房地产与商业地产的区别.ppt

房地产与商业地产的区别及商业地产的特点 一 常州商机无限 二 商业地产的开发特点 三 商业地产的操作特点 五 商场客户的需求 目录 四 商业新发展方向的代表 购物中心 六 设计规划与商场客户的关系 1 常州概况2 常州商业市场走势 一 常州商机无限 一 常州商机无限 1 常州概况 常州处于高速平稳发展时期 城市功能将向区域经济 金融 服务中心转化 总体经济发展前景看好 为各行业提供了良好的发展契机 说明了常州地产的商业潜力 形成这样局面的原因是由于国内发达地区的商业变革大势所趋 而常州的发展战略在客观上要求常州商业的发展规划要突破地域性的商业概念 形成大商业 大流通 大市场的格局 经过30年的改革开放 常州造就了近百万人的富裕人群 百万财产以上 同时也使城市中产人群快速积累 人均收入增长 城市发展潜力凸显 城市的中产人群增加明显 是未来最具活力的投资和消费阶层 城市概述 人均可支配收入接近苏锡 长三角璀璨新星 常州位于长三角中心地带 与上海 南京等距相望 与苏州无锡比肩相连 构成了苏锡常都市圈 城市面积4375平方公里 常住人口440万 国内外游客2400万 城市现代化建设迅速 综合经济增长强劲是长三角经济崛起的又一璀璨新星 常州交通 水陆空交通网发达 长三角一小时生活圈 苏州市 上海市 长三角一小时生活圈 无锡市 常州交通工具齐全 出行到周边城市十分便利 京沪高铁 沪宁高速公路 航空线路及京杭运河的水路运输构成了常州发达的交通网 常州市 南京市 京沪高铁打造长三角一小时生活圈随着京沪高铁的通车 实现长三角一小时生活圈 常州高铁北站是沪宁线通过站中最大的车站 另有有老京沪铁路 常州站为特等站 沪宁城际高铁 多路高速公路贯通 往来各地便利312国道和沪宁 宁杭 常宁 沿江高速 常苏 常澄 锡宜等高速公路 往来全国各地十分便利 奔牛机场和京杭大运河构成了常州发达的水陆空交通网4E民航常州奔牛机场为江苏第2大机场 BRT 快速公交系统 城市公共交通发达 市区内220余条公交车大多可以享受此快速公交系统 BRT 快速公交系统 一号线于2008年1月1日开通 全长约23 77km 为南北走向 是江苏省内首条 也是国内即北京 杭州后的第三个快速公交系统 BRT 快速公交系统 二号线自2009年5月1日起正式开通 二号线全线长21 5km 为东西走向 BRT的票价仅为1元 公交卡0 6元 常州交通 城市BRT快速公交 直通城市南北 东西 消费环境 社会零售总额常州在苏南偏低 后市空间大 2010年 苏南五市的社零总额分别为 苏州市实现社会零总额2380 06亿元 同比增长18 7 南京市实现社会零总额2267 77亿元 同比增长18 5 无锡市实现社会零总额1809 08亿元 同比增长18 6 常州市实现社会零总额1044 73亿元 同比增长18 5 镇江市实现社会零总额559 52亿元 同比增长18 9 常州的社会消费零售总额增长率位居全国前列 不断增长的消费需求必然催生商业市场的繁荣 消费环境 社会消费零售总额增长率居全国前列 商业市场成长潜力较大 表 社会消费零售 socialretailgoods 总额增长表 常州有购物中心 泰富百货等较高端的消费场所 虽然一线品牌在10个以下 但百姓殷实 发展空间很大 奢侈品消费位列上海 杭州 南京 苏州 宁波之后 长三角排名第六 消费环境 长三角奢侈品消费 常州位列第六 消费环境 大常州辐射圈 吸引江阴 宜兴等周边城市人口消费 常州辖溧阳和金坛 是常州商业传统辐射范围 江阴 在地理位置上紧靠常州新北区 其距离常州市区仅30多公里 比其到无锡的距离近10公里 常泰长江大桥和常泰高速通车后 泰兴 杨中 丹阳到达常州非常便捷 属于大常州辐射范围 综合分析 常州的商业如果能够在业态和档次上做出特色 加上恐龙园 春秋淹城等旅游资源的配合 能够吸引到周边城市居民在常州市区的综合消费 常州总结 长三角新星 居民生活水平殷实 消费空间较大 1 位于沪宁线上苏锡常生活圈 与南京上海等距相望 