土地增值税清算与房地产企业税收专项检查（PPT 324页）.ppt

土地增值税清算与房地产企业税收检查辅导 刘玉章 2010年税收专项检查工作方案 国税发 2010 35号近年 房地产市场量价齐升 有必要继续对房地产业和建筑安装业进行税收监控 将房地产企业与建筑安装企业一并进行检查 目的在于通过两个关联行业的检查 核实房地产企业成本费用情况 进而查清企业的纳税情况 此外 以前年度安排的房地产行业专项检查 对房地产企业的资本项目运作情况关注不够 需要进一步予以检查核实 一般检查2008年至2009年两个年度的税款缴纳情况 有涉及税收违法行为的 应追溯到以前年度 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发 2010 10号 四 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 财政部 税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策 税务部门要严格按照税法和有关政策规定 认真做好土地增值税的征收管理工作 对定价过高 涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发 2010 53号为深入贯彻 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发 2010 10号 精神 促进房地产行业健康发展 合理调节房地产开发收益 充分发挥土地增值税调控作用 各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神 高度重视土地增值税征管工作 进一步加强土地增值税清算 强化税收调节作用 还没有全面组织清算 管理比较松懈的地区 要转变观念 提高认识 将思想统一到国发 2010 10号文件精神上来 坚决 全面 深入的推进本地区土地增值税清算工作 不折不扣地将国发 2010 10号文件精神落到实处 第一讲增值税改革对房地产业的影响一 房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 增值税暂行条例实施细则 年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税 非企业性单位 不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税 房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人 二 税率与应纳税额的计算1 征收率 小规模纳税人增值税征收率为3 2 应纳税额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务 实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法 并不得抵扣进项税额 应纳税额计算公式 应纳税额 销售额 征收率3 销售额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的 按下列公式计算销售额 销售额 含税销售额 1 征收率 4 房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税财税 2009 9号 1 小规模纳税人 除其他个人外 销售自己使用过的固定资产 减按2 征收率征收增值税 已使用过的固定资产 是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产 2 小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品 应按3 的征收率征收增值税 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收率执行 国税函 2009 90号 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货 按下列公式确定销售额和应纳税额 销售额 含税销售额 1 3 销售固定资产应纳税额 销售额 2 销售固定资产以外的物品应纳税额 销售额 3 例1 某房地产公司2006年3月购入2台运货车 每台车单价200000元 增值税税率17 货车折旧年限为5年 为了提高运输能力 更新车辆 2009年4月公司将这两台汽车出售 每台售价60000元 应如何缴纳增值税 1 2006年3月购入车辆的会计处理 借 固定资产 汽车468000贷 银行存款468000 2 2009年4月出售销售2台汽车的销售额 含税销售额 1 3 120000 1 3 116505元增值税应纳税额 116505 2 2330元 5 房地产企业处理废旧物资怎样纳税例2 甲房地产公司开发的A小区已经竣工 在清理施工现场时 将建筑废旧物资变卖 收入110000元 缴纳了营业税5500元 这样纳税对么 错 应交增值税额 110000 1 3 3 3204 元 借 银行存款110000贷 营业外收入106769应交税费 应交增值税3204 第二讲营业税检查及节税指南 2010年税收专项检查工作方案 一 检查应税营业额的合理性 完整性 1 有无直接坐支售楼收入不入账的情况 2 营业收入是否包括了各种价外费用 重点关注被查对象收取的各类手续费 管理费 奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税 收取的水电开户费 管道设施费 城建配套费 代办证件费等是否并入营业收入申报纳税 3 是否存在低价销售的行为 有无价格明显偏低而无正当理由的情况 关联企业之间销售价格是否合理 4 动迁 拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税 5 各种换购房地产 以房地产抵债 无偿赠与房地产 集资建房 委托建房 中途转让开发项目 提供土地或资金共同建造不动产 拆迁补偿 安置 等行为是否按规定足额纳税 6 以房换地 参建联建 合作建房过程中 是否按规定申报缴纳营业税 7 以投资名义转让土地使用权或不动产所有权 未与投资方共同承担风险 并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税 8 房地产企业大额往来 长期挂账的款项是否存在漏计销售问题 9 纳税人自建住房销售给本单位职工 是否按照销售不动产照章申报纳税 10 各种房产出租收入 如开发商将未售出的房屋 商铺 车位等出租 是否按规定申报纳税 特别是 售房回租 业务 有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税 