房地产开发贷款(2).ppt

2019 12 20 1 第五章房地产开发贷款 引言 房地产开发贷款是过去相当长一段时间我国房地产金融业务主体 目前也是最主要的业务之一 房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款 包括住房开发贷款 经济适用房贷款 商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款 其特点是 单项贷款规模大 受市场因素影响大 贷款对象较少但风险性较高 2019 12 20 2 第一节房地产开发贷款程序第二节房地产开发的项目评估第三节房地产开发贷款贷后管理 2019 12 20 3 第一节房地产开发贷款程序 房地产开发贷款的操作流程 递交申请 受理审查 项目评估 评级授信 借款审批 借款发放 贷后管理 收贷撤保 2019 12 20 4 一 房地产开发贷款申请 1 借款人资格借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格 应该是证照齐全 资信条件好 特别是应该具备开发条件和能力 主要体现为 4证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用权证 建设工程开工证 2019 12 20 5 人民银行121号文件的要求 不得对未取得 四证 的房地产项目发放贷款 不得对异地的房地产项目进行贷款 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 房地产开发企业申请银行贷款 其自有资金应不低于所开发项目总投资的35 不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款 房地产类的贷款必须归入 房地产贷款 会计科目核算 严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款 2019 12 20 6 2 申请贷款资料在申请房地产开发贷款时 开发商必须向贷款银行提供如下资料 单位资料包括各种证照 公司章程 会计报表 注册资料 税务资料 房地产经营资质证书 贷款申请报告 公司最高权力机构授权书 公司主要领导资料 抵 质 押物或保证人的相关材料 2019 12 20 7 项目资料项目资料要求更加严格 必须如实提交 否则被否决的可能性特别大 包括 项目立项批文 可行性研究报告及项目预算报告 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 土地出让合同及规划红线图 国有土地使用证 地价缴交凭证复印件 施工许可证 房地产预售许可证 合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件 2019 12 20 8 房地产项目的立项批准文件和 四证 的取得程序 通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的 选地盘 项目可行性分析 在计划部门立项 初步设计 在国土部门办理土地审批 领取 土地使用证 在城市规划部门办理建设用地性质审批 领取 建设用地规划许可证 在城市规划部门办理工程规划审批 领取 建设工程规划许可证 在建设门办理开工审批 领 建设工程开工许可证 进行房地产开发建设 主体工程封顶 高层为投入建设资金达到总额的2 3 领取 商品房预售许可证 进行销售 2019 12 20 9 二 房地产开发贷款调查 由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大 如果审查不严造成的损失或风险特别巨大 银行的审查工作都会做的特别仔细 开发商如果真的希望得到贷款一般也会比较合作 提供真实情况 否则就有欺诈嫌疑 具体的调查包括如下内容 2019 12 20 10 1 对借款人资格的核查 调查借款人的基本情况 了解企业经营班子真实情况 审查企业的财务管理制度及相关财务信息财务指标 营运能力 盈利能力 还本付息能力 了解借款人的诚意和过往的合作情况 2019 12 20 11 2019 12 20 12 2 调查核实项目情况 详细掌握项目的基本情况 了解项目的前期准备工作 特别是 4证 是否齐全 审查项目的可行性及抗风险能力 