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海南省房地产市场调研数据 一 海南总的房地产市场调研报告 1 海南经济总体发展趋势2 海南旅游商贸市场发展状况3 海南房地产市场发展状况 1 海南省经济总体发展趋势 EconomicandTourism 2013年全年实现地区生产总值 GDP 3146 46亿元 继2006年超1000亿元 2010年超2000亿元后 突破3000亿元台阶 三年实现千亿元跨越 标志着海南综合经济实力进一步增强 按可比价格计算 全年地区生产总值比上年增长9 9 其中 第一产业增加值756 47亿元 增长6 3 第二产业增加值871 29亿元 增长9 2 第三产业增加值1518 70亿元 增长12 1 三次产业结构由上年的24 9 28 2 46 9调整为24 0 27 7 48 3 第三产业比例进一步加大 图2 海南省1994年 2012年旅游接待增长情况 单位 万人次 2 海南旅游市场发展状况 海南整个旅游市场是依托南北两大口岸市场三亚和海口发展的 三亚 海口属于第一大递队 年接待1000万人次以上 万宁 琼海 陵水 文昌等东线城市属第二递队 年接待300余万到100余万人次 第三递队有西部儋州 澄迈 昌江 东方和中部定安 五指山 保亭等7县市 年接待60余万到50万人次 其他5县为第四递队 年接待在30余万左右人次 2019 12 19 2019 12 19 3 2 海南省商贸零售市场发展状况 指标2013年总额 万元 增长 社会消费品零售总额971892014 0 一 按经营地分城镇228874913 7乡村35712815 8 二 按消费形态分餐饮收入143431011 3商品零售828461014 51 粮油 食品 饮料 烟酒类6667019 2 1 粮油 食品类16729218 3 2 饮料类2438411 6 3 烟酒类6711724 82 服装鞋帽 针 纺织品类24143525 7 服装类17672728 43 化妆品类17999722 04 金银珠宝类10110928 85 日用品类23249326 36 体育 娱乐用品类1076924 17 书报杂志类2971212 68 家用电器和音像器材类22237720 59 中西药品类5719363 110 文化办公用品类53266 0 211 家具类4858 5 212 通讯器材类5493740 613 石油及制品类17733436 414 建筑及装潢材料类580362 015 汽车类119298018 616 其他871557 4 3 海南房地产市场发展状况 2019 12 19 2019 12 19 2013年海南各月份土地成交情况一览表 2019 12 19 2019 12 19 2013年海南房屋施工面积7424 66 商品房施工面积6173万 同比增长20 8 其中 新开工面积1735 42 同比增长4 5 2013年共154个楼盘开盘 淡旺季影响楼市较大回顾2013年1月 12月楼市 共有154个楼盘开盘 其中3月 8月为海南楼市淡季 共有32盘拟开 预计开盘量每月平均仅有5 3个 1月 2月 9月 12月共有122盘拟开 平均每月20 3盘拟开 由上数据分析 每年9月至来年2月为海南楼市旺季 开发商积极入市 3月至8月为海南楼市淡季 开发商纷纷持观望态度 2019 12 19 2019 12 19 海南3年来各月份楼市商品房签约套数 套 比较表 海南南楼市2013年共销售商品房79873套 与去年同期相比上涨了43 82 但今年明显开始下滑 海南房地产市场随着国内房地产市场的变化 也开始进入了调整期 但影响不大 海南省三年来各月份销售套数发展变化图 本年均价达到了11300元 平方米 同比上涨了12 62 显示海南楼市在2011年探底之后逐渐恢复增长的势头 到今年开始进入微调整时期 海南省2013年各月份销售套数面积价格比较图表 2019 12 19 2014年上半年 1 6月 海南商品房签约共32185套 同比2013年上半年 45256套 下跌28 88 签约面积约293 411974万平米 同比2013年上半年 