人均可支配收入接近苏锡 长三角璀璨新星 2 水陆空交通网发达 京沪高铁已将常州和苏南其他城市打造成长三角一小时生活圈 3 市内BRT公交系统发达 贯通南北 东西 无需转车 全程消费仅1元 公交卡0 6元 4 居民消费水平后市空间大 餐饮业消费目前为最旺盛消费类型 奢侈品消费有很大的空间 大常州的辐射范围 能吸引宜兴 江阴等周边城市的居民消费 一 常州商机无限 2 商业走势 六大特征保证市场整体走势良好 目前 随着国家对长三角地区的支持力度加大 以及常州市房地产行业多年的发展 常州房地产将进入一个整合多变的阶段 根据上述对常州市的经济分析 有六大特征保证了常州房地产业市场整体走势趋好 第一 开发商面临重新洗牌的严峻局面 新的土地政策和银行新政加剧了开发企业的 马太效应 将使品牌优良 实力雄厚的企业加速扩张 品牌化 规模化 专业化将是企业发展的方向 第二 商业房地产和工业房地产在2011年将继续升温 随着城市的发展及政府对环境的重视和旅游业的发展 常州的工业地产和商业地产将会进入一个加速发展阶段 近一 二年内将会有大幅的增长 第三 住宅房地产进入大众消费时代 主要标志是普通收入阶层己进入买房高滞潮 其住房特点是以实用性和经济性为主 中档商品房为主要选择 汇集起来需求巨大 第四 房地产开发投资幅度会明显加大 由于外地和境外开发商的大批进入 今后几年会有一个较大的增加 第五 房地产市场性质发生重要变化 随着 长三角 地域地位的不断提高 常州房地产市场将会加速从地域市场变为全国性市场和国际性市场 外地开发商和境外开发商在常州的房地产份额也会越来越大 第六 房地产业将加速从粗放型向集约型发展 常州房地产业已进入大盘时代 品牌时代 服务时代和创新时代 尤其是高挡市场和中高档房地产市场的竞争将会更加激烈 会有简单的价格和地段竞争变为性价比竞争 开发商规模竞争 品牌竞争和产品细节竞争 一 常州商机无限 2 商业走势 六大特征保证市场整体走势良好 二 商业地产的开发特点 房地产开发在我国仅20多年的历史 特点是一次性投资 一次性开发 很强的独立操作性 且获利较快 而商业经营要培养长期的商誉 在经营中获得稳定的收入 是一个长线投资的过程 商业地产开发是二者的结合 其前提是尊重商业的运营规律 不能照搬普通房地产开发经验 一个商业项目 前期开发只是整个项目的一部分 而且开盘后的经营才是项目能否赚钱的重点 此类项目不能用普通房地产项目的营销手段 希望速战速决 在短期内将风险转嫁到经营者和投资者身上 按照经济规律 商业地产的利润一定会大于其他房地产项目 但必须经过一定时间的后期培养 同时 应把招商 客户服务 物业管理等后期工作前置 与前期施工结合并同步进行 可以有效地提高市场和投资者的信心 降低项目开发的风险 商业地产是商业和地产的组合 以商业包装来达到地产的销售和追求最大的利润是现在商业地产开发商运作的整体思路 同百货业相比 商铺更倾向的是对投资者和经营者的沟通而不是经营品牌 人流 购买力 和招商才是投资者更加关心的问题 现在所有的商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重要职位 其实这是个误区 也是主要的失败原因之一 三 商业地产的操作特点 1 商业房地产的关键是 商 前期开发始终应围绕着这一主题 一个商业项目的开发 从规划上分为三个部分 其一是商业规划 其二是建筑规划 其三为动线规划 商业规划 主要解决为什么要建 为什么人建 建设一个多大规模的商业项目的问题 建筑规划是功能规划的表现形式 它会为商场内不同的经营行业设计出最适宜其使用的空间 动线规划则保证了整个布局的科学性和内外交通的畅达 人流的方便 商业规划是最根本 最具体的部分 它是对不同消费群体最深层次的细分 对商业规划是否理解直接决定了该商业项目未来的经营 2 首先 百货商场和购物中心的管理性质不同 商场是经营管理 卖场大都开放式 联营联销是经营的核心 对经营的厂商和营业员的约束比较严格 属于强势一方 管理是经营的核心 