二 检查应税营业额的及时性 1 销售房产预收款 预收定金 是否及时申报纳税 2 按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税 三 其他营业税涉税问题 一 关于营业税 境内 境外 的判断在中华人民共和国境内 以下简称境内 提供条例规定的劳务 转让无形资产或者销售不动产 是指 1 提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内 2 所转让的无形资产 不含土地使用权 的接受单位或者个人在境内 3 所转让或者出租土地使用权的土地在境内 4 所销售或者出租的不动产在境内 三 境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定财税 2009 111号 1 对中华人民共和国境内 以下简称境内 单位或者个人在中华人民共和国境外 以下简称境外 提供建筑业 文化体育业 除播映 劳务暂免征收营业税 2 境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的 营业税暂行条例 规定的劳务 不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务 不征收营业税 例 甲建筑施工企业2009年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入5000万元 承包A国建筑工程 取得劳务收入1000万美元 美元对人民币汇率为6 80元 计算该公司2009年应交营业税额 境内建筑劳务应交营业税额 5000 5 250 万元 境外建筑劳务折合人民币 6 80 1000万 6800 万元 但是 此项建筑劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业劳务 免征营业税 所以 该公司2009年应交营业税额为250万元 四 对跨年度老合同实行营业税过渡政策 财税 2009 112号规定 跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑 旅游 外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定 按照合同到期日和2009年12月31日 含12月31日 孰先的原则 实行按照原 营业税暂行条例 及实施细则与相关规定执行的过渡政策 境内境外的判断 营业额上述跨年度老合同涉及的税率 纳税义务发生时间 纳税地点 扣缴义务人 人民币折合率 减免税优惠政策等其他涉税问题 自2009年1月1日起 应按照新条例和新细则的规定执行 文到之前纳税人已缴 多缴 已扣缴 多扣缴的营业税税款 允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税 二 自建房产自用是否缴纳营业税 例 山东省某市一个房地产企业 由于业务发展的需要 2008年二月将一栋新建好的写字楼自用 写字楼成本价1900万元 当地税务机关认为应当做视同销售处理 缴纳营业税 经评估机构评估 公允价格为2800万元 缴纳营业税及附加154万元 企业所得税汇算清缴时 还要征收企业所得税 请问 对么 新 细则 第五条纳税人有下列情形之一的 视同发生应税行为 1 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人 2 单位或者个人自己新建 以下简称自建 建筑物后销售 其所发生的自建行为 3 财政部 国家税务总局规定的其他情形 三 价外费用怎样缴纳营业税财税 2003 16号 单位和个人提供应税劳务 转让无形资产和销售不动产 因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入 应并入营业额中征收营业税 条例 第五条 营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用 价外费用 包括收取的手续费 补贴 基金 集资费 返还利润 奖励费 违约金 滞纳金 延期付款利息 赔偿金 代收款项 代垫款项 罚息及其他各种性质的价外收费 但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费 1 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金 由国务院或者省级人民政府及其财政 价格主管部门批准设立的行政事业性收费 2 收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据 3 所收款项全额上缴财政 凡价外费用 无论会计制度规定如何核算 均应并入营业额计算应纳税额 讨论 1 营业外收入 交营业税么 2 企业 主营业务收入 金额与 营业税纳税申报表 的 应税营业额 完全相等么 四 混合销售的税种选择 一 混合销售 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物 为混合销售行为 二 混合销售适用税种的判定 1 销售单位的性质2 销售额占交易额的比重 年销售额年销售额 年营业额 50 三 特殊形式的混合销售纳税人的下列混合销售行为 应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额 其应税劳务的营业额缴纳营业税 货物销售额不缴纳营业税 未分别核算的 由主管税务机关核定其应税劳务的营业额 1 提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为 2 财政部 国家税务总局规定的其他情形 五 兼营行为如何纳税 一 兼营营业税的不同税目 条例 第三条纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务 简称应税劳务 转让无形资产或者销售不动产 应当分别核算不同税目的营业额 转让额 销售额 统称营业额 未分别核算营业额的 从高适用税率 二 兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售 细则 第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的 应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额 其应税行为营业额缴纳营业税 货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税 未分别核算的 由主管税务机关核定其应税行为营业额 六 企业承包 承租经营纳税人的确定原细则规定 