代戏影响较大。另外，槟榔民谣在湘潭城乡流传较广，从一个侧面反映出湘潭槟榔文化的起源和蓬勃发展过程。第二章 规划对策篇3. 上位规划解读3.1. 总体规划解读湘潭市城市总体规划（2009-2020）由中国城市规划设计研究院于2009年编制完成，并通过审批。总体规划对湘潭城市整体发展提出了合理化的建议，并整合了湘潭整个市域的资源，形成统筹协调发展的格局。n 湘潭城市性质长株潭城市群地区的中心城市之一；湖南省重要的工业、科教和旅游城市。n 湘潭城市空间布局结构总体规划将湘潭市域城镇空间结构确定为“一心五区、两轴两通道”。 “一心”指湘潭市中心城区，是辐射带动湘潭城乡发展的空间核心、支撑湘潭向内辐射带动发展的平台和对外开放合作的门户。“五区”指五个协调发展的特色化空间区域，核心区应建设成为支撑市域整体政治、经济、文化发展的主要空间载体；在此基础上，延伸核心区向中南部和西部的辐射作用，分别在湘潭县和湘乡市形成两个城镇集聚发展区；针对湘潭县南部地区小城镇相对均衡分布的特点，发展面向农村加工业、服务业和现代农业，形成南部网络化城镇发展区；保护湘乡、韶山两市西北部的生态涵养区，依托现有城镇发展生态旅游、休闲旅游和农业观光及其服务业，建设成为生态旅游发展区。“两轴”指城镇和产业聚集发展的复合走廊，包括市域南北重点提升轴和东西集聚发展轴。南北重点提升轴，主要沿湘江和107国道，由湘潭中心城区、九华组团、昭山组团及易俗河、谭家山、中路铺、茶恩寺等沿途各镇组成。东西集聚发展轴，主要连接湘潭中心城区和湘乡城区以及沿线的姜畲、楠竹山、云湖桥等镇和水府庙地区。“两通道”指促进市域均衡协调发展的空间走廊，包括“湘潭中心城区花石”城镇发展通道和“韶山湘乡花石” 城镇发展通道。城市中心城区总用地规模110平方公里，整体以湘江为纽带，形成“一江两岸，五片一中心”的组团式空间结构。一江指湘江生态功能轴；两岸指湘江东、西两岸；五片指河西旧城片区、羊牯-赤马和万楼新城片区、河东片区、双马片区和岳塘新城片区；一中心指城市中心区。n 总体规划对东城新区的定位：岳塘新城东城新区（规划地块所在区域）规划作为城市副中心之一，东环片区作为城市近期开发建设的重点，整体打造生态宜居的湘潭东部新城。竹埠港逐步退出二产，有序推进，整治滨江环境，优化形成综合服务功能区。规划总用地约21平方公里，总人口为23.3万。3.2. 分区规划解读湘潭市岳塘新城片区规划（2010-2020）由湖南科迪建筑设计有限公司于2010年编制完成。n 城区功能定位分区规划将岳塘新城片定位为湘潭城市的副中心，集合了行政办公、商贸金融、生态休闲、循环经济等功能。片区总体形成“一心、三园、三片”的空间结构。“一心”：岳塘新城核心区，为片区的中心；“三园”：红旗水库湿地公园、荷塘现代综合物流园和竹埠港第三产业园；“三片”：板塘旧城改造片区、东部生活片区和北部生活片区。n 用地人口规模按照湘潭市城市总体规划（2009-2020）预测，岳塘片区容纳人口量为23.3万人，其居住用地面积基本涵盖在本次规划范围内，依此情况，本次规划预测东城片区内人口容纳总量为23万人。3.3. 本次规划重点n 规划理念的挖掘和深化进一步挖掘东城新区的发展潜力，用先进的规划理念指导本地的发展和建设。n 功能单元的深化及调整对各功能单元进行定性的深化和定量的细化。根据功能单元，划分管理单元、街坊和地块，量化建设开发控制的指标。n 道路系统的调整与深化以上层次规划的干道系统为基础，结合现状细化支路系统，确定道路断面形式，理顺各层次交通。n 开放空间的深化及与公共配套服务设施的有机结合形成景观宜人、使用舒适的开放空间，并将开放空间建设与公共配套服务设施相结合，形成高效的交流空间。n 公共配套设施的深化以满足规划管理需求为导向，落实重要的强制性内容，即“五线”控制及公共设施、基础设施用地控制，形成指导规划实施管理的基本图则。4. 发展条件4.1. 