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保利地产战略分析保利地产企 业 策 划 方 案策划人： 企业介绍.- 4 -宏观环境分析.- 5 -一、国家政策- 5 -利率政策- 5 -行业限制政策- 6 -贷款政策- 6 -经济适用房- 7 -物业税- 8 -个税起征点政策- 8 -二、国家经济- 8 -1、国民收入趋势- 9 -2、城镇收入比例增长趋势- 10 -3、通胀趋势- 11 -三、技术环境- 11 -1.环保绿色- 11 -2.节能低碳- 12 -3.健康安全- 12 -4.自动智能- 12 -四、人口发展环境- 12 -五、社会文化因素分析- 13 -1.消费观念- 13 -2.心理预期- 14 -行业分析.- 14 -一、行业运行状况- 14 -房地产投资情况- 14 -房地产完工情况- 15 -房地产销售情况- 16 -城镇居民住房情况- 16 -二、二手房比较- 17 -三城市租售比情况- 17 -三、竞争对手分析- 17 -1.主要竞争者情况- 17 -四、买方市场分析- 18 -五、供应链条分析- 18 -1.土地供应- 18 -2.资金供应- 18 -3.原材料供应- 18 -4.人员供应- 18 -六、潜在进入者分析- 18 -七、其他因素分析- 19 -内部环境分析.- 19 -一、组织结构分析- 19 -二、企业资源分析- 19 -1.品牌资源- 20 -2.人力资源- 20 -3.资产资源- 20 -三、企业文化分析- 20 -四、企业财务分析- 21 -1.企业总资产比较- 21 -2.企业偿债能力比较- 21 -3.企业营运能力比较- 22 -4.企业盈利能力比较- 22 -5.企业杠杆比率比较- 23 -五、企业技术支持- 23 -六、企业营销能力分析- 23 -SWOT分析.- 25 -一、内部分析- 25 -S优势.- 25 -W劣势.- 25 -二、外部环境- 26 -O机会.- 26 -T威胁.- 26 -企业战略.- 26 -一、企业总体战略- 26 -二、业务层面战略- 27 -企业介绍保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司成立于 1992 年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。 2002 年保利地产完成股份制改造，开始实施全国化战略布局。2006 年保利地产在上海证券交易所挂牌上市，上市以来连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖 22 个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务范围包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，具备多品类物业综合开发的实力。公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。十七年来，保利地产循法尚德、诚信经营，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。宏观环境分析一、国家政策房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高，这也是国家重点监控的产业。1、 利率政策中国的利率起起伏伏，从1997年的相对高点8.64%，之后为了提振中国市场，中国采取了一系列的降息行动，只在1998年久进行了3次利率变动，利率持续走低，在国家宏观调控下，中国经济持续走高，到了2002年，利率到了局部最低点，之后国家为了资本市场，有进行了加息政策，利率持续走高，但中国经济也持续走高，GDP也是连创新高，从上图可以看出，中国利率又处在历史的低点，这意味着国家的货币政策比较宽松，资金成本较低也就是货币的价格较低，而中国经济在房地产热的刺激下，势必推高利率水平，从利率走势来看，利率也应有所增加，这会给资金密集型产业带来一定的困难，房地产行业正是这样的行业典型行业，所以加息，对房地产行业来说，不是什么好事。