建筑与房地产行业专业术语.doc

建筑地产业务部销售工具专业术语建筑与房地产行业专业术语2007年2月建筑地产企业专业知识集1. 目标成本:目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线2. 动态成本:动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果3. 甲供材料：在具体的项目中由业主提供的材料。4. 设计变更：指在合同执行过程中由于设计局部调整而发生的合同变更5. 现场签证： 指在施工过程过程施工单位或开发商监理发现局部问题而引起的合同调整6. 建筑单方 = 动态成本/建筑面积 可售单方=动态成本/可售面积7. 工程量清单：表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单8. 企业定额：施工企业根据本企业的施工技术和管理水平，以及有关工程造价资料制定的，并供本企业使用的人工、材料和机械台班消耗量标准。9. 消耗量定额：在合理的施工组织设计、正常施工条件下，生产一个规定计量单位工程合格产品，人工、材料、机械台班的社会平均消耗量标准。10. 措施项目：为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目。11. 预留金：招标人为可能发生的工程量变更而预留的金额。12. 总承包服务费：为配合协调招标人进行的工程分包和材料采购所需的费用。13. 零星工作项目费：完成招标人提出的，不能以实物量计量的零星工作项目所需的费用。14. 工程综合单价：综合单价是指完成单位分项工程清单项目的各项费用。它包括完成该工程清单项目所发生的主材（设备）费、工料机费小计、管理费、利润之和等；清单项目综合单价等于子目合价除以清单项目的工程量。15. 容积率：建筑面积/占地面积16. 窗地比：窗户面积/室内地面面积；用来衡量采光好坏17. 工程造价管理指遵循工程造价运动的客观规律和特点，运用科学，技术原理和经济及法律等管理手段，解决工程建设活动中的工程造价确定与控制，技术与经济，经营与管理等实际问题，力求合理使用人力、物力和财力，达到提高投资效益和经济效益的全部业务行为和组织活动。工程造价管理的基本内容是：合理确定，有效控制，提高效益。18. 活动或任务(activity or task)：活动是项目过程中的工作单元。一个活动通常具有预计的时间、预计成本和预计资源需求。活动通常细分成单个任务。活动或任务是构成项目的大量工作。19. 工作包(work packages)：活动或任务由工作包组成，工作包是组成活动或任务的组成部分。20. 工作单元(work units)：工作单元是工作包的组成部分，也是项目最基础的组成单元。21. 项目阶段：尽管各类项目的生命期阶段的划分有所不同，但总体来看，可以分为概念阶段(conceive)即启动阶段、开发阶段(develop)即计划阶段、执行阶段(execute)即实施阶段和结束阶段(finish)即收尾阶段共4个阶段。22. 工作任务分解结构(work breakdown structure，简称WBS)：是归纳和定义整个项目范围的一种最常用的方法。是为了将项目分解成可以管理和控制的工作单元，从而能够更为容易也更为准确地确定这些单元的成本和进度，以及明确定义其质量的要求。应将项目目标不断地分解到一些较小的工作单元，直至到达需要进行报告或控制的最低层水平为止。每一个工作单元都是项目的一个具体行为目标“任务”，它应该包括5个方面的要素：(1)工作过程或内容；(2)任务的承担者；(3)工作对象；(4)完成工作所需的时间；(5)完成工作所需的资源。房地产企业项目管理专业知识1. 项目：项目是具有以下四个特征的活动或任务：1) 有明确的目标2) 必须协调相关的活动3) 有开始、结束和固定的工作期限4) 在一定程度上都有独特性2. 