406 777975万平米 下跌27 87 签约金额3531431 497621万元 同比2013年上半年 4803843 781696万元 下跌26 49 签约均价12035 74元 平米 同比2013年上半年 11809 50元 平米 微涨1 92 海南省上半年 1 6月份 房地产发展变化状况 2014年上半年住宅用地 工业用地 商业用地均同比下跌 唯有其他用地 逆势 上涨 同比增长153 土地供应方面 住宅用地 商业用地均同比下跌 工业用地上涨了21 48 其他用地供应面积则翻了两番 2014年上半年 海南省公开供应圁地98宗 圁地面积为376 32公顷 供应宗数同比下降34 67 供应面积同比上涨25 92 2014年上半年海南楼市旺季结束得早 海南政府在一季度大力治理闲置圁地 直接使圁地供应市场在2月骤然发冷 仅供应4宗 到了3 4月 土地市场稍微回暖 但5 6月再次回落 2014年上半年海南土地成交市场呈现出一种 折线式 的下降趋势 前两月全省土地成交面积占上半年总成交面积的60 5 进入3月 成交面积大幅下降 直到6月都处于 不温不火 低迷态势 6月土地成交仅15宗 更是创今年成交新低 骤然降温 成为了今年土地半年报的主基调2014年头两月土地市场迎来了开门红 开发商们大手笔拿地 拉升了当月的成交量 而后几月全国楼市日渐下行 开发商们拿地更趋谨慎 特别是资金回笼较慢的中小房企更是得 前思后想 而楼市市场的转变 则可能是海南土地市场疯狂2月继而一冷4个月的重要原因 2014年上半年 海南省土地市场成交175幅 比去年同期少25幅 宗数同比下降12 5 成交土地面积为577 06公顷 成交金额92 57亿元 与去年同期相比 成交更多的是大体量的地块 地价也有所上涨 开发商拿热情丌高 政府推地力度丌大 成交众多在东线 房企布局三亚 陵水 琼海等东线城市 这主要是已经入驻的房企在原入驻市县加大投资力度 使得该区域土地再次升温 五挃山土地热度也开始升温 2014上半年海南的18个市县均有土地成交及供应 其中五指山成交28宗地块 供应12宗获得了上半年市场的桂冠 此外 澄迈 琼海 屯昌等二三线市县土地市场也较为火热 成交供应量比重较大 海口 三亚土地市场则呈现降温态势排名往后 早些年 海南土地市场呈现出明显的 冷热不均 现象 海口到三亚一带的东环线土地受追捧 而西环线 中部一带土地无人问津 而近几年 随着政府鼓励政策和西线环铁建设等因素的带动下 中部 西部 北部的二三线市县奋起直追 一改土地长期受冷的尴尬局面 上半年房企海南拿地扩张动态 海南旅游地产价值日益凸显 房企扩张潮一波胜过一波 2014年一开局 各大开发商就在海南土地市场上拉开了一场战役 富力陵水 临高连拿地 绿地22亿豪赌三亚 碧桂园进军陵水 小房企拿地同样不手软 房企扩张大事件 陵水 富力分别在2月10日和2月17日拿下陵水 临高两块地 两次拿地共9 51亿元 其中陵水的4宗为高档住宅用地 使用年限70年 三亚 绿地集团2月12日在三亚拿下红沙棕榈滩一幅大地块 总价23 1亿元 地块平均成交价格为16250元 平米 绿地集团将亍2014年全面入驻海南 绿地集团销售负责亰介绍 陵水 碧桂园5月初在陵水以2 88亿元拿下珊瑚休闲度假区一幅12公顷的大地块 海南省2014年上半年楼市成交情况同比 今年上半年 全省商品住房共成交32632套 同比下降28 89 成交均价达12195元 同比上涨2 85 全省商品房成交面积为298万平米 全省销售总金额是363 33亿元 其中 海口以11910套成交位居销售榜首 三亚屈居第二 文昌是东线重点市县中唯一同比上涨的市县 在价格方面 三亚 陵水 均价与去年同期相差不大 整体来看 东线五个重点市县均价无大波动 6月已过 房地产市场行至 中场 海南楼市上半年低迷收官 今年年初以来 全国楼市下行风险加剧 楼市的走向曾引起不小的争议 到如今 楼市已经进入调整期 的观点得到业内普遍认可 纵观上半年 海南楼市在风声鹤唳的大环境下表现的似乎波澜不惊 并没有出现短期内较大幅度的波动 但在貌似平静的表象下 累积了半年的成交数据却昭示着海南楼市的下滑态势 上半年 海南楼市商品房签约套数 总成交面积 