海口中惠南海龙园项目市场定位及产品策划_93PPT.ppt

1 中惠南海龙园项目市场定位及产品策划 上海中瑞市场研究有限公司 ShanghaiChongruiRealEstateMarketresearchingCo Ltd 2009年9月16日 2 PART1海口住宅发展研究 3 客户选择海口的原因 更适合长期居住和中长期度假 更有增值潜力 海口与三亚的对比 4 不同于三亚 海口市场是具有 岛外 岛内 双客群的二元制结构 海南岛为全国热带海岛度假胜地 度假客户主要集中在海口与三亚两个城市 省会海口 城市功能齐全 生活配套完善 为海南游客的中转站 房产主要以海资源为主要卖点 客户由岛内客户与岛外客户组成 呈典型的二元制结构 海口和三亚客户情况 三亚旅游资源较海口优 城市配套稍差 房产需求房产需求表现出明显的以岛外短期度假 投资为主的单一客户结构 5 海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期 现正步入稳定发展期 海南房地产市场已经过一个周期的发展 88年建省房地产开始发展 92年达到高峰期 出现泡沫93年宏观调控后 94年滑入低谷97 98年开始复苏01 02年开始起步发展04年 房地产总开发量达400万平米 其中60 是烂尾楼改造 海南房地产市场再次进入稳定发展时期08年 成交均价已回复到历史高位水平 09年上半年 均价突破5000关口 发展周期 6 品牌开发商主要集中在沿海各板块 内陆地区较少涉足 首创4000多亩 联华1600亩 万科浪琴湾 长信 泰达比华利山庄 新世界美丽沙 宝安江南城 万隆新埠岛 鲁能海蓝椰风 以岛外客户为主的西海岸片区聚集了大量一线品牌开发商的大规模项目 华侨城 碧桂园等大型地产商纷纷到海口考察 有意大规模拿地 以岛外客户为主的东海岸片区仅有鲁能独挑大梁 异地二线品牌开发商主要集中在海甸岛片区 新建桥荣域 异地品牌开发商的进驻 显示了对海口市场预期信心的增强 将会显著提升海口房地产市场成熟度与品质 拓宽市场空间 西海岸价格层级将会被进一步提升 作为海口最顶级的富人区 海甸岛的区域价值将会进一步提升 三亚和海口价格的拉开将会赋予海口市场更大的生存空间 整体市场 7 09年海口房地产市场价格压力得到释放 市场量价齐升 岛外购房比例继续上升 整体市场 8 高端市场领涨明显 价格层级拉开 二线楼盘临海 高品质楼盘 三线楼盘内陆区域 大盘 一线楼盘海景 豪宅 比华利山庄 别墅06年底11000元 平方米07年初14000元 平方米08年20000元 平方米 荣域 多层住宅07年初4700元 平方米07年中5700元 平方米08年8000元 平方米 新世界花园 多层住宅06年初3600元 平方米06年底4000元 平方米07年中4700元 平方米 长信海岸水城 多层住宅06年初4300元 平方米06年底5000元 平方米08年8000元 平方米 四季华庭 多层 小高层06年初2900元 平方米06年中3300元 平方米07年初3500元 平方米 天上人间 小高层06年初2300元 平方米06年底2600元 平方米08年突破4000元 平方米 不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别 本轮海口房价上升的过程中 以外销为主的 拥有强势资源的 高品质的楼盘处于领涨的地位 充当了市场上升的发动机 豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大 为周边项目带来了升值空间 岛外中高端客户度假 投资 养老为主 本地企业高管 政府官员等自住 岛外高端客户投资 度假为主 少部分为海口本地企业主自住 海口本地购房者自住岛外中低端客户度假 养老 9 小结 对比三亚 海口更适合长期居住和中长期度假海口市场是以热带滨海资源为卖点的 