房地产税收政策分析与管理.ppt

房地产税收政策分析与管理 主讲蒋菊香副教授注册税务师联系jxiang2008 大家好 主要内容房地产概述房地产税收政策房地产税收管理 房地产业 土地 建筑物 其他地上附着物 实物 权益和区位三者结合 实物 权益 区位 房地产业 房地产业是指进行房地产投资 开发 经营 管理 服务的行业 属于第三产业 是具有先导性 基础性 带动性和风险性的产业 房地产开发企业是从事城市建设场地 房屋等建筑产品开发建设的具有独立法人资格的企业单位 实行独立核算 自主经营 自负盈亏 房地产业的十大特点 不可移动独一无二寿命长久数量有限用途多样 相互影响易受限制价值巨大难以实现保值增值 房地产企业经营业务 土地 建设场地 的开发经营 商品房的开发经营 城市基础设施和配套设施的开发和建设 代建房屋和工程的建设 经营房屋的出租和经营 其他多种经营业务 房地产企业经营流程 项目设想和可行性研究项目立项及企业审批项目规划土地使用权取得征地拆迁工程施工销售或经营物业管理 房地产开发审批过程及批件 立项审批 由公司向建委提出立项申请 建委与发改委会签审批文件 公司凭立项文件 向发改委申请投资计划 立项批复 规划审批 由规划管理 土地管理 财政部门负责 通常包括办理 两证一书 即 建筑工程规划许可证 规划用地许可证 选址意见书 确定用地范围 审核红线图 1 城市规划管理局建设用地许可证 建设工程规划许可证 2 城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 3 国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 4 土地开发协议及补充协议 通过协议列支拆迁费和开发费的依据 施工审批 房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料 申请施工许可证 由建委 消防 环保 市政公用等部门分别负责 1 建委颁发的施工许可证 2 企业与施工企业的施工合同 了解企业的建安工程支出 销售审批 依据 商品房销售管理办法 城市商品房预售管理办法 1 房屋管理局颁发的商品房销售 预售 许可证 作为可售面积的依据 2 企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同 作为衡量销售收入的依据 3 规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表 确定开发成本的终止日 4 房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表 产权审批 商品房交付使用后 由业主向房管局报送购买房产的资料 办理房产证 房屋所有权证 作为检查人员了解企业自用产权 移送产权 转让产权以及销售产权的依据 立项 计委选址 规划局拿地 国土局建设用地规划 规划局建设工程规划 规划局建设工程设计 项目设计 设计单位施工许可证 建委招投标 招投标办开工 建委预售 房产局竣工验收 建委等初始产权证明 房产局正式销售 现销 房产局产权转移 房产局清盘 注销物业管理 房地产企业行业特点对税收影响 1 房地产行业生产周期长 经营业务复杂房地产企业生产最终产品周期较长 最少数月 多则数年 而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本 但房地产开发产品一般按分户分套分割销售 而且可以预售 成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实 经营业务复杂一是经营业务的内容复杂 囊括了征地 拆迁 勘察 设计 施工 销售 售后服务等过程 二是涉及面广 经济往来对象多 2 资金密集型产业 前期投入资金大 企业资金压力大 有强烈的迟缓税款缴纳的意愿 原因建住房 2002 217号规定 对未取得土地使用权证书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目 不得发放任何形式的贷款 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 规定 房地产开发企业申请银行贷款 其自有资金 指所有者权益 应不低于开发项目总投资的30 商业银行对房地产开发企业申请的贷款 只能通过房地产开发贷款科目发放 严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放 商业银行发放的房地产贷款 只能用于本地区的房地产项目 严禁跨地区使用 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备 如塔吊 挖土机 推土机等 3 购房者中相当一部分是个人 存在大量的现金交易与其他行业相比 商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果 为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门 4 产品具有固定性 永久性便于取证 有一定的补救措施每套房产都有一套完整的档案资料 便于检查人员取证 有一定的补救措施 房地产企业税收征管特点 房地产按项目建设 税法是以企业为纳税人房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同房地产部分费用常跨期发生 需进行追溯调整 房地产企业财务核算特点 营业收入核算的特殊性营业收入具有多样性营业收入的坏账风险较小 房地产企业财务核算特点 开发产品成本核算的特殊性成本构成核算难度大核算时间跨度大不同项目核算差异性较大滚动开发核算难度大 房地产企业财务核算特点 利润分配形式的特殊性 常见的 项目投资合作 企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记 利润分配形式有 现金 产品等 房地产企业财务核算主要内容 设立阶段财务核算主要内容核算重点 注册资本金及筹建费用的核算核算难点 