总成交金额同比2013年上半年均下跌近30 而成交均价也涨幅收窄 上涨幅度不到两个点 纵览海南楼市上半年各个月份的成交情况可以发现 各月份成交量并不是逐月下滑 而是略有涨跌 上半年各月份成交量均不如去年同期 各月份成交量同比均为下跌态势 其中 跌幅最大的是6月份 当月商品房共签约3744套 相比2013年6月的6051套 同比下跌38 13 6月份成交量低迷 也是上半年各月份中成交量最少的月份 3月份是海南楼市上半年里成交量最多的月份 正迎合了传统的 金三银四 之说 3月份海南楼市商品房成交量达6881套 虽为上半年海南楼市之最 但是同比去年3月仍然有较大的差距 同比下跌36 97 上半年海南楼市商品房成交均价态势较平稳 波动态势与去年同期趋同 上半年商品房成交均价基本上呈逐月递减趋势 2月出现成交均价高峰 2月海南商品房成交均价为16512 10元 平米 同比去年2月小幅上涨0 88 而去年2月份海南商品房成交均价也为当年上半年最高 为16368 43元 平米 与去年同期相比 今年上半年海南楼市商品房成交均价的涨幅不大 且涨幅呈现出逐渐收窄的态势 1月份和3月份商品房签约均价甚至比去年同期低 从2014年上半年各月份的表现来看 1月没有延续2013年下半年房价一路看涨的状态 涨跌楼盘数量有所减少 但涨跌幅度较大 2月正值年关阶段 春节是海南一年当中第一个传统楼市旺季 紧跟其后的是有 金三银四 一称的阳春3月 这是开发商促销跑量的重要时期 同比2013年 4月房价变动项目相对较少 因受不动产登记 信贷紧张 降价潮 言论 自住房陆续入市等因素影响 市场观望情绪逐步增加 进入5月 海南楼市到了房价一个转折点 经过 金三银四 一番折腾后 迎来了海南传统 红五月 但跌价楼盘反而一路攀升 5月海南楼市共有62个楼盘价格有所变动 涨价楼盘37个 降价25个 海德堡公馆价格下降幅度最大 已跌破3000元 平米 降价原因主要是推出的房源不同 精装起价14800元 平米 毛坯起价11000元 平米 6月是2014年上半年的终结点 开发商欲在这个过渡性月份做一番挣扎 但还是延续了5月份的 淡定 近8成的楼盘价格不变 涨价降价的幅度微乎其微 由此可见 随着传统意义上楼市淡季的到来 海南房价处于一种相对稳定的状态 房价大幅度上涨或暴跌的可能性减少 稳步增长或许会成为主旋律 尽管2014上半年来 海南楼市并不平静 但上半年1 6月商品房成交均价在3月以后却趋于平缓 波动浮动并不大 春节后楼市遇冷 开发商们用传统成交淡季等原因来解释楼市的低迷 但随着时间的推移 看衰 楼市的声音渐渐成为主流 原本铁板一块的房价亦开始松动 受限购政策 预售门槛提高 银行信贷收紧等因素影响 购房者观望氛围加浓 致使3月成交均价被整体拉低 其中 5月成交均价为10546元 是2014上半年间海南商品房成交均价的最低点 5月12日央行力挺首套房贷的消息 央五条 出台 此举表明国家采取分类调控手段 调整供需 促进民生 在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力 但海南多为旅游地产且大多为非首套房置业者 因此 央五条 对海南楼市影响甚微 雅居乐以约50亿元雄据海南上半年销售总额排行榜首 海航地产 绿地地产分别以24亿元和19 6亿元分列榜单第二 第三位 观澜湖以5 85亿元雄据海口2014年上半年销售总额排行榜首 海口海航城 天伦誉海湾分别以4 66亿元和3 46亿元分列榜单第二 第三位 2014年上半年销售排行榜不再是单纯的高性价比项目入榜 TOP10整体均价提升 半山半岛以35 36亿元雄居三亚上半年项目销售总额榜首 鲁能三亚湾 三亚凤凰水城分别以8 72亿元和5 91亿元位居榜单第二 第三位 半山半岛与第二 三名相差4倍多和6倍 半山半岛以497套成交稳居销售套数榜首 和泓假日阳光 鲁能三亚湾分别以463套 326套分列季亚军 半山半岛今年以来卖得都非常好 上半年销售总额和销售面积都榜上有名 二 澄迈县房地产市场调研报告 1 澄迈县经济总体发展趋势2 澄迈县旅游商贸市场发展状况3 澄迈县房地产市场发展状况 2013年澄迈县与其他市县经济状况比较示意图 