项目生命周期：项目生命周期分为六个阶段，即项目选择、计划、实施、控制、评估和结束，如图所示。3. 建设项目：又称基本建设项目，一般是指经批准按照一个设计任务书的范围进行施工，在行政上是独立的组织形式，经济上实行统一核算、统一管理的建设工程实体。4. 项目生命周期与建设项目生命周期的对比：项目生命周期建设项目生命周期项目需求、项目选择投资决策阶段、准备阶段项目计划设计阶段（初步设计、技术设计、施工图设计）；派生设计总概算、修正总概算和施工图预算；根据目标利润推出的施工预算（计划成本）项目实施施工阶段，包括招标发包、施工安装、结算决算等项目分析和评估监控工程量进度，资源分布、成本费用、现金收支和盈亏的分析，项目绩效评价项目结束交付使用阶段、投产阶段或投入运行阶段5. 工作分解结构（WBS）：又称任务分解结构，在计划项目进度时，将项目分解为相对独立而又相互关联的一组任务清单。在建设项目中，等同于将项目分解为单项工程、单项工程进一步分解为单位工程，而单位工程又细分为分部分项工程等，故称为工程项目分解或项目的子项目。6. 直接成本和间接成本：项目的直接成本指直接耗用在建筑安装工程上的各种成本。直接成本通常由人工成本、材料成本、机械使用成本和其他直接成本；项目间接成本指施工企业为组织与管理施工，以及为生产工人服务等所消耗的人工和物理的货币表现。7. 单项工程：又称工程项目它是建设项目的组成部分，具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或使用效益的工程。在工业建设中，各生产车间、辅助车间、功用系统、办公楼、仓库等，民用建筑的教学楼、图书馆、学生宿舍、职工住宅等都是单项工程。8. 单位工程：单位工程是单项工程的组成部分，是可以进行独立施工的工程。通常单项工程包含不同性质的工程内容，根据其能否独立施工的要求，将其划分为若干个单位工程。如车间是一个单项工程，则车间的厂房建筑是一个单位工程，车间设备安装工程（包括各种介质管道、电气、通风、设备、自动仪表、工业筑炉等工程）也是一个单位工程。民用建筑是以一幢房屋（包括水、电、卫、暖气、通风及煤气）作为一个单位工程。独立的给水工程、排水工程、输电工程、采暖工程、道路工程等均可作为一个单位工程。9. 分部工程：分部工程是单位工程的组成部分。一般是按建筑物的主要结构、主要部位、以及安装工程的种类划分的。土建工程划分为：土石方工程、打桩工程、砌筑工程、混凝土及钢筋混凝土工程、木结构工程、金属结构工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、脚手架工程等。安装工程也可分为：管道工程、设备安装工程、电气安装工程等。10. 分项工程：分项工程是分部工程的组成部分，是根据分部工程划分的原则，再进一步将分部工程划分成若干分项工程。如土石方工程可分为人工挖地槽、挖地坑、回填土；砌筑工程可分为砖基础、毛石基础、砖砌外墙、砖砌内墙等。11. 甘特图：横轴为时间、纵轴为任务以表示各任务计划或实际的启止时间和期限长短的图形，又分为棒图格式（用棒的不同颜色区分计划和实际）和三角格式（上三角代表开始，下三角代表结束，用不同颜色的三角代表计划和实际），各任务可来源于工作分解结构。如果甘特图的纵轴表示资源比如各类专业技术人员、机械和设备以及工具等，此时的甘特图称为资源甘特图。12. PERT/CPM进度网络：在工作分解结构清单的基础上，将不同任务按完成的先后次序用活动节点图和活动流向网络图表示出来，并可同时标明完成时间作为路径的“权重”。通过关键路径算法求得网络图中的关键路径，并用不同颜色加以区别。13. 资源分配表：行为人力物力资源，列为时间，矩阵单元格为资源的用量的表格。14. 资源矩阵：列为人力物力资源，行为各项任务，表单元格取值为P（主要任务）或S（次要任务）的表格。