审查贷款项目工程预算报告是否合理 真实 项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析 2019 12 20 13 注意 四证 的颁发时间 确认 四证 的有效性 目前我国政府部门颁发的项目 四证 具有时间限制 如开发商未按 四证 的要求办理相关手续或开工建设 则有可能导致 四证 的失效 这些规定主要有 1 开发商取得建设用地规划许可证后 如建设用地被依法收回土地使用权或者建设用地超过两年未使用 则由城市规划行政部门撤消其建设用地规划许可证 2 开发商在取得 建设工程规划许可证 后 应在6个月内申请开工 逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的 建设工程规划许可证 即行失效 3 建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工 因故不能按时开工的 应当向发证机关申请延期 延期以两次为限 每次不超过3个月 既不开工又不申请延期或者超过延期时限的 施工许可证自行废止 2019 12 20 14 3 核实确定担保方式 抵押物是否真实 质押物是否具备质押条件 担保者是否真实 承诺是否真实可信 担保者的资信是否真实 有效 等等 2019 12 20 15 三 核定信用等级 提出审查意见 贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后 编写和提交调查报告 由贷款审查部门进一步的审查核实 最后由信贷决策部门作出决定 企业的信用等级有 四等十级制 评级等级 具体为 AAA AA A BBB BB B CCC CC C D 1 A等AAA级企业的信用程度高 债务风险小 该类企业具有优秀的信用记录 所在行业健康发展 经营状况佳 盈利能力强 持有充足而稳定的现金流量 发展前景广阔 不确定性因素对其经营与发展的影响极小 2019 12 20 16 AA级企业的信用程度较高 债务风险较小 该类企业具有优良的信用记录 所在行业稳定发展 经营状况较佳 盈利水平较高 持有充足的现金流量 发展前景较为广阔 不确定性因素对其经营与发展的影响很小 A级企业的信用程度良好 在正常情况下偿还债务没有问题 该类企业具有良好的信用记录 行业稳定 经营处于良性循环状态 现金流量比较充足 可能存在一些影响其未来经营与发展的不确定因素 进而削弱其盈利能力和偿债能力 但这些因素对该类企业偿还无担保债务 履行特定契约或承诺的能力和意愿的影响较小 2019 12 20 17 2 B等BBB级企业的信用程度一般 偿还债务的能力一般 该类企业的信用记录正常 行业保持稳定 但是没有增长 现金流量充足性一般 其经营状况 盈利水平及未来发展易受不确定因素的影响 偿债能力有波动 具有一定的违约风险 BB级企业信用程度较差 偿债能力不足 该类企业具有较多不良信用记录 行业不稳定或下降 现金流量不足 未来发展前景不明朗 含有投机性因素 B级企业的信用程度差 偿债能力较弱 行业波动或不稳定 现金流量充足性较差 违约风险和损失的严重程度较大 2019 12 20 18 3 C等CCC级企业信用很差 几乎没有偿债能力 产品的市场份额大幅度下降 现金流量充足性很差 违约风险和损失的严重程度很大 CC级企业信用极差 没有偿债能力 行业或地区经济状况恶化 现金流量充足性极差 违约风险和损失的严重程度极大 C级企业正常经营产生的现金流量长期为负值 基本无信用 4 D等D级企业没有信用 企业已濒临破产 2019 12 20 19 四 房地产开发贷款的审查与审批 1 贷款审查的主要内容贷款审查是根据贷款的 效益性 安全性 流动性 原则和贷款投向政策 对调查部门提交的报告进行核实审查 并经相关程序后提出决策建议 由银行的相应决策部门进行审批 审查调查部门提供的数据 资料是否完整 审查贷款投向是否符合规定 审查项目的评估情况 审查贷款是否合法 合理 借款人是否可靠 审查贷款期限 房地产开发项目贷款最长期限为3年 建筑业短期贷款最长不超过1年 6 审查担保的合法性 合规性 可靠性 质押贷款 存单 国库券等有价证券抵押贷款 房地产 营运车辆抵押贷款俣证贷款 1 俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人 