澄迈县总体经济水平全省排名第四 西部排名第2 旅游排名第8 房地产销售量额排名倒第6 售价处于中水平 与临高 五指山相仿 高于文昌 儋州 后发优势明显 1 2013年澄迈县经济发展状况 2013年全县生产总值达201 56亿元 比上年增长15 3 分别高于全国 全省7 6个百分点和5 4个百分点 其中第一产业57 34亿元 增长6 5 第二产业96 38亿元 增长20 9 第三产业47 84亿元 增长15 9 三次产业对全县经济增长的贡献率分别为13 0 62 3 和24 7 分别拉动全县经济增长2 0 9 5和3 8个百分点 经济总量继2010年突破百亿大关后 2013年再跨两百亿台阶 2013年全县GDP增速全省第一 连续四年排名全省榜首 实现 四连冠 人均GDP再创新高 突破六千美元 2013年全县人均生产总值达到42448元 比全省平均水平 35317元 高出7131元 按当年年平均汇率折合6855美元 继2010年超3000美元 2011年超4000美元 2012年超5000美元后 再上6000美元新台阶 标志着澄迈综合经济实力跨越提升 城乡居民收入不断提升2013年全县城镇居民人均可支配收入达22816元 比上年增加2152元 同比增长10 4 扣除价格因素 实际增长7 4 农民人均纯收入达9186元 比上年增加1021元 同比增长12 5 扣除价格因素 实际增长9 6 其中 农村居民人均工资性纯收入3030元 增长13 5 成为农民增收的重要来源 城镇非私营单位在岗职工平均工资40583元 比上年增长1 5 年末城乡居民个人储蓄存款72 17亿元 增长13 8 居民消费支出继续增加 生活质量不断提高 2013年全县城镇居民人均消费支出12174元 比上年增长7 3 农民人均生活消费支出5309元 增长12 5 城镇居民人均住房建筑面积26平方米 农村居民人均住房面积24 27平方米 住房条件不断改善 医疗保健 交通和通讯 教育文化娱乐 衣着 网络消费等较快增长 居民消费结构趋于合理 三 海口经济及房地产市场发展状况 海口经济始终处于海南省经济的领头羊地位 经济总值 财政收入和旅游收入均占据全省三分之一份额 商贸零售总额占据近一半份额 房地产销售量占据40 以上份额 海口经济保持持续平稳发展2013年 全市完成地区生产总值904 64亿元 按可比价格计算 比上年增长9 9 其中 第一产业完成增加值58 54亿元 增长6 3 第二产业完成增加值217 03亿元 增长8 9 第三产业完成增加值629 07亿元 增长10 5 三次产业结构由2012年的6 8 24 6 68 6调整为6 5 24 0 69 5 第一 二 三产业对GDP增长的贡献率分别为4 4 22 3 和73 3 在第三产业中 交通运输仓储和邮政业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 营利性服务业及非营利性服务业增加值分别增长17 7 9 9 6 5 8 2 21 7 7 2 和7 2 从发展水平看 按常住人口计算 全市人均地区生产总值41955元 比上年增长8 3 按当年年平均汇率折合6881美元 海口2013年地区生产总值增长状况 海口财政运行情况比较平稳地方公共财政收入实现了15 增长的目标 达到了序时进度 但财政增收压力较大 全年来自海口的公共财政收入240 82亿元 比上年增长14 4 其中地方公共财政预算收入86 73亿元 增长15 1 在地方税收收入中 增值税6 46亿元 增长30 8 营业税24 06亿元 增长11 7 企业所得税12 44亿元 增长24 2 个人所得税3 09亿元 增长36 8 海口2013年财政收入增长状况 固定资产投资增长较快2013年 全市完成固定资产投资649 33亿元 比上年增加139亿元 增长27 2 新开工项目176个 增长20 5 其中 亿元以上新开工项目97个 增长64 4 三次产业投资结构由上年的0 7 12 6 86 7调整为0 5 8 4 91 1 从行业看 房地产业仍是投资的重点 房地产业累计完成投资301 29亿元 占固定资产投资总额的46 4 增长52 其次是交通运输业完成投资117 