某房地产项目财务评价.doc

工程经济学课 程 设 计 说 明 书设计题目：某房地产项目财务评价 目录课程设计任务书2投资方案设计5方案一5项目概况5投资估算5资金筹措计划6项目经济效益评价8不确定性分析12方案二13项目概况13投资估算13资金筹措计划14项目经济效益评价16不确定性分析20方案比选21结论21课程设计任务书1设计题目 某房地产项目财务评价2设计目的 课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。3任务3.1 任务要求 充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2设计资料及相应数据 本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。 建筑物地点：某大中城市，可参照武汉； 房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规 模可以是：多层、小高层或高层；建设用地50000m2；投资估算相关数据： （1）前期费用： 土地费用：商业用途1200万元/亩；住宅用途800万元/亩 可行性研究费：自行考虑 城市基础设施配套费：80元/ m2建筑面积 消防设施配套费：5元/ m2建筑面积 生活垃圾服务费：12元/ m2建筑面积 白蚁防治费：1.3元/ m2建筑面积 勘察设计费：建筑安装工程费总造价2% 规划管理费：1.8元/ m2建筑面积 （2）建设期间费用 建筑安装费用：多层按1000元/平方米考虑，高层和小高层按1500元/平方米考虑； 设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。 （3）管理费和预备费：自行考虑。 （4）其他费用：自行考虑。 建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款； 若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑； 写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）； 建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付； 要求自有资金率在35%以上； 建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层2：1，高层和小高层4：1。商业用房：5：1。 行业基准收益率按15%统一考虑； 计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金； 数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。4时间安排本次课程设计安排在2012-2013年第一学期第17周进行。5设计内容 本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。 至少设计2种开发方案进行比选； 各种方案应包括以下内容（可参照第6章内容）： （1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）； （2）资金筹措计划； （3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）； （4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；结论。 在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。 不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。 文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求 课程设计作息时间同上课期间。 课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。 所交课程设计统一为a4页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7 成绩评定标准 不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8 主要参考资料 1付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，2007 2刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，2008 3叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，2007 4建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，2006 5国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006投资方案设计 方案1：建多层商品房住宅楼，高8层，容积率为2：1.，土地使用费为800万元/亩，建设期2年，银行贷款年中支付，销售价格为14000元，该楼盘3年内全部卖完，销售量各年依次为40%，30%，30%。 方案2: 建高层商品房住宅楼，高30层，容积率为4：1.，土地使用费为800万元/亩，建设期3年，银行贷款年中支付，销售价格为11000元，该楼盘3年内全部卖完，销售量各年依次为40%，30%，30%。 方案一：多层商品房住宅楼项目概况 此房地产开发项目位于武汉市汉口区中心地带，占地面积50000，建筑容积率2：1，建筑面积为100000，建设期为2年，销售期3年。投资估算1、前期费用 土地费用：800500003/2000=60000万元 可行性研究：60万元 城市基础设施配套费：80元/100000=800万元 消防设施配套费：5元/100000=50万元 生活垃圾服务费：12元/100000=120万元 白蚁防治费：1.3元/100000=13万元 勘察设计费：10000万元2%=200万元 规划管理费：1.8元/100000=18万元2、建设期间费用 建筑安装费：1000元/100000=10000万元 设备：（由于是多层，不考虑电梯，费用为0） 供水电工程：100002%=200万元3、管理费：200万元 基本预备费：714615%=3573.05万元 4、其他费用：60万元 5、建设期利息估算 预估项目贷款50000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分两年投入，第一年20000万元，第二年投30000万元。 