企业租赁或承包给他人经营的 以承租人或承包人为纳税人新细则规定 单位以承包 承租 挂靠方式经营的 承包人 承租人 挂靠人 统称承包人 发生应税行为 承包人以发包人 出租人 被挂靠人 统称发包人 名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的 以发包人为纳税人 否则以承包人为纳税人 七 销售不动产价格明显偏低如何处置 条例 第七条纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的 由主管税务机关核定其营业额 一 按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定 二 按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定 三 按下列公式核定 营业额 营业成本或者工程成本 1 成本利润率 1 营业税税率 八 甲供材料政策的变化 一 原 细则 第18条 纳税人从事建筑 修缮 装饰工程作业 无论与对方如何结算 其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内 纳税人从事安装工程作业 凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的 其营业额应包括设备的价款在内 注意 营业税的计税基数是营业收入 而不是施工成本 建筑安装工程计税营业额计算示意图 施工成本 1 人工费2 材料费3 机械使用费4 施工间接费 工程结算 售价 1 直接费 工程量 预算定额 人工费 材料费 机械使用费 工程结算价款2 各项取费 按直接费一定比例计取材料价差 临时设施费 长途搬迁费法定税金 法定利润 管理费用 计税营业额 包工包料甲供材料包工包料保设备 计税营业额 按包工包料方式计算的工程结算价款 工程价款结算办法施工企业会计制度 例 甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司 合同采取甲供钢材的承包方式 乙方现场领用 根据当地建委规定 各项取费标准如下 材料价差3 临时设施费2 法定税金4 法定利润3 5 管理费2 5 计15 该工程决算 直接费1000万元 其中钢材预算价格200万元 各项取费150万元 包工包料结算价格为1150万元 由于甲方供钢材 实际结算价款为950万元 乙公司开具发票950万元 请计算乙公司应交营业税税额 甲公司钢材采购成本220万元 怎样计入 开发成本 二 财税 2003 16号 通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆 光缆和构成管道工程主体的防腐管段 管件 弯头 三通 冷弯管 绝缘接头 清管器 收发球筒 机泵 加热炉 金属容器等物品均属于设备 其价值不包括在工程的计税营业额中 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值 具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举 计税营业额 工程结算价款 设备价款 三 新 细则 第16条 除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外 纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 要点 1 建筑业的纳税人 建筑施工企业 2 建筑劳务划分为 装饰性建筑劳务 非装饰性建筑劳务 3 甲供材料也要征营业税 但是 材料费是指定额材料费 动力价款是指定额机械费4 甲供设备不征营业税 四 装饰劳务的清包工以清包工形式提供的装饰劳务 是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购 纳税人只向客户收取人工费 管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务 财税 2006 114号规定 纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务 按照其向客户实际收取的人工费 管理费和辅助材料费等收入 不含客户自行采购的材料价款和设备价款 确认计税营业额 非装饰性建筑劳务 含甲供材料装饰性建筑劳务 不含甲供材料 第16条建筑劳务 例1 6 A企业新建一栋写字楼 楼内配电梯 中央空调等设备 设计概算为3000万元 其中设备价款400万元 请问 在工程出包时 应当怎样签订合同对A企业有利 例1 7 甲房地产开发公司在开发别墅100套 准备精装修后出售 根据设计图纸计算 装修直接成本需要1980万元 其中材料费占60 采取何种出包方式 可以减少对装修工程的营业税支出 九 利用新 条例 降低税基的方法 一 交通运输业计税营业额 全部价款和价外收费 支付其他单位的运费 二 建筑施工业计税营业额 全部价款和价外费用 支付其他的单位分包款 三 劳务公司计税营业额 全部价款 转付的工资和职工福利费 五险一金 其他费用 四 金融保险业的金融商品买卖业务计税营业额 卖价 买价 五 物业公司计税营业额 全部收入 代业主支付的水 电 燃气费 代承租者支付的水 电 燃气费 房屋租金 六 销售不动产 转让土地使用权计税营业额 全部收入 购置 受让 原价或抵债作价 十一 合法有效凭证 1 支付给境内单位或者个人的款项 且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的 以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证 2 支付的行政事业性收费或者政府性基金 以开具的财政票据为合法有效凭证 3 支付给境外单位或者个人的款项 以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证 税务机关对签收单据有疑义的 可以要求其提供境外公证机构的确认证明 4 国家税务总局规定的其他合法有效凭证 国税函 2005 77号 合法有效凭证 包括法院判决书 裁定书 调解书 以及可由人民法院执行的仲裁裁决书 公证债权文书 十二 救市政策 个人售房营业税的优惠 财税 2009 157号 自2010年开始 1 普通标准住宅 不足5年 差额征税 超过5年免税 2 非普通标准住宅 不足5年全额征税 超过5年差额征税个人购房优惠 财税 2008 137号 自2008年11月1日起 1 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到1 首次购房证明由住房所在地县 区 住房建设主管部门出具 2 