岛外客户为主 岛内客户为辅的二元制客户结构09年海口房地产市场价格压力得到释放 市场量价齐升 岛外购房比例继续上升本轮海口房价上升的过程中 以外销为主的 拥有强势资源的 高品质的高端楼盘处于领涨的地位 充当了市场上升的发动机 本项目有极大的价格成长空间 10 PART2一线海景住宅市场研究 11 受资源限制 未来海景资源地块更加稀缺目前主要分布在西海岸 海甸岛 东海岸 城市附近的海资源已经非常稀缺 价格高企 城市和海已经越来越不可兼得 分布情况 西海岸 海甸岛 东海岸 国贸填海 一线海景项目定义距海500米以内 无其他建筑物遮挡 12 一线海景项目汇总 13 西海岸特征 强势海景 富人区区域价值 承载了外销市场的未来 泰达比华利山庄 长信海岸水城 西海岸控规出台 长流组团行政中心搬迁 西海岸休闲配套完善 政府主导规划利好区域已全面启动 海景项目所在板块分析 14 东海岸特征 强势海景 被边缘化区域价值 外销市场中的弱势群体 鲁能海蓝椰风 鲁能海蓝椰风 鲁能海蓝椰风 区域印象较差 为典型的郊区形象 交通通达性及昭示性不佳 规划 背离城市发展方向 非政府规划的重点区域 基础建设和配套设施严重不足 土地 存在政府历史遗留问题 中短期内不会有大量土地供应 因此不会成为开发的热点片区 区域发展缓慢虽然也是外销市场 但未形成规模效应 海景项目所在板块分析 15 海甸岛客户印象 资源不强势 配套完善区域价值 填海区的翻版 城市功能的延伸 万恒城市家园 荣域 宝安江南城 海甸岛房地产开发历程 旧城片区 以小规模 烂尾楼改造项目为主 小户型为主 低总价优势 单价4000 5000元 M2 客户以岛外中低端客户为主 北海甸片区 大规模 高品质楼盘 以江南城 荣域为代表 别墅项目有盛木天一方等公寓6000 8000元 M2 独栋25000 M2岛内客户占40 50 填海区开发结束 原有客户随着北海甸高品质项目的出现 分流到海甸岛 新世界美丽沙 随着高品质项目的推出 海甸岛将会成为下一个填海区 城市高尚住宅区 海景项目所在板块分析 海甸岛 16 国贸填海区客户印象 城市核心区区域价值 内销市场主力军 区域功能将转换 美源海口湾 新世界美丽沙 美源海口湾 万绿园 万绿园 国贸填海区未来区域功能将转换为商务休闲为主 规划 海口湾规划为未来海口的国际湾区 内销市场为主 地价最高决定了其作为城市核心区的形象 土地 决定了住宅开发接近尾声 海景项目所在板块分析 17 一线海景项目供求情况 一线海景公寓项目主要分布在海甸岛 其中供应和成交主要集中在荣域 天一方和江南城三个项目 海景别墅项目主要分布在西海岸和东海岸 成交主要集中东海岸的鲁能海蓝椰风和西海岸的万科浪琴湾 07年以来 海口高端海景房市场稳步上升 即使在宏观调控的08年 仍保持热销 前期供应大量去化 18 07年以来 海口别墅成交稳步上升 西海岸所在的秀英区价格最高 成交量居前 海口别墅项目供求和价格 备注 美兰区别墅成交主要集中在东海岸板块的鲁能海蓝椰风 秀英区别墅成交主要集中于西海岸板块 因09年西海岸多个一线海景别墅楼盘处于内部认购阶段 故成交价格并不能完全体现西海岸别墅价格 19 除现有项目存量外 未来西海岸低密度产品的供应量较少 本项目别墅产品具有稀缺性公寓供应量大 竞争较大 应创造产品差异化 实现快速去化 未来供应量 20 西海岸 海甸岛 东海岸 国贸填海 海口主城区在扩张 城市框架向西 向南拉大 岛内客户和岛内客户原先的置业半径迅速扩大 二者还在各别板块出现了渗透与反渗透 各地产板块功能更加细分 区域价值层级日益明显 带来的是价格层级的拉开 在区域背景下 本项目必然定位于外销高端市场 客户特征 21 客户特征 22 一线海景项目产品分析 中式别墅市场接受度差 现代风格别墅品质参差不齐 面对岛外高端度假和投资客户 西海岸纯粹度假风格的别墅产品并不是很多 23 一线海景项目产品分析 