2、 行业限制政策3月18日，国资委正式发布了央企“退房令”。在公布了16家房地产主业央企的同时，并未公示要求退出的78家央企名单。其名单为：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。 这个政策是对房地产行业重大的调整，大量央企退出房地产行业，这在一定程度上可以抑制炒房和囤地现象，控制房地产市场，控制泡沫，给私企一定的空间，可是现在房地产行业本就供不应求的时候取减少供应商的数量，这无疑在一定时期内还会推高房价，这反过来增加了泡沫，不过这样的调控对房地产以后的发展总的来说还是有效的。3、 贷款政策央行货币政策委员会召开2009年第四季度例会提出,2010年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况，着力提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。把握好货币信贷增长速度，引导金融机构均衡放款，避免过大波动。 这是中国2010年的货币政策，适度宽松，说明央行要让经济平稳着陆，不会有很大幅度的政策调整，要让中国已经显现的现状上加以控制，并平稳过渡，所以从这方面来看，国家的信贷政策至少在2010-2011年不会有很大变化，企业的资金应该不会短缺。4、 经济适用房2008年11月，在国务院提出的扩大内需促进增长的“十项措施”中，将“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”列为首项任务。紧接着，住房和城乡建设部对外公布，中央财政将在今后3年内投资9000亿元用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。随后，与建设部对外公布9000亿元全国保障住房投资计划相呼应，各地政府的保障安居措施纷纷展开。2009年3季度，加快保障性“安居工程”建设继续成为政府的工作重点。我们可以很明显的看出，在未来三年，国家将出资9000亿资金，进行经适房建设，这一方面会对房地产企业进行竞争，同时也会对房地产市场提供买方市场，因为国家要修建经适房，必然要通过房地产企业，这样，9000亿的资金必然会增加买方市场。而09年房地产的总销售额达到20000亿，国家此后会有9000亿，这样的投资力度可见一斑。5、 物业税中国政府网公布了国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知（以下简称通知） 。通知中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有时的物业税改革提到政府的议事日程。这次物业税的开征，说明政府要加大炒房投机商家的炒房成本，这是平抑房价的有力措施，抑制房地产泡沫。物业税的起征一定会对房地产均价产生一定影响，可是影响范围有限，对于中小炒房者有一定影响。不过物业税已经讨论了相当一段时间了，迟迟没有消息，不知道实施之后的效果会有怎样的效果。6、 个税起征点政策中国财政部公布我国个人所得税基本情况报告指出，根据经济发展情况、居民消费支出、市场物价水平等变化情况，今后个税起征点还将适时作出调整。中国对个税起征点已经调整了一次了，如果这次又调高个税起征，这说明中国经济又有了相当的发展，同时也通胀加剧也是原因之一，总的来说，如果个税起征点上调，必定提振消费，这样也符合国策，以消费拉动GDP的增长，这样中国经济也就得到了良性循环。二、国家经济1、国民收入趋势中国经济一直在一个相当高的水平下发展，从2000年的99214.6亿元，到了2005年就将近翻了一番，达到了183084.8亿元，增长率达到了10.40%，这是中发展中质的飞跃，到了2007年中国GDP的增长率达到了13.%，达到了发展的峰值，当时中国经济形式一片大好，通胀也开始出现，投资过热，股市暴涨沪市最高达到6000点。事物都是如此，达到峰值后就向下，到了2008年，GDP又回到了平稳的发展速度，加之2008年末美国的次贷危机在全球蔓延，这一定程度上影响了中国的出口企业，这也直接影响了的发展速度，2009年金融危机正式形成并在全球肆虐，中国为了应对这次全球的金融危机，中国放宽货币政策，降息等一系列政策，扩大投资，并制定了保8的战略，经过政府强效的调控，中国GDP增长率到达了8.7%，GDP总量达到335353亿元。