良好的发展政策支持东城片区在湘潭市的总体规划中定位为高新科技产业区。随着国家“中部崛起”发展战略和“两型社会”改革实验和建设低碳社会改革的不断推进，长株潭城市群获批为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，一体化进程加快。湘潭市致力于湘潭发展的顶层设计，致力创新体制机制，致力推进重大项目建设，编制了湘潭两型社会建设综合配套改革总体方案、长株潭城市群湘潭市域规划、湘潭城市总体规划、长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革总体方案和长株潭城市群区域规划（提升），提出”规划三级空间、实施六大工程、推进八项改革”的总体构想， 把湘潭建成全国“两型社会”建设的示范区，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态工业新城。4.2. 独特的几何中心区位规划区位于湘潭河东中心区的东北部，是湘潭对接长沙必经的核心地带和重要门户空间，是长株潭一体化的桥头堡，距湘潭市中心区仅 4.0公里，距长沙、株洲分别约 30、15分钟车程，且临近湘江，正处于长株潭融城中心区向东北空间拓展的核心地段，用地北有上瑞高速、中有芙蓉大道（长株潭城市群发展轴）、长株潭城际铁（规划）和一系列城市交通走廊（芙蓉大道、107国道、东二环路）的贯穿，同时与相关地区保留大片绿地的“一主两副环绿心”结构相邻。4.3. 便捷的道路交通网络规划区位于长株潭城市群融城的前沿地段，湘黔铁路及长株潭城际铁（规划）穿越而过，并规划有长株潭城际铁路场站，周边有上瑞高速、京珠高速，以及320国道的贯穿；快速路有上瑞高速联络段、芙蓉大道延伸段、东二环（湘潭城市发展次轴）、北二环。主干道有芙蓉大道、板塘七号路、板塘十号路、板塘十一号路、团竹路。320国道是联系湘潭和株洲的交通要道，芙蓉大道是长株潭城市群发展轴，东二环是湘潭城市发展次轴。整体道路网络已经形成了较成熟的便捷的网格式交通的大格局，对外交通条件非常便利；湘潭火车站仅 6.0公里，至长沙黄花国际机场 78公里，地理位置极其优越。4.4. 朝气蓬勃的产业基础规划区北部是湘潭新材料工业园，西为岳塘行政核心区和湘江风光带，东接京珠高速公路，南临双马工业园，有着良好的产业基础。近年来不断进行产业结构调整，加强自主创新，抓好节能减排，促进产业升级，加速推进新型工业化，工业主导作用不断增强，建成了门类较全的工业体系，精品钢材深加工、先进装备制造及新能源装备、汽车及零部件、电子信息等四大战略性产业发展迅速，自主创新能力不断增强，节能降耗成效明显，并通过制定结构调整的约束性指标，策划大项目，引进大的战略合作伙伴，大力发展第三产业等“三大路径”来实现存量的改造提升，增量的创新发展。4.5. 优良的生态旅游环境规划区西临湖南的母亲河湘江，东为山岭纵横，植被良好的永久性公共绿地，外部生态环境整体优良，大部分部地区仍保留了原始农村土地的景观特色，农田、水体、菜地、林地大多未经破坏，植被覆盖率高。片区内自然水体丰富-水塘密布，主要有贯穿南北的红旗排洪渠，沟渠纵横自成体系，以及布局分散的新塘、大塘、窑塘等大面积水体，总面积达81.32公顷。小丘陵山体纵横，总用地面积约255.14公顷，整体呈三条带状布置，丘陵山体中植被良好，绿化覆盖率高。近年来，规划区内工业企业的陆续置换以及新建居住区的高标准开发，提高了片区生态环境。5. 规划策略5.1. 功能定位从区域发展前景来看，东城新区是湘潭市融入长株潭大都会的东部门户空间，应打造成为“长株潭一体化”同城化发展的桥头堡、区域发展的新兴增长极。从片区发展潜质来看，东城新区借力长株潭建设“两型”社会综合配套改革试验区的政策优势，依托自身的优势区位、生态本底优势，打造成为集行政办公、商务金融、生活服务、生态休闲为一体的低碳活力副中心和两型社会“先锋城区”，其具体内涵包括：n 设施完善、环境优美的低碳宜居新城；n 经济繁荣、人文昌盛的复合活力新城；n 安居乐业、健康幸福的多元安全新城；5.2. 