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 3 对个人销售住房暂免征收土地增值税 第三讲土地增值税检查及节税指南 2010年税收专项检查工作方案 1 是否按规定申报预缴土地增值税 其会计处理是否正确 2 是否不按规定进行成本分摊 增值额的计算是否正确 3 对普通标准住宅的界定是否符合要求 是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税 4 是否以工程未结算 未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算 5 是否不按规定确定土地增值税的清算单位 6 是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离 超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除 7 土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税 第一节应纳税额的计算一 土地增值税 是对转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 一 纳税人 二 征税范围 有偿转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额 国有土地 是指法律规定属于国家所有的土地 2 地上建筑物及附着物连同土地一并转让 三 征税范围的界定 1 土地增值税是对转让国有土地使用权 地上建筑物和附着物的行为征税 只对转让国有土地使用权征税 转让集体所有土地是违法行为 2 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税 不包括出让 不包括未转让 3 土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税 虽转让未取得收入不征税 二 收入总额的确认 一 清算管理规程 审核收入情况时 应结合销售发票 销售合同 含房管部门网上备案登记资料 商品房销售 预售 许可证 房产销售分户明细表及其他有关资料 重点审核销售明细表 房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性 以核实计税收入 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的 一实测面积确认收入 二 220号函 已全额开具商品房销售发票的 按照发票所载金额确认收入 未开具发票或未全额开具发票的 以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 合同所载房面积与实际测量面积不一致 应在计算土地增值税时予以调整 三 视同销售和自用房地产的收入确定 1 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 职工奖励 对外投资 分配给股东或投资人 债务重组 非货币性交易等 发生所有权转移时应视同销售房地产 缴纳土地增值税 六种 2 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 如果土地使用权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 也不扣除相应的成本和费用 三 扣除项目内容 扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 一 取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 包括地价款 契税 缴纳有关登记 过户手续费等 1 同一宗土地有多个开发项目 是否予以分摊 分摊办法是否合理 合规 具体金额的计算是否正确 2 是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形 3 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 二 房地产开发成本1 土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费及有关地上 地下附着物拆迁补偿的净支出 安置动迁用房支出等 1 企业用本项目建造的房地产安置回迁户的 安置用房视同销售处理 同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款 计入拆迁补偿费 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款 应抵减本项目拆迁补偿费 2 企业采取异地安置 异地安置的房屋属于自行开发建造的 房屋价值按视同销售处理 并计入本项目的拆迁补偿费 3 异地安置的房屋属于购入的 以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 4 货币安置拆迁的 房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 审查支付给个人的拆迁补偿款 拆迁 回迁 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应 2 前期工程费 包括规划 设计 项目可行性研究和水文 地质 勘察 测绘 三通一平 等支出 3 基础设施费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出 主要包括开发项目内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明等社区管网工程费和环境卫生 园林绿化等园林环境工程费 审查时应当重点关注 1 前期工程费 基础设施费是否真实发生 是否存在虚列情形 2 是否将房地产开发费用记入前期工程费 基础设施费 3 多个 或分期 项目共同发生的前期工程费 基础设施费 是否按项目合理分摊 4 建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 1 发生的费用是否与决算报告 审计报告 工程结算报告 工程施工合同记载的内容相符 2 房地产开发企业自购建筑材料时 自购建材费用是否重复计算扣除项目 3 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本 验证建筑安装工程费支出是否存在异常 4 建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具 5 公共配套设施费 指开发项目内发生的 