经过了2009年4万亿的贷款，CPI疯狂上涨，中国经济通胀已经显现，国际宏观调控必定会抑制通胀的加剧，所以国家会在保证GDP增速的前提下，适当收紧银根，限制投资。2、城镇收入比例增长趋势随着中国经济的不断发展，中国居民收入也不断增加中国人均居民收入从2000年的7858元到2003年的首次上万，再到2009点的25346元，这是中国高速发展的的结果，中国基本实现了小康，中国人的购买力也在不断地上升，这也是推动中国经济高速发展的原因之一。中国城乡居民收入分配可以从上图看出，均有较大幅度增长，特别是农村居民收入增长率一直在节节攀高，不过总体水平依然较低，贫富差距依然很大，这阻碍了中国城市化的进程，延缓了中国经济的发展，不过这也意味着中国经济还有相当的潜力，随着城市化脚步的加快，会有越来越多的人涌入城市，这部分市场必定会为中国将来的发展奠定良好的基础，所以中国在将来几年甚至几十年都会有高速的增长率。3、通胀趋势中国自从改革开放以来，经济一直保持着较高的增长率，随着高速发展，通胀压力也有所显现，从1994年的通胀率达到24.1以外，中国经济通胀压力还是维持在可接受的范围，可是自2006年以后，中国通胀率突然上升3个点，达到了5.9.，其原因是中国投资过热，美国次贷危机的影响，只这样的通胀压力下，导致了物价的上涨，CPI指数也节节走高，国家对此也做出了相应的调整，可是为了中国经济保持相对稳定的增势，宽松的货币政策，以及较低的利率，这势必加速通胀，对此，中国在未来的时间必将加大调整，控制通胀，平抑物价，这是必然趋势。三、技术环境1.环保绿色随着中国经济的迅速发展，人们多生活质量的追求越来越高，人们对绿色的向往越来越强烈，现在绿色已经成为一种潮流，人们会越来越多的关注生活周围的环境，会越来越多的关注室内环境，这对房地产行业来说，对地产周边的绿化面积及布局提出了很高的要求，房屋的设计理念也要与时俱进。 2.节能低碳在2009年哥本哈根再次提出了低碳生活，就在近期，低碳生活已经成为风尚，当然，低碳潮流也影响了房地产行业，在部分地区已经出现了低碳社区，而对房地产来说，低碳并非减少碳的排放量，而是以科学技术是住房更加节能减少能源消耗，以达到节能减排的作用，作用这也是房地产的发展方向。3.健康安全自5.12汶川地震之后，地壳活动越来越平凡，海地地震、智利地震、青海地震等等，在如此平凡的地质活动下，人们原来越看重中住房安全问题，对房屋质量越来越看重，住房的抗震性能要进一步强化。4.自动智能科技的进步，带动了经济的发展，改变了人们的生活方式，自助化和智能化是未来的发展趋势，自动化和智能化已经在某些行业实现了，而自动化和智能化也是房地产发展的结果，在目前已经出现了用手机远程控制家里的电器，而以后，这样的技术将会更多。四、人口发展环境 中国是世界人口第一大国，所以中国的消费市场相当大，在2005年中国人口就突破了13亿，随着中国的发展，人口还会有一定程度的增长，于此同时，中国城市化水平还很低，农村人口仍高于城市人口，这也说明，随着中国城市化水平的发展，会有更大的消费市场形成，推动中国经济的发展，上图可以看出，25岁新增青年在未来的几十年里一直处于上升状态，会有更多的势力消费群体支撑起中国的经济。五、社会文化因素分析1.消费观念大众的投资消费心理在很大程度上影响着房地产市场的需求。从中国传统的住房消费观念上来看，大多数人将住房与事业成功、经济自立、社会地位挂钩，引致人们对房屋的追求。同时因为中国传统文化，愿意自己占有，所以大多数人都会选择买房，而不是租房，即使租房比买房划算，人们也会选择买而不是租。2.心理预期投资者的心理预期也会在很大程度上影响房地产市场的需求。当经济发展处于扩张阶段时，投资者往往会产生乐观的情绪，过高估计房地产的增值空间，进而大投入大量资本，销售量和销售价格都会大幅度增长，产生需求泡沫，进而导致房地产市场进入高涨阶段，而近来中国房价一涨再涨，也是消费者对于房市乐观态度分不开的。行业分析一、 行业运行状况2009 年以来，房地产开发投资增速逐月回升，房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售大幅好转，商品房销售面积直线上升，大大超过市场预期，销售额显著增长。