房地产开发融资(2).ppt

第六章房地产开发融资 第一节房地产开发抵押融资第二节房地产开发贷款第三节项目融资第四节BOT项目融资模式 第一节房地产开发抵押融资 一 普通抵押普通抵押主要有两种 房地产抵押和在建工程抵押 1 房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 债务人不履行债务时 债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 2 在建工程抵押 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 第一节房地产开发抵押融资 一 普通抵押抵押权实现的关键在于抵押物是否具有经济价值 在建工程虽尚在建设中 但它具有价值 所以在建工程可以抵押 在建工程抵押合同应注明以下内容 1 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可证 编号 2 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额 3 已投入在建工程的工程款 4 施工进度及工程竣工日期 5 已完成的工作量和工程量 第一节房地产开发抵押融资 二 最高额抵押 一 最高额抵押的含义最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内 以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保 它属于未来债权担保种类 第一节房地产开发抵押融资 二 最高额抵押例6 1甲公司与乙信托投资公司有长期的往来关系 经乙公司要求 甲公司以其一栋楼房 价值2000万元 为甲从乙公司的借款担保 双方约定自1995年2月1日至1996年12月底 在此期间所发生的债务均以该楼房作抵押 由于该楼房当时估价为2000万元 因此双方约定担保借款的最高限额为2000万元 若借款超过2000万元 甲将以其他财产作担保 双方在合同签订以后 在登记部门办理了抵押登记手续 甲 乙双方的上述约定 属于典型的最高额抵押约定 第一节房地产开发抵押融资 二 最高额抵押最高额抵押与一般抵押一样 都是以一定的财产 主要为不动产 在不转移占有的情况下 作为债权的担保 但最高额抵押又不同于一般抵押 1 最高额抵押是为将来发生的债权作担保2 担保债权的不特定性3 抵押的债权具有最高限额4 对一定期限内连续发生的债权作担保 第一节房地产开发抵押融资 二 最高额抵押的意义及缺陷最高额抵押机制的积极意义 主要在两方面 1 促进资金融通 2 强化交易关系最高额抵押的意义及缺陷 1 妨碍抵押物担保价值的发挥 2 容易滋生抵押权人的不当行为 债权人一方往往通过设定最高额抵押 来支配债务人的经济活动 严重影响债务人的经济决策活动 第一节房地产开发抵押融资 三 最高额抵押设定应注意的问题1 抵押权所担保的债权范围 设定最高额抵押时 双方不仅要明确规定担保债权的最高额 还要规定债权发生的原因 即双方应在合同中对未来的主债权如何确定进行事先约定 如果无此约定 则极易发生纠纷 2 决算期的约定 决算期是最终确定最高额抵押所担保债权的实际数额的日期 3 债权最高额的确定4 最高额抵押的转让与实现 在决算期到来以前的债权 因其不能确定而不得转让 实现的条件 一是抵押权担保的债权数额已确定 二是债权已到履行期 第一节房地产开发抵押融资 三 集合抵押 一 集合抵押的含义是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物 以其为担保特定债权设定抵押权 集合抵押也称 财团抵押 第一节房地产开发抵押融资 三 集合抵押 二 集合抵押的设定和效力集合抵押权的设定除需具备普通抵押权设定所具有的条件 程序外 其主要特点是应制作抵押财产目录并予以登记 这是因为集合抵押的标的为集合物 而该集合物包括哪些个体财产必须明确 从集合抵押的特点看 集合抵押在设定时抵押标的已确定 抵押人将来取得的财产不应列入标的范围 第一节房地产开发抵押融资 三 集合抵押 二 集合抵押的设定和效力集合抵押权除具有普通抵押权的效力外 其效力的特殊性主要在于要维护集合物的不被分离 由于集合抵押设定后 如抵押物的组成部分分离 则会降低抵押物的价值 影响抵押权人的利益 法律对集合抵押的抵押物的分离有严格限制 即须得到经抵押权人同意 第一节房地产开发抵押融资 集合抵押的优点 1 有利于最大限度发挥企业财产的担保能力 2 如果抵押人到期无力还贷 抵押权人可以依法将企业整体处分变价 既保障债权人的债权 又能使原有企业转让变价后 