独立的 非营利性的 且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 政府公用事业单位的公共配套设施支出 1 公共配套设施的界定是否准确 公共配套设施费是否真实发生 有无预提的公共配套设施费情况 2 是否将房地产开发费用记入公共配套设施费 3 多个 或分期 项目共同发生的公共配套设施费 是否按项目合理分摊 6 开发间接费 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出 主要包括管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 工程管理费 利息支出 周转房摊销以及项目营销设施建造费等 1 利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他房地产开发费用 在按照 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的5 以内计算扣除 2 利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用在按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的10 以内计算扣除全部使用自有资金 没有利息支出的 按照以上方法扣除 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行 3 房地产开发企业既向金融机构借款 又有其他借款的 其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条 1 2 项所述两种办法 4 土地增值税清算时 已经计入房地产开发成本的利息支出 应调整至财务费用中计算扣除 三 房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用 财务费用 房地产开发费用按照 取得土地使用权所支付的金额 和 房地产开发成本之 和的10 以内计算扣除 简称 按照建造成本的10 扣除 计算扣除的具体比例由各省 自治区 直辖市人民政府规定 四 财政部规定的其他扣除项目 是指从事房地产开发的纳税人可按照 取得土地使用权所支付的金额 和 房地产开发成本之 之和加计20 的扣除 简称按照建造成本的20 加计扣除 五 与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 教育费附加和印花税 六 旧房及建筑物的评估价格 是指在转让已使用的房屋及建筑物时 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格 评估价格须经当地税务机关确认 财税 2006 21号第二条第一款规定 纳税人转让旧房及建筑物 凡不能取得评估价格 但能提供购房发票的 经当地税务部门确认 取得土地使用权所支付的金额 新建房及配套设施的成本 费用 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5 计算 计算扣除项目时 每年 按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止 每满12个月计一年 超过一年 未满12个月但超过6个月的 可以视同为一年 意味着不足6个月的不计算扣除额 三 扣除项目的具体要求 一 对原始凭证的要求 清算项目有关的扣除项目金额 应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行 除另有规定外 扣除取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 开发费用及与转让房地产有关税金 须提供合法有效凭证 不能提供合法有效凭证的 不予扣除 在土地增值税清算中 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 必须是实际发生的 应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 清算管理规程 第22条 拆迁补偿费是否实际发生 尤其是支付给个人的拆迁补偿款 拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应 房地产开发企业在工程竣工验收后 根据合同约定 扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款 作为开发项目的质量保证金 在计算土地增值税时 建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的 按发票所载金额予以扣除 未开具发票的 扣留的质保金不得计算扣除 二 对单位面积建安造价的规定 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 开发间接费用 的凭证或资料不符合清算要求或不实的 地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料 结合房屋结构 用途 区位等因素 核定上述四项开发成本的单位面积金额标准 并据以计算扣除 具体核定方法由省税务机关确定 清算程序 第25条 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本 验证建筑安装工程费支出是否存在异常 三 房地产开发费用中利息的计算 1 细则 规定 利息支出的扣除 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣除 其他房地产开发费用 按本条 一 二 项规定计算的金额之和的5 以内计算扣除 开发费用 实际支付金融机构的利息 5 建造成本2 国税函 2010 220号 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用在按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的10 以内计算扣除 全部使用自有资金 没有利息支出的 按照以上方法扣除 含 提供非金融机构借款证明或因无借款而没证明的情况 扣除项目金额计算公式 扣除项目金额 建造成本 10 建造成本 20 建造成本 5 5 销售收入总额 1 3 建造成本 营业税金及附加前提 实施细则 规定的建造成本中不含利息支出 3 关于房地产开发费用计算的变化国税发 2007 132号第三十五条 八 在计算加计扣除项目基数时 审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用 