对投资方投入的非现金资产的计价 房地产企业财务核算主要内容 开发项目准备阶段财务核算主要内容取得土地使用权的核算取得项目借款 长期借款 核算 核算难点 重点 对借款利息费用的核算开发前物资准备 核算要点 购入物资计价及领用发出时的成本核算 房地产企业财务核算主要内容 项目开发阶段财务核算主要内容房地产开发成本的核算 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本 全部费用按成本项目进行归集和分配 房地产开发产品的核算 设置 开发产品 房地产企业财务核算主要内容 销售阶段及利润分配阶段财务核算主要内容房地产销售业务的核算 主要包括主营业务收入和其他业务收入利润分配阶段的财务核算 通过 利润分配 科目 房地产企业涉及税种 前期准备阶段 契税 耕地占用税 印花税 城镇土地使用税建设施工阶段 营业税 增值税 印花税 车辆购置税 车船税 城建税及教育费附加销售阶段 营业税 土地增值税 企业所得税 城市维护建设税及教育费附加 保有阶段 城镇土地使用税 房产税出租环节 营业税 印花税 房产税 城镇土地使用税 企业所得税 房地产企业所得税 房地产所得税政策变迁 内资企业所得税1994年 2003年这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策 房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则 事实上房地产企业的收入确认 成本核算等完全不同于一般工商企业 没有量体裁衣的税收政策 等于国家放弃了对房地产企业的税收追索 形成了其 经济的巨人 纳税的侏儒 形象 房地产所得税政策变迁 内资企业所得税2003年制定了国税发 2003 83号文件 专门针对房地产企业制定了企业所得税政策 本政策参照了外商投资企业所得税国税发 2001 142号文件 对内资企业的预售收入开始征税 该文件的发布 有力的加强了房地产企业所得税稽查 房地产所得税政策变迁 内资企业所得税国税发 2006 31号文件的制定 83号文件在执行过程中 产生了很多问题 在税务系统强调精细化管理的大前提下 国家税务总局于2006年制定了31号文件 31号文件的制定与实施 对房地产业税收产生了深远的影响 房地产所得税政策变迁 外资企业所得税国税发 1995 153号文件 首先提出了预售收入征税的概念 房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化 国税发 2001 142号文件 使外资企业房地产所得税政策进一步明确 但是随着31号文件的颁布 内资房地产税收政策更加详细明确 内外资差异增大 房地产所得税政策变迁 房地产所得税政策的统一 2008年 新企业所得税法及其条例2009年 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知国税发 2009 31号 新31号文件 变化 房地产企业所得税政策 未完工开发产品税务处理 开发企业开发 建造的住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施 等开发产品 在未完工前采取 预售方式销售的 其预售收入先按 预计计税毛利率分季 或月 计算出当期毛利额 计入当期 应纳税所得额 待开发产品结算 计税成本后再行调整 思考 房地产开发企业所得税预缴问题探讨 完工开发产品税务处理 一 开发产品完工的三个条件1 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品 成本对象 2 已开始投入使用的开发产品 成本对象 3 已取得了初始产权证明的开发产品 成本对象 三个条件孰早 关于完工标准 完工开发产品税务处理 二 开发产品完工销售与预售毛利的结转1 收入的性质和销售方式 按照收入确认的原则 合理地将预售收入确认为实际销售收入 同时及时结转其对应的计税成本 计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额 完工开发产品税务处理 2 开发产品完工后 应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 3 如纳税人不及时结转收入 或调整销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额 主管税务机关有权进行调整 完工开发产品税务处理 4 预售收入结转销售后的纳税调整 把已结转销售的预售收入按计税毛利率计算预售毛利额 填入 企业所得税年度纳税申报表 附表三的 本期已转销售收入的预售收入的预计利润 房地产业务填报 中 相当于原数额冲回预售毛利额 再与当期实现的应纳税所得额相加计算调整后的应纳税所得额 按适用税率计税 完工开发产品税务处理 三 结转收入时的备案 在年度纳税申报时 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料 完工开发产品税务处理 四 开发产品销售收入的范围 为销售开发产品过程中取得的全部价款 包括现金 非现金等价物及其他经济利益 1 开发企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加等 凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的 应按规定全部确认为销售收入 2 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门 单位开具发票的 可作为代收代缴款项进行管理 完工开发产品税务处理 五 开发产品销售收入确认的时间和金额 企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 具体按以下规定确认 一次性全额收款方式 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 权利 之日 确认收入的实现 2 