24 海景别墅产品分析 旺销别墅楼盘 万科 鲁能等 基本都存在以下特点 面积紧凑 产品线丰富 因此本项目也应控制面积 热销 滞销 25 热销的海景楼盘公寓面积仍以紧凑为主 1房面积50 70平方米 2房面积70 90平方米 而部分楼盘公寓面积过大 甚至和自身别墅产品冲突 销售前景堪忧 海景公寓产品分析 热销 滞销 26 对本项目的启示 一 西海岸豪宅市场已度过早期 面积决定豪宅 的阶段 随着万科等高品质楼盘出现和区域价格的快速攀升 客户更加追求的是物业品质和附加值 而不是单纯的大面积二 西海岸缺少附送超大地下面积 超大露台的别墅产品 本项目可通过赠送附加值面积的形式控制建筑面积 从而最大程度上提升单价三 海景楼盘公寓面积也应以紧凑为主 不宜过大 27 PART3项目定位 28 项目位置 海口西海岸南依滨海大道 北靠临琼州海峡 西靠粤海大道 东至规划路距离海口中心区域18公里左右 是海口未来重点发展区域 海景资源丰富 未来规划前景看好 本项目 29 中强 西拓 东优 南控旅游区布局构建 三带 一轴 一中心 结构三带 指西海岸旅游带 东海岸旅游带和生态景观旅游带 一轴 指南渡江城市水系旅游轴 一中心 指都市旅游区 海口商务中心区 海口旧城历史文化街区及府城格局保护区 在城市空间呈东西带状发展的格局下 西海岸为政府建设重点 市政府西迁长流组团 推动城市西拓发展 西海岸已成为海口重点发展的新区 重点打造的美源 万绿园 世纪公园 歌剧院 渔人码头 美丽沙等重点滨海项目 高端配套云集将显著提升海口知名度 并使得海口湾城市核心地位得到进一步巩固 海口湾规划将填海区与海甸岛纳入其中 城市规划 30 区域规划 西海岸 沙白浪轻 椰风海韵 具有发展热带岛屿读家旅游良好的天然资源 是海口市 突出沿海 开发沿江 提升中心 拓展两翼 带动腹地 的发展战略之龙头 是海口市发展主轴和重点 西海岸 一带三中心 沿海黄金旅游带 休闲旅游度假中心 海上休闲运动中心 高尚娱乐中心 形成 海口碧望角 热带九花园 的发展格局 31 区域规划 西海岸起步区 占地面积6563亩 包括国宾馆 会展中心 商业商务办公区 行政办公区 居住小区 目前已经开工建设 金沙湾 定位为多功能 密度合适的旅游度假休闲功能区 规划意向包括国际化酒店群 国际寓居示范区 生态型高尔夫球场 欢乐海岸公园 纪念性海岸广场 游艇码头等 将在未来7 8年间建成 周边规划前景较好 但是从发展进度来看 在项目发展期间并不能发展起来 更多的还是潜在利好 32 项目周边配套 项目周边有喜来登温泉度假酒店 新国宾馆 五源河森林公园 西海岸高尔夫球场 美视高尔夫球会 华运凯莱大酒店 假日海滩 贵族游艇会 水世界等各项旅游度假配套设施 周边度假配套齐全 具有营造度假产品的环境 33 地质条件 中国地震带分布图 越红表示地震发生几率越高 从如图中可以看出 海口地震发生的概率较高 海口于1605年曾发生过7 5级大地震 海口常规房屋抗震条件为8级 抗震级别的设定将直接影响项目的品质及客户的信任度 34 地块现状分析 项目地块呈现南北长 东西窄的长方形 从目前来看地块比较完整 但是从外来规划来看 在南北两端分别有一条规划道路从中穿过 一定程度上影响了地块的完整性 特别是北面规划路将使得小区与沙滩之间完全分隔开来 整体地势不高 不利于对海景资源的利用 规划道路影响小区完整性和对景观的利用 地势不高 也会影响海景单元的营造 35 项目指标分析 用地性质 S1绿化用地 S2 S3旅游度假用地 酒店 酒楼 占地面积 127011 16平方米容积率 0 5总建面积 63505 58平方米建筑密度 S2 2315 建筑限高 12层绿地率 S2 S345 机动车位 1 1备注 按照目前提供的 建设项目修建性详细规划设计条件内容 并不是按照127011 16平方米计算容积率 而只是按照S2 S3土地面积计算 36 SWOT分析 