绿城集团房产品防缺陷报告.ppt

房产品缺陷研讨专题报告 物管作为集团的一分子 在服务过程中倾听业主对于产品的心声 并希望能将这些心声收集和传递给集团 帮助集团打造更适合于人居住的产品 2003年 物管公司开始了房产品缺陷收集和研讨之路 和集团的有关部门一起编写了 房产品缺陷汇编 一书 在这之后 我们也一直在注重相关资料的收集 去年 我们针对2004年1月1日后交付的所有绿城项目开展了研讨 汇编成 2011年房产品缺陷研讨报告 在集团产品中心的组织下 与集团各专业部门进行了探讨 部分建议已被集团的 工程营造标准强制性条文 采纳 今年 我们对2011年交付的项目进行了房产品缺陷研讨 以后每年我们会把这种产品缺陷研讨模式固化 并将研讨结果提交集团参考 我们认为 一个优秀的房产品离不开精心的规划设计和规范的施工管理 也要从方便使用和方便管理的角度去营造 我们以管理者的身份和业主使用的视角 建议产品要注意三个结合 一是产品与业主使用相结合二是产品与日常管理相结合三是产品与气候习惯相结合 以下 是我们结合2011年 2012年对2004年1月1日以后交付的项目 从以上三个方面对产品存在的一些不足之处进行了初步的整理 希望能对集团有所帮助 限于专业的限制 我们以下所提的建议可能不够准确 同时 由于我们仅是从物业管理和使用者的角度去看待这些问题 并未能从房产开发的方方面面去综合考虑 因此 我们所提的建议可能也较为片面 但是 我们仍然希望这些建议对集团 品质地产 的营造是有所帮助的 产品与日常使用的结合 我们的房产品是与人相伴的 是承载人类精神 传承人类文明的产品 归根结底都是为人所服务 为人所享用的 我们认为 优秀房产品的首要条件是必须满足业主的使用要求 因此 我们在房产品的设计过程中既要注重安全又要讲求舒适感 1 在今后的楼盘设计中 应充分考虑商业街及主要出入口的夜间照明亮度问题 避免存在安全隐患 在出入口的设计时 应注意以下几点 2 出入口在设置水景等大型节点景观时 应同时考虑这些景观是否会对机动车行驶产生影响 如是否会遮挡驾驶员的行驶视线等 3 小区消防门设置时应位于最外侧 以免通道被违规停放的自行车堵塞后 发生消防事故时无法及时打开 4 小区机动车入口尺寸需人性化考虑 大于1 2米 确保行人与电动车能够正常通行 1 在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装 如坚持采用 则石材的厚度必须满足车辆的荷载 同时预留伸缩缝 避免后期破损 既影响美观 又造成成本投入的增加 在园区道路的设计时 应注意以下几点 2 为确保两辆越野车 一般高端住区中业主拥有的车辆较为高端 能够并行 高端低密度住区的园区车行道路 不论主次 宽度应不小于4 5米 3 在道路设计时建议要考虑人们的行走习惯 比如在容易出现绿化踩踏的部分用绿化小品处理或者采取倒圆角设计形式 同时 为老人 残疾人考虑 建议在园区内考虑设置无障碍景观路线 供轮椅 孩童推车推行 1 现在的项目均采取人车分流 建议车行入口都能在地面设置道闸 业主车辆凭卡直接驶入 外来访客车辆经询问后发卡进入 如道闸设置在地下车库内 访客车辆一旦误入地下车库 则进退两难 同时 地下车库的道闸建议不要设置在坡道上 遇道闸故障 无法及时开闸 较易产生车辆溜坡等问题 在地上 地下车库的设计时 应注意以下几点 2 地下车度坡道口的排水沟格栅应采用多段设置 增加固定支点 不宜与减速带过近 并于角钢间垫柔性材料 避免松动以及松动后所带来的噪音影响 3 地下车位在设计时应避免设置在设施设备房门口 排污井盖 单元安全通道等处 防止对业主日常行走或紧急逃生的道路产生阻碍 4 在车库照明设计时应考虑灯光照度的实用性 避免因设计于桥架上方所引起的实际照度不足 5 地下车库采光井应尽可能考虑封闭 避免雨水通过采光井飘入地下车库并形成积水 6 当业主在地下车库通行时 必须为其创造安全的行走路线或环境 如在地下车库内划出专门的人行通道 设置斑马线等 此外 结合目前在其他小区中发生的治安事件及业主反馈意见 