经营的权利是自己企业的 购物中心的管理是服务管理 维持购物中心运转的是物业公司 除了正常的设备设施维修保养 保安保洁和经营秩序的管理外它还承担者吸引客流来达到促销的任务 购物中心物业管理的压力是很大的 投资者是他们的客户 一旦经营不好物业管理费就很难收缴 接下而来的是不可避免的恶性循环 二者不是一个行业 三 商业地产的操作特点 3 商业项目首先要求开发商要有强大的经济实力 如果开发商靠贷款建项目 自营必定亏损 如果将租售有机地结合起来 在一定期限内放弃部分经营权 减小项目后期经营的利息 折旧压力 有利于项目的顺利启动 经过三 五年的调整 培育期 基本就可以成就一个比较成熟的商业项目 三 商业地产的操作特点 4 一个商业的前期定位很重要 一旦项目建成开业 只能作微观上的调整 再重新定位已不可能 商业项目七分规划 三分建 只有一个综合素质好的项目才会在最后的角逐中胜出 主力店要依托于一个和谐的业态组合 才会发挥出各自的优势 实现1 1 2的商业效应 因为铺位具有一荣俱荣 一损俱损的特点 只有对项目定位 业态组合 经营团队等方面进行考察 才能赢得市场 以沈阳的女人世界为例 当初主管招商和销售的是个 商业圈内 的小人物 在前期筹备时把各个楼层按照所有百货的品相分布一样 规划成什么淑女装 职业装 化妆品 皮具等几大项 为了完善这些项目不顾投资者的需求仅皮具和童装就占了整整一层楼 化妆品和饰品又占了一楼整层 而当时在积累期百分之九十的客户都要求购买服装商铺 结果最后一 二层一共卖了不到三十个单位 三楼服装基本销售一尽 等到想调整的时候就引来了官司 三 商业地产的操作特点 三 商业地产的操作特点 5 持续经营是商业项目追求的目标 而有一支经验丰富 高素质的经营管理团队是实现这一目标的根本保障 商业房地产开发为我市许多传统商业中的高级管理人员提供了展示才华的舞台 如果开发商采取用一次投资 立即见效益的思维方式 认为以高薪 高职位将管理人才挖至自家 门下 就万事大吉 而忽视商业经营中 以稳健取胜 培养商誉 的原则 就会在经营中与其出现冲突 6 前期招商工作的好坏直接影响到商业项目的后期经营 目前常州的商业房地产项目定位基本都是集购物 休闲 娱乐 餐饮为一体 每家的共性很多 这是商业业态规划中的理性原则造成的 但商业规划中只有理性是不够的 理性能保证商业项目有统一的原则 若想要项目充满灵性与个性 必须预留出足够的弹性空间 这才是开发商对市场独有的判断 三 商业地产的操作特点 7 选择一家高水平的物业公司或物业顾问是实现升值目标的基础 购物中心以实现与商户共赢为目标 将传统的商业公司与供应商的经销代销关系转变为商业管理公司与商户之间的租赁契约关系 购物中心靠不断升值的物业赚取不断上涨的租金 物业升值的空间往往是成倍增长 开发商由此获得的租金利润是稳定而可观的 因此 选择一家高水平的物业公司或物业顾问是实现这一目标的基础 三 商业地产的操作特点 四 商业新发展方向的代表 购物中心 2 购物中心与百货的区别 1 购物中心的特色与发展方向 3 购物中心开发中的问题 四 商业新发展方向的代表 购物中心 1 购物中心的特色与发展方向 购物中心集客能力是生命线 一个具有极强特色和感召力的购物中心将成为一种生活方式的代表 成为一种时尚的象征 甚至成为一个很能吸引人前来光顾的旅游地 购物中心的特色较之百货公司来说将更为重要 因为这是购物中心招商的重要基础 它会增加购物中心的辐射能力 同时会提高购物中心的集客能力 而集客能力对于一个购物中心来说无异于一条看不见却起着决定作用的生命线 目前我国有很多百货公司正在逐步向购物中心方向转变 必须转变的初衷就在于 穷则思变 在于 千店一面 局面的修正 百货公司商品雷同 布局雷同 经营方式雷同 欠缺特色 自身的生存和发展压力面临着日益严峻的挑战 走管理取代经营的做法 也就是通常购物中心所采取的做法 实行引厂进店 进而达成双赢 不失为百货公司经营方式的一种变革 购物中心不只是一个概念 它不是一个用于炒作的概念 而是一种实实在在的复合型商业形态 