其他组织或者公民 公益事业单位 无企业法人授权的分支机构不能作保证人 2 核实保证人保证意见的真实性 合法性 如股份公司要有董事会决议 3 审查保证人的保证能力 2019 12 20 20 2019 12 20 21 复算贷款风险度 贷款资产风险度贷款项目综合风险度 贷款方式风险系数 企业信用等级系数 Y 项目风险等级系数 Y Y 投资总额 企业净有形资产 投资总额 贷款资产风险度 正常贷款金额 项目贷款风险度 逾期贷款金额 项目贷款风险度 1 3 呆滞贷款金额 项目贷款风险度 1 8 呆账贷款金额 项目贷款风险度 2 5 贷款总额 审查有无超规模贷款 企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额 授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10 按照授权授信管理办法 确定最终审批人 贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入 房地产开发贷款申请审批表 交审查主管复审 2019 12 20 22 2019 12 20 23 2 贷款的审批 贷款审批人在授权范围内签批贷款 并决定贷款的种类 金额 期限 利率方式 需上级审批的应进行新的审查手续 并最终由有决定权的相关机构或个人批准 贷款经批准后 由调查部门办理发放贷款手续 不同意的应说明理由并退还相关资料 2019 12 20 24 五 贷款的发放 房地产开发贷款的发放比较复杂和严格 经过一系列的相关手续后 最后由信贷员填写贷款划款凭证 经借款人认定 并逐级审批签发后 交由会计部门根据项目进度情况及有关约定 分期 分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户 2019 12 20 25 第二节房地产开发贷款的项目评估 一 房地产开发项目评估概述贷款的 三性 始终是银行的生命线 房地产开发贷款也必须严格遵循该项原则 进行一系列的评估 以保证贷款的效益性 安全性和流动性 2019 12 20 26 1 评估应具备的基本条件 贷款经贷款银行的有关部门受理初审 基本符合有关贷款的基本条件 项目符合国家产业政策 房改政策 项目审批程序合规 合法 借款人已经取得项目立项批准文件 四证 等法律文件有效 真实 可靠 项目开发成本构成明确 融资方案 渠道合法合规 自有资金来源和比例符合有关规定 已完成可行性研究报告 借款人符合 贷款通则 和贷款银行的有关规定 借款人已提供相关的经注册会计师审核的财务报表 2019 12 20 27 2 评估程序 审核项目是否具备评估条件 抽调评估人员组成评估小组 确定主评估人 制定评估工作计划 现场调查 收集 整理资料 对资料进行分析 研究和测算 作出预测和评价 编写评估报告 2019 12 20 28 3 评估内容 借款人评估 项目建设条件评估 审查评估 投资估算和筹资评估 偿债能力评估 贷款风险分析 2019 12 20 29 4 评估报告的编写要求 评估报告是评估工作的最终成果 应以 实事求是 客观公正 为原则 报告要求有事实 有数据 有分析 有结论 重点突出 简明扼要 条理清楚 标准的报告应包括 封面 正文 附表等部分 范例 房地产项目贷款调查评估报告 2019 12 20 30 二 借款人评价 借款人是房地产开发的主体 也是借款的主体 贷款的效益性 安全性与其密切相关 借款人评价是贷款评估的基础和起点 借款人评价有所谓的5C原则 即 Character品行 是否有清偿债务的意愿Capacity能力 是否有法律上和经济上的还款能力Capital资本 资财的价值 性质和数量Collateral担保品 证明借款人的信用ConditionofBusiness经营状况 分析借款人信用的因素 2019 12 20 31 1 借款人非财务评价 借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价 为此必须通过如下方法进行现场和历史调查 听取企业负责人介绍 了解企业的经营特点 查阅档案文件 了解企业的发展历史和组织现状 了解区域宏观经济发展态势 分析企业在当地的地位 作用 了解相关的政策法规 掌握行业发展态势及受各种因素的影响及其响应 咨询管理当局 了解企业的诉讼事项和关联交易等情况 