建议在地下车库做到监控系统全覆盖 并在地下车库内设置部分紧急呼叫按钮 以利于业主万一在地下车库遭遇突发事件时可及时报警求助 7 目前多数项目业主搬家 装修的送货车辆都需要通过地下车库运送至业主家中 在地下车库设计时 必须考虑为每个单元业主规划一条合理的货车通行路线 并在各单元入口预留合适的货物装卸空间 以免因货物装卸影响其他业主通行 同时 地下车库车行主通道上部的管线设备安装时 对于横穿车行道的管道建议采用上翻 以保证车行道空间高度 8 大型地下车库 为便于业主快捷找到自己的车位 建议通过对不同停车位区域的地面 墙面用不同颜色加以区分 尤其是当地下车库有访客车位时 更能令访客能快速找到访客车位区域停车 9 别墅项目私家车库层高应充分考虑各型号越野车的高度 至少保证入口净高不低于1 8米 三车库及以上的车库门从耐用性的角度 建议采用侧式电动翻板门 10 为确保机动车辆的安全与便捷停放 单个机动车位的宽度应不小于2 4米 1 自行车库坡道分段间不应存在高差 坡道宽度需大于55CM 在合适位置设置缓冲区 要考虑设计台阶灯 增加夜间照明 以提高夜间业主推行车辆的安全系数但需分时段控制 坡道的宽度 形式 材质及台阶位置既要考虑业主推行非机动车的安全性 包括防滑 防撞 也要考虑建筑主体结构可能对坡道实际使用带来的影响 对于较长的自行车坡道可考虑增设雨棚来解决暴雨情况下的积水问题 同时 在车库的上下起坡处均需考虑雨水篦子和雨水的排放问题 在自行车库的设计时 应注意以下几点 2 为便于业主非机动车能就近停放 在一个组团建议设置不少于1个非机动车出入口 以免业主在地下车库穿行机动车道存在不便也有安全隐患 3 随着电瓶车的普及 可考虑在非机动车停放点考虑设计充电插口 并在每个充电点设置电表 以便将电费公摊给有需求的业主 1 为避免后期商家店招形式各异 影响立面 建议在建筑设计前期就考虑店招的位置 形式与尺寸 此外 商业街应适当设计挑檐或雨棚 以防止雨水进入店铺内 在商铺 会所的设计时 应注意以下几点 2 商铺在门锁选型时 应避免门把手与门锁距离太近而引起的开锁不易 1 信报箱在定位时 高度应适合人们投取 并尽可能考虑外投外取或外投内取的形式 信报箱设计在门禁内的项目 项目公司应预先与邮局沟通 确定能够通邮 智能信报箱需预留电源位置 设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题 在建筑单体设计时 应注意以下几点 2 单元门设计时需避免开启过程中与其他物件发生碰撞 包括但不限于石材墙面 门牌指示 安全出口指示等 3 户内厨房燃气管在设计时 应避免对排烟道产生遮挡 燃气表应设计在便于插卡的位置 避免需要攀爬 例如厨房内或便于通行的阳台 4 空调室外机位要考虑到便于安装 以及便于通风 从而确保其制冷效果 5 对于层高超过3米的区域 为便于后期维修清洁 照明系统形式应优先考虑壁灯 5m 6 关注高端项目的阳台 露台排水口设置 尽可能避免把排水口设置在干挂石材内的形式 易排水不畅 也避免排水口位置设置时过于靠近室内空间 暴雨天气易引起户内进水 7 消防安全通道应考虑安全指示与照明措施 防火门与楼梯间开启后至少需保持一米距离 8 户外台阶在采用光面石材时 应考虑相应的防滑措施 从而避免雨雪季节 业主在此处滑倒摔伤 目前已经发生过因户外采用光面石材导致业主摔伤而引致的索赔事件 9 对于酒店式大堂或园区会所入口挑檐下的空间来说 进深尺度上应大于3米 从而确保实际使用过程中 业主或来访车辆拥有足够的空间在该区域下客 而不会发生开车门直接碰到门的问题 10 单元入口处应满足基本的照度要求 令夜晚住户可以看清来访者面貌 而来访者也可以看清门禁数字 11 毛坯交付项目应考虑卫生间通气孔的高度 避免太低后影响业主吊顶 厨房因使用燃气热水器时需强排风口 建议在外立面统一考虑设置 厨房窗户由于厨房台面宽度的影响 建议考虑为移窗或在底部安装手摇拉杆 如采用推拉式易受橱柜台面进深影响 造成业主在实际使用中开启 