75亿元 占18 1 增长92 5 水利环境和公共设施管理业投资60 09亿元 占9 3 下降5 1 工业投资40 9亿元 下降36 5 其中制造业完成投资35 22亿元 下降34 6 信息传输计算机服务和软件业完成投资23 2亿元 下降17 1 住宿和餐饮业完成投资10 51亿元 下降66 教育完成投资12 58亿元 增长52 6 海口2013年固定资产投资增长状况 城乡居民生活水平不断提高 城镇居民人均可支配收入24461元 比上年增长9 5 扣除价格因素 实际增长6 4 农村居民人均纯收入9155元 增长12 6 扣除价格因素 实际增长9 4 其中农民人均工资性收入3680元 增长15 3 居民消费支出继续增加 生活质量不断提高 城市居民人均消费支出16855 56元 增长7 1 农村居民人均生活消费支出6740元 增长14 5 城市居民家庭恩格尔系数 居民家庭食品消费支出占生活消费总支出的比重 为42 7 农村居民家庭恩格尔系数为48 2 分别比上年下降0 8和4 3个百分点 城市居民人均现住房总建筑面积29 95平方米 增加0 2平方米 农村居民人均居住住房面积31 8平方米 与上年持平 海口2013年城乡生活水平增长状况 消费品市场平稳运行 城乡市场协调发展 全年批发业销售额1671 34亿元 增长29 1 零售业销售额552 52亿元 增长9 2 住宿业营业额30 73亿元 增长11 3 餐饮业营业额43 74亿元 增长13 3 全市社会消费品零售总额490 05亿元 比上年增长12 3 其中 餐饮收入33 40亿元 增长9 2 商品零售456 65亿元 增长12 6 其中 城镇消费品零售额435 71亿元 比上年增长11 0 乡村消费品零售额54 34亿元 增长24 0 城乡市场零售额增幅差距比上年缩小8 3个百分点 会展经济快速发展 全年共举办上规模会展活动223场 其中上规模会议162场 同比增长16 0 上千人会议8场 展览活动61个 同比增长17 0 展览面积61 1万平方米 同比增长10 5 成功举办了 第23届全国图书交易博览会 2013中国 海南 动漫游戏博览会 第四届基因产业大会 和 第十届中国国际物流节 等重大品牌会展活动 海口连续第二年荣获中国品牌会展城市奖 及 全国十佳会展城市 中国会展经济产业贡献奖 2013最受欢迎国际会奖旅游目的地 和 2013会展年度管理大奖 等殊荣 海口2013年商贸零售消费市场发展状况 海口2013年旅游业发展状况 旅游接待人次与收入已逐步落后于三亚 但最近几年旅游正在转型升级 已初见成效 2013年全年共接待国内外过夜游客1044 31万人次 比上年增长9 6 其中 接待入境游客15 66万人次 下降12 9 接待过夜国内游客1028 65万人次 增长10 0 人均逗留天数1 37天 人 延长0 01天 2013年实现旅游总收入120 16亿元 增长18 3 其中 入境旅游收入0 42亿美元 同比下降5 9 全市A级旅游景区达8家 星级宾馆酒店47家 其中五星级宾馆酒店7家 琼北旅游率先在行业合作取得实际性的成效 已成为海南旅游的一个品牌以及省会经济圈建设的样板 重点旅游项目按时序推进 观澜湖电影公社 风情小镇 免税店进展顺利 红树林湿地公园东寨港大道已进场施工 演丰风情小镇已经顺利与演丰统筹城乡项目衔接 全年重点旅游项目完成投资额61 78亿元 完成年度计划152 4 海口市2013年房地产保持较快增长 全年房地产业完成增加值64 45亿元 比上年增长21 7 全市房地产开发投资256 4亿元 比上年增长46 1 增速比上年提高25 1个百分点 从商品房建设用途看 住宅投资205 64亿元 增长58 1 占全部房地产开发投资的80 2 商业营业用房投资16亿元 增长70 7 占全部房地产开发投资的6 2 房屋施工面积1805 89万平方米 增长13 6 房屋竣工面积195 01万平方米 下降36 6 商品房销售面积337 68万平方米 增长26 9 海口市2009年 2013年房地产总的发展趋势 2013年 海口市政府建设用地计划供应总量中 商服用地121万 工矿仓储用地163万 住宅用地101万 