4 国税函 2010 220号 土地增值税清算时 已经计入房地产开发成本的利息支出 应调整至财务费用中计算扣除 结论 企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的 开发费用按税收规定的10 计算扣除 开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除 其余开发费用按5 扣除 扣除项目的计算公式 1 企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的 扣除项目金额 建造成本 已计入开发成本的借款利息 1 3 营业税及附加 1 3 不含息建造成本 营业税及附加 2 企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的 扣除项目金额 1 3 不含息建造成本 营业税及附加 利息差利息差 实际支付金融机构利息 5 建造成本金融机构利息支出 5 建造成本据实扣除法金融机构利息支出 5 建造成本比例扣除法 四 土地增值税的税收优惠 一 建造普通标准住宅的税收优惠1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的免征土地增值税 财税 2006 141号规定 普通标准住宅 的认定 可在各省级人民政府根据国办发 2005 26号制定的 普通住房标准 的范围内从严掌握 二 国家征用 收回房地产的税收优惠 条例 第八条因国家建设需要依法征用 收回的房地产免征土地增值税 细则 解释 是指因城市实施规划 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权 财税 2006 21号进一步明确 1 因 城市实施规划 而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染 扰民 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况 2 因 国家建设的需要 而搬迁 是指因实施国务院 省级人民政府 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况 三 个人转让房地产的税收优惠1 细则 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满五年或五年以上的 免予征收土地增值税 居住满三年未满五年的 减半征收土地增值税 居住未满三年的 按规定计征土地增值税 2 财税字 1999 210号规定 对居民拥有的普通标准住宅 在其转让时暂免征收土地增值税 3 个人之间互换自有居住用房地产的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 4 自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税 四 企业以房地产投资联营的税收优惠财税字 1995 048号第一条 对于以房地产进行投资联营的 投资联营一方以土地 房地产 作价入股 将房地产转让到投资联营的企业中时 暂免征收土地增值税 对投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 财税 2006 21号补充 对于以土地 房地产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事房地产开发的 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 均不适用财税字 1995 48号第一条暂免征收土地增值税的规定 五 合作建房的税收优惠对于一方出土地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 六 企业兼并的税收优惠在企业兼并中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征土地增值税 七 旧房转为廉租住房 经济适用住房的优惠 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 财税 2008 24号 第一条 三 企事业单位 社会团体以及其他组织转让旧房转作为廉租住房 经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 与廉租住房 经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行 文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减 五 关于土地增值税预征及清算的规定1 细则 第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 2 财税 2006 21号 各地要进一步完善土地增值税预征办法 根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况 区别普通住房 非普通住房和商用房等不同类型 科学合理地确定预征率 并适时调整 工程项目竣工结算后 应及时进行清算 多退少补 3 国税发 2010 53号 第二条 科学合理制定预征率 加强土地增值税预征工作为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用 各地须对目前的预征率进行调整 除保障性住房外 东部地区省份预征率不得低于2 中部和东北地区省份不得低于1 5 西部地区省份不得低于1 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率 七 清算管理规程 关于土地增值税清算审核的规定 一 土地增值税清算的审核部门 税务机关 清算规程 第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务 加强土地增值税政策宣传辅导 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入 扣除项目金额 增值额 增值率以及税款计算等情况进行审核 依法征收土地增值税 二 审查内容1 清算项目的审查 1 清算审核时 应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批 备案的项目为单位进行清算 2 对于分期开发的项目 是否以分期项目为单位清算 3 对不同类型房地产是否分别计算增值额 增值率 缴纳土地增值税 2 收入情况的审核 1 重点审核 销售明细表 