表1 建设期利息估算（万元）项目123利息累计年初累计欠款 0.002070053199当年借款 20000 30000当年应计利息70024993199年末欠款累计2070053199 工程总造价75294.05+3199=78493.05万元，自有资金28493.05万元，占工程总造价的36.3%。 资金筹措计划1、 自有资金为28493.05万元，建设期为两年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入30000万元。 表2 长期借款还款计划表（万元）项目345期初累计欠款531993546617733当期偿还本金177331773317733当期偿还利息3723.932482.621241.31期末欠款累计35466177330 表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目121总投资39246.5339246.521.1建设投资38546.5336747.521.2建设期利息70024992资金筹措39246.5339246.522.1项目资本金18546.536747.522.2债务资金20700.0032499序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计102001020012.99%1.1建筑安装费100001.2供水电费2002工程建设其他费合计612616126178.05%2.1土地使用费600002.2城市基础工程设施配套费8002.3消防设施配套费502.4生活垃圾服务费1202.5白蚁防治费132.6勘察设计费2002.7规划管理费182.8可行性研究费603预备费合计3573.053573.054.55%3.1基本预备费3573.054其他费用+管理费用2602600.33%5建设期利息319931994.08%合计1020068293.0578493.05100.00%表4 建设投资估算表（万元）2、各项资本金估算 （1） 工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利700万； （2） 财务费用：每年偿还当年利息； （3） 营业费用：经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；（4） 修理费：（设备+水电）10%=20万；（5） 建设费用：总投资额分三年摊销 26164.35万元；（6） 总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。 表5 总成本费用（万元）序号项目3451工资及福利7007007002财务费用3723.932482.621241.313营业费用3003003004修理费20 20205建设费用26164.3526164.3526164.356总成本费用30908.2829666.9728425.66 项目经济效益评价 1、销售收入估算 调查显示，按汉口区繁华地带平均房价计算，将该项目房价定为平均每平方米14000元， 在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：10000040%1400056000（万元） 第二年的销售收入：10000030%1400042000（万元） 第三年的销售收入：10000030%1400042000（万元） 总销售收入为140000万元。 2、增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一年应纳增值税：5600017%9520（万元） 第二年应纳增值税：4200017%7140（万元） 第三年应纳增值税：4200017%7140（万元） 3、营业税及附加估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。 城镇土地使用税：100000440(万元) 城镇维护建设税：第一年 95207%666.4（万元） 第二年 71407%499.8万元） 第三年 71407%499.8（万元） 教育费及附加： 第一年 95203%285.6（万元） 第二年 71403%214.2（万元） 第三年 71403%214.2（万元） 表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计3451营业收入1400005600042000420002增值税23800 9520714071403营业收入及附加25009927547543.1城镇土地使用税1204040403.2城市维护建设税1666666.4499.8499.83.3教育费附加714285.6214.2214.2 4、利润与利润分配估算 表7 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计3451营业收入1400005600042000420002营业税金及附加25009927547543总成本费用89000.9130908.2829666.9728425.664利润总额48499.0924099.7211579.0312820.345所得税12124.786024.932894.763205.096净利润36374.3118074.798684.279615.25表8 项目投资现金流量表（万元）序号项目123451现金流入56000 42000 42000 1.1营业收入56000 42000 42000 2现金流出39246.53 39246.52 2012 1774 1774 2.1建设投资39246.53 39246.52 2.2经营成本1020 1020 1020 2.3营业税金及附加992 754 754 3净现金流量-39246.53 -39246.52 53988 40226 40226 4累计净现金流量-39246.53 -78493.05 -24505.05 15720.95 55946.95 5净现值流量现值-39246.53 -34127.41 40822.68 26449.25 22999.35 6累计净现值流量现值-39246.53 -73373.94 -32551.25 -6102.01 