商业地产代销经营方式涉税研究.doc

商业地产代销经营方式涉税研究摘要：文章在简要分析商业地产经营模式的基础上，深入分析了代销方式的会计和税务处理，重点讨论了商业地产经营之中代销方式的可行性及税务筹划空间。关键词：商业地产；代销经营一、商用地产及税法依据分析商业地产一般指是以租金收入和资产增值作为投资目的的投资行为，而不是商品房之类以销售为目的的房地产开发类地产产品。商业地产行业在欧美比较发达，在中国，按照大连万达集团王健林的分析，商业地产在中国的发展分为三个阶段：最初的阶段是开发公司阶段，其实质是商品房开发销售，所追求的是销售利润；中级的阶段是投资公司的阶段：所追求的是持有收益；最高级的阶段就是金融公司的阶段。中国目前的商业地产还处于投资公司阶段。商业地产的经营模式，一般是确定一个整体的商业规划，由于销售商铺行不通，开发商往往确定只租不售，然后统一招租，追求长期稳定的租金回报。一般地，商业地产的具体经营方式又有所不同，单纯“只租不售”是一个目标理念，商业地产在具体经营方式下又有多方面的拓展。从会计的角度来理解，商业地产是投资性房地产，是一项资金占用成本大投资回收期长的房产。从税务角度分析，商业地产租金回收方式涉及房产税、营业税、地方附加、企业所得税、以及等多项税务负担，收入税务占比大。所以，对商业地产涉税法规深入分析研究，改变“只租不售”的纯租赁方式，合理合适丰富商业地产的具体经营方式，在相当程度上能获得税收筹划空间。本文拟就商业地产的具体经营方式中引进代销方式，改变商业地产纯租金收入这一单一收入来源，涉及房产税、营业税及增值税税负变化作深入的理论研究，并分析可能存在的税务筹划空间。二、代销方式的引进提议企业会计制度把代销收入分为两类来处理：视同买断；收取手续费的方式。第一种方式：视同买断，是指由委托方和受托方签订协议，委托方按合同价收取所代销的货款，实际的售价由受托方自主决定，实际售价与合同价的差额归受托方所有。在这种情况下，委托方在交付商品时不确认销售收入，受托方也不作为购入商品处理。受托方将商品销售后，按实际的售价确认收入，并向委托方开具代销清单。委托方按代销清单确认收入。第二种方式：收取手续费。这种代销方式与视同买断方式相比，主要特点是，受托方通常应按照委托方规定的价格销售，不得自行改变售价。受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费，这对受托方来说实际上是一种劳务收入。在这种代销方式下，委托方应在受托方将商品销售后，并向委托方开具代销清单时，确认收入；受托方在销售商品后，按应收取的手续费确认收入。对于收取手续费这种代销方式，委托方的会计处理对纳税没有影响。受托方的会计处理，单从购进和销售来讲，进项税等于销项税，没有增值，没有影响增值税的缴纳。从所得税角度来看，受托方虽然没有做销售处理，但也没有结转成本，即使做销售同时结转成本，收入与成本数额也相等，对损益也没有影响。不同于会计处理，受托方的会计处理，按税法规定属于平销行为。对于平销行为征税，国税发1997167号规定：自1997年1月1日起，凡增值税一般纳税人无论是否有平销行为，因购买货物而从销货方取得的各种形式的返还资金，均应按所购货物的增值税税率计算应冲减的进项税金，并从其取得的返还资金当期的进项税金中予以冲减。对于部分店面的品牌租户，我们可以考虑以“代销”的方式实现从“出租”到“自营”的转变。例如，有些厂家不适合在商场内设立分工司或注册成立其他类型营业单位，就可以与商业地产经营公司签订代销合同，经营方式则由店面出租转为代销零售，是零售行为，属商场自营行为，消除了房产税的纳税义务。商场零售一般分为经销和代销两种方式，两者比较易于区别，经销一般是购进货物之后予以销售；代销一般是按照厂商的供应价格予以销售并按照销售数量（销售额）收取一定的费用。对于商场来说，经销的管理难度比较大，收入会高些；代销则比较简单，收入会低些。代销方式在商业城经营或者零售业中是一种比较普遍的业务，是其零售业务的自然延升。