S优势 紧邻琼州海峡 一线海景资源 滨海大道路况良好 交通便利 周边旅游度假配套设施齐全 开发企业经济实力很强 开发经验丰富 西海岸市场已经得到大量度假人群的认可 W劣势 穿行其中的规划路影响项目完整性和对海景资源的利用 沿海S1地块不能设置建筑设施 O机会 海口度假城市的定位 将会吸引更多的外来人群来此旅游度假 西海岸是海口未来重点发展区域 发展前景良好 区域内一线海景项目较少 同类竞争产品相对较小 T威胁 区域未来发展将会有大量住宅推出 如果本项目开发进度较慢 可能会带来一定的竞争压力 区域规划执行时间的不确定性 将可能弱化更多利好因素 规划中的立交桥会给项目带来一定的不利影响 37 项目定位 一线海景资源 海口城市度假定位 外来客群实力更强 西海岸度假产品集中 西海岸一线海景温泉行宫 温泉资源丰富 38 客户定位 购买目的 对资源的占有 此部分客户对资源占有意识较强 特别是不可复制资源投资和资产配置 旅游地产的兴起和快速发展 将为他们提供一个全新的空间和领域追求健康自由的生活方式 在海南 一个以私有海为身份识别的时代已经来临 在海边有产业可以每年选择一定时期度假 改变自己的生活方式 有较为超前的投资意识 投资理念较感性对度假 休闲 旅游较在行 懂得生活 39 客户来源 根据目前海口目前高档海景度假产品购房者的来源统计 他们80 以上来自岛外 主要客户来自北京 东北 西南地区 长三角及部分其他地区 客户定位 40 客户定位 公寓客户 来源 主要来自于东北 西南及其他地区客户层次 有稳定丰厚收入的政府官员私营业主有一定经济基础 想寻找一个四季如春的安度晚年之地的老人投资 自主为主 辅助商务 度假 别墅客户 来源 主要来自于以北京 东北 长三角地区 以及部分港澳外籍人士客户层次 大型国有企业的企业高管事业较为成功的私营业主港澳外籍人士 41 PART4产品建议 42 产品建议 产品线建议 产品线建议原则 景观最大化 品质最优化 利润最大化本项目容积率为0 5 但是由于靠近海滩的S1地块10177 23平方米并不能开发 只能作为绿化用地 所以导致项目实际容积率要高于0 5 同时15 的建筑密度要求也限制了项目的规划 单独发展别墅产品容积率偏高 只有通过小高层公寓产品消化部分容积率 从而提升别墅部分的品质 43 产品建议 整体规划建议 项目北面临海 所以在建筑的排布上将从南到北分别设置 小高层 泳池别墅 临海独立别墅 从而使得海景资源能够等到更充分的利用 靠近海滩的S1地块将作为海滩景观区域 在项目的S2地块西南部将设置别墅会所 为了让海景住宅更多 建议企业对整体地块进行堆土 使整个基地得到抬升 南面建议高出海平面15 20米左右 北面高出海平面4 5米左右 从而形成南高北低的特征 南 北 小高层 泳池别墅 海景独立别墅 44 产品建议 各区域规划建议 海边绿化区 该区域内根据规划将不能兴建建筑 只能作为沙滩绿化进行规划 作为项目内最集中的绿化景观 建议在沙滩绿化内建设椰林 海上栈桥 沙滩排球等娱乐设施以及沙滩休憩设施 沙滩绿化示意 45 产品建议 各区域规划建议 海边绿化区的问题 从目前规划来看 沙滩绿化区与项目住宅区之间有一条规划道路分隔 很大程度上影响到项目一线海景住宅的品质 景观桥梁示意 解决方案一 与政府部分沟通 去除规划路 使小区更为完整 解决方案二 在海边绿化区和别墅区之间架设景观桥梁 S2 S3地块之间可以采用同样的方法 46 产品建议 各区域规划建议 海景别墅区 海景别墅区将规划在项目S2地块最北端 也是项目最接近海的地方 建议规划8栋左右 销售面积在250 300平方米 实际建筑面积500 600平方米 地下一层 地上两层 单栋占地面积在1 5 2亩 47 产品建议 各区域规划建议 海景别墅区 房型功能建议海景别墅区别墅将总共分为两层 地下一层 各种功能地上一层 将主要作为接待空间 是别墅的出入口 