分期收款方式 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现 付款方提前付款的 在实际付款日确认收入的实现 依法纳税 维权理财 例 2008年11月9日 甲公司与张先生签订购房合同 合同总价款120万元 合同约定 张先生应在签约的3日内支付合同价款的40 其余款项分别在12月份 2009年1月份各按30 支付 张先生11月按合同约定支付了购房款 到了12月 张先生因计划于2009年1月外出旅游 将剩余的款项在该月一次性交清 甲公司仅按付款日实现的收入84万元记作销售收入 张先生提前支付的36万元记入 其它应付款 依法纳税 维权理财 税法规定 纳税人采取分期收款方式销售开发产品的 付款方提前付款的 应在实际付款日确认收入的实现 本例中甲公司少记销售收入36万元 分析 完工开发产品税务处理 3 银行按揭方式 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额 其首付款应于实际收到日确认收入的实现 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 依法纳税 维权理财 例 金玉房地产公司2006年8月投入A项目开发 于2007年8月竣工 2007年4月又同时开发B C两个项目 截止到2007年底项目均未竣工 2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米 收取房款900万元 B项目为一栋写字楼 销售初期与购房单位签订分期付款协议 约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元 C项目为一住宅小区 从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售 2007年12月收到首付款500万元计入 预收账款 当月收到银行划转按揭贷款2000万元 计入 长期借款 计算2007年12月应实现收入 依法纳税 维权理财 A项目应实现收入9000000元 B项目应实现收入16000000元 C项目应实现收入 5000000 20000000 25000000元全月应实现收入 9000000 16000000 25000000 50000000元 完工开发产品税务处理 委托销售方式 1 支付手续费方式 应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 2 采取视同买断方式委托销售开发产品的 属于企业与购买方签订销售合同或协议 或企业 受托方 购买方三方共同签订销售合同或协议的 如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格 以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的 则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 完工开发产品税务处理 3 采取基价 保底价 并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的属于由企业与购买方签订销售合同或协议 或企业 受托方 购买方三方共同签订销售合同或协议的 如果销售合同或协议中约定的价格高于基价 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 企业按规定支付受托方的分成额 不得直接从销售收入中减除 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的 则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 属于由受托方与购买方直接签订销售合同的 则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 完工开发产品税务处理 4 采取包销方式委托销售开发产品的包销期内可根据包销合同的有关约定 参照上述1至3项规定确认收入的实现 包销期满后尚未出售的开发产品 企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现 依法纳税 维权理财 例 湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区 由于位置偏僻 销售情况始终不好 开发项目竣工两年后仍积压大量存量房 为了尽早将这些房出手 楚风公司分别与江汉 汉兴 扬子 汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同 由于销售公司情况各异 代理方式均有所不同 江汉公司按销售额5 收取手续费 2007年9月销售房屋400平方米 每平方米2500元 将销售清单提交楚风房地产公司 并按合同约定转交售房款95万元 楚风公司账务处理为 借 银行存款95万元贷 销售收入95万元 依法纳税 维权理财 汉兴公司采取买断方式代理销售 买断价为每平方米2300元 销售时由委托方 受托方 买方共同签订协议 2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时 销售房屋500平方米 实现销售收入125万元 平均售价2500元 楚风公司账务处理为 借 银行存款115万元 按买断价计算 贷 销售收入115万元 依法纳税 维权理财 扬子公司采取基价 保底价 并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品 合同约定销售保底价2200元 并由扬子公司直接与客户签订销售合同 超过保底价部分受托方和委托方按三 七分成 2007年9月提交销售清单时 销售房屋600平方米 实现销售收入150万元 平均售价2500元 楚风公司账务处理如下 借 银行存款132万元 按基价价计算 贷 销售收入132万元 依法纳税 维权理财 汉正公司采取包销方式 