2019 12 20 32 2 经营者素质及管理水平评价 评价的基本内容分析主要领导人员的经历 业绩 信誉和能力 分析企业的生产经营管理状况 评价其经营管理水平 了解的基本方法查阅简历 实地观察 查阅经营记录 了解内部控制制度等 2019 12 20 33 3 经济技术实力评价 企业自身发展历史反映的成长性 分析企业的优势和地位SWOT分析 Strengths优势Weaknesses缺陷Opportunities机遇Threats威胁 2019 12 20 34 4 资产负债评价 主要分析企业负债栏目的增减变化情况和原因 在综合考虑其包括或有负债情况下 评价企业的短期和长期偿债能力 主要从以下几方面进行 查阅财务报表和会计师的审查意见 对资产负债进行趋势分析 对资产负债进行比率分析 应特别注意对或有负债的分析和评估 2019 12 20 35 5 资产运用效率评价 以反映企业使用其经济资源的效率和有效性的各种周转率为评价指标 包括存货周转率 应收账款周转率 生产能力利用率 营运资金周转率 固定资产周转率 全部资产周转率等 在很大程度上决定了企业的竞争力 2019 12 20 36 6 盈利能力评价 盈利是企业的目的 也是企业存在的原因和根据 没有足够的盈利就不可能有企业的发展壮大 银行的贷款就没有足够的安全性和效益性 企业盈利能力的分析包括以下内容 损益表的趋势分析 盈利能力比率分析 2019 12 20 37 2019 12 20 38 7 现金流量评价 如果说企业的许多财务指标可以人为操控 审查不严格可能会被蒙混过关 那么 现金流绝对是不能制造出来的 因此现金流分析是对企业真正的盈利能力 竞争力等综合实力的反映 现金流是正值 净现金流与每股收益相当 是企业财务状况良好的重要体现 2019 12 20 39 8 信用状况评价 信用状况评价也是保证贷款安全的重要前提 只有具备相当信用水平的企业才是可信可靠的合作伙伴 2019 12 20 40 9 新建企业分析重点 对新建企业的分析重点着重在企业的资本金到位情况以及其合法性 合规性 企业的组织体制等方面 可能的工作量相对就少了许多 2019 12 20 41 小结 对借款人评价应注意的重点 关注会计师对会计年报的审查意见 应综合考虑房地产开发企业经营的特殊性 把财务状况与实际经营业绩结合起来分析 并将财务指标适当从更长时间的角度进行综合分析 2019 12 20 42 三 项目建设条件评价 1 项目建设必要性2 项目建设内容 规划和建设方案3 项目建设条件评价4 设计单位资质评价5 施工组织评价6 环境保护评价 2019 12 20 43 四 市场评估 1 市场评估的程序市场评估包括4个阶段 明确目标 确定调查对象和方法 范围 收集有关信息 分析综合提出结论2 市场评估内容 市场总体情况的分析 市场需求情况分析 开发产品的主要特点是否符合消费者需求特点 分析其他开发商开发同类产品已有开发量和潜在开发量 项目周边地区同类产品的威胁性分析 产品的市场定位与创新性是否与市场需求相一致 2019 12 20 44 五 投资估算和筹资评估 1 项目总投资的构成 列表表示 2 投资估算评估3 投资来源及筹资评价4 项目投资计划评价5 编制 项目投资来源及支出预算表 2019 12 20 45 六 偿债能力评估 1 项目财务效益预测2 项目财务现金流量分析 项目财务现金流量表 财务内部收益率这里 CI CO t为第t年的净现金流量 其中CI为流入现金 CO为流出现金 FIRR为内部收益率 2019 12 20 46 例如 某技术项目投资100万元 净现金流量第一至第五年的分别为20 30 20 40 40万元 基准收益率为10 试求其内部收益率 并判别可行性 解 设i1 10 i2 15 分别带入FNPV公式中 求出FNPV1 10 16万元 FNPV2 4 02万元 再用FIRR公式 求出FIRR 13 5 因为大于10 则项目可行 2019 12 20 47 判据 对于单一方案 若FIRR i0 则项目可行 若FIRR i0 则项目不可行 i0为基准收益率 多方案比选时 由于内部收益率大的方案不一定比内部收益率小的方案优 因此要用差额内部收益率法判别优劣 差额内部收益率的求法与内部收益率求法一样 只不过此时现金流量为两互斥方案现金流量的差额 其计算公式为 2019 12 20 48 