主要包括餐厅 客厅 厨房以及卫生设施 层高建议在4米左右 客厅挑空 地上二层 将主要是休息区 将考虑设置三个房间 每个房间都带有一个卫生间 外部将附带一个露台 层高建议在4米左右 花园 花园内将建议设置一个游泳池和一个温泉泡池 48 产品建议 各区域规划建议 海景别墅区 景观建议为了能最大限度的增加私家花园面积 除道路绿化 该区域内将尽量减少公共景观设置 49 产品建议 各区域规划建议 泳池别墅区 泳池别墅区分布在豪华别墅的南侧 总共大约70 80套左右 采用围合式布局 以便最大限度节约空间 单套面积在200平方米之间 实际使用面积300平方米 总共三层 设置地下室 单套占地1 1 5亩 50 产品建议 各区域规划建议 泳池别墅区 房型设计建议泳池别墅最大的特色即在别墅内设计有私家泳池 让居住者能更加接近与水 更好的享受度假生活 房屋内部将不设置停车位 停车位建议在入口小花园内 从而尽量减少对房屋面积的占用 51 产品建议 各区域规划建议 泳池别墅区 内部景观建议泳池别墅区内也将尽量减少公共景观的营造 可以通过水景小品来弥补 使得私家花园面积能更大 52 产品建议 各区域规划建议 海景高层区海景高层区将分布在项目最南端的S3地块内 全部为12层点式建筑 半围合排布 中央位置设计一个大型泳池 底层层高建议在6米 争取从2楼开始户户都能享受海景资源 2 12层层高建议在3 3 3 5米 温泉入户 让公寓客群也能在家享受温泉泡池 53 产品建议 各区域规划建议 海景高层区 景观建议将以泳池为中心在四周设置景观 在泳池上方可以适当搭建栈桥 四周种植椰林和设置一些休憩区和景观小品 54 产品建议 各区域规划建议 会所区项目将总共设置两个会所 一个为别墅东北角的别墅会所 面积在1000平方米左右 总共二层 一个为高层海景公寓部分会所 设置在公寓底层架空层内 面积在2000平方米左右 55 产品建议 各区域规划建议 会所区 会所功能别墅会所区主要满足一些相对高档次需求 内部将设置温泉SPA 红酒会 Snooker练习室 咖啡 雪茄吧等功能 56 产品建议 各区域规划建议 会所区 会所功能公寓会所区主要满足一些常规需求 内部将设置阳光健身屋 商务中心 西餐厅 室外游泳池 儿童游乐场 便利店等功能设施 57 产品建议 户型设计元素建议 户型建议原则 舒适性 私密性 大客厅 客厅开间建议在4 2米以上 别墅开间可以达到9 10米 使得海景视野更为开阔 提升居住舒适度 大卫生间 卫生间的大小直接影响居住的品质 在房型设计中需要加大卫生间尺寸 在满足常规要求情况下 需要能够设置浴缸和淋浴 部分大户型在保证隐私的情况下 甚至可以设计海景卫生间 58 产品建议 户型设计元素建议 小餐厅 小厨房 对于度假的人群 对餐厅和厨房的利用率将会不高 所以适当降低餐厅和厨房的面积 有利于增加房型的舒适度 小房间 在现在的房型设计中 对房间面积的要求并不高 对于度假产品更是如此 第二居所并不需要更多的储藏空间 只需要满足一个舒适的大床及其他少量设施 59 大阳台 大的阳台 不但可以给居住着一个休憩的空间 同时也可以适当附送一定的面积 提高产品的附加值 建议产品的阳台进深在3米左右 产品建议 户型设计元素建议 飘窗 房间内窗户可以通过飘窗的设计 不但可以提升舒适度 还能给居住者带来更大的空间享受 60 产品建议 户型设计元素建议 大面积落地玻璃建议 为了使得视野更为开阔 最大限度的利用海景资源 建议采用大面积落地玻璃设计 露台建议 适当增加露台的设计 给居住着一个接近空气和小憩聊天的空间 61 产品建议 房型面积配比 随着海口度假产品经过多年的发展 开始逐渐成熟 住宅单价也得到快速发展 总价压力明显增加 购房者对豪宅的印象 开始由原先的 豪宅即大宅 的观念转变为讲配套 谈服务等更为人性化的功能 所以本项目应该尽量降低单位面积 提升项目的配套及服务 62 产品建议 