合同约定 汉正公司包销楚风公司1100平方米房屋 以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账 如果截止到2007年9月15日销售不完 房屋归汉正公司 并由汉正公司于期满日起10日内付清房款 合同规定 由受托方与客户签订售房合同 截止到2007年9月底 汉正公司提交销售清单时 当月销售房屋800平方米 还有300平方米未售出 楚风公司账务处理如下 借 银行存款188万元贷 销售收入188万元 要求 计算楚风房地产公司上述项目2007年9月应实现收入 依法纳税 维权理财 被江汉公司代理业务应实现收入1000000元 支付手续费不能扣除 应由江汉公司开据服务业发票 作为费用列支 分析并计算 被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元 销售合同价高于买断价 按销售合同价计算 被扬子公司代理业务应实现收入 2200 600 2500 2200 600 70 1446000元 基价加分成 被汉正公司代理业务应实现收入 2350 800 300 2585000元 包销期内应实现收入加上期满后应实现收入 全月应实现应实现收入 1000000 1250000 1446000 2585000 6281000元 开发产品预租收入确认 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记 取得产权证前 与承租人签订租赁预约协议的 自开发产品交付承租人使用之日起 1 出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现 2 承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除 依法纳税 维权理财 例 某房地产开发公司开发的一项目 地处市中心 商业前景被业届人士普遍看好 2008年5月 在该项目即将完工之前 王某与该公司签订了店面租赁合同 合同约定租期2年 每年租金为12万元 王某当月先行支付了一年的租金12万元 房屋于2008年10月1日交付使用 应如何确认该企业2008年的租金收入 依法纳税 维权理财 分析 税法规定 纳税人应当自开发产品交付承租人使用之日起确认收入 房地产公司在2008年5月收取租金时不做收入 应在2008年10月确认租金收入 金额为12 万元 合作建造开发产品 合作开发项目是指 开发企业以本企业为主体联合其他企业 单位 个人合作或合资开发房地产项目 且该项目未成立独立法人公司 实质是外单位向房地产公司某一项目投资 目的是分房或分得项目利润 合作建造开发产品 一 分房企业在首次分配开发产品时 如该项目已经结算计税成本 其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额 即按收钱卖房处理 如未结算计税成本 则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理 依法纳税 维权理财 例 某房地产开发公司与A公司合作 合资 开发房地产项目 合同约定投资各方分配开发产品 A公司投资额为800万元 该项目于2008年12月完工 按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋 问如何进行企业所得税处理 假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理 依法纳税 维权理财 分析 凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的 开发企业在首次分配开发产品时 如该项目已经结算计税成本 其应分配给投资方 即合作 合资方 下同 开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额 如未结算计税成本 则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理 在已结算计税成本的情况下 计税成本与投资额的差额 1000 800 200万 应调减应纳税所得额200万元 差额为负数 调增应纳税所得额 差额为正数调减应纳税所得额 在未结算计税成本的情况下 应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额 合作建造开发产品 二 分利企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税 税后分利 同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出 投资方取得该项目的营业利润应视同股息 红利进行相关的税务处理 以土地使用权投资开发项目 以土地使用权投资开发项目实质是外单位出地 房地产公司立项开发项目 出地的目的是换房或分利 以土地使用权投资开发项目 一 换房企业应在首次取得开发产品时 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理 并按应从该项目取得的开发产品 包括首次取得的和以后应取得的 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失 开发方将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入该项土地使用权两项经济业务 以土地使用权投资开发项目 二 分红出地方应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务 开发方可按投资交易额计算确认土地使用权的成本案例 特殊销售现金折扣 计入当期损益商业折扣 扣除折扣后确认实物折扣销售折让 冲减当期销售收入销售退回 冲减当期销售收入 商业折扣 税法 折扣销售 现金折扣 税法 销售折扣 处理办法 购货数量大 给购货方的价格优惠 销货方为及早收款 付出的代价 销货当时 赊销之后 发生原因 鼓励购买者多买 