它是多业种 多业态的具有统一规划和管理的有机组合体 是一种与时代发展紧密联系在一起的生活方式和消费服务模式 购物中心是社会经济发展的产物 是消费水平提高和生活方式转变的必然结果 是商业零售业发展历程中的一个最高形式 它能最大限度地适应生活方式的转变 满足现代消费的多种需要 从而也就形成了购物中心比单一零售业态更具魅力的综合优势 其功能是通过愉快的享受满足消费者购买欲望来实现的 因此购物中心必须是多种功能荟萃的消费服务场所 并且要在一定程度上影响和改变人们的生活方式以及消费模式 购物中心几乎要集所有商业服务业功能为一体 提供全方位的消费与服务 购物中心不仅要提供更有选择余地的商品 还要提供具有附加价值的服务乃至消费服务过程中的精神享受 购物中心功能的多样化决定了它的建筑规模相对都比较大 特别是它的共享空间都比较大 甚至将要达到1 1或1 2的比例 要有宽阔的购物通道和良好的动线设计 充分考虑到来客的休息和停车设施 要通过环境的塑造形成自身聚客的引力 购物中心的主力店在于满足大众化的需求 这是购物中心当前必须给予充分保证的最基本内容 相对于知名的专业店来说 主力店的招商似乎更容易一些 当然要争取到具有极强品牌号召力的知名主力店也是有很大难度的 特别是在当前形势下 完成好主力店的招商对于打开招商局面是非常重要的 因为它将占据购物中心很大一部分的商业空间 四 商业新发展方向的代表 购物中心 1 购物中心的特色与发展方向 购物中心值得期待的是不断升值的物业赚取稳定而可观的租金 商业开发时在提供一个平台 开发商要做的事儿是开发 招商 经营 管理应由专业公司来做 购物中心代表了商业新的发展方向 它取代传统商业模式 成为商业新的发展方向 绝不是一句套话 因为购物中心无论在获取利润的方式上 还是从管理模式上 与传统百货业有着质的不同 四 商业新发展方向的代表 购物中心 1 购物中心的特色与发展方向 四 商业新发展方向的代表 购物中心 2 购物中心与百货公司的区别 a 购物中心靠物业升值获利 百货业靠经营获利购物中心以实现与商户共赢为目标 将传统的商业公司与供应商的经销代销关系转变为商业管理公司与商户之间的租赁契约关系 购物中心靠不断升值的物业赚取不断上涨的租金 物业升值的空间往往是成倍增长 开发商由此获得的租金利润是稳定而可观的 以大连市的胜利广场为例 开发时投资十几个亿 目前评估给四十多亿 这就是物业升值的魅力所在 相比之下 传统百货业获得利润的方式是一自营 联营形式 获取利润 利润是可以答题估算出来的 每年的增长幅度不大 特别是在商业竞争十分激烈的情况下 打折让利 无异于雪上加霜 将百货业十分有限的利润再度削减 我们经常听到商场的营业额很多 可是利润却很少 b 管理形式存在根本区别购物中心大多采取 三权分离 的做法 即把所有权与经营权 管理权相分离 把购物中心交由专业的商业管理公司进行管理 开发与经营分开 物业管理与商品管理分离 双方各司其职 实现真正分工合作 同时 购物中心还可以有效地提高商业的劳动生产率 因为购物中心内的专业店要比其他单体店少得多 其管理费用将大大降低 购物中心营业员人均所负责的面积要远远大于同类的单体店 购物中心实行的是特色化 细分化和专业化的经营 相对而言的集客能力 特别是有效顾客的集客能力比较强 3 购物中心开发中的问题 四 商业新发展方向的代表 购物中心 a 开发商要学会多条腿走路购物中心最大的魅力是靠物业的升值 这是一种长线 一般情况下要十几年才能收回投资 从国外的情况看 成功的购物中心没有出售铺面的 商业开发时在提供一个平台 开发商要做的事儿是开发 而招商 经营 物业管理应由专业的公司来运行 而不应大包大揽 开发商要学会多条腿走路 b 要考合作实现共赢采取与零售商合作的方式 零售商有成熟的经验 有招商的能力和一整套有效地管理方法 商业公司与地产公司合作有利于化解开发和经营上的风险 有利于实现双赢 对房地产公司而言 如果房地产不能顺利销售出去 风险是很大的 而对于商业公司而言 如果没有好的物业设施和条件 就无法更快的发展和