若每年的净现金流量 CI CO t相等 设为A K为项目的投资总额 那么 2019 12 20 49 例如 某技术项目有比选方案A和B 方案A的投资为200万元 1 10年的净现金流量为39万元 方案B的投资为100万元 净现金流量为20万元 基准收益率为10 用收益率法比较方案优劣 解 FIRR 14 4 FIRR 15 1 尽管方案B的内部收益率大于方案A的 但是 FIRR 13 8 10 A优 2019 12 20 50 投资回收期Pt 5 1 20 60 4 33年 投资回收期Pt 严格来讲应根据P Ft 1 FIRR t来确定 例如 某工程项目现金流如下 2019 12 20 51 净现值FNPV CI CO t 1 IC t对于单一方案 若NPV 0 则项目可行 若NPV 0 则项目不可行 多方案比选时 净现值越大方案相对越优 但要注意可比性问题 即使用寿命相同方案可直接比较 而使用寿命不相同的方案 则应取两个方案中使用寿命的最小公倍数作为分析期 采用重复原案法处置 2019 12 20 52 例如 设两个对比方案 方案1投资 年收入和年经营成本分别为1000万元 500万元和120万元 方案2的分别为1500万元 600万元和310万元 方案2期末残值为300万元 两方案寿命期分别为5年和10年 基准收益率为10 试用净现值法判别其优劣 解 假设 取其分析期为两方案的最小公倍数10年 对寿命短的第一方案在第5 10末重复原方案一次 则 714 01万元 397 59万元 方案1优 2019 12 20 53 3 资金来源和运用分析4 项目偿债能力分析5 敏感分析 1 盈亏平衡点的计算盈亏平衡点销售房屋数量 年固定成本 单位产品价格 单位可变成本 单位产品销售税金 目标利润为Y时 盈亏平衡点销售房屋数量 年固定成本 Y 单位产品价格 单位可变成本 单位产品销售税金 2019 12 20 54 例 某企业投资某住宅项目 预计年产销能力为12000套 年固定费用60亿元 单套变动费用5万元 单套售价70万元 税金为5万元 试问 1 此企业盈亏平衡点产量为多少 2 企业每年能获利润为多少 3 计算该项目对价格下降的承受能力 2019 12 20 55 2 敏感性分析例如 某铁矿储量约为30亿吨 但准确值还不清楚 进一步勘探需花时间与金钱 此时可进行敏感性分析 假设储量为30亿吨 则建矿投资K 1 8亿元美元 i 10 矿石年销售量为1000万吨 单价为10美元 每年开采成本为0 8亿美元 则开采年限n 300年 年收入B 1亿美元 NPV 1 8 1 0 8 P A 10 300 0 2亿美元 假设储量不是30亿吨 而只有3亿吨 则n 30年 NPV 1 8 1 0 8 P A 10 30 854美元 可行 说明储量不是可行与否的致命点 假设年销售量仅为900万吨 则B 900万吨 10美元 吨 0 9亿美元 由于产量减少了 年费用也会减少 C 0 76亿美元 NPV 1 8 0 9 0 76 P A 10 300 4000万美元 不可行 这说明年销售量是项目是否可行的主要因素 2019 12 20 56 房地产开发贷款审查案例 某房地产开发项目二期的自有资金筹措计划为 拟以自有资金投入12000万元 其中已投入2000万元 其余以一期项目销售回款投入 但这部分不能在我行贷款投放之前投入 而一期已销售回款比例为95 自有资金投入依靠一期项目尾盘的销售 且不能在我行贷款投放前到位 其筹措计划缺乏可靠性 2019 12 20 57 投资回收期的计算 项目名称合计2005年度2006年度2007年度2008年度销售收入3398090058524281285出租收入自营收入资本金投入7100071000现金流入合计41080971000058524281285开发成本费用20332171577619435826911532经营税金及附加17330298414345所得税1540294014462现金流出合计23605371577619436219340339净现金流量 577 61943 3669240946累计净现金流量 577 62520 66189174757T 4 1 66189 240946 3 275年 销售率偿债平衡点的计算 项目筹资安排 自有资金51300万元 我行贷款40000万元 预售滚动投入42432万元 总投资133732