鼓励购买者尽快付款 按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额 按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额 现金折扣在实际发生时计入当期损益 业务实质 发生时间 依法纳税 维权理财 例 某房地产公司 为了促销公开在电视台发布广告 凡在2008年5月31日以前购买该公司开发产品的 已经完工 并决算 一律享受总房价3 的优惠 凡在2008年5月31日以前一次性付款的 可以再按总房价享受2 的优惠 请问 1 这种优惠属于商业折扣 还是现金折扣 还是商业折让 2 假如采取这种销售方式在2008年5月31日前销售出去的房屋优惠前的价值为15000000元 其中有三分之一属于一次性交款 收入总额应为多少 3 销售合同金额应为多少 依法纳税 维权理财 分析 1 此种行为 属于售前优惠 目的是 促销 应属于商业折扣 2 时间性优惠为 15000000 3 450000元一次性付款优惠 15000000 30 2 90000元实际应确认收入 15000000 450000 90000 14460000元 3 因为此种行为属于售前行为 销售合同金额应为14460000元 依法纳税 维权理财 例 某房地产公司销售一栋楼房 总价值35000000元 购买方因资金问题 在一次性付给房地产公司30000000元后 余下款项5000000元一直未付 为了及早收回款项 房地产公司与购买方达成协议 如果购买方在2008年8月31日以前一次性付清款项 房地产公司给与购买方所欠款项10 的优惠 最终 购买方于2008年8月25日将余下款项付清 共支付4500000元 问 1 这种优惠属于商业折扣 还是现金折扣 还是商业折让 2 企业应按多少确认销售收入 相应问题如何处理 3 销售合同金额应为多少 依法纳税 维权理财 1 此种行为 属于售后优惠 目的是 回款 应属于现金折扣 2 企业应按照销售全额35000000确认收入 500000的现金折扣应在应在2008年8月作为财务费用处理 3 因为此种行为属于售后行为 因此不影响合同金额 销售合同金额应为35000000元 分析 依法纳税 维权理财 例 某房地产公司销售一栋居民住宅 因房屋设计与销售前承诺有区别 未能达到客户满意 因此客户要求退房或者进行打折处理 经与客户进行协商 有8户退房 共计退回房款3600000元 有15户同意退回一部分房款 每户退款15000元 问 1 以上行为属于商业折扣 商业折让 现金折扣 销售退回哪种行为 2 当月应如何确认销售收入 3 销售合同金额是多少 依法纳税 维权理财 分析 1 以上行为分两种情况 其中8户的行为属于销售退回 目的是 解除购买关系 其余15户的行为属于销售折让 目的是给予 部分补偿 两者都属于售后行为 2 从实质上看 两者都属于减少销售收入 因此均应该在实际业务发生时 冲减 销售收入 共应冲减收入3615000元 3 以上行为虽然属于售后行为 但是 系因房地产公司行为造成 因此 销售合同应该变更 首先原来与上面8户签订的合同应该作废 减少销售合同的总金额 其次 与上面15户签订的合同 可做两种处理 一个是原合同作废 按照新价重新签订购买合同 一个是原合同不变 按照赔偿价签署补充协议 买一赠一 依法纳税 维权理财 例 某房地产公司2008年5月卖给张先生一套住宅 销售载明房屋总价款是48万元 另外附加条款规定 赠送2匹TCL挂式空调机一台 市场价2800元 2008年7月卖给李女士住宅一套 销售合同约定房屋总价款为56万元 另外附加条款规定赠送地下车位 有产权 一个 该房屋的公允价值大约48万元 车位的公允价值大约10万元 问 就以上业务公司应该如何确认收入 依法纳税 维权理财 分析 国税函 2008 875号所说的 买一赠一 是指 组合销售本企业商品 产品 所销售和赠与的商品产品均应是 本企业的 的商品 产品 按照这一规定 房地产企业销售房屋赠送的空调 太阳能热水器等家用物品 因不是本企业商品 产品 应该不属于国税函 2008 875号文件规定的范围 开发产品视同销售行为 开发产品视同销售行为范围 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 开发产品视同销售行为 确认收入 或利润 的方法和顺序为 一 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 二 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 三 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不得低于15 具体比例由主管税务机关确定 依法纳税 维权理财 例 某房地产开发公司以计税成本80万元的商品房抵偿所欠建筑公司80万元的债务 该房屋的公允价值 售价 为100万元 企业账务处理 借 应付账款80万贷 开发产品80万经审核该企业的年度企业所得税纳税申报表及纳税调整项目明细表 该企业以房抵债的行为未按视同销售调整应纳税所得额 税务机关应如何进行处理 为简化计算 不考虑营业税 城建税 契税和印花税等税费问题 抵债行为在税法上视同销售收入 应按规定确定收入和成本 就本例而言 应确认销售收入100万元 计税成本80万元 应调增应纳税所得额 100 80 20万元 分析 依法纳税 维权理财 例 2008年9月 某房地产开发公司将一套公允价值为1600万元 成本为1200万元的商品房对外投资与人合伙成立一家餐饮公司 企业账务处理 借 长期投资 股权投资1200万贷 开发产品1200万该企业的投资业务在税务上应如何进行处理 税法规定 企业以商品房对外投资的行为应视同销售 应按同期同类商品房的销售价格确认收入 本例中企业应调增应纳税所得额 1600 1200 400万元 分析 租金收入 依法纳税 维权理财 例 某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业 约定租期为三年 