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房地产泡沫 姓名 胡超伟班级 08城市规划2班学号 08202020203 房地产泡沫 一 引言二 房地产泡沫的概念三 房地产泡沫产生的原因以及国外房地产泡沫实例分析四 针对我国房地产泡沫的专项研究 产生的成因及未来要面临的问题五 总结房地产泡沫的影响 引言 1998年以来 随着住房制度改革的强有力推进 中国房地产市场发展迅猛 成为国民经济的支柱产业 与多个行业相关联 成为影响宏观经济波动的主要因素 但房地产投资规模过大 价格上涨过快 空置面积增加 又加上人民币升值预期使大量外资涌入房地产行业 因此房地产泡沫成为人们关注最多的话题之一 房地产泡沫的概念 美国著名经济学家查尔斯 P 金德伯格认为 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期 并不断吸引新的买者 随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格 由此导致房地产泡沫 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转 高空置率和价格的暴跌 即泡沫破裂 它的本质是不可持续性 房地产泡沫产生的原因 一般来说 房地产泡沫的成因 主要有三个方面 1 土地稀缺首先 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关 居者有其屋是一个社会最基本的福利要求 人们对居住条件的要求是没有穷尽的 由于土地的有限 从而使人们对房地产价格的上涨存在着很乐观的预期 当经济发展处于上升时期 国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中 这样土地资源的供给十分有限 由此造成许多非房地产投资者大量投资于房地产 以期获取价格上涨的好处 加上人们对经济前景看好 再用房地产柞抵押向银行借贷 炒作房地产 使其价格狂涨 房地产泡沫产生的原因 2 投机需求膨胀其次 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因 对房地产出于投机目的的需求 与土地的稀缺性有关 即人们买楼不是为了居住 而只是为了转手倒卖 这种行为一旦成为你追我赶的群体行动 就很难抑制 房地产泡沫随之产生 房地产泡沫产生的原因 3 过度放贷再有 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂 由于房地产是不动产 容易查封 保管和变卖 使银行部门认为这种贷款风险很小 在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款 此外 银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值 从而加强了借款人投资于房地产的融资能力 进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张 国外案例分析 最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年 1926年的美国佛罗里达房地产泡沫 这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃 并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机 最终导致了第二次世界大战的爆发 从20世纪70年代开始积累 到90年代初期破裂的日本地价泡沫 是历史上影响时间最长的房地产泡沫 从1991年地价泡沫破灭到现在 日本经济始终没有走出萧条的阴影 甚至被比喻为二战后日本的又一次 战败 我国房地产泡沫形成原因 中国房地产市场已经持续了几年的高速增长 并且在大部分大中城市已经出现了泡沫 我们也已经隐约感受到房地产业对国民经济的强势带动效应的背后潜藏着巨大的经济隐患 总的来看 我国的房地产泡沫的形成能从以下几点来看 1 土地的稀缺性 土地的自然供给是固定不变的 它是地球表面的陆地与水域的总和 我国的土地资源相对匮乏 随着经济的发展 人口的增加 人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势 土地权益是虚拟资本的一种因此 土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫 它可以反复转手 2 政府部门的不正之风 1993年沿海地区的房地产热 有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构 其资金来源大多为挪用公款 贷款或拆借等 加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地 可见 政府部门的设租 寻租 贪污受贿行为也是助长我国房地产泡沫形成的原因之一 3 银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性 由于房地产的不可移动性及其保值增值性 银行系统很愿意发放房地产贷款 在宏观经济一片看好的情况下 政府也鼓励投资 银行利率就比较低 据统计 在1992 1993年 海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一 大量资金涌向房地产业 信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资 给泡沫的产生埋下了隐患 当然 引起泡沫的原因还有很多 以上说的原因是与我国国情相结合的 我国房地产泡沫形成原因 房地产泡沫给我国房地产业造成的影响 房地产过热 一旦泡沫形成 房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息 影响开发者和消费者的预期 而且虚假需求造成的过度供给 又会形成新的房产积压 给整个国民经济带来大而长期的负面影响 不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高 会加重消费者的负担 增大购房者的违约风险 房地产泡沫对我国房地产的影响 1 经济结构和社会结构失衡大量的资金向房地产业流动 意味着生产性企业缺乏足够的资金 或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金 2 金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大 价值高的特点决定的 有资料表明 目前房地产开发企业项目投入资金中约20 30 是银行贷款 3 生产和消费危机房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条 股价下跌 企业财务营运逐渐陷入困境 股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权 从而给企业带来巨额的偿债负担 房地产泡沫对我国房地产的影响 4 引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生 大量的工厂倒闭 失业人数剧增 在金融危机下 犯罪案件激增 以马来西亚为例 1997年房地产泡沫破灭以后 当年的犯罪率比1996年增加了38 1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53 由于人们对日益恶化的经济危机感到不满 社会危机逐渐加剧 工人 学生反政府的示威游行引起暴乱 社会动荡不安 结语 最后有一些在该领域中较为特殊的观点 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为 当年日本与美国的房地产泡沫破裂了 中国的房地产泡沫比日美大几倍 当然也会破裂 事实却是 中国的房地产泡沫在几年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫 中国的泡沫几年来虽然翻倍 但却没有破裂 这是何故 显然 经济学家们犯了一个错误 那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待 而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济 中国的房地产价格确实虚高 远远超过普通人的收入水平 这是事实 但这不是 房地产泡沫 因为泡沫会破 而中国的这个被大家称为 泡沫 的东西却不会破 因为它的真实名字其实不叫泡沫 应该叫 变相的税收 或者 房地产垄断价格 谢谢 参考文献 3 徐滇庆 房价与泡沫经济 M 机械工业出版社 2006 6 袁志刚