其中各类保障性住房用地 各类棚户区改造用地 中小套普通商品住房用地面积为74 37万 占住宅用地的74 公共管理与公共服务用地51万 交通运输用地176万 2013年 出让公告土地面积为99 08万 同比下跌70 公告建筑面积为211 66万 同比下跌64 其中 商业用地供应量为58 75万 同比下跌4 占全年出让量59 住宅用地出让量为20 99万 同比下跌85 占全年出让量21 工业用地出让量为5 16万 同比下跌95 占全年出让量为14 保障房土地出让量为14 18万 占全年供应5 2009 2013年海口土地供应市场 2013年 公告成交土地面积为50 99万 同比下跌83 公告建筑面积为145 58万 同比下跌65 其中 商业用地成交量为24 09万 占全年成交量的47 住宅用地成交21 75万 占全年成交量43 工业用地成交5 16万 占全年成交量的10 地块成交主要集中在秀英区 以商业 住宅地块为主 2013年海口市成交土地成交单价为6252元 同比上涨271 楼板价为2190元 同比上涨117 2013年住宅用地成交楼板价为2911元 同比去年表现基本持平 商业用地成交楼板价1768元 同比上涨50 工业用地成交楼楼价420元 同比下跌62 2009 2013年海口土地成交市场 2013年海口市土地市场各分区成交量分布 从各区域成交土地面积来看 2013年成交土地热点区域为秀英区 成交土地面积为43 5万 占全市年度成交量的85 龙华区 美兰区 琼山区分别成交2 62万 2 45万 2 43万 各占全年成交量的5 2013年海口市各属性土地市场成交面积 2013年 从成交土地属性来看 其中 商业用地成交面积为24 09万 占全年成交量的47 住宅用地成交21 75万 占全年成交量43 工业用地成交5 16万 占全年成交量的10 2009 2013年海口市土地成交价格走势 2013年 海口市土地市场成交土地单价 楼板价同比去年均出现上涨 土地单价为6252元 同比去年上涨271 楼板价为2190元 同比去年上涨117 其中很大因素由5月海南博盛投资有限公司在琼山 12月海南英大房地产开发有限公司在秀英西海岸成交的地块拉高了整体价格 楼板价分别为7353元 4639元 2013年海口市各属性各分区土地成交价格比较 2009 2013年海口市土地供求市场走势 海口2013年商品房市场发展状况 2013年 海口市商品房供应面积为547 66万 同比去年上涨39 成交面积377 26万 连续三年上涨 同比上涨22 成交均价8271元 同比上涨14 2013年 海口市商品房市场供需两旺 市场供求比为1 1 45 同比2012年上涨 市场供应需求上涨明显 2013年海口商品房市场成交量继续走高 为近八年来市场年度最高 从市场走势来看 从一月开始 在大市场 大政策的影响下 市场成交相对活跃 月度成交量保持在较高位发展 2013年月度成交平均面积为31 4万 2013年海口商品房供求市场情况 2009 2013年海口市商品房供应市场走势 受国际游旅游岛建设上升为国家发展战略重大利好影响 2011年较2009 2010年供应激增 2012年小幅下跌 2013年受大环境大市场影响 海口商品房供应市场信心十足 创近五年来历史新高 2013年1 12月商品房新增供应面积为547 66万 2月新增供应最低为7 47万 12月迎来供应高峰 新增供应面积达到94 28万 为今年单月最大供应面积月度 2009 2013年海口市商品房成交市场走势 2011年在海口限购令政策的影响下 2011年商品房成交表现较2009 2010年大幅下跌 2012年市场 以价换量 带来效果 各项目打折促销力度大 成交面积大幅上涨 2013年市场持续回暖 并维持成交高位态势发展 年度成交再创新高 2013年成交面积为377 26万 同比去年上涨22 2013年1 12月商品房成交面积为377 26万 2月成交表现最不理想 为16 72万 3月成交表现最为出色 为55 53万 为年度新高 2009 2013年海口市商品房成交价格走势 2010年受国际旅游岛影响 海口市商品房价格较2009年涨幅最高 为44 4 2011 201