建筑风格建议 西班牙风格 该种建筑风格起源地与海口的气候环境相类似 同时该种建筑风格已经得到广大消费群体的认可 更能适应市场环境 虽然目前周边区域有类似建筑风格产品 但是并不纯粹 如果能够在细节上更到位 相信会更有竞争力 63 STUCCO与弧形线条 产品建议 建筑风格细节的处理 64 文化石与高档涂料的结合 产品建议 建筑风格细节的处理 65 西班牙筒瓦 66 产品建议 装修建议 公寓部分为了能方便业主居住 免除其装修的麻烦 所以建议采用全装修 装修标准暂建议为2000元 平方米 别墅部分考虑到该类购买人群更有个性 所以建议对于别墅部分可以考虑采用选择性装修 根据业主自身的需要进行装修 67 产品建议 产品品质 由于海口位于地震带 并且曾经发生过7 5级大地震 在汶川大地震后 人们对房屋抗震更为关心 如果使得产品抗震级更高将可以成为项目的重要买点 建议将该项目抗震级定位为9级 68 产品建议 物业管理建议 对于能购买度假产品的人来说相对昂贵的物业管理费用并不是最重要的 他们需要的是当他们不在的时候 房子的安全和细心的打理 当他们在的时候拥有一个安全 舒适 便利的环境 提供一个完善的服务才是他们最需要的 所以建议企业引入一些高档物业管理企业 如第一戴维斯等知名物业管理公司 甚至可以引入如喜来登之类的酒店管理企业来提供五星级的管理服务 安全防范系统 周边防范报警系统 闭路监控系统 房客对讲与门禁系统 家具安全防范报警系统 24小时电子巡更系统 紧急呼救援助系统居家服务系统 洗衣服服务 送餐服务 清洁服务 叫醒服务 煤气更换 行李寄存服务 房产服务 房屋代管服务 房屋代租服务 业主家庭装修服务 专业清洁保洁服务商务服务 打字复印服务 电话传真服务 邮政函件服务 旅游安排服务 69 产品对相对定位的支持 西海岸一线海景温泉行宫 项目位置海口高档住宅聚集区 项目拥有稀缺的一线海景资源 温泉泳池温泉泡池 舒适型的房型 完善的度假配套 舒适的亚热带气候 度假气息的建筑风格 优美的热带风情景观 完善的物业服务 70 PART5价格定位 71 公寓价格定位 从目前周边两个一线海景公寓项目销售价格来看一般在12000 14000元 平方米之间 带装修 总价由于面积的不同 在73 394万之间 从近几年海口房地产市场价格情况来看 存在一定的起伏 整体呈现上升的趋势 年增长大约为8 左右 由于项目海景公寓视野开阔 景观效果佳 并且同样带有2000元 平方米的装修 建议销售均价为 14000元 平方米左右 总价区间在98 210万之间 72 泳池别墅价格定位 从以上两个项目来看虽然单价并没有太大的差别 由于夏威夷海岸面积较大 导致其总价相对较高 但是其附送面积达到219 341平方米 记入建筑面积 花园面积也在2 3亩 使得其仍然具有一定的诱惑力 从产品上来看中惠项目与万科浪琴湾更为类似 我司建议可以参考万科浪琴湾的总价体系 同时也可以利用总价优势与夏威夷海岸进行竞争 所以我司建议根据单位面积大小 花园大小和景观的优劣 总价范围在550 900万之间单价 25000 36000元 平方米 73 豪华别墅价格定位 从以上两个项目来看 定价差别明显 但是我司认为万科对于该几栋别墅完全没有出售的意向 所以并没有按照市场来定价 而夏威夷海岸则相对比较合理 对于8栋豪华别墅部分最主要还是根据企业的自身意愿定价 以上两个案例都无法进行参考 所以我司认为 40000元 平方米 74 企业品牌 从上表看出目前海口一线海景项目主要为全国知名开发企业开发 具有很强的品牌支持 如何在品牌上与这些大型企业形成竞争 将是项目未来发展成功与否的重要因素 75 企业品牌 中惠如何通过品牌的运作 保证项目的成功开发 同时也通过该项目的开发使企业的品牌得到强化 我司建议 在该项目开发前期就开始企业品牌推广 在推广的过程中可以通过目前已经成功开发的凤凰水城作为载体 