房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性 以核实计税收入 2 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 而发生补 退房款的收入调整情况进行审核 3 对销售价格进行评估 审核有无价格明显偏低情况 4 视同销售房产的审查 确认有无将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等情况 3 扣除项目金额的审查 1 在土地增值税清算中 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 必须是实际发生的 2 计算扣除项目金额时 其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 3 扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集 不得混淆 4 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的 防止人为调节成本 5 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的 或者同一项目中建造不同类型房地产的 应按照受益对象 采用合理的分配方法 分摊共同的成本费用 6 对同一类事项 应当采取相同的会计政策或处理方法 第二节房地产企业土地增值税的清算一 土地增值税清算 是指纳税人在符合土地增值税清算条件后 依照税收法律 法规及土地增值税有关政策规定 计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额 并填写 土地增值税清算申报表 向主管税务机关提供有关资料 办理土地增值税清算手续 结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为 二 税务机关的责任 1 提供优质服务2 对纳税人申报情况进行审核 三 纳税人的责任 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额 保证清算申报的真实性 准确性和完整性 四 土地增值税的前期管理1 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理 实施项目管理 按项目分别建立档案 设置台帐 对房地产开发全过程情况实行跟踪监控 做到税务管理与纳税人项目开发同步 2 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注 应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入 成本 费用 3 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的 主管税务机关可结合发票管理规定 对纳税人实施项目专用票据管理措施 五 土地增值税的清算受理 一 土地增值税的清算单位1 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 2 对分期开发的项目 以分期项目为单位清算 3 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 清算管理规程 对不同类型房地产是否分别计算增值额 增值率 缴纳土地增值税 二 土地增值税清算项目的确定1 应当进行土地增值税清算的项目 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 应当进行土地增值税清算的项目 纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 2 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况 要求清算的项目由主管税务机关决定并下达 清算通知 纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续 在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的 主管税务机关可依据 税收征收管理法 有关规定处理 六 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 一 土地增值税清算表及其附表 二 房地产开发项目清算说明 主要内容应包括房地产开发项目立项 用地 开发 销售 关联方交易 融资 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况 三 项目竣工决算报表 取得土地使用权所支付的地价款凭证 国有土地使用权出让合同 银行贷款利息结算通知单 项目工程合同结算单 商品房购销合同统计表 销售明细表 预售许可证等与转让房地产的收入 成本和费用有关的证明资料 四 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目 还应报送中介机构出具的 土地增值税清算税款鉴证报告 七 收到清算资料后的处理方式 清算管理规程 第十三条 明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种 1 对符合清算条件的项目 且报送的清算资料完备的 予以受理 2 对符合清算条件 但报送的清算资料不全的 应要求纳税人在规定限期内补报 纳税人在规定的期限内补齐清算资料后 予以受理 3 对不符合清算条件的项目 不予受理 意味着可能对该项目的土地增值税清算 按照 清算管理规程 第三十三条规定实行核定征收 六 土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时 应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告 对符合要求的鉴证报告 税务机关可以采信 清算管理规程 第12条 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目 还应报送中介机构出具的 土地增值税清算税款鉴证报告 国税发 2010 53号 有条件的地区 要充分发挥中介机构作用 提高清算效率 各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理 对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治 七 土地增值税的核定征收 清算管理规程 第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的 