保存其生产经营能力 集合抵押存在着的缺陷和不足 1 通常只有法律规定的特定种类的企业才可利用集合抵押 可见其适用范围较为狭窄 2 集合抵押 必须将抵押标的物做成目录 特别是房地产 尚须进行登记 随着企业的扩大和发展 须变更先前的集合抵押目录 第一节房地产开发抵押融资 四 浮动抵押 一 浮动抵押的概念和适用范围为了克服集合抵押权不断更新财产目录表并禁止财产单独处分的弊端 产生了一项新型的担保制度 即浮动抵押 这种制度不限制设定人对财产的处分 设定人仍可利用企业财产进行生产经营活动包括单独让与或设定抵押 浮动抵押与集合抵押有相似之处 两者都是企业以其财产整体设定抵押的制度 第一节房地产开发抵押融资 浮动抵押与集合抵押的主要区别在于 1 浮动抵押的标的物是抵押人的全部财产 它既包括抵押人现有的财产 也包括抵押人将来取得的财产 而集合抵押的标的物为集合物 不能包括将来的财产 2 浮动抵押在抵押权实现前标的物处于变动之中 担保财产的数额是不能固定和具体明确的 而集合抵押权在设定时标的物就须确定和特定 3 浮动抵押设定后 在抵押权实现前 抵押人仍可利用抵押财产继续进行生产经营活动 其财产的进出并不受限制 而集合抵押权设定后抵押人不得擅自处分集合物的组成部分 第一节房地产开发抵押融资 四 浮动抵押为充分发挥浮动抵押的优点和避免抵押权人不能受偿的风险 各国对浮动抵押的适用范围均予以一定的限制 从各国的法律和实践来看 设定浮动抵押的企业仅为股份有限公司 除此以外的其他法人或个人企业 不得利用浮动抵押进行融资活动 第一节房地产开发抵押融资 二 浮动抵押权的设定浮动抵押权的设定除必须具备普通抵押权设定的条件 程序外 还有特别的要求 浮动抵押须于公司所在地的工商行政管理部门办理登记手续 抵押权自登记时成立 因为浮动抵押权的实现将导致设定人 公司法人 的清算和灭失 因此 以负责公司法人登记的工商行政管理机关作为浮动抵押权的登记机关 有利于保障债权人的利益 第一节房地产开发抵押融资 三 浮动抵押权标的物的特定和抵押权的效力浮动抵押权在实现时 标的物才能特定 在抵押权实现前 用于设定抵押权的财产处于不断变动之中 标的物一经特定 抵押人则不能再处分列入抵押标的的财产 如果浮动抵押所担保的债权届期不能受偿或者抵押人合并或被宣告破产 则浮动抵押权的标的物特定 浮动抵押权的特点在于担保权设定后 抵押人仍可使用 收益和处分抵押财产 而浮动抵押权一经确定 抵押人的全部财产均为抵押权的标的物 抵押人为逃避债务而处分公司财产的 抵押权人可请求撤销该处分行为 第一节房地产开发抵押融资 四 浮动抵押权与其他担保物权的关系 1 法定担保物权 留置权 优先于约定的担保物权 2 同一公司财产上还存在数个浮动抵押权的关系应依成立的先后顺序决定其效力 3 在公司的某一财产上还存在着普通抵押权 当事人在设定抵押权时应当作出约定 有约定的从其约定 若无约定的 浮动抵押确定前成立的普通抵押权 优先于浮动抵押权 第一节房地产开发抵押融资 五 浮动抵押权的实现因消灭抵押人的法人资格 必须对抵押人的总财产予以查封 清算 因此 浮动抵押权的实现程序不同于其他抵押权的实现程序 抵押权人向人民法院提出实现抵押权的申请 应由法院作出实现抵押权的决定 并予以公告 查封抵押人的财产并确定财产管理人 第一节房地产开发抵押融资 五 增值分享抵押贷款增值分享抵押贷款 SharedAppreciationMortgage SAM 是在贷款时确定一个相对比市场利率低的初始利率 到一定年期时银行按一定比例与抵押人 借款人 分享房地产增值收益 放款人适当降低利率 以期获得房地产的一部分增值收益 而抵押人 借款人 放弃未来预期房地产增值收益以获得较低的贷款成本 房地产价值增值收益可以在房地产出售时获得 也可以间隔一定时期后 通过价格评估方法来评估房地产价值 银行通过分享增值而不是以调整利率的方式抵御通货膨胀 第一节房地产开发抵押融资 例6 3某发展商以一宗房地产作抵押 获得5年期的1000万元贷款 正常利率为15 但双方协商后 银行同意以12 的利率发放贷款 抵押人同意房地产增值收益1 4归银行 若采取年等额还款方式 房地产第3年年末出售 价款为1800万元 当前价值为1300万元 计算其银行获得的增值收益 第一节房地产开发抵押融资 解 1 年偿还额 2 3年末总偿还额价值 表6 1银行分享增值收益 第一节房地产开发抵押融资 由上面的例子看到 增值分享抵押贷款一方面可以降低借款的融资成本 另一方面银行又可以参与房地产增值收益的分享 减少未来市场风险 利率风险等 这样 双方共担风险 共享增值收益 使两者的关系更加平等 所以它是一种较好的抵押贷款方式 对较成熟的房地产投资者具有较大吸引力 