发展策略n 点轴串联策略：多元城市功能的复合集聚，中心领航，点轴推进将城市行政、商务、文化、金融、体育、医疗等功能集聚于a型发展走廊，并在环中央生态核区域形成发展聚核，通过强发展走廊和强中心的建设带动城市整体发展。以芙蓉大道、板桥七号路、中央生态走廊为轴线，逐次推进。n 精明高效策略：以紧凑型空间模式为主导，公交优先，单元开发湘潭城市发展面临着向“两型”城市建设的转型，规划以东城新区建设为契机，通过快速公共交通引导人居和产业的科学集聚，通过公共设施点轴开发引导城市单元精明增长。n 生态交融策略：突出山水林田的景观特征，两型社会，彰显特色充分尊重自然基底，梳理区内江河水系、山体绿化、作为城市特色景观，满足人民休闲活动需求，彰显基地山水空间特色特色，同时推广低碳宜居城市建设，构建资源节约型和环境友好型“两型社会”先锋城区。n 安全保障策略：以空间和社会两方面的安全保障为先导，弘扬传统，提升内涵通过对城市物质空间安全和社会文化安全等全方位的规划保障，为湘潭人民构建一个幸福平安大环境的基础上推动城市发展。5.3. 开发模式n 模式a：sod模式行政带动、中心领航sod (service-oriented development)模式：即公共设施导向模式，是通过社会服务设施建设引导城市开发，促进城市土地的增值。对于东城新区而言，政府通过以芙蓉大道、板塘七号路、北二环路沿线的行政、商业、商贸、商务、文化等重大公共设施的开发为先导，既体现出新区开发的行政推动力，又提升了新区的综合服务水平。基础设施和公共配套的完善和环境的改善增加了新区吸引力，形成新区良好的形象。进一步提升新中心区的土地价值，引导老城区的人口移居新区，为新中心区开发注入活力。n 模式b：tod模式公交优先、单元开发 tod（transit-oriented development）模式:即交通导向开发模式，是美国新城市主义的核心模式理念，是依托轨道交通和快速公交站点以 400-800 米（ 5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，创造城市交通和土地协调发展的开发模式。其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，然后依托公交站点开发城市发展单元。 对于东城新区而言，通过芙蓉大道、北二环路沿线的brt线路的建设以及常规公交线路的建设，以综合换乘枢纽和主要站点为核心，引导城市开发有序推进。n 模式c：eod模式生态优先、环境提升eod（ecology-oriented development）模式：即生态环境引导开发模式，依托生态资源，变传统消极的生态环境保护为片区新型发展的“亮点”，一方面抑制建设无序蔓延，另一方面则提升了城镇环境质量从而提升开发用地的价值。对于东城新区新区而言，突出滨江依山的景观风貌和生态优势，以基地中央南北向河流水系景观带的建设为契机，梳理新区生态景观资源，营造点、线、面结合的绿化景观体系，提升新区整体环境品质，促进房地产开发，吸引人们到新区购房置业。5.4. 人口规模n 中心片区居住人口规模：规划采用两种方法预测居住人口容量。 人均居住用地控制指标法人均居住用地取25平方米/人，东城片区可容纳居住人口约为23万人。 人均居住面积控制指标法居住用地平均容积率取1.6。人均住宅建筑面积按40平方米计算，东城片区可容纳居住人口约为23万人。综合两种预测方法，考虑到居住用地的开发模式和开发强度，东城片区居住人口容量约为23万人。综合上位规划对人口规模的预测，拟定湘潭市东城片区的人口规模人口规模为23万人。第三章 控制引导篇6. 规划总则6.1. 规划原则n 综合效益原则应重视土地开发的综合效益，避免以土地换发展的发展模式，考虑提高土地的效益，达到环境效益、经济效益、社会效益的统一。