关闭的不便 12 铝合金玻璃栏杆应优先考虑其牢固性 避免过长引起的晃动 尤其是在高层项目中 13 平层官邸项目的双层内阳台设计使得住户在晾晒衣服时无法晒到阳光 建议考虑相应的解决方案 14 部分项目在露台栏杆 扶手 窗台线条等处使用GRC线条 由于其构件与外墙涂料粘接性较差且容易冻坏 脱落较多 难以修复 建议选择合适材质 15 消防管理是物业安全管理中的重要工作 集团二代高层住宅 两梯两户户型在两台电梯前室间设置了隔墙 并有各自通向楼道的防火门 使电梯前室具有排他性使用的电梯入户功能 建议电梯前室与消防楼道间防火门锁具的设置既要考虑业主使用的便利性 更要考虑日后消防的安全性 避免设置的单向锁具 在发生消防或其他事故时 一旦电梯停用后造成消防人员和救急人员因防火门锁上后不能打开 延误救助时间 1 探头控制启动水泵在水质不清的情况下效果较差 因此排污泵不建议采用探头控制启动水泵 而建议采用浮球阀控制启动水泵 在设施设备的选择时 应注意以下几点 2 精装修户型家用电器配置时荷载以不超过电表后空气开关保护范围为佳 防止频繁跳闸 3 在架空层排水管冲击较大的位置 应考虑用金属弯头代替UPVC 4 当户内恒温龙头与水泵压存在压差时 建议在水管井内冷热水管上加装止回阀 防止业主淋浴时水温忽冷忽热 5 配电房在定位时应尽可能地远离住宅并考虑隔音措施 以免后期业主因噪音问题投诉 6 高端低密度住宅项目的分支路段应考虑夜间照明 确保业主夜间出行与保安夜间巡逻的照度要求 7 对于屋顶设计泳池的高端项目 排烟系统及卫生间通气管应着重考虑 并在排气道口增加机械排风设备 防止因管道绕弯过多导致通气管浊气不能有效排出 致使业主卫生间内产生异味 1 从人体工学角度考虑 按摩泳池边应采取倾斜设计 以符合人体舒适性要求 上部尽量与下部持平 给人以最佳的舒适感 在景观的设计时 应注意以下几点 2 景观在处理高差时 应杜绝产生只有一个踏步的台阶 此举将极易造成业主绊脚或踩空摔跤 如是后期施工引起的误差 可采取缓坡形式解决 3 儿童娱乐设施的下方应考虑浇筑基础 防止设施经常出现松动 影响正常使用 4 在公共绿化 庭院 与私家绿化 庭院 交接处要考虑业主的私密感和安全性 避免一层花园直通园区道路 无私密感的设计 5 考虑残疾人 行动不便的老人和幼小的孩子都有充分享受园区景观和阳光的需要 建议在园区内由各单元入口至园区各主要景观设计一条无障碍景观路线 其宽度和形式均便于轮椅 孩童推车推行 6 景观的小品要考虑安全性 建议对小品中的尖角要采取钝角处理形式 以免伤到行人 同时 建议人行步道的铺装既要考虑美观 又要考虑人的行走习惯 避免出现步道交接处绿化被踩踏 在容易出现绿化踩踏的部分 如转弯处 采取用绿化小品处理或倒圆角设计的形式 7 道路排水系统不畅 路面积水 也是目前业主反映较为普遍和集中的问题 主要体现在景观中考虑与路面的协调 采取大量在石材上打孔排水的形式 实际排水效果不佳 建议能预先考虑道路排水通畅性 1 卫生间在设计时需注意 在淋浴房的设计时 需确定玻璃门的开启不会撞击到马桶或墙面花洒 采用石膏吊顶并将热水器置于其中的项目 需预留足够的检修空间 以免后期维修不便 由于潮气过大 卫生间尽可能避免使用墙纸 管道井与浴缸周围必须预留检修口 在精装修的设计时 应注意以下几点 2 北面设备阳台放置洗衣机的位置至少保留60CM的宽度 确保常规性洗衣机能够放入其中 设备阳台地漏为便于检修 应尽可能避免被室外机遮挡 3 厨房油烟机在选型时需根据中国人的烹饪习惯 选择大功率的油烟机 目前较多精装修项目反映国外油烟机排油烟效果不够 4 中央空调出风 回风口由于需频繁清洗 不可直接固定于石膏板上 多次拆卸后易毁坏石膏板 出风口应避免距离灯带太近 影响制冷效果 5 门窗在设计时应注意 户内纱窗应设计为可拆洗式 窗帘轨道固定螺丝长度应确保能够将其直接固定在细木工板而不是石膏板上 6 精装修房屋在前期设计和营造过程中 还必须考虑使用功能的合理性 如插座的个数 位置合理性 配电照明箱设置在封闭衣柜中 