将能起到事半功倍的作用 对于本项目 提升项目品质 打造西海岸稀缺高档项目 通过项目品牌进一步提升企业品牌 76 汇报结束Thanks 77 附件重点产品分析 78 优秀案例 盛木天一方 位置 海口市和平北路69号开发企业 海南盛木置业有限公司 香港恒隆地产投资 开盘时间 2009年10月底入住时间 2010年5月8日绿化率 45 容积率 0 796占地面积 82亩建筑面积 59367 9平方米工程顾问及结构设计 奥雅纳工程顾问公司 鸟巢国家体育馆 水立方 中央电视台新总部 广州双塔等项目的工程顾问公司 工程进度 目前建筑都已经封顶 处于外立面处理阶段 售楼处和样板房处于在装修阶段 79 优秀案例 盛木天一方 项目规划分析 该项目主要包括 公寓二栋 193户 叠拼别墅8栋 21户 独栋别墅11栋 三合院1栋 3户 总共228户 整体建筑从西向东依次排布 公寓位于整个项目的最西面 呈现东西朝向 主要是为了能最大限度的观海 项目东面为低密度别墅产品 启示 没有朝向限制 建筑朝向视景观而定 80 优秀案例 盛木天一方 建筑风格 该项目建筑风格更偏向与后现代简约风格 较其他项目更富有个性 81 户型面积配比 优秀案例 盛木天一方 该项目别墅都以大面积为主 最小面积达到275平方米 独立别墅主力面积在512 533平方米 公寓主力户型为149 167平方米的三房和51 79平方米的一房 其他还有少量二房和五房 备注 所有面积为套内面积 公寓得房率为80 左右 别墅部分包括了地下室面积 面积配比整体偏大 不利于项目销售 82 户型设计 公寓 优秀案例 盛木天一方 该项目公寓每两层即享80 6米高的中庭 所以除一房外 基本都为复式户型 内部挑空设计 提高项目档次的同时也能适当降低面积 大客厅 客厅开间一般都在6 6米左右 舒适度较好 大阳台 阳台进深一般都在2 7米左右 甚至更大 小卧室 主卧室面积在16平方米左右 次卧一般在12平方米左右 户型种类齐全 公寓户型数量达到12种 灰空间设计 全剪力墙设计 在户型设计上模糊了功能概念 提供对空间创造的多种可能 启示 大客厅 大阳台 小卧室使得居住舒适性更高 更适合度假 灰空间设计 给人更多对空间的想象 83 户型设计 叠加别墅 优秀案例 盛木天一方 c a b b c a c b c c 该项目叠加别墅的设计上冲破常规 在空间布局上更富有想象力 同时在房型设计上也有一定的创意 如挑出6 4米的主卧室 无任何遮挡的全景式玻璃 层高 地上3米左右地下2 6米 备注 地下室计算入产权面积 但不算价格 启示 建筑设计需要冲破常规 使空间更具有灵动性 84 户型设计 独立别墅 优秀案例 盛木天一方 泳池 独立别墅设置有私家温泉泳池 花园面积一般在300 1000平方米左右 启示 温泉泳池的设计能有效提高项目档次 地下室面积需要计入容积率 地下室131平方米不计算价格 但计入容积率 85 景观设计 优秀案例 盛木天一方 5000平方米水景使公寓建筑倒影其中 水景上有木栈道 芦苇灯和部分植物 叠拼景观区设有木质广场 动静结合 景观活跃 独立别墅每户拥有将近300平方米的独立园林泳池 与海也最接近 内外景观容为一体 小区道路以不同规格的石头铺面 外围设置3000支 高3 5 4 5米的不锈钢芦苇灯 块块巨石和成片的芦苇灯 构成强烈的对比 86 建筑品质 优秀案例 盛木天一方 该项目抗震设计按9级设计 主体采用c35 40混凝土 每平方含钢量约128公斤 比一般建筑高40 使用型钢数量高达约600吨 楼板厚达20公分 项目还模拟50年一遇的台风强度设计结构墙 100年一遇的台风强度配备扣件 精选红砂土作为回填土 绝无建筑垃圾 每30公分厚碾压检测一次 土方量达15万立方米 标高提升3 5米 成为海甸制高点 社区平均标高6 9米 高出面前环岛路1 5米 有效防止地面下陷 沉降 保证植物茂盛 包括别墅 泳池在内的桩