2010年6月30日到期 每年租金60万元 租金于2010年6月25日至31日之间一次付清 2007年企业已经结转租金收入30万元 问2008年应结转收入多少元 按照 企业所得税法实施条例 第十九条 租金收入 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 依以上规定 房地产公司应于2010年6月确认收入180万元 因此 2008年不应确认收入 由于2007年已经确认收入30万元 2010年6月实际应确认收入150万元 分析 依法纳税 维权理财 例 某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业 约定租期为三年 2010年6月30日到期 每年租金60万元 约定租金于合同签订日一次付清 但是由于经济纠纷 商场2007年只付给租金30万元 其余租金一直在协商中 问2008年应结转收入多少元 分析 按照 企业所得税法实施条例 第十九条 租金收入 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 截止到2008年底 已经超过合同规定的应付款日期 因此应视为已到应付款日期 2008年应确认租金收入150万元 依法纳税 维权理财 房地产企业违约金收入 企业所得税法 第六条 企业从各种来源取得的收益都应该确认为收入 因此违约金收入也应确认为收入 按照 企业所得税法实施条例 应属于其他业务收入 依法纳税 维权理财 例 某房地产公司2008年7月共取得两笔违约金收入 一笔是某购房户因为未按期支付购房款支付的违约金2000元 一笔是某建筑公司因为工程延期支付的违约金50000元 问 企业就这两笔违约金会计上应该如何处理 在税收上处理有何不同 1 会计上 这两笔违约金均应作为企业收入处理 实际工作中应计入 营业外收入 科目 也有的企业将购房违约金收入直接计入 预收帐款 或 销售收入 将工程延期违约金收入冲减了 开发成本 建安成本 以上处理均可以 但是绝对不可以利用 其他往来 盈余公积 职工福利费 等账户隐瞒 转移收入 分析 依法纳税 维权理财 2 在税收上处理有所不同 首先 从企业所得税的角度 二者都是企业收入的一部分 其次 从营业税的角度 取得的购房户违约金 与企业销售有直接关系 应作为企业销售收入的一部分 计算缴纳营业税 而从建筑公司取得违约金 与企业的销售没有关系 不需要缴纳营业税 成本 费用扣除的税务处理 企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 成本 费用扣除的税务处理 已销开发产品的计税成本的计算 可售面积单位工程成本 成本对象总成本 成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本 已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本 可售面积 建设部有明文规定 房管局进行实地测量 成本 费用扣除的税务处理 维修费用 对尚未出售的开发产品和对已售开发产品 包括共用部位 共用设施设备 进行日常维护 保养 修理等实际发生的费用 准予在当期扣除 设施设备维修基金 开发企业将已计入销售收入的维修基金按规定于移交时扣除 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除 成本 费用扣除的税务处理 配套设施 企业在开发区内建造的会所 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园等配套设施 按以下规定进行处理 一 属于非营利性且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位的 可将其视为公共配套设施 其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理 成本 费用扣除的税务处理 二 属于营利性的 或产权归企业所有的 或未明确产权归属的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位以外其他单位的 应当单独核算其成本 除企业自用应按建造固定资产进行处理外 其他一律按建造开发产品进行处理 成本 费用扣除的税务处理 辅助设施 包括在开发区内建造的邮电通讯 学校 医疗设施等应单独核算成本1 出售的 按建造开发产品进行处理 2 出租的 按建造固定资产进行处理 3 无偿赠与国家有关业务管理部门 单位的 按建造公共配套设施进行处理 成本 费用扣除的税务处理 保证金 企业采取银行按揭方式销售开发产品的 凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的 其销售开发产品时向银行提供的保证金 担保金 不得从销售收入中减除 也不得作为费用在当期税前扣除 实际发生损失时可据实扣除 成本 费用扣除的税务处理 销售费用 企业委托境外机构销售开发产品的 其支付境外机构的销售费用 含佣金或手续费 不超过委托销售收入10 的部分 准予据实扣除 国税发 2009 29 成本 费用扣除的税务处理 利息 属于成本对象完工前发生的 应配比计入成本对象 属于成本对象完工后发生的 可作为财务费用直接扣除 成本 费用扣除的税务处理 土地闲置费 计入成本对象的施工成本 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失 可作为财产损失在税前扣除 成本对象报废和毁损 整体报废或毁损 其净损失可作为财产损失按税收规定扣除 部分报废或毁损 计入施工成本 成本核算对象 房地产业成本以项目作为核算对象 一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目 同一地点 结构相近的群开发项目 开工时间相近 又由同一施工队伍施工 也可合并为一个成本核算对象 规模大 工期长的 可按一定的区域或部位划分 计税成本对象的确定 成本对象由企业在开工之前合理确定 并报主管税务机关备案 