第二节房地产开发贷款 一 房地产开发贷款的种类及特点 一 房地产开发贷款的种类房地产开发贷款可分为房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发贷款 1 房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款 是银行向为社会提供房地产产品的房地产开发企业发放的用于生产周转的流动资金贷款 短期贷款 第二节房地产开发贷款 房地产开发企业流动资金贷款一般用于以下四个方面 1 开发前期所需占用的资金 包括总体规划设计费 可行性研究费 水文 地质勘查测绘费等 2 土地开发和基础设施建设所占用的资金 包括土地补偿费 青苗补偿费 安置补助费 拆迁补偿费和道路 供水 供气 供电 排水 通讯 照明等建设资金 3 建筑安装工程所需占用的资金 4 公共设施配套工程所需占用的资金 包括各种生活小区 公共设施 直接摊入商品房价格中的配套工程等 第二节房地产开发贷款 一 房地产开发贷款的种类及特点 一 房地产开发贷款的种类2 房地产开发贷款房地产开发贷款是银行向房地产开发企业开发的房地产项目发放的贷款 由于房地产开发项目开发期长 相应占用资金时间也长 因此这类贷款属于中长期贷款 房地产开发贷款用于开发项目的土地使用及拆迁补偿 前期工程 基础设施建设 房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出 第二节房地产开发贷款 二 房地产开发贷款的特点1 按项目贷款 只能用于规定的工程项目 企业不能自行将贷款转移到其他开发项目中使用 2 贷款额度大3 贷款占用时间长4 贷款风险较大 第二节房地产开发贷款 二 房地产开发贷款的相关规定 一 房地产开发类贷款的申请1 贷款对象房地产开发类贷款是指用于房屋建造 土地开发过程中所需建设资金的贷款 包括房地产开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发类贷款的对象是经工商行政管理机关 或主管机关 核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企 事 业法人 第二节房地产开发贷款 2 申请贷款的条件 1 具有独立的法人资格 2 实行独立核算 有健全的管理机构和经营管理制度 3 信用良好 具有按期偿还能力 4 贷款卡 或 贷款证 5 在贷款银行开立基本户或一般存款账户 6 借款人为有资质的房地产开发企业 7 开发项目经过可行性论证 8 开发项目已纳入建设计划 9 借款人对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值的50 10 借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的35 11 有贷款银行认可的足值有效的抵 质 押物或具有符合条件的第三方保证人提供贷款担保 12 贷款银行规定的其他条件 第二节房地产开发贷款 3 借款人应报送的主要材料 1 借款申请报告 董事会的借款决议 2 企 事 业法人营业执照 法人代码证 3 法定代表人或其授权代理人的证明文件 4 公司简介 公司成立批文 合同 公司章程 5 财政部门或会计 审计 事务所核准或年审通过的申请借款前三个年度的会计报表和上一个月的会计报表 6 税务部门核准的税务登记证及上年度利税清算表 7 所有开户银行名称及存 贷款余额情况 第二节房地产开发贷款 8 中国人民银行颁发的 贷款卡 或 贷款证 9 自有资金落实的证明文件 资料 10 房地产开发企业的资质证明 11 申请贷款项目的项目建议书 可行性研究报告及批准文件 项目年度投资计划以及批准文件 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 拆迁许可证 建设工程开工证 12 担保人出具担保意向书 13 担保人的与以上第2 8项内容相同的有关文件 14 抵 质 押物权属证明及有处分权人同意抵 质 押的书面文件 15 贷款行要求提供的其他文件资料 第二节房地产开发贷款 二 房地产开发类贷款的审批与发放1 审批原则 实行审贷分离制度 信贷经营部门负责开拓市场 发展客户 受理贷款申请 调查评估 信贷发放与回收等前台业务 不参加贷款审批决策 信贷审批部门专职负责贷款审批 督促贷款相关条件落实等后台业务 2 审批程序 实行分级审批管理 贷款额度在信贷授权内的 由受理行审批 超越权限的 报上一级行审批 3 审批方式 一般是全体会议方式进行审批 特殊的可采取文件会签审批 4 贷款发放 签订合同后 