易跳闸等 和实用性 避免大量射灯和镜面的运用 业主希望有个安静的生活空间 建议电梯设计时必须考虑其隔音效果 井道设计时应避免直接紧挨卧室或书房 当井道设计与卧室或书房相邻时 充分做好隔音 同时 对于无机房电梯设备运行时的噪声也必须采取充分的隔音措施 在住宅其他空间设计时 应注意 产品与日常管理的结合 房产品的寿命是几十年甚至几百年 物管公司的使命就是通过管理和服务使房产品保值 增值 但我们面临的困境是 劳动力成本和日常维护材料成本日益上涨 物管费调升却颇为艰辛 导致一些项目出现严重亏损 如果 在房产品设计和营造阶段能够从节约后续管理的人力成本 维护成本和提高管理效率上多些思考 则管理项目永续运营的能力会高些 1 出入口的个数 形式和物业安保人员的配备人数 管理效率息息相关 我们建议 一是避免非机动车入口 地下车库入口直接与市政道路相连 二是园区的人行入口采用门禁刷卡形式 业主持卡即可进入园区 三是当有地下车库入口必须与市政道路相接时 将道闸设置为能有效防止人穿越进入的栅栏式 在出入口的设计时 应注意以下几点 2 所有小区的出入口均必须考虑保安岗亭 保安岗亭应设计在进出道路的正中间 且从侧面开门方便保安人员进出管理 并考虑挑檐或雨棚 3 出入口的进出道闸之间应紧密闭合 避免出现车辆在道闸未升起时仍能通过的现象 4 在尺度偏大的出入口 应设计防泊设施来避免业主随意停车 5 近距离感应卡式道闸应注意 刷卡感应区需设置在驾驶座方向并与道闸保持一定的距离 电动铁艺门代替道闸的形式由于车辆放行效率较低 不适合用于高密度住宅 1 排水口首先应考虑排水量 避免开口较小 其次应考虑物业对内部的清洁 需设计为可开启形式 最后从损坏后能及时维修及时更换的角度 建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形 现在部分项目为定制式 需要半个月才能采购到 在园区道路的设计时 应注意以下几点 1 从节能的角度考虑 地下车库的照明系统应分路控制 尤其是在有采光天井的节点周围 在地上 地下车库的设计时 应注意以下几点 2 地下车库的积露将引起霉变 减少设施设备使用寿命 因此建议在相对潮湿的地区设置机械风使地下车库形成空气对流 减少地下车库内部温差 从而减少积露现象 3 地下车库中有大量的设施设备 需要日常检修或使用 我们建议应避免在地下车库单元入口设计停车位 否则 既不利于意外紧急事故时的业主快速疏散 也不便于日常业主进出 更建议不要在诸如设施设备房门口 排污井盖上方等处设置停车位 既不便于日常维护操作和业主通行 也带来一定安全隐患 不利于突发事件的处理 1 会所内的一些对外经营的场所 尤其是一些24小时经营或经营时间较晚的功能 如便利店 应考虑单独向外开门 以便于夜晚期间会所关门后的正常运营 在商铺 会所的设计时 应注意以下几点 1 公共部位 在设计时应考虑后期的清洁 如屋顶平台应考虑可上人通道 以确保保洁人员能够对该区域进行打扫 立面门窗应避免出现做死 或被护栏遮挡等 在建筑单体设计时 应注意以下几点 2 赠送于业主的相邻两户露台应设计隔断 使其相对独立 避免纠纷和后期安全隐患 3 各类设备房应充分考虑正常体型工程人员的进入与操作空间 并与室外形成有效高差 防止进水 4 为防止消火栓试水检修时 水进入电梯 设计时消火栓应避开电梯门 同时 电梯前室地面铺装时需设不小于2 的反坡 5 消防池水源应采用自来水与地下水相结合的供水方式 避免枯水期间无法保证消防灭火应急水源的问题 6 公共部位的照明系统应避免采用翘板开关 以免业主可随意开启或关闭 做不到 人走灯灭 既不利于管理 也将造成能耗浪费 7 单元门禁锁具如采用电插锁的形式 地弹簧容易偏位 需要经常调整地弹簧 地弹簧调试次数过多后 复位精确度就大大下降 最终导致难以关闭 建议采用磁力片锁为宜 8 关于公共部位的空调室外机 应设计在相对围合 隐蔽 且带有遮顶或雨棚的位置 防止安全隐患及雨天机器进水 9 围墙与周界系统应紧密互补 围墙应具有一定的高度防止外来人员轻易攀爬 