杭州_万科·北宸之光前期定位报告终稿.ppt

2019 12 19 1 万科 北宸之光前期定位报告 谨呈 万科杭州 一 杭州城市市场解读二 区域发展解读三 区域市场分析四 项目本体分析五 客户分析及项目定位六 产品发展建议 目录 1 产品规划建议 2019 12 19 4 不建议规划形式 高层 洋房 的形式建筑密度过高 客户认可有限 另一方面 洋房单价和总价均太高 而目前环境和市场不支撑 难以实现较好的销售速率 因此不建议采用 1 周边农居点和工厂居多 大型交通车辆穿梭不止 环境十分嘈杂 2 多层的设置将影响整体社区的舒适性 整体规划价值降低 3 阅城的多层销售速率相对较慢 开盘到现在仅预定10多套 同时认可该区域多层的客户数量有限 2019 12 19 5 建议规划形式 无锡金域蓝湾与本项目产品方向较为符合 采用全高层 建筑风格为客户非常认可的artdeco风格 整体布局采用围合式规划 中心园林最大化 每组团设置各具特色又相互呼应的庭院 并通过景观视线通廊与中心景观自然交融 通过建筑规划设定愉悦的生活场景 加强住户的交流与沟通 使得整个社区具有更强的精神归属感 同时力求实现人车分流 6 对于冯家浜路的想法 1 通过对市政路的 私有化 或设置连廊降低社区的不完整感 2 设置商业街 打造专属商业内街的概念 设置保安和岗亭 减少外部车辆的进入 纵向路网 较窄 横向路网 较宽 连廊可采却封闭或绿化的方式提升形象 案例 华侨城 7 备注 总可售面积由总建筑面积扣除千分之四物业经营用房 千分之三的物业用房 以及30 50的社区配套用房后得到 户型配比及均价建议 目前建议精装修 装修标准B 建议B 2013年首期均价15000元 平米 户型定位为可快速实现销售的现金流单位 2019 12 19 8 价值分析与户型排布 低值区 红色区域 特点 临近城区或交通主干道 较为嘈杂规划建议 价值较低的小户型刚需单位 以90方小三房为主 低值区 中高值区 中高值区 青色区域 特点 社区内部 远离主干道 私密性较好 同时可享有社区中央景观或南部水系景观规划建议 价值较高的120 140方户型为主 搭配以少量的90方户型 高值区 A B楼区域 特点 兼顾有内部中心景观和外部水系 远离主干道及社区内部道路 私密性好规划建议 价值最高的140方户型为主 彰显项目的品质 注 非专业规划设计机构 该图为初步排列 仅为打样参考用 2019 12 19 9 2 户型规划建议 10 项目户型设计的基本原则 适度控制建面以控制总价 通过赠送空间增加户型功能性和舒适度 根据大量的竞品项目分析 面积90 和120 130 的户型去化最佳户型方正 全明设计 动静分区 干湿分离等为基础要求 必须满足 尽量减少南北不通和采光受影响的户型 关于赠送面积需求 小户型以增加功能空间为主 如衣帽间 挑高露台 阳光书房等 大户型在满足基本功能空间的前提下提升舒适度 如加大客厅面宽 储藏间等 客户并没有明显的主卧或客厅需求偏好 但客厅重于卧室 应优先保证客厅的方正与面宽 尽量设置景观阳台 餐厅 厨房须相邻 且厨房与生活阳台相近 客厅连接观景阳台 90 通过赠送面积实现紧凑三房的功能 120 设计为舒适三房户型 但赠送面积预留改四房的空间 140平米单位力求做到舒适4房设计 11 90平米左右户型建议 首先我们看一下万科系的一些普遍做法 无锡金域蓝湾 89平米两房边套 中规中矩 方正 缺乏延伸空间 无锡金域蓝湾 89平米两房中间套 中规中距缺乏延伸空间 12 某地金域蓝湾 92平米小三房房边套 无赠送面积 能否控制面积做到90以内 13 金科东方王榭户型 两室一厅一卫可改3房 赠送25平 赠送大面积空中院馆 按次卧尺度设置 可改房 中海金溪园户型 三室两厅两卫可改3房 赠送30平 户型推荐 90平米左右户型 整体按两房尺度设计 通过内阳台或挑高露台设计为可改房尺度 形成三房空间 入户花园和步入式飘窗增加户型舒适度 在保证两房舒适度的同时增加改房空间 性价比杀手 东方郡89平 层高小于2 2米 全赠送 可改卫生间 约8 可改房间 落地飘窗 14 90方的中间套可实现南北通透的设计建议 通过中央天井采光通风 天井 15 100 120平米左右户型建议 首先我们看一下万科系的产品 无锡金域蓝湾103平米户型 通过赠送阳光房实现舒适三房 当地客户认可度较高 可推荐 16 无锡金域缇香120平米户型 赠送了储藏室 但是户型只有一个卫生间 客户抗性较大 17 100 120户型推荐 通过入户花园 飘窗等增加户型的舒适性 内庭院和挑空露台预留未来改房的空间 金科观天下户型 