第二节房地产开发贷款 三 房地产开发类贷款的回收与展期1 贷款回收房地产开发贷款回收包括贷款本金回收和贷款利息回收 借款人应按借款合同约定的还款计划 还款方式偿还贷款本息 2 贷款展期借款人因故不能按期归还贷款 需要银行给予原借款人一定宽限期时 可以提出借款展期申请 房地产开发类贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半 展期贷款利率按展期贷款期限加上原贷款期限所达到的利率档次计算 每笔贷款只能办理一次展期 第二节房地产开发贷款 四 经济适用住房 国家安居工程 开发贷款1995年开始实施安居工程贷款 1998年起演变为经济适用住房贷款 经济适用住房是指已列入国家计划 由城市政府组织房地产开发企业 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 经济适用住房贷款属于房地产开发贷款 是指银行运用信贷资金向开发经济适用住房项目的房地产开发企业或单位发放的房地产开发贷款 第二节房地产开发贷款 经济适用住房开发贷款的特别要求 1 贷款对象 取得房地产开发资质的企业建设经济适用房的独立法人 2 贷款担保 一律实行抵押担保方式 开发建设单位可以其有效资产进行抵押 也可自有资金占总投资30 以上的在建工程进行抵押 3 贷款期限和利率 贷款期限最长不超过3年 贷款利率按人民银行规定的同期同档次法定利率执行 不上浮 4 贷款条件 1 项目已纳入国家建设计划和信贷指导性计划 2 已取得建设用地或用地已纳入年度土地供应计划 且手续齐备 3 借款人投入建设项目的自筹资金不低于规定的比例 并在贷款使用前投入项目建设 第二节房地产开发贷款 三 房地产开发贷款的主要风险及其防范 一 房地产开发贷款的主要风险房地产贷款风险是指房地产贷款有不能按时 足额 包括本金和利息 收回的可能性 1 违约风险2 抵押房地产价值风险3 利率风险4 流动风险5 欺诈风险 第二节房地产开发贷款 1 违约风险借款人违约是指借款人终止对贷款的偿还 并已达到或超过规定的期限 借款人违约有被迫违约和理性违约 被迫违约是指由于借款人支付能力不足而无法如期偿还贷款所造成的违约 理性违约是指借款人从自身利益出发 出于经济理性而采取放弃还款责任的违约 如在房地产市场价格下跌到一定程度时 借款人继续履行借款合同所带来的损失可能大于其违约所带来的损失 此时借款人就可能采取理性违约行为 第二节房地产开发贷款 2 抵押房地产价值风险如果房地产估价人员由于理论水平 实践经验 职业道德 疏忽或过失等方面原因 在设定抵押时将房地产价值评估过高 会给抵押权人带来风险 即使在设定抵押时的价值评估是客观合理的 但如果未来的经济不景气 房地产市场萧条 抵押房地产的价值可能下跌 如果抵押房地产被人为损坏 其价值也会下跌 如果下跌后的抵押房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和 则贷款人就可能遭受损失 第二节房地产开发贷款 3 利率风险对于固定利率的贷款来说 由于贷款利率在整个贷款期间不随市场利率的变化而改变 贷款人承担了全部的利率风险 如果在贷款期间市场利率下跌 借款人有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的贷款 这样 贷款人就有可能遭受利息收入的损失 而对于浮动利率的贷款来说 如果在贷款期间市场利率上升 借款人有可能因还款负担的加重而造成违约风险 第二节房地产开发贷款 4 流动风险房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款 抵押贷款债权流动性较差 相对于短期贷款具有较大的风险性 因此 客观上就要求有健全的风险转换机制作保障 如果担保制度 保险制度及房地产抵押贷款二级市场不完善 贷款人就难以转移这种风险 第二节房地产开发贷款 5 欺诈风险欺诈风险主要是指借款人采取捏造事实 隐瞒真相或其他不正当手段 骗取超过其偿还能力的贷款 或者采取隐瞒的手段将房地产多次重复抵押 使累计贷款金额超过房地产的价值 或者共有的房地产未经其他共有人书面同意 抵押人采取欺诈手段将共有的房地产抵押贷款 这些可能使贷款人受骗 从而可能出现风险 6 不可抗力风险在抵押贷款期间 由于战争等不可抗力导致抵押房地产灭失或贷款无法收回 从而出现不可抗力风险 第二节房地产开发贷款 二 房地产开发贷款风险管理目前房地产开发以银行借贷融资为主 自有资金和其他融资所占份额少 据统计显示 我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70 以上 