1、 房地产投资情况 从上表可以看出，房地产投资相对去年有相当大的增加，全国总体同比增加了17.7%，其中中部地区同比增加最大增长了21.1%，就全国增长比例来说，东部增长最多，占总增长58.9%。这些说明中、西部市场增长迅速，而东部市场最大，总体上说，中国房地产市场投资急剧增长，房地产市场资金越来越多。房地产置地情况从全国土地购置情况来看，2009年购置的土地要比去年减少22.1%，在投资加大的情况下，土地资源急剧下降的情况下，土地价格上涨也就不难解释了，“地王”频现的现象，也就是必然了。2、 房地产完工情况2009 年 19 月，全国土地开发面积 16706.2 万平方米，同比下降 6.6 个百分点，土地供应急剧下降，而开发面积也有一定下降，这样就造成了房屋实际供应不足，造成房地产行业供需失调，供不应求，导致了房价大幅上升，也是情理之中。在全国来看，福建、内蒙古下降程度最大均超过了50%，上海、北京分别下降了41.7%和37.4%，而贵州、安徽、广东的降幅也超过了30%，从这样的分布来看，依然以东部降幅最大，据此推断，东部城市对房地产需求缺口仍然很大，必须加强有效供给。3、 房地产销售情况在投资、开发均下降的情况下，销售却大幅上升，其中从全国来看，商品房、商品住宅、办公室和商品经营用房销售量都有大幅上升，其中住宅增长最大，就分区看，东、西部增量都相当大，这是市西部大开发进一步实施的反映，从总量看，西部地区的销售面积已经超过了中部地区，说明西部地区的市场正在急速膨胀，以后将为中国经济发展的中流砥柱。4、 城镇居民住房情况由于中国人口基数大，所以虽然总住房面积大，可是人均下来就没有多少了，农村人均住房面积只有5平方米左右，而城市人均住房面积也只有7平方米左右，这意味着中国房地产市场潜在需求仍然很大，中国将来会对旧城区以及农村住房进行统一规划，这也是新农村建设的指导方针。二、 二手房比较三城市租售比情况北京上海广州房价租售比二手房租售比房价租售比二手房租售比房价租售比二手房租售比标准20101:5461:4101:5001:3401:4701:3711:30020091:4341:3101:4181:3031:3601:3321:30020081:3101:2061:3021:2811:2821:2951:300从上表看出，中国过房价高的房价，似的租售比严重失调，有的超过便准一半以上，这样高的房价，也拖动了二手房的价格，在一定程度上分流了房市需求，同时，高房价必然让很多实际需要住房的买家难以购买，只有选择租房，而购买的都是炒房者，这样会推高房价，形成地产泡沫，通胀加剧，这必然会引致国家更加强硬的调控，同时给房地产行业带来更高的风险。三、竞争对手分析1.主要竞争者情况房地产行业一直以来头把交椅都是由万科占据，次席以下有中海地产、保利地产、碧春园地产等等，这些都是房地产行业的大佬。万科资金实力雄厚和万科独有的经营模式和王石独有的战略眼光，使万科在发展的道路上一往无前，可是在近期，在部分统计中保利在一些项目上已经超过了万科，比如土地的储备上，保利已经超过万科成为行业第一，其市场占有率2.6%。中海地产一直是行业第二，其资金也非常雄厚，与保利地产相当，中海地产于香港上市，中海在香港注册，其运用中国吸引外资的政策，在中国内地得到一定优惠，中海以东部地区为主，以三个经济特区为中心辐射，重心明确，市场份额也高，达到1.3%，但是由于其经营范围过于集中，使其销售渠道不宽，这是其软肋。保利地产是有控股企业，是保利集团旗下子公司，资金实力仅次于万科，发展势头迅猛，是央企房地产行业第一，市场占有率达到1.1%，其周边资源十分丰富，但由于国有控股，出生军队，受国家扶持，竞争不都全面，其经营管理都不如万科和中海等等，其次每年上缴盈利也影响了保利的发展。绿地是新进的竞争者，08年跃居行业四，是发展速度难以置信，但由于经营历史不长，还未在内地上市，其市场份额也达到了0.9%除此之外还有招商地产、北辰实业、泛海建设、中粮地产等等，均实力强劲，据统计，房地产行业百强的市场份额超过了20%，而仅2008年房地产市场总销售额为24071亿元。四、买方市场分析房地产行业现状是供不应求，由于房地产生产周期长，在短时间很难形成有效供给，而当下房价节节攀升，引致恐慌，导致羊群效应，市场哄抢，买家没有讨价还价的能力。