三室两厅两卫可改4房 赠送25 30平 保利东湾户型 三室两厅两卫 赠送30平以上 多飘窗设计 赠送大面积挑高露台 阳台 入户花园 赠送空中院馆 可改房间 大面积景观阳台 连接客厅 两个卧室 增加户型舒适度 18 利用非承重墙墙体厚度 掏空部分层高低于2 2米的空间 作为内置衣柜赠送给业主 虽然空间很小 但由于形成特定功能 易于被客户感知 可赠送的层高低于2 2米的步入式衣柜 说明 赠送面积最常用的方法 在中大户型中常用正常凸窗 在中小户型中也可用同样方法赠送衣柜 120 130户型推荐 通过入户花园 步入式衣柜等增加户型的舒适性 内庭院和挑空露台预留未来改房的空间 19 140户型推荐 无锡金域蓝湾 非常符合客户需求 可作为样本 无金域蓝湾140平米户型 通过阳光赠送 实现了阔绰四房的设计 其中主卧为大套房 非常具有竞争力 20 各户型核心竞争力 1 边套设计 采光通风佳 中间套通过天井设计保障采光通风 2 通过挑空露台或内庭院增加一房的功能空间 在保证室内两房空间舒适度的基础上 多一个使用空间 3 步入式飘窗 景观阳台等赠送提高户型实用性 1 全边套设计 采光通风佳 2 舒适性三房设计 通过挑空露台或内庭院预留后期改房的功能空间 3 主卧套房设计 带卫生间和衣帽间 4 入户花园 景观阳台等赠送提高户型舒适度实用性 90平户型 120平户型 1 入户花园 270度景观阳台 预留空间 大套房 主卧带书房 中西厨房2 步入式衣柜 用赠送面积达到舒适4房 140平户型 3 园林规划建议 22 2019 12 19 喷泉 艺术雕像等情景小品突显小区的趣味感和灵动性 社区主入口 地标性的钟楼和体现学院特征的林荫道 副入口的 集中式的开放绿地和运动场所 塑胶跑道 体现校园的感觉 19 12 19 浪漫紫藤架下 夏夜乘凉 冬日晒暖 春风赏花 秋叶静思 彼岸情人坡 倚坐日落 对话夜空 小桥 流水 兰亭 利用一些回廊 亭子 制造可停留的休闲节点 也可以是一片小树林 或者是让人感觉浪漫独特的植栽 南部水景的打造 营造一条环境优美的散步道路 2019 12 19 27 道路系统结合园林 水景 随处休憩的座椅 晨跑 饭后散步 午间遛狗 有开放的大道有幽静的小道 遮天蔽日林荫道 曲径通幽羊肠小道 石砖铺道 随处休憩的座椅 蜿蜒曲折鹅卵石辅道 28 景观细节 4 配套 商业街和会所 商业 建议设置于冯家浜路和通云路 沿街商铺的形式形成商业街 定位可参照良渚 商业定位可参照良渚文化村 以满足日常生活为主 同时为品质商家 因时间原因 具体业态 分布 面积占比尚未作出 同时建议甲方占据商业定位和商家引进的主动权 首先以商业价值来带动楼盘销售 最后以楼盘的成熟来带动商铺的价值 初步商家建议 屈臣氏净菜超市食堂塞拉味忠儿面馆宁波汤圆甘其食第二乐章重庆鸡公煲象王干洗傣味火锅奶茶店烤鱼 会所设置建议 33 会所业态建议 在满足日常娱乐和运动的基础上 设置公共分享和运动的空间 满足社交和分享需求 功能建议 34 创意厨房的设置 让客户有更多的生活情趣和休闲方式 儿童托管解决业主工作繁忙的后顾之忧 创意厨房1 内设厨房设备用具 业主可租用招待朋友 比拼厨艺 功能建议 儿童托管1 内设一定的儿童游乐设施 业主可将儿童托管2 假期设置一定的培训班 儿童可学习各种才艺及功课 35 健身美体中心高档健身 SPA美容1 高档健身中心 内有健身器材和可练习瑜伽 舍宾等受白领女性喜爱的健康舞蹈教室2 SPA美容中心 满足运动后清洁及日常美容美发需求3 游泳池 50m 4泳池 满足业主健身需求 健身美体中心 满足业主日常健身美容的需求 功能建议 咖啡吧经营 开通wifi 成为业主休憩之地 36 图书馆式咖啡吧 满足业主怀旧情怀 增强归属感 日常休憩之地 功能建议 19 12 19 37 结束之前 回顾思源的观点 1 杭州市场消费力大 刚需和首改楼盘依靠价格和产品是可以跑量的 2 区域处于从起步到迈向成熟期的发展中 以交通和未来规划为驱动 3 区域市场产品力较强 主要为刚需和首改 价格精装修可到15000元 平米 4 自身地块素质和竞争对手相比无明显优势 除了规模和品牌 那么我们需要做到市场领导者需要在客户需求和项目定位上精准化 5 客户主要来自环城北路以北 聚焦在上塘高架 莫干山路 运河沿线 6 找到客户基本属性后 我们要深入挖掘他们对于产品的需求 7 分析基本的产品需求只是第二步 在此基础上 我们要深入到研究客户的心理归属感 8 心理归属感思源圈定了客户的校园情结 准备以回归校园生活为主题进行项目定位9 项目打造过程 19 12 19 38 该思路下项目形成的价值体系