成本对象一经确定 不能随意更改或相互混淆 如确需改变成本对象的 应征得主管税务机关同意 直接成本现场管理机构人员工资 生产间接成本福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等财务费用共同成本管理费用销售费用 生产成本 产成品 销售成本 开发成本 开发产品 经营成本 开发成本 土地开发成本 XX 房屋开发成本 XX 配套设施开发成本 XX 代建工程开发成本 XX 里的三级科目 土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费 开发成本核算项目 土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用 开发成本核算项目 土地拆迁及补偿费 包括征地费 安置费及原建筑物的拆迁补偿费 前期工程费 开发前的规划 设计 场地平整等费用 基础设施费 供排水 电 照明 通讯 道路等基础设施建造费用 建筑安装工程费 房屋建设施工过程中的各项费用 公共配套设施费 能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房 车棚 居委会 派出所 水塔等 另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店 邮局 银行等 开发间接费 为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资 福利费 水电费 周转房摊销等 成本费用的分摊 属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象的间接成本 共同成本按权责发生制原则配比计入 成本费用的分摊 属于成本对象完工后发生的费用 二次分摊第一次第二次已销开发产品 当期扣除已完工成本对象未销开发产品 销售时扣除未完工成本对象案例 开发成本分配方法 一 土地成本 一般按占地面积法进行分配 如果确需结合其他方法进行分配的 应商税务机关同意 土地开发同时连结房地产开发的 属于一次性取得土地分期开发房地产的情况 其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配 待土地整体开发完毕再行调整 二 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本 应按建筑面积法进行分配 三 借款费用属于不同成本对象共同负担的 按直接成本法或按预算造价法进行分配 四 其他成本项目的分配法由企业自行确定 除以下几项预提 应付 费用外 计税成本均应为实际发生的成本 一 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的 在证明资料充分的前提下 其发票不足金额可以预提 但最高不得超过合同总金额的10 二 公共配套设施尚未建造或尚未完工的 可按预算造价合理预提建造费用 此类公共配套设施必须符合已在售房合同 协议或广告 模型中明确承诺建造且不可撤销 或按照法律法规规定必须配套建造的条件 三 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用 物业完善费用可以按规定预提 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金 公建维修基金或其他专项基金 计税成本 开发产品完工以后 企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日 不得滞后 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本 主管税务机关有权确定或核定其计税成本 据此进行纳税调整 并按 税收征收管理法 的有关规定对其进行处理 资产的损失 资产损失扣除 解读财税 2009 57号资产损失扣除 解读国税发 2009 88号关于企业以前年度未扣除资产损失企业所得税处理问题的通知 国税函 2009 772 依法纳税 维权理财 例 某房地产公司2008年8月份 因管理不善 造成项目建设用水泥被雨水浸泡 损失总价值大约480000元 在进行2008年度企业所得税汇算时因对水泥标号和单价统计错误 只向税务局申报损失270000元 并获得批准扣除 汇算清缴以后发现该项损失报批错误 少申报损失210000元 假设 该企业2008年度应纳税所得额为200000元 缴纳企业所得税50000元 问这部分漏报损失应如何处理 依法纳税 维权理财 分析 1 会计处理 发现少报损失后 借 待处理财产损益 流动资产损益210000贷 原材料 水泥210000税务机关批准后 借 以前年度损益调整210000 本年度记 营业外支出 贷 待处理财产损益 流动资产损益210000 2 税务处理 经过调整后企业2008年度实际应纳税所得额为 10000元 应退企业所得税50000元 或者抵顶下年度应缴企业所得税 实际亏损10000元待以后年度弥补 房地产企业热点问题 依法纳税 维权理财 一 国有土地使用权被收储后在税收上应如何处理 热点问题 我公司以出让方式取得某宗国有土地的使用权后 又被国土资源局土地储备中心已收储的名义收回 税务人员在检查时发现了这笔收入 认为我们是偷税 要求我们补缴营业税 土地增值税 企业所得税 并要对我们实施罚款 请问这样处理有法律依据吗 辨析答疑 土地储备管理办法 第二条 本办法所称土地储备 是指市 县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场 促进土地资源合理利用目标 依法取得土地 进行前期开发 储存 以备供应土地的行为 依法纳税 维权理财 根据以上规定 土地收储是一种政府行为 不属于 营业税条例 规定的 转让无形资产 和 土地增值税条例 规定 转让国有土地使用权 的行为 因此 不需要交纳营业税 土地增值税 税务部门要求缴纳营业税 土地增值税的做法是错误的 缺乏法律依据 土地被收储后取得的收入 不属于 企业所得税法 第七条所说的不征税收入 