可实行核定征收 一 依照法律 行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 二 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的 三 虽设置账簿 但账目混乱或者成本资料 收入凭证 费用凭证残缺不全 难以确定转让收入或扣除项目金额的 四 符合土地增值税清算条件 未按照规定的期限办理清算手续 经税务机关责令限期清算 逾期仍不清算的 五 申报的计税依据明显偏低 又无正当理由的 符合上述核定征收条件的 由主管税务机关发出 核定征收的税务事项告知书 国税发 2010 53号 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行 任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围 严禁在清算中出现 以核定为主 一核了之 求快图省 的做法 凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的 必须立即纠正 对确需核定征收的 要严格按照税收法律法规的要求 从严 从高确定核定征收率 为了规范核定工作 核定征收率原则上不得低于5 各省级税务机关要结合本地实际 区分不同房地产类型制定核定征收率 八 清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产 清算后销售或有偿转让的 纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报 扣除项目金额按 清算时的单位建筑面积成本费用 乘以销售或转让面积计算清算时计算 单位可售面积成本费用 开发总成本费用 总可售面积清算后再销售或转让时计算 扣除项目的建造成本 单位可售面积成本费用 销售面积 第三节土地增值税纳税筹划技巧一 开发产品定价技巧 一 普通标准住宅避税临界点 例3 1 某房地产公司从事普通标准住宅开发 2008年 出售一栋普通住宅楼 总面积12000平方米 平均单位售价2000元 销售总额2400万元 该楼支付土地出让金324万元 房屋开发成本1200万元 其中 利息支出100万元 但不能提供金融机构借款费用证明 城建税率7 教育费附加3 印花税率0 5 当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10 1 收入总额2400万 2 扣除项目金额 扣除利息支出100万 1 取得土地使用权金额324万 2 房地产开发成本1100万 3 房地产开发费用 324 1100 10 142 4万 4 加计20 扣除数 324 1100 20 284 8万 5 扣除营业税及附加2400 5 1 7 3 132万扣除项目金额合计 324 1100 142 4 284 8 132 1983 2万3 增值额 2400 1983 2 416 8万4 增值率 416 8 1983 2 21 02 建造成本 5 应交土地增值税 416 8 30 0 125 04万6 获利金额 收入 成本 费用 利息 税金 2400 324 1100 100 132 125 619万假设 降价到1975 平方米增值额 2370 1981 6 388 4万 增值率 388 4 1981 6 19 6 小于20 免缴土地增值税 获利额 2370 324 1100 100 130 4 715 6万多获利96 6万 计算免税临界点 设销售收入总额为X 设不含息建造成本为Y 于是 按照建造成本10 计算的房地产开发费用为0 1Y 财政部规定的加计20 扣除额为0 2Y 允许扣除的营业税 城建税 教育费附加为 X 5 1 7 3 0 055X 计算 当增值率为20 时 销售总额X与建造成本Y的关系 X 1 3Y 0 055X 1 3Y 0 055X 0 934X 1 56YX 1 67024Y即 增值率 20 时 售价为建造成本的1 67024倍 当X 1 67024Y时 增值率 20 根据税法规定 免交土地增值税 所以 我们把1 67024称为 免税临界点定价系数 20 根据上述计算方法 我们得到高收益最低定价系数为1 82014 用图表示如下 不交土地增值税税负重 利润少相对税负轻 利润高1 670241 82014 免税临界点定价系数 高收益最低定价系数 上例建造总成本1424万元 单位建造成本1186 67元 平方米免税临界点定价 1186 67 1 67024 1982 02元 平方米高收益最低定价 1186 67 1 82014 2159 91元 平方米 二 非普通标准住宅免税临界点的计算计算 当增值率为0时 销售总额X与建造成本Y的关系 X 1 3Y 0 055X 1 3Y 0 055X X 1 3Y 0 055X 0X 1 37566Y当X 1 37566Y 增值率即 0 免交土地增值税 三 经济适用房需要预征土地增值税么 河北省土地增值税管理办法 冀地税发 2006 37号 第十二条 纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税 竣工决算后 按规定计算征 免土地增值税 0 四 如何通过 不含息建造成本 控制增值率 以下 建造成本 均为不含息建造成本 土地增值税的增值率 增值额 扣除项目金额 销售收入总额 扣除项目金额 扣除项目金额 销售收入总额 建造成本 10 建造成本 20 建造成本 营业税及附加 建造成本 10 建造成本 20 建造成本 营业税及附加 二 土地增值税纳税筹划十大方法 一 适度加大建造成本法 例 1 甲房地产开发公司正在开发丽景小区 为此项目支付土地出让金1500万元 开发成本3200万元 含借款利息200万元 可售面积30000平方米 现在正在讨论销售策略 如果销售毛坯房 每平方米售价3200元 销售收入总额为9600万元 营业税税率5 城市维护建设税7 教育费附加3 计算应交纳多少土地增值税 并请帮助进行纳税筹划 提高售价 收回成本加大扣除额 降低增值率 二 费用移位法 例 2 仍然利用 例 1 的资料 假设甲公司开发丽景小区需要两年时间 公司管理人员30人 每年需要管理费用200万元 公司本部的人员兼任项目的管理工作 为了加强项目管理 经过董事会决议 把公司的一部分管理人员编制到开发项目中 共计扩大项目人员编制16人 每年减少管理费用 增加开发间接费用100万元 计算对应交土地增值税的影响 讨论 调整公司编制 10 的 房地产开发费用 扣除是否受影响 三 巧用利息扣除法 降低土地增值税 例 3 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中 支付土地出让金4000万元 房地产开发成本9000万