16897.34 7所得税6024.93 2894.76 3205.09 8税后净现金流量-39246.53 -39246.52 47963.07 37331.24 37020.91 9税后累计净现金流量-39246.53 -78493.05 -30529.98 6801.26 43822.17 10税后净现金流量现值-39246.53 -34127.41 36266.97 24545.90 21166.83 11累计税后净现金流量现值-39246.53 -73373.94 -37106.97 -12561.07 8605.75 该项目税后静态投资回收期：pt4-1+30529.98/37331.24=3.82（年）该项目税后动态投资回收期：pt*5-1+12561.07/21166.83=4.59（年）项目投资财务净现值（税前）npv16897.34（万元）项目投资财务净现值（税后）npv8605.75（万元）项目投资内部收益率（税前）irr=25.75%项目投资内部收益率（税后）irr20.58%表9 项目资本金现金流量表序号项目123451现金流入5600042000420001.1营业收入5600042000420002现金流出18546.536747.5229493.8626125.6926436.022.1建设投资18546.536747.522.2经营成本1020102010202.3借款本金偿还1773317733177332.4借款利息偿还3723.933723.933723.932.5营业税金及附加9927547542.6所得税6024.932894.763205.093净现金流量-18546.53-6747.5226506.1415874.3115563.984累计净现金流量-18546.53-25294.051212.0917086.432650.385净现金流量现值-18546.53 -5867.41 20042.45 10437.62 8898.76 6累计净现金流量现值-18546.53-24413.94 -4371.49 6066.13 14964.88 该项目静态投资回收期：pt3-1+25294.05/26506.14=2.95（年）该项目动态投资回收期：pt*4-1+4371.49/10437.62=3.42（年）项目资本金财务净现值 npv=14964.88（万元）项目资本金财务内部收益率irr=39.98%不确定性分析1、盈亏平衡分析 表10盈亏平衡点分析表序号 年份项目3451固定成本2072020720207202营业收入5600042000420003营业税金及附加9927547544增值税9520715071505bep（%）45.55%60.77%60.77% 从盈亏平衡分析表中可知，只要第三年的销售额达到设计纲领的45.55%，以后两年平均销售额达到设计纲领的60.77%，项目就可以保本。因此，项目具有较强的抗风险能力。2、 敏感性分析 表11 敏感性分析表序号123因素指标税后内部收益率静态投资回收期（年）税后财务净现值（万元）基本方案20.58%3.828605.75营业收入-10%16.03%4.021557.76-5%18.33%3.915081.765%22.78%3.7312129.7610%24.94%3.6515653.76经营成本-10%20.71%3.818808.27-5%20.64%3.828707.025%20.52%3.828504.510%20.45%3.828403.25方案二：高层商品房住宅楼项目概况 此房地产开发项目位于武汉市汉口区中心地带，占地面积50000，建筑容积率4：1，建筑面积为200000，建设期为3年，销售期3年。投资估算1、前期费用 土地费用：800500003/2000=60000万元 可行性研究：300万元 城市基础设施配套费：80元/200000=1600万元 消防设施配套费：5元/200000=100万元 生活垃圾服务费：12元/200000=240万元 白蚁防治费：1.3元/200000=26万元勘察设计费：30000万元2%=600万元 规划管理费：1.8元/200000=36万元2、建设期间费用 建筑安装费：1500元/200000=30000万元 建筑设备：400万元 供水电工程：300002%=600万元3、管理费：300万元 基本预备费：939025%=4695.1万元4、其他费用：100万元5、建设期利息估算 预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分三年等额投入。 表1建设期利息估算（万元）项目1234利息累计当年累计欠款 0.00207004284966548.43当年借款 20000 2000020000当年应计利息70021493699.436548.43年末欠款累计207004284966548.43 工程总造价105445.53万元，贷款额为60000万，自有资金为45445.53，占工程总造价的43.1%。 资金筹措计划1、自有资金为45445.53，建设期为三年，贷款分三年等额投入。 表2 长期借款还款计划表（万元）项目456期初累计欠款66548.4344365.6222182.81当期偿还本金22182.8122182.8122182.81当期偿还利息4658.393105.591552.80期末欠款累计44365.6222182.810 表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目1231总投资35148.5135148.5135148.511.1建设投资34448.5132999.5131449.081.2建设期利息70021493699.432资金筹措35148.5135148.5135148.512.1项目资本金14448.5112999.5111449.082.2债务资金20700.002214923699.43表4 建设投资估算表（万元）序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计306003060029.1%1.1建筑安装费300001.2供水电费6002工程建设其他费合计629026290259.82%2.1土地使用费600002.2城市基础工程设施配套费16002.3消防设施配套费1002.4生活垃圾服务费2402.5白蚁防治费262.6勘察设计费6002.7规划管理费362.8可行性研究费3003预备费合计4695.14695.14.47%3.1基本预备费4695.14其他费用+管理费用4004000.38%5建设期利息6548.436548.436.23%合计3060074545.53105145.53100.00%2、各项资本金估算（1） 工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利700万； （2） 财务费用：每年偿还当年利息； （3） 营业费用：经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；（4） 修理费：（设备+水电）10%=（400+600）10%=100万；（5） 建设费用：总投资额分三年摊销 35148.51万元；（6） 总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。 