15. 资源载荷图：横轴表示时间、纵轴表示资源（人力等），图下面积表示在某一段时间的资源消耗，图可以由计划数或实际数获得。16. 累计成本曲线：也称累计投资曲线，是项目预算控制的工具。横轴表示时间、纵轴表示成本和费用，曲线的数据可来源于计划（预算）数，也可来源于实际数，曲线下的面积代表累计至某一时点的工程成本或费用。对工程结算收入、工程回款和成本费用对应的现金支出也可以做类似的曲线，并可将不同指标叠放在一张图形中（此时的纵轴表示金额）。17. 横道图: 控制施工进度和成本的表和图形的结合体, 左边是分部分项工程的工程量、完工时间、人工成本、材料成本和机械使用费的计划和实际的对比，右边是分部分项工程的工作进度（天）的计划和实际对比。18. 建筑工程概算和预算：指初步设计阶段估算的工程造价。当三阶段设计时：初步设计阶段产生概算；技术设计阶段产生修正概算；施工图设计阶段产生预算。概算是建设单位编制基建投资计划和施工准备的依据，亦是作为设计方案技术经济评价和控制施工图预算的依据。施工图预算是确定工程预算造价的文件，编制的依据是：已经批准的施工图和施工方案、预算定额或单位估价表、材料价格和费用定额及取费标准。施工图预算是调整和控制投资的基础，是确定标底和标价的依据；是建设单位与施工单位签订承发包合同的依据；是拨付工程价款，办理工程竣工结算的主要依据；是施工单位进行施工准备，编制施工组织设计、进行工程成本核算等不可缺少的文件。19. 计划成本：根据预计工程结算收入减去目标利润和目标税金所得到的成本，也称为目标成本，产生于施工预算，但一般比施工图预算为低。20. 成本的前馈分析和反馈分析：将计划成本与（施工图）预算成本进行对比分析称为前馈分析，而将实际发生的成本与计划成本或预算成本进行对比分析称为反馈分析。21. 质量成本：为保证和提高项目质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生的一切损失费用之和。质量成本包括两个主要方面：控制成本和故障成本。控制成本包括预防成本和鉴定成本，属于质量保证费用；故障成本包括内部故障成本和外部故障成本，属于损失性费用。22. 资金：本文涵盖的资金定义从狭义到广义，狭义的包括现金和银行存款、其次有现金和现金等价物，再次有货币性项目（包括现金、短期投资、应收/应付账款、应收/应付票据、短期借款、预收/付账款），最广义的有如流动资金或营运资本。但在集团资金分析中一般排除存货（包括低值易耗品）、待处理流动资产损失、待摊费用等。23. 建设项目阶段：可按前述“4、”定义的建设项目生命周期的准备阶段、设计阶段、施工阶段、交付使用等划分；也可按具有“里程碑”意义的阶段划分，如规划意见书、可行性研究报告批复、征地批复、获得用地规划许可证、设计方案审定、获得建筑工程规划许可证、获得开工证、开工、开槽、注槽、基础验收，正负零、结构封顶、主体竣工，获得预售许可证、竣工备案等。24、三通一平：指待开发区内道路、给排水管、供电线路的通达和对施工现场的土地进行平整；七通一平：指道路、给水排水、雨水、污水处理、电力、通讯、煤气和天然气、热能的通畅和场地平整；25、房地产行业称呼：在南方高层叫洋房、土楼（低些档次的）、在北方叫板楼、塔楼；26、甲供材、甲控材、甲方替乙方待垫材料款：2005-8-10民工工资将由帐户保底：60家建筑企业签订预留账户协议，朝阳区劳动保障局和朝阳区建委联合：包含央视新台址施工方城建集团在内的60家建筑施工企业集中签订设立农民工工资预留账户协议书；欠薪时：该资金在政府部门监督下，确保民工的工资不被无故拖欠。朝阳区劳动保障局明确：1. 关于施工总承包企业、专业承包企业及劳务分包企业，对劳动用工和工资支付情况的监控和管理；2. 以后：工程项目在开工前，由发包单位在劳务分包合同价款中，提取一定资金，专项用于设立预留账户。对于预留账户的标准，