n 以人为本原则城市建设要落实到以人为本的基本原则上，要公平、公正的进行规划，因此规划要充分协调不同经济利益团体的关系。n 前瞻性和可操作性原则规划具有前瞻性但更重要的是具有可操作性，规划必须能够引导片区的开发建设，因此规划必须具有一定的弹性，充分体现刚性和弹性的结合。6.2. 规划依据1. 中华人民共和国城乡规划法；2. 城市用地分类与规划建设用地标准（1990年）；3. 湘潭市城市总体规划（2010-2020年）；4. 湘潭市岳塘新城片区规划（2010-2020年）；5. 城市规划编制办法及实施细则；6. 城市居住区规划设计规范（gb50180-95）；7. 湘潭市规划管理技术暂行规定；8. 国家有关设计规范及湖南省城市规划管理技术规定9. 湘潭市城市规划管理技术规定7. 土地利用规划7.1. 空间结构：“一个核心、双十轴线、六大组团”“一个核心”：依据现状地形地貌特征，在基地中央依山傍水处规划形成“中央低碳商务核心”，作为东城片区的核心区，也是岳塘新城的核心区； “双十轴线”：一方面，对接区域发展的“大十字”发展格局：沿芙蓉大道、北二环路分别形成对接区域发展的南北商贸综合发展轴和东西文化休闲旅游发展轴；另一方面，构筑本地发展骨架的“小十字”发展格局，沿板塘七号路和中央南北向河流水系分别形成商办综合发展轴和中央生态发展轴。由此，共同形成“双十字”字型空间发展格局。其中：沿芙蓉大道的区域南北商贸综合发展走廊以行政办公、商务商贸、会议会展、医疗卫生、高档居住等功能为主；沿北二环路的东西文化休闲旅游发展走廊以文化休闲旅游、低碳技术展示、商务商贸、旅游接待、高档居住等功能为主；沿板塘七号路的商办综合发展走廊以行政办公、商务商贸、旅游休闲、高档居住等功能为主；沿中央王家晒水系两侧的中央生态发展走廊以商务商贸、城际交通疏散、城市形象展示、生态旅游休闲、高档居住等功能为主。“六大组团”：形成六大组团：即滨江都市活力组团、北部产业区配套居住组团、城际站地区活力组团、中央商务综合组团、环生态核低碳居住组团和依山生态居住休闲组团。7.2. 土地利用东城片区总用地面积1701.84公顷，其中规划城市建设用地1657.51公顷，水域和其他用地44.43公顷。在城市建设用地中，规划居住用地577.38公顷，占总建设用地面积的34.84%；公共设施用地235.51公顷，占总建设用地面积的14.21%；工业用地17.04公顷，占总建设用地面积的1.03；仓储用地15.11公顷，占总建设用地面积的0.91%；对外交通用地5.09公顷，占总建设用地的0.31%；道路广场用地350.4公顷，占总建设用地的21.14%；市政设施用地36.44公顷，占总建设用地的2.2%；绿地420.57公顷，占总建设用地的25.37%。n 用地汇总表序号类别名称面积（公顷）占总用地比例（%）1总用地1701.941002城市建设用地1657.511003水域和其它用地44.432.61其中水域44.432.61n 规划城市建设用地平衡表序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）备注1居住用地r577.3834.84其中二类居住用地r2482.6529.12其中r21426.725.74r2小学24.691.49r2中学31.261.89村民安置用地r安置38.452.32综合商住用地cr56.283.42公共设施用地c235.5114.21其中行政办公用地c15.880.35商业金融业用地c2170.7410.3文化娱乐用地c328.691.73体育用地c420.171.22医疗卫生用地c57.050.43教育科研设计用地c61.030.06其它公共设施用地c91.950.12福利院3工业用地m17.041.03其中二类工业用地m217.041.034仓储用地w15.110.91其中普通仓库