房地产开发贷款风险大 商业银行对房地产开发贷款进行严格管理 提高商业银行房地产开发贷款的风险管理能力 降低贷款风险是非常重要的 第二节房地产开发贷款 房地产开发贷款风险防范与管理包括以下三个方面 1 严格贷款审查 1 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核 包括企业的性质 股东构成 资质信用等级等基本背景 近三年的经营管理和财务状况 以往的开发经验和开发项目情况 与关联企业的业务往来等 对资质较差 经验不足的企业 贷款应审慎 对经营管理存在问题 不具备资金实力或有不良经营记录的 贷款发放应严格限制 对于依据项目而成立的房地产开发项目公司应进行特别深入调查审核 2 商业银行对未取得国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款 3 商业银行对申请贷款的房地产开发企业 应要求其开发项目资本金比例不低于35 严格落实房地产开发企业贷款的担保 第二节房地产开发贷款 2 严格贷款项目审批机制 1 银行应按照申请的受理 审核 审批 贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范 明确相应的权责和考核标准 2 银行在办理房地产开发贷款时 应建立严格的贷款项目审批机制 对该贷款项目进行尽职调查 确认该项目的合法性 合规性 可行性 3 银行选择房地产估价机构进行抵押评估时 应择优选用 并签订责任条款 对于因房地产估价机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施 第二节房地产开发贷款 3 贷后管理 1 商业银行应准确录入房地产开发贷款详细情况 以利于银行之间 银行与其他机构之间的信息沟通 2 商业银行应建立完备的贷款使用监控机制 分期发放贷款 并对其资金使用情况进行监控 防止贷款挪作他用 积极采取措施应对一系列变化等 及时发现并制止违规使用贷款 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况 防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资 3 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控 特别是要加强对商品房预售资金的监管 建立项目预售资金专户 防止将销售款挪作他用 4 商业银行应密切政策和市场形势 利用市场风险预警预报机制 区域市场分类的指标体系 建立风险的阶段监测方案 并积极采取措施化解各种风险 讨论问题 1 当前房地产开发融资的渠道有哪些 2 不同规模 不同开发经营模式 不同土地储备状况的房地产开发企业融资方式有些特点和较优选择 有案例更好 3 尝试分析融资 土地储备 开发经营模式之间的关系 4 针对我国国情 如何拓宽房地产开发企业融资渠道 房地产开发融资补充内容 房地产开发资金来源有以下几类 自有资本金向金融机构贷款 房地产开发贷款和流动资金贷款 项目租售定金及预付款 预售预租收入 通过发行股票或债券向社会集资寻求投资合作伙伴 房地产开发企业及其他经营类型的企业 房地产投资信托基金 REITs 利用外资设计 监理咨询单位 施工方垫资 全国历年房地产开发资金来源构成 单位 亿元 开发资金来源统计指标说明 房地产开发资金来源的几种形式 国家预算内资金国内贷款 包括房地产开发贷款和流动资金贷款 债券 发行企业债券条件苛刻 利用外资自筹资金 包括自有资金 发行股票筹集资金 其他资金 集资 定金 预收款 包括首付款和购房贷款 本年各项应付投资款 如应付工程款 发行公司债券的条件 证券法 第十六条公开发行公司债券 应当符合下列条件 一 股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元 有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元 二 累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十 三 最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息 四 筹集的资金投向符合国家产业政策 五 债券的利率不超过国务院限定的利率水平 六 国务院规定的其他条件 公开发行公司债券筹集的资金 必须用于核准的用途 不得用于弥补亏损和非生产性支出 上市公司发行可转换为股票的公司债券 除应当符合第一款规定的条件外 还应当符合本法关于公开发行股票的条件 