五、供应链条分析1.土地供应土地掌握于国家手里，而国家在近期会有中指示，将增加土地供应，缓解高房价，同时注重保障性住房建设，这说明将来的土地供应会比今年多。2.资金供应房地产行业是资金密集型行业，资金周期长，而近期的利率水平较低，国家又出台政策对于贷款会适当宽松，这也预示着资金供给不会很紧张。3.原材料供应中国钢材产能过剩，竞争激烈，有宝钢、鞍山、包钢、马钢、攀钢等等所以钢材不会短缺，但是近期铁矿石风波一定程度上影响了钢铁的价格。4.人员供应 前段时间东部沿海地区出现了用工荒现象，工人要求提高工资水平，一度出现无工可用的局面，这样的局面势必造成建筑工人短缺，同时增加成本。六、潜在进入者分析房地产主要壁垒在于国家对行业的准入限制，即企业等级限制，并明确每级的经验范围但是从事房地产行业资金起步资金要求不高这为进入者提供了方便而行业利润率高，对其的吸引力更是加大。七、其他因素分析二套房贷出台国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买首套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。二套房贷政策出台打击了炒房者，控制了需求量，控制房价，平抑风险，这也预示着，国家政策正在调整，对于高房价，国家已经引起重视。内部环境分析一、 组织结构分析这个管理模式的优点是反应快速，实现了高效的决策，集团化的管理在保证技术、管理支持和内部控制的同时，又充分发挥了各地区的积极性；专业的开发能力确保了快速的开发，项目开发从拿地到销售平均仅需一年时间；通过加大主要部件的集团采购，有效控制成本。缺点是对子公司的控制较弱，各项目很难以统一的标准进行复制，整体性不强。 二、 企业资源分析1. 品牌资源企业经过多年发展其品牌价值已经成为央企第一大品牌，在房地产行业排名第三其价值高达60.41亿元，企业运用品牌差异化原则，在不同的细分市场建立不同的市场品牌，其中保利无语品牌价值达到7.89亿。2. 人力资源中国保利集团公司员工队伍优化精干，年富力强，富有朝气，具有较高的管理水平和业务开拓能力。截止2008年底，经营管理人员与专业技术人员11164人。其中，经营管理岗位4875人，平均年龄34.3岁，大学以上学历占74.2%；专业技术岗位2249人，平均年龄31.8岁，大学以上学历占63.4%；技能岗位（技师和技工）4040人，平均年龄32.3岁，大学以上学历占24.1%。专业技术人员中具有高级职称的占6.1%。3. 资产资源2009年保利地产总资产已达898.31亿元，净资产250.88亿元资本实力排名行业第四，但从资产增加速度来看，保利地产是行业之首，而到目前为止实现签约面积392.24万平方米 ，实现签约金额323.35亿元 ，该公司的规划容积率面积已达2897.99万平方米，超越万科。 三、 企业文化分析企业精神是企业文化的灵魂，是企业倡导、员工认同、长期推动企业发展壮大的精神力量。近20年来，保利从无到有、从弱到强、从军办企业到国有企业，保利人在市场经济的舞台上，在企业的实践中共同铸就了“团结、务实、创新、高效”的企业精神和优良传统。团结 团结就是力量，团结出凝聚力，团结出经济效益。保利人在实践中深深懂得领导班子的团结是企业改革、发展和稳定的决定因素，广大员工的团队精神是企业发展的基础，只有这样才能在更大范围内去应对多方面的挑战，增强企业的应变能力和灵活性。务实 务实就是要坚持发展这个第一要务，了解企业自身、市场、客户等事物的真实状态，据此做出正确的创新决策，并付诸行动，以务实的作风把企业的创新目标和实际行动结合起来，使创新设想转化为现实。创新 企业竞争能力的核心是创新能力，面对国内外市场的纷繁变化，保利惟有与时俱进，不断进行创新，在创新中求生存，在创新中求发展，才能确保企业永远立于不败之地。高效 市场反应速度已成为决定企业生存发展的基本要素，不断增强组织的效率，发扬只争朝夕的精神，练就快速高效的市场应变能力，是保利获得持续发展的重要保证。四、 企业财务分析1. 企业总资产比较从上图看出保利地产排名第四，已经接近1000亿了，而保利接下来的目标就是将总资本升至1000亿，但就资本增长率来说 保利无疑是行业第一。2. 