用地w115.110.915对外交通用地t5.090.31其中铁路用地t12.670.16长株潭城际铁路场站公路用地t22.420.15长途客运站6道路广场用地s350.421.14其中道路用地s1315.4319.03广场用地s218.991.15社会停车场库用地s315.980.967市政公用设施用地u36.442.2其中供应设施用地u16.790.41交通设施用地u23.280.2邮电设施用地u32.150.13环境卫生设施用地u422.671.37其它市政公用设施用地u91.530.098绿地g420.5725.37其中公共绿地g1168.9110.19生产防护绿地g2251.6615.189总计1657.511007.3. 居住用地规划7.3.1. 现状概况及主要问题现状概况：规划区现状居住用地98.18公顷，占建设用地的35.59%。 主要问题：旧民居与村镇住宅布局零散，建筑质量与环境质量比较差。居住区内配套公共服务设施建设相对滞后，不利于新城区的社区建设和平衡发展。居住区内绿化较少，缺乏居民休闲游憩的公共空间。7.3.2. 规划原则住宅建设与居住区环境建设同步进行，因地制宜组织生活居住区内各种建筑物、绿化植物和自然环境条件。按居民的不同生活需求，分级配置各级公共服务设施，形成相对集中的综合服务中心，使居住区功能明确，建设有序、方便生活、便于管理。加强对村镇居住的改造，同时加强规划区的居住区建设及市政设施的配套。结合规划区域特有的生态环境资源，打造具有湘潭地域特色的人性化居住社区。7.3.3. 规划布局规划居住用地577.38公顷，占城市建设总用地的34.84，人均居住用地25.10平方米。各居住区规划充分考虑不同人群的实际需求，选择合理地段，配置相应的配套服务设施，形成良好的居住环境。规划居住用地主要分为四大片区，即滨江居住组团、北部产业区居住组团、城市门户居住组团、高档山水居住组团。滨江居住组团的范围为：北二环以南，板塘十号路以西的地区。滨江居住组团规划居住用地173.46公顷，设置4所小学，1所中学。高档山水居住组团的范围为：北二环以南，板塘十号路以东的地区。该组团规划居住用地203.25公顷，设置2所中学，3所小学。 城市门户居住组团的范围为：北二环以北，芙蓉大道以东的地区。该组团规划居住用地69.29公顷，设置1所小学。北部产业区居住组团的范围为：北二环以北，芙蓉大道以西的地区。该社区规划居住用地131.38公顷，设置2所中学，2所小学。各居住区规划充分考虑不同人群的实际需求，选择合理地段，配置相应的配套服务设施，形成良好的居住环境。n 东城片区中小学规划一览表学校名称占地(公顷)位置备注湘潭市七中3.31板塘支十七路保留育才小学1.12板塘十号路保留湘纺小学1.06芙蓉大道保留工农中心小学1.85板马路保留团山学校4.74板塘十三号路扩建湘潭市十中10.35荷塘支八路保留规划小学2.91板塘八号路新建规划中学5.99板塘十四号路新建规划小学2.23板塘支四路新建规划小学2.46荷塘支十三路新建规划小学2.10板塘支十四路新建规划小学2.21竹埠大道新建规划小学3.97板塘支六路新建新建规划7.21板塘支七路新建规划中学4.38板塘支七路新建7.4. 公共设施用地规划7.4.1. 现状概况东城片区现有公共服务设施用地25.2公顷，集中分布在板马路、芙蓉大道的沿线。现状市政、公共服务设施少儿集中，制约着片区经济的快速发展。主要问题：该类用地明显不足，远不能满足东城片区发展的需要，其中以体育设施和文化娱乐设施最为缺乏。商业设施没有形成规模，各级商业网点缺口较大，区域性的商业中心尚未形成。既缺少为整个规划区服务的大型文化娱乐设施，又缺少为社区服务的休闲场所。7.4.2. 规划原则建设分等级、多层次的商业服务体系，形成相对完整的设施体系。利用东城片区优越的自然、区位、交通条件，积极发展第三产业，建立起配套的服务体系。注重社区公共服务