并报国务院证券监督管理机构核准 第三节项目融资 一 项目融资的含义及特征 一 项目融资含义项目融资是以项目的资产 预期收益或权益作担保来融资 在实践中 项目融资被分成两种类型 即无追索权项目融资和有限追索权项目融资 第三节项目融资 一 项目融资的含义及特征 一 项目融资含义1 无追索权项目融资无追索权项目融资是指贷款人对项目发起人无任何追索权 只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源 其特点有 第一 项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权 只能依靠该项目的现金流量偿还 第二 项目发起人利用该项目生产现金流量的能力是该种项目融资的信用基础 第三 该项目融资一般建立在可预见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上 第三节项目融资 2 有限追索权项目融资有限追索权项目融资是指项目发起人只承担有限的债务责任和义务 它主要表现在时间上的有限性 金额上的有限性和对象上的有限性 一般在项目的建设开发阶段 贷款人有权对项目发起人进行追索 项目完成且达到预计营运能力 项目进入正常运行阶段 贷款就变为无追索的了 或者如果项目在经营阶段 不能产生足额的现金流量 其差额部分才向项目发起人追索 也就是说在金额上是有限追索的 第三节项目融资 二 项目融资特征1 项目导向项目融资主要是依赖项目的现金流量和资产 由于项目导向 有些对于投资者很难借到的资金则可以利用项目来安排 有些投资者很难得到的担保条件 也可以通过组织项目融资来实现 因而 采用项目融资与传统融资方式相比可获得较高的贷款比例 60 70 甚至100 由于项目导向 项目融资的贷款期限可以根据项目的具体需要和项目的经济生命周期来安排设计 并可以做到比一般商业贷款期限长 第三节项目融资 二 项目融资特征2 有限追索追索 是指在借款人未按期偿还债务时贷款人要求借款人用以除抵押资产之外的其他资产偿还债务的权利 作为有限追索的项目融资 贷款人可以在贷款的某个特定阶段 如项目的建设期和试生产期 对项目借款人实行追索 或者在一个规定的范围内 即项目的资产 现金流量 对项目借款人实行追索 有限追索融资的特例是 无追索 融资 即融资百分之百地依赖于项目的经济强度 第三节项目融资 二 项目融资特征3 风险分担为了实现项目融资的有限追索 项目风险以某种形式在项目投资者 借款人 与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者和贷款者之间进行分担 原来由借款人承担的风险部分转移给贷款人及其他相关利益人 4 非公司负债型融资项目的债务不表现在项目投资者 即实际借款人 的公司资产负债表中的一种融资形式 最多只在公司资产负债表中注释和说明 通过对投资结构和融资结构的设计 可以帮助借款人将贷款安排成为非公司负债型融资 第三节项目融资 二 项目融资特征5 信用结构多样化一个成功的项目融资 可以将贷款的信用支持分配到与项目有关的各个关键方面 这样 可以提高项目的债务承受能力 减少项目融资对投资者 借款人 的资信和其他资产的依赖程度 第三节项目融资 二 项目融资与公司融资的比较公司融资 是指一个公司利用本身的资信能力对外进行的融资 包括发行公司股票 公司债券和贷款等 1 贷款对象不同项目融资是根据项目公司的资产状况及该项目完工投产后所创造出来的经济收益作为发放贷款的考虑 而在传统的公司融资中 主要依据的是该公司现在的信誉和资产状况及有关单位提供的担保 2 筹资渠道不同在项目融资中 工程项目所需要的建设资金具有规模大 期限长的特点 渠道需要多元化 如有限追索性的贷款 发行项目债券 外国政府贷款 国际金融机构贷款等 而公司融资主要是商业银行贷款等 第三节项目融资 二 项目融资与公司融资的比较3 追索性质不同项目融资的特点就是融资的有限追索权或无追索权 贷款人不能追索到该项目资产及相关担保资产以外的项目发起人的资产 可看成是 无担保贷款 或 有限担保贷款 公司融资中 银行提供的是有完全追索权的贷款 4 还款来源不同项目融资的资金偿还以项目投产后的收益及项目本身的资产作为还款来源 在公司融资中 作为资金偿还来源的是项目发起人的所有资产和收益 第三节项目融资 三 项目融资的优势与不足 一 项目融资优势1 有限追索项目融资能有效地实现融资目的在有限追索项目融资中 往往仅在项目开发阶段对发起人进行追索 只需要向项目公司注入一定股本 并不以自身的资产来保证后期贷款的清偿 2 实现资产负债表外融资在项目融资中 项目运行一般不会影响项目发起人的资产负债表 