企业偿债能力比较上图说明了保利地产一直保持着相当稳定的速动比率，而在2009年成为第一，而就速动比率来说，并非越大越好，而是适当，一般速动比率在1左右很合理，就华润和中海来说，保利地产不占优势，而就万科，保利的经营风险要小于万科。3. 企业营运能力比较从总资产周转率来看，保利地产一直在平稳上升，这说明企业的资本运用情况在好转，但是就其他竞争者而言，保利低于万科和中海，中海是在09年超过了保利，但是差距不大。4. 企业盈利能力比较从上面两个图我们可以看出，保利地产盈利能力良好，左图可以看出，行业老大的收入最多，可是近年的增长比率不大，发展缓慢；中海其次，发展速度相当迅速，保利第三，发展速度也高于万科，但收入仍然能以与万科相比。而从右图可以看出，保利地产的每股收益最多，这会对投资者产生更浓厚的吸引，其远远高于行业水平。5. 企业杠杆比率比较从资产负债率来看资产负债率，保利地产资产负债率保持平稳，处于行业第二，在经济景气的时候，增大了收益率，但可以看出，保利地产的资产负债率相对较高，达到了70%以上，这加大了营运风险，在接下来的时间了，面临房市更大的不确定性，风险更加巨大，应当适当降低负债率6. 财务雷达图此图为杜邦分析图，因为上面已列出财务杠杆，所以此图省略，我们可以从此图中看出，这是万科和保利08、09年的比较图，我们可以从上图看出，就09年来说，万科与保利比较，其权益净利率相当，说明在综合盈利能力上他们相当，这个指标相当重要，也是杜邦分析的核心（ROE=资产净利率*权益乘数）；再看资产利润率（资产利润率=销售净利率*资产周转率）他们也相当没有太大差别，而我们可以很明显的看出，万科的资产周转率要大于保利，这说明万科运用资产的能力要好于保利，在资产运用方面，保利仍显不足，其主要是由于存货太多，而保利在09年大量囤地，只是存货增加，未能及时周转，只是原因之一；再看销售净利率方面，很明显，保利一直领先万科，这说明保利的利润空间要大于万科，这主要是因为保利的主营业务成本比例小于万科，这保证了保利的利润空间，促进保利的发展，而上面我们也看到了资产负债率，他们相差不大，所以综合下来，保利在资产运用方面是弱项。五、 企业技术支持保利地产是附于保利集团的子公司，而保利集团下面属几个大企业，其中之一就是保利科技，这是保利集团的前身，其创办时间早，至今已经经历了超过25年，其研发能力高，多次获得国家资助，同时在为苏丹建设提供了技术支持，而其与保利地产同属一脉，可想保利地产技术能力相当雄厚。同时为应对低碳经济时代的行业发展，践行绿色建筑责任，保利地产投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑的研发，并以实际项目为实践平台。2009年，保利麓谷林语荣获住房和城乡建设部“绿色建筑与低能耗建筑双百示范工程”称号，同时成为长沙市首个由政府授牌的绿色建筑试点项目。另外，保利地产还积极与新加坡DP设计公司及深圳建科院合作， 将位于广州科学城的保利地产总部基地项目打造成国家最高等级的绿色节能建筑。 六、 企业营销能力分析 企业内刊：保利地产自 2006 年正式创刊以来，在宣传企业形象、记录企业前进步伐、交流工作、探讨问题、反映员工生活等方面做了一些有益的探索和实践，为了更好地为员工服务、为企业服务做出了贡献。 业主杂志：2006 年以来， 保利人家设立了精英业主、保利人、社区文化、家居天地、文化广场、保利快讯、本期话题、从保利出发、项目揽胜、保利楼情、保利文苑、生活百科等栏目，成为企业与广大业主沟通联系的重要桥梁。 文化营销：在企业品牌宣传上，保利地产采取举办和参加大型活动的形式扩大品牌影响力，如在广州举办“保利之夜交响音乐会” 、舞蹈情景剧保利社区志愿者参加广州市的文艺汇演等活动；在项目品牌宣传上，保利地产实行的是文化与项目互动形式，如杭州下沙保利东湾项目举办了“2008 保利博物馆圆明园国宝暨南北朝佛像珍品展”系列活动中有保利艺术沙龙、 “盛世谈宝”保利文化讲坛等活动。保利地产通过这一系列的活动既弘扬了中国传统文化，也将保利地产“军队文化”中的爱国主义意识和民族自豪感得到了充分的体现。 奥运营销：作为百年梦想的奥运会，保利地产充分利用了奥运契机，既参加圣火传递，也实现了项目联动。保利地产守护火炬志愿服务团队一行 300 余人经主办方安排，在圣火