代销合作方式相比于单纯租赁，业务复杂程度有所增加，但尚处于可控制程度之内，该方案的实施相比与设计“投资联营”的模式更易操作。三、代销方式的可行性分析以商业地产常见租赁经营业务范围为例，引进代销这种经营模式比较适中，按照代销管理的主要环节，本文将分析其中可能存在的成本点。（一）管理理念的突破首先，寻求代销供应商。代销供应商的寻找要求商业地产在招商政策方面有所调整，要从单纯出租转变为寻找可能的厂家，进行代销业务的合作。政策调整及其影响是一个看不见的成本，可能涉及到管理人员的管理理念或者人员的增减变动等。在代销方式之下，店面销售、营销员的管理、工资支付等可以由供应商负责，营运管理的重点没有太多的变化，但财务管理需要加强，集中在销售业绩、收银管理、财务结算、税务安排等工作事项上，如果能开创一定的模式，则拷贝执行倒也不难。（二）契约成本代销方式之下，与代销供应商的谈判要点，主要集中在利润率、结算、发票管理、营业员管理、收费项目等等，目的是保持利润率的提高。代销模式要以合同约定双方的合作具体方式，包括店面销售、收银管理、财务结算、税务安排等，这些都需要在合同中约定清楚。代销合同的编制撰写要针对我们的营业模式及要求的回报进行撰写，且要避免可能的法律风险和税务风险，是一个需要创意的构思。对于我们来税，契约成本是有限的，而且可以在合作过程中逐步修正完善。（三）合作方的控制成本一般来说，代销方式的收益方式，一般为收取固定手续费或者是按照销售额的一定比例进行结算。店面销售人员配置、店面管理一般全部由厂家负责。因此，对代销方式的控制具体包括：销售额的控制；结算的控制；税票管理的控制。这些控制内容也是代销合同的主要合作内容。（四）税务管理按照税法约定，对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种收入，均应交增值税，增值税税率一般为17%，这个税率与按照租金收入缴纳的12%的房产税及5%营业税合计相比，为简要分析，地方税费简略，从形式上看，税率一致，但有非常大的实质差别。消费者买单消费，是租金和税收的最终承担者，如果以消费者支付的店面租金这部分消费支出为依据计算整体税负，租赁和代销的整体税负相差非常大。假设商场的租金收入为a，计算方式区别如下：租赁方式下整体税负：租户需要缴纳增值税，为支付租金收入必须取得a/（1-17%）的销售收入（由消费者支付），才能有足够的收入缴纳租金，商场房产税及营业税为a*17%，则整体税负为32%，即（a*17%/（1-17%）+a*17.05%）/（a/（1-17%）代销方式下的整体税负：要保持与出租同样的收入a*（1-17%）（忽略0.05%），则商场原先的房产税及营业税转为现在的增值税，商场至少要取得增值额a，a即来自于代销供应商的进销价差价，供应商把a以差价方式支付给商场，实质上是销售额减少，是不需要缴纳增值税的。因此，整体税负是17%，即a*17%/a。从上述理论分析来看，整体税负相差15%，这个差额分配流向了税务局。在实际经营过程中及税务实务中，增值税税率会依据商户的具体经营规模而确定，如采取核定征收的纳税方式，增值税税率比较低，没有17%那么高，因此，两种方式之下的整体税负差异不会有15%这么大的差异。纳税筹划的目的就是在成本得到控制的前提下，将税负的差异通过合约的安排留在租户和商场之中，或者是让利于最终消费者。如果代销合同安排合适，其普遍的可行性比“投资联营”更高，而且成本会更节约，能够避免“投资联营”可能的很多潜在分险。四、研究结论商业地产是中国房地产企业发展的一个重要趋势，由于其追求长期效益，并在就业、税收等各个方面创建社会效益，在相当程度上为政府所支持。因此，适时研究分析与商业地产相关的税收法规，并创在一定的条件，充分利用政策法规，在相当程度上能够为企业创造税后利润。商业地产精英过程中，代销方式的引进，在相当程度上能减少商业地产企业税务收入比，减轻企业的税收负担。