也不会影响发起人的债务与权益的比例 3 实现风险隔离和分散风险的目的在设计项目融资时 允许项目发起人在包括贷款人在内的所有参与者之间分配风险 使项目发起人不至于因为项目的失败而破产 同时提高项目成功可能性 第三节项目融资 二 项目融资不足1 风险分配的复杂性项目的风险分配涉及出于不同目的参与进来的众多当事人 涉及许多的法律合同 如在贷款人与发起人之间分配风险取决于贷款的追索程度 工程承包公司与发起人之间分配风险取决于建设公司提供担保的种类等 这都会导致谈判工作的复杂和延期 2 增加了贷款的风险 由于贷款的无追索或有限追索 实际上会增加了贷款人的风险 3 成本高 贷款利率要比普通贷款高 另外 项目融资程序复杂 融资费用也相应增加 第三节项目融资 四 项目融资的适用范围由于项目融资方式对贷款人风险较大 对借款人成本较高 在一般情况下 采用的不多 主要是 1 资源开发项目 2 基础设施项目 3 制造业项目 4 凡是能取得可靠稳定的现金流量项目 比如房地产成片土地开发 成片旧城改造项目等 第三节项目融资 五 项目融资的参与者及其权责 一 项目发起人项目发起人 是项目公司的股东 是项目的实际投资者和主办者 他们提出项目 取得经营项目所必要的许可和协议 并将各参与人联系在一起 项目发起人可以是一家公司 也可以是由多个投资者组成的联合体 同时 发起人既可以是东道国境内的企业 也可以是境外的企业和投资者 一般来说 发起人中包括至少一家境内企业 由于项目融资所涉及的项目以大型投资项目为主 因此 在大多数情况下 发起人由众多机构组成的投资财团构成 第三节项目融资 五 项目融资的参与者及其权责 二 项目公司和借款方项目公司是具体负责项目开发 建设和融资的单位 是一个独立的经济实体 项目发起人的出资是项目公司的权益 大多数情况下 项目融资的借款单位就是项目公司 在有些情况下 借款者通常是由每个参与者独立借款以便参与到项目中来 项目的承建公司 经营公司 原材料供应商等都可能成为独立的借款方 而合资企业本身没有任何负债 在很多情况下 通常设立一个特别的项目公司SPV SpecialPurposeVehicle 来进行项目融资 第三节项目融资 三 贷款银行在项目融资中 往往由多家银行组成一个银团对项目贷款 银团一般由来自不同国家的银行组成 包括东道国的银行 银团组织包括安排行 最初与项目公司签订贷款协议并承购全部或部分贷款的银行 以后再在银团成员之间销售贷款协议 安排行承担后期无法全部售出贷款协议的风险 代理行 代理行与贷款人签订协议 负责项目贷款的日常管理事务 并收取一定的管理费 管理行 技术银行 负责处理与项目贷款有关的技术问题的银行 保险银行 由一家银行专门充当保险银行的角色 负责与项目保险有关的谈判等事宜 第三节项目融资 六 项目融资的运作程序分为四个框架结构 五个阶段 一 项目融资的框架结构1 项目的投资结构即项目的资产所有权结构 是指项目的投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合伙关系 投资结构有 单一项目子公司 非限制性子公司 代理公司 公司型合资结构 合伙制或有限合伙制结构 非公司型合资结构等形式 2 项目的融资结构通常采用的项目融资模式有 产品支付融资 杠杆租赁融资 BOT融资 ABS AssetsBackedSecuritization 融资等多种项目融资模式 第三节项目融资 一 项目融资的框架结构3 项目的资金结构即在项目中股本金 准股本金和债务资金的形式 相互之间的比例关系以及相应的来源等 经常为项目融资所采用的资金结构有 股本和准股本 商业银行贷款和国际银行贷款 国际债券 租赁融资等 4 项目的信用担保结构项目融资中的担保可以由项目投资者提供 也可由与项目有直接或间接利益关系的其他当事人提供的 主要形式有 项目完工担保 资金缺额担保 以 无论提货与否均需付款协议 和 提货与付款协议 为基础的项目担保等 第三节项目融资 二 项目融资的阶段与步骤1 投资决策分析阶段2 融资决策分析阶段 决定采用何种融资方式 3 融资结构分析阶段 对项目风险的分析和评估 设计出项目的融资结构和资金结构 并对项目的投资结构进行修正和完善 4 融资谈判阶段5 项目融资的执行阶段 借款人按照贷款协议的规定提款和偿还贷款的利息和本金 贷款银团通过其经理人 一般由项目融资顾问担任 监督项目的进展 并参与部分项目的决策和管理 第四节BOT融资 BOT Build Operate Transfer 主要用于公共设施建设的项目融资模式 一 BOT融资的内涵及其主要形式BOT融资的基本思路是 由项目所在国政府或所属机构对项目的建设或经营提供一种特许权协议作为项目融资的基础 