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信由广场商业策略案 呈 深圳信和地产开发有限公司 项目定位理念 项目租售模式建议 项目周边商业概况 项目业态规划建议 南山三大商圈主要以南海大道为轴线串起 本项目位于三大商圈的核心位置 项目周边商业经营业态种类齐全 品牌商家林立 已逐渐形成区域性商业中心的现状 一 项目所属片区商业概况 一 项目周边商业概况 二 项目片区品牌商家分布图 一 项目周边商业概况 2 1项目片区百货业态的分布情况 一 项目周边商业概况 5 2 2项目片区超市业态分布情况 本项目 3 10 12 14 15 13 11 一 项目周边商业概况 7 5 8 9 2 3电器 数码业态的分布情况 本项目 10 11 12 13 一 项目周边商业概况 2 4家居家私建材业态的分布情况 7 6 10 本项目 12 一 项目周边商业概况 2 5文化产业的分布情况 2 本项目 1 3 4 5 一 项目周边商业概况 2 6大型餐饮的分布情况 3 本项目 1 5 6 4 7 2 一 项目周边商业概况 总结 品牌主题百货依然有春天 将是南山商业未来的发展趋势 品牌超市在本区域已达到饱和状态 相互竞争激烈 电器 数码业态在本区域市场达到饱和状态 经营状况一般 相互竞争激烈 家居家私在本区域市场仍有空间 但需要错位经营 文化产业在本区域市场达到饱和状态 区域性消费比较明显 品牌特色餐饮 spa 健身等在南山市场仍有发展空间 一 项目周边商业概况 项目定位理念 项目租售模式建议 项目周边商业概况 项目业态规划建议 本案机遇与挑战并存 竞争激烈群雄并起 以百货为代表的 崇尚 友谊城 天虹 岁宝百货等 以超市为代表的 沃尔玛 新一佳 家乐福 人人乐等 以专业市场为代表的 集美堂 金晖家居广场 百安居 世纪中心等 以大型购物中心为代表的 花园城 保利文化广场 海岸城等 以家电 数码为代表的 赛格 顺电 永乐 国美 苏宁 铭可达等 二 项目定位理念 寻找市场核心竞争力 如何使本项目从市场脱颖而出 并形成自己的竞争优势 从竞争对手和市场空缺中寻找机会 深度挖掘与众不同的营销价值 形成独特超前的优势 才能在激烈的商业竞争中立于不败之地 usp 独特营销主张 的提炼 二 项目定位理念 主题体验式消费 未来商业发展的必然趋势 契机在那里 二 项目定位理念 深圳 年轻男女比例为1 7 据统计女性占总消费人群的81 家庭日常购物75 以上的主动权掌握在女性手中 毫无疑问 女性消费是永远的 最大的商机 找准主力消费群体 永远享有最大的市场容量 女性是深圳各商圈中永恒的消费主题 深圳最强大的消费主力军 二 项目定位理念 本项目构想案正是基于以上原理 将本项目以鲜明的主题定位个性推向市场 力求通过独特的定位构思及经营特色获得消费者 经营者及投资者三个不同层次的目标客户群体的认同 从而最终实现该项目的市场价值及商业价值 二 项目定位理念 引领时尚消费文化领袖地位打造女性消费主题商业旗舰 品牌内涵 专业 体贴 健康 时尚 文化 主题定位 功能定位 集购物 休闲 娱乐 餐饮为一体的时尚女性主题体验式消费广场 二 项目定位理念 项目定位理念 项目租售模式建议 项目周边商业概况 项目业态规划建议 三大主要功能 两大业态分布特点 业态定位规划理念 三 项目业态规划建议 1 销售功能 通过品牌主力带动及合理的业态规划 在不影响后期物业持续经营的基础上 满足商铺的销售功能 三大主要功能 三 项目业态规划建议 2 应用服务功能 在满足购物的同时 辅以女性的美容 美体 香薰 spa水疗 纤体 医学整容等为主流产品应用服务功能 并配套女子选美堂 女子健身房 女子会所等特色服务 三大主要功能 三 项目业态规划建议 3 餐饮功能 南山片区比较兴旺的业态之一 一方面满足项目住宅的基本配套 另一方面通过餐饮辐射周边消费群体 带动项目整体消费 三大主要功能 三 项目业态规划建议 硬件上 通过项目建筑特点 加入装修中的光环境 音乐环境 玻璃环境 色彩环境的揉合 让女性在购物中通过听觉 视觉 触觉的美好享受真正体验 逛 的乐趣 软件上 通过特色购物 特色服务 特色配套方面的作用 加强本项目 专业 体贴 健康 时尚 文化 的主题定位理念 两大业态分布特点 三 项目业态规划建议 负一层业态规划 负一层业种搭配示意图 特色小食 音像店 消费力分解 外贸服装 潮流服装 体育用品 健身器材 a c 眼镜店 化妆品 药妆店 一层业态规划示意图 一层业态规划 香水 珠宝 皮具 消费力分解 b 银行 7 11 麦当劳 一番拉面 二层业态规划 二层业态规划示意图 a c 消费力分解 女人世界名店 工艺品 饰品 b 三层业态规划 三层业态规划示意图 餐饮 消费力分解 a c b 女人世界名店 女性沙龙 教插花 健身 心理理疗等 四层业态规划示意图 四层业态规划 消费力分解 女性的美容 美体 香薰 spa水疗 纤体等 a c b 餐饮 整体业态规划平面图 项目定位理念 项目租售模式建议 项目周边商业概况 项目业态规划建议 1 租售模式建议 销售模式比较 四 项目租售模式建议 为更好解决发展商资金回笼和物业持续经营 以及结合南山目前商业市场现状 如果出售的比例太高 而且投资成分太大 将会造成商业形态无法统一协调 从而影响物业的持续经营 物业的价值无法提升 使项目难以稳定经营 根据中原以往操作商业的成功经验 结合本项目特征 2 项目租售方式比例建议 建议 本项目商业租售黄金比例为7 3 四 项目租售模式建议 前提条件 需组建经营管理公司 3 项目各区域租售示意图 f 租赁或整体销售 2 3年委托经营销售 租赁或整体销售 租赁或整体销售 四 项目租售模式建议 4 租赁区域明细 四 项目租售模式建议 5 销售区域明细 四 项目租售模式建议 6 街铺铺位划分原则建议 1 尽可能的保证临街铺位的可售面积 实现街铺临街面的最大化 2 每个商铺都有临街 路 面 保证客户现在或将来能独立自主经营 5 建议开间控制在3 5 4 5米 街铺开间和进深的比例设定在1 3 5左右 4 为了均衡商铺的价格与销售的压力 街铺建筑面积建议尽量控制在40 50平米之间 尽量控制商铺总价 3 充分保障绝大部分商铺的铺形开间 进深比例适当 经济实用 利于销售及后续经营 四 项目租售模式建议 街铺划分示意图 1 合理的设置内场通道 尽量保证所有内铺的临通道 主通道宽度建议2 4米 次通道宽度建议1 8米 如果实用率有保障 建议可适当加宽过道 以保证今后经营购物的舒适性 注 以上通道尺寸待讨论考证 2 在保证有利销售及可独立经营的条件下 内铺商铺建筑面积控制在15 20平米 尽量控制商铺总价 7 内铺铺位划分原则建议 四 项目租售模式建议 内铺划分示意图 本方案主要结论 1 项目业态定位 女性主题商场 市场空隙 区域共荣 品牌主力店 特色餐饮