周界周边应避免种植竹类或藤本植物 从而降低误报率 10 为确保车辆刮擦后能快速分辨责任 在室外停车位 车库出入口等位置均应该考虑监控摄像头 当然 如项目当地售价不高 11 别墅 类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口 同时注意防水 防晒 以延长使用寿命 12 顶部沿廊较宽的项目 人可通过此沿廊由一户的阳台或窗户进入另外一户 故应对户与户间的沿廊间做好阻隔 避免安全隐患 13 太阳能热水器若直接固定在屋面易破坏防水层 建议在浇筑时预留固定基座 1 对需要二次分摊向业主收取费用的能耗 如电梯 景观水系 水泵等 式 为避免今后业主对能耗实际使用量提出异议 建议对所有需要公摊能耗的设备独立设置计量表 也便于对能耗日常使用情况实时记录与监控 利于及时反映设备异常运行状况 在设施设备的选择与设置时 应注意以下几点 2 为确保设施设备日常维保的顺利进行和出现问题时得到尽快解决 我们建议 1 为设施设备检修提供方便 预留合适和足够的操作空间 如检修孔的合理设置 井道阀门周边预留必要的操作空间 设备安装时注意阀门与设备周边及墙壁的合理距离等 2 设备选型时尽量选择成熟 稳定 在国内具有较好的维保口碑 能及时响应维修的产品 3 没有市场通用配件的产品应预留一定的备品备件 以便出现问题能及时修复 3 空调冷凝水下水管如设计采用无组织排水 自渗 方式 容易堵塞及倒返水 建议并入管网 雨水管应直接接入雨水井 防止污染立面 4 在公共区域照明系统设计时 应充分考虑灯管 灯泡后期维修与更换的便捷性 避免出现灯管密封在灯罩内的现象 5 在露天区域的照明系统选择时 应考虑封闭式的可拆卸灯罩 防止雨水飘入引起的短路 6 在写字楼设计时 应根据设备容量考虑空调机房的集水井容积 排水泵功率及排水口管径 否则易由于排水不及时 引起机房水淹现象 同时建议对循环水泵表面进行保温处理或在基座设置排水槽 防止电机基座表面油漆长时间受到冷凝水的浸泡 产生开裂 起壳等情况 7 信息智能箱在前期选型时应根据具体情况确定大小 后期应将线路进行梳理 捆绑固定 标识清楚 以便于检测维修 8 建议在水管井安装排水管和地漏 以免水管井内的给排水管网接口和表具漏水时因管井积水造成业主户内与井道间隔墙渗水 从而可能引起业主家中和电梯等机电设备水浸 对装修和电梯造成损坏 9 对于室外的弱电监控设备 应考虑加装避雷装置 10 背景音乐的控制系统应设置在监控室或小区服务中心内 便于管理 11 消防风机控制电路中防火阀使用电压应改为安全电压 220V为不安全电压 避免产生火灾等安全事故 12 电梯设计时应注意 在电梯坑底打排水孔 并导流到集水井内 所有电梯机房均考虑通风及安装空调 轿箱内尽量避免采用大面积镜面不锈钢影响监视效果 13 设备房及游泳池机房等四周需考虑排水槽 以便于设备溢水或结水时将水引至排水沟 1 木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施 防止下雨后积水导致木材腐烂 增加后期维修成本 在景观的设计时 应注意以下几点 2 道路两侧绿化种植灌木与道路侧如没有收边 雨天将造成种植土冲刷到铺装面 污染铺装面 影响业主行走 建议采用麦冬或草皮等进行收边 并做好勾缝处理 防止小草生长延伸至路面 影响品质 3 泳池区域应相对封闭 以避免安全隐患 同时在泳池周边尽可能少用高大的落叶乔木 防止秋天时落叶对泳池管道进行堵塞 4 设计水系时应考虑 所有景观水系均应考虑排水及进水系统 且两者需采用不同的管道 防止污渍倒流 便于清洁 储水池容量需足够大 避免每次循环均需补水 造成水系补给费用过高 水系周边为平石板铺装的 应考虑设计一定高度的挡水线 防止下雨天地面灰尘随雨水流入水景内 导致水系内水浑浊不清 泵井的位置要便于后期维护 5 为便于后期维护与管理 被绿化覆盖的雨水井 地下室的设备房等均应设计相应的标识系统 6 各类指示在材质与上墙工艺的选择时 应优先考虑其牢固性 耐