由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资 承担风险 开发建设项目并在一定的时间内经营项目获取商业利润 最后 根据协议将该项目转让给相应的政府机构 所以 有时 BOT被称为 暂时私有化 过程 第四节BOT融资 1 标准BOT即由私人财团或国外财团自己融资来设计 建设基础设施项目 项目开发商根据事先约定经营一段时期以收回投资 经营期满 项目所有权和经营权将被转让给政府 2 BOOT Build Own Operate Transfer 即建设 拥有 经营 转让 私人合伙人或某国际财团融资建设基础产业项目 项目建成后 在规定的期限内拥有所有权并进行经营 期满后将项目移交给政府 BOOT与BOT的区别 一是所有权的区别 二是时间上的差别 采取BOT方式 其经营期一般比采取BOOT方式短一些 第四节BOT融资 3 BOO Build Own Operate 即建设 拥有 经营 这种方式是承包商根据政府赋予的特许权 建设并经营某项基础产业项目 但是并不将此基础产业项目移交给公共部门 4 BTO Build Transfer Operate 即建设 转让 经营 对于关系到国家安全的产业如通讯业 为了保证国家信息的安全性 项目建成后 并不交由外国投资者经营 而是将所有权转让给东道国政府 由东道国经营通讯的垄断公司经营 或与项目开发商共同经营项目 第四节BOT融资 5 DBFO Design Build Finance Operate 即设计 建设 融资 经营 这种方式是从项目设计开始就特许给某一私人部门进行 直到项目经营期收回投资 取得投资收益 但项目公司只有经营权 无所有权 6 FBOOT Finance Build Own Operate Transfer 即融资 建设 所有 经营 转移 类似于BOOT 只是多了一个融资环节 也就是说只有先融通到资金 政府才予以考虑是否授予特许经营权 第四节BOT融资 7 BOL Build Operate Lease 即建设 经营 租赁 项目公司以租赁方式继续经营项目 8 DBOM Design Build Operate Maintain 即设计 建设 经营 维护 强调项目公司对项目进行规定维护 9 DBOT Design Build Operate Transfer 即设计 建设 经营 转移 特许期终了时 项目要完好地移交给政府 10 BRT Build Rent Transfer 即建设 租金 转移 第四节BOT融资 二 特许权协议的主要内容及特许双方的权责BOT项目融资的关键文件是特许权协议 其中说明特许权的授予者与被授予者双方的权责 是整个BOT融资的基础 一 特许权协议的主要内容在国际BOT实践中 特许权是指东道国政府授予国内外的项目主办者在其境内从事某一BOT项目的建设 经营 维护和转让的权利 实质是业主政府将本国或本地区的那些本该由其公营机构自行承担建设和经营的基础项目 通过授权方式特许给国内外的某个或某些私营机构来建设和经营 第四节BOT融资 一 特许权协议的主要内容1 特许权的范围一是权力的授予 即规定由哪一方来授予项目主办者从事一个BOT项目在建设和运营等方面的特权 实践中 一般由业主政府或其公营机构授予私营机构某种特权 二是授权范围 即业主政府规定授予项目主办者主办一个BOT项目权利的范围 包括项目的建设 运营 维护和转让 有时授予该主办者从事其他事务的权利等 三是特许期限 即业主政府许可主办者在该项目建成后运营的期限 第四节BOT融资 2 项目的建设项目建设方面主要是规定项目的主办者或其承包商将如何从事BOT项目的建设 包括项目用地如何解决 项目的设计要求 承包商的具体义务 工程如何施工及采用什么样的施工技术 工程的建设质量如何保证 工程的进度及工期延误等方面的规定等 3 项目的融资及其方式项目的融资及其方式主要规定一个BOT项目将如何进行融资 融资的利率水平 资金来源 双方同意将采用什么样的方式来融资等内容 4 项目的经营及维护项目的经营及维护主要规定主办者运营和维护合同设施的方式和措施等 比如是由项目主办者自己经营合同项目 还是委托给其他运营公司来负责经营项目等 第四节BOT融资 5 项目的收费水平及计算方法在实践中 项目的收费水平及计算方法是非常难以谈判和确定的一个条款 因为该条款内容的合适性与正确性将关系到整个BOT项目的成功与否 6 项目的移交项目的移交主要规定项目移交的范围 运营者如何对设施进行最后的检修 合同设施的风险在何时何地进行转移 合同设施移交的方式及费用如何负担 移交的程序如何协商确定等 7 合同义务的转让在合同义务的转让规定方面