也不属于 企业所得税法 第二十六条所说的免税收入 因此要缴纳企业所得税 应以取得的收入减除取得土地时的成本费用后的余额并入企业利润总额征收企业所得税 税务部门对企业所得税的处理是正确的 定性为偷税也较准确 另外不论是否构成偷税 根据 征管法 六十三条 六十四条 都要罚款 依法纳税 维权理财 二 合作建房投资方派出的人员的费用如何处理 合资开发房地产项目 开发合同约定采取最终分配项目利润的合作方法 请问 投资方派来参与管理人员的费用应如何处理 如果直接从被投资方转到投资方支付这部分人员的费用 是否会影响到企业所得税 热点问题 辨析答疑 首先 投资方派来参与管理人员的费用不得在本企业扣除 第一 投资方派来人员不属于 企业所得税法实施条例 第三十四条所说的任职或者受雇的员工 第二 这部分支出也不属于 企业所得税法 第八条 企业所得税法实施条例 第二十七条所说的 有关的 合理的 支出 依法纳税 维权理财 其次 如果直接从被投资方转到投资方支付这部分人员的费用 有可能影响到被投资企业所得税 如果将这部分费用在税前支出 付与对方 那与在本企业直接发放或者报销相同 将降低本本企业应纳税所得额 如果将这部分费用在税后支付给投资方 不影响企业所得税 依法纳税 维权理财 三 应当资本化的固定资产装修费用如何进行纳税调整 我单位因业务需要最近对办公楼房重新进行了装修 并将该部分费用直接计入了管理费用 请问在今年企业所得税汇算清缴中是否需要进行纳税调整 如何调整 热点问题 辨析答疑 该公司支付的装修支出属于税法所说的固定资产改建支出 企业所得税法实施条例 第五十八条第 六 项规定 改建的固定资产 未提足折旧的 除企业所得税法第十三条第 一 项和第 二 项规定的支出外 以改建过程中发生的改建支出增加计税基础 依法纳税 维权理财 企业所得税法实施条例 第六十八条第二款规定 已经提足折旧的固定资产 按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销 根据以上规定 如果该公司的办公用房未提足折旧 装修费就应该记入资产总值 计提折旧 如果已经提足折旧 就应该按照长期待摊费用处理 无论如何都不能直接计入费用全部由本期负担 依法纳税 维权理财 四 在公司内部餐厅招待客户应以何单据入账 热点问题 我公司平常招待客户主要是在公司内部餐厅 月底餐厅凭有关人员签字的招待单据到财务部报销 财务作 管理费用 招待费 处理 请问这部分招待费属于白条列支吗 税务部门允许税前列支吗 辨析答疑 内部食堂招待客人 不属于有偿提供营业税劳务 因此不需要开据营业性发票 允许自制记账凭据 应该注意的是 能够提供足够资料证明招待业务是真实发生的 并且在内部食堂招待客人 招待费也不能超过税法规定的标准 依法纳税 维权理财 五 三年以上应付款是否需要缴纳税所得税 热点问题 我公司有一笔应付帐款 截至到2007年底帐龄已经超过三年 但是 确实是因本公司无力偿还造成 而且在最近税务局检查前 对方还到我公司催款 并留下有关文字凭证 但是地税机关检查时 以应付款项超过三年为由 要求将其并入应纳税所得额 并要依据计算出来的相应税款进行罚款 请问 税务机关这样处理符合国家税法精神吗 辨析答疑 企业所得税法实施条例 第二十二条规定 其他收入包括 确实无法偿付的应付款项 根据以上规定 无论应付款项帐龄多长 只有能够确认应付款项确实无法支付时 才能够并入收入 因此 地税机关的处理不妥 不符合税法规定 依法纳税 维权理财 六 广告性赞助支出应取得何种票据 得到赞助的一方应如何纳税 热点问题 企业所得税法实施条例 第五十四条规定 不予扣除的赞助支出 是指企业发生的与生产经营无关的各种非广告性质的支出 那么广告性赞助支出应取得何种凭据 得到赞助的一方应该如何纳税 辨析答疑 如果对方是广告公司 则应取得广告业或者服务业发票 对方应按照税收规定缴纳营业税金及附加和企业所得税 如果对方是非广告公司 则应到地税机关申请开据发票并注明为宣传费 按照服务业缴纳营业税 会计上作为其他业务收入处理 申报企业所得税时 应并入当年应纳税所得额 依法纳税 维权理财 七 税务机关查补收入时 是否应该扣除相应成本后调整应纳税所得额 热点问题 我单位隐瞒收入被税务机关查处 当初为了不使隐瞒工作漏出马脚 除隐瞒收入外 与该部分收入相关的成本也没有入账 税务机关检查也证实了这一点 但是税务机关以这部分成本费用没有入账为由在计算所得税时不与扣除 这样做符合国家政策吗 辨析答疑 企业所得税法 规定 所得税的计税依据是 应纳税所得额 是收入扣除相关成本费用后的差额 而不是收入 如果你单位有证据证明与查补的收入相关的成本费用确实没有入账 且确实是真实发生的 并且有合法的凭证 票据 应该予以扣除 税务机关的做法有所不妥 依法纳税 维权理财 八 税务机关检查出的不合法票据 应当如何进行所得税处理 热点问题 我公司是一家房地产开发企业 2005年在开发某小区过程中 土方工程全部由附近村民完成 共计发生费用56万元 但是村民不能提供发票 我单位全部以自制凭证入账 税务局在查帐时要求补税合理吗 辨析答疑 企业所得税法 第八条规定 企业实际发生的与取得收入有关的 合理的支出 包括成本 费用 税金 损失和其他支出 准予在计算所得额时扣除 企业所得税法实施条例 第二十七条规定 企业所得税法第八条所称有关支出 是指与取得收入直接相关的支出 所谓合理的支出 是指符合生产经营活动常规 应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出 依法纳税 维权理财 根据以上规定 该单位支付的土地平整费用应属于税法规定 有关的 合理的 支出 应予以扣除 但是 征管法 第十九条规定 纳税人 扣缴义务人按照有关法律 行政法规和国务院财政 税务主管部门的规定设置帐簿 根据合法 有效凭证记账 进行核算 该单位的支出虽然属于与生产经营有关的 合理的支出 但是取得的凭证不合法 因此在计算所得税时不能够扣除 同时 根据 发票管理办法实施细则 第四十九条规定 取得不符合规定的发票 属于 未按规定取得发票的行为 依据 发票管理办法 第三十六条规定 纳税人未按规定取得发票的