表5 总成本费用（万元）序号项目4561工资及福利7007007002财务费用4658.393105.591552.803营业费用3003003004修理费1001001005建设费用35148.5135148.5135148.516总成本费用40906.939354.137801.31 项目经济效益评价 1、销售收入估算 调查显示，按汉口区平均房价计算，将该项目房价定为平均每平方米11000 元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：20000040%1100088000（万元） 第二年的销售收入：20000030%1100066000（万元） 第三年的销售收入：20000030%1100066000（万元） 总销售收入为220000万元。 2、增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一年应纳增值税：8800017%14960（万元） 第二年应纳增值税：6600017%11220（万元） 第三年应纳增值税：6600017%11220（万元） 3、营业税及附加估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇 土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值 税3%计算。 城镇土地使用税：200000480(万元) 城镇维护建设税：第一年 149607%1047.2（万元） 第二年 112207%785.4（万元） 第三年 112207%785.4（万元）教育费及附加：第一年 149603%448.8（万元） 第二年 112203%336.6（万元） 第三年 112203%336.6（万元） 表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计4561营业收入2200008800066000660002增值税374001496011220112203营业收入及附加39801576120212023.1城镇土地使用税2408080803.2城市维护建设税26181047.2785.4785.43.3教育费附加1122448.8336.6336.6 4、利润与利润分配估算 表7 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计4561营业收入2200008800066000660002营业税金及附加39801576120212023总成本费用118062.3140906.939354.137801.314利润总额97957.6945517.125443.926996.695所得税24489.4211379.286360.986749.176净利润73468.2734137.8219082.9220247.52 表8 项目投资现金流量表（万元）序号项目1234561现金流入8800066000660001.1营业收入8800066000660002现金流出35148.5135148.5135148.512676230223022.1建设投资35148.5135148.5135148.512.2经营成本1100110011002.3营业税金及附加1576120212023净现金流量-35148.51-35148.51-35148.518532463698636984累计净现金流量-35148.51-70297.02-105445.53-20121.5343576.47107274.475净现值流量现值-35148.51-30563.92 -26577.32 56101.92 36419.54 31669.16 6累计净现值流量现值-35148.51-65712.43 -92289.75 -36187.84 231.70 31900.86 7所得税11379.286360.986749.178税后净现金流量-35148.51-35148.51-35148.5173944.7257337.0256948.839税后累计净现金流量-35148.51-70297.02-105445.53-31500.8125836.2182785.0410税后净现金流量现值-35148.51-30563.92 -26577.32 48619.85 32782.63 28313.63 11累计税后净现金流量现值-35148.51-65712.43 -92289.75 -43669.90 -10887.27 17426.36 该项目税后静态投资回收期：pt5-1+31500.81/57337.02=4.54（年）该项目税后动态投资回收期：pt*6-1+10887.27/28313.63=5.38（年）项目投资财务净现值（税前）npv31900.86（万元）项目投资财务净现值（税后）npv17426.36（万元）项目投资内部收益率（税前）irr=27.42%项目投资内部收益率（税后）irr=22.05% 表9 项目资本金现金流量表序号项目1234561现金流入8800066000660001.1营业收入8800066000660002现金流出14448.5112999.5111449.0840896.4833951.3832786.782.1建设投资14448.5112999.5111449.082.2经营成本1100110011002.3借款本金偿还22182.8122182.8122182.812.4借款利息偿还4658.393105.591552.82.5营业税金及附加1576120212022.6所得税11379.286360.986749.173净现金流量-14448.51-12999.51-11449.0847103.5232048.6233213.2