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项目三拆迁房地产评估 本项目主要内容 成本法的评估过程 市场比较法在拆迁房地产中的运用 任务1运用市场法评估拆迁房地产 引言 市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要 最常用的一种 在估价实务中往往为估价人员首先选用 而在运用其他估价方法时 也必须以市场比较法为辅助 所以它又是最基础的方法 如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的 本任务重点掌握市场比较法的理论依据 比较实例的选取原则 以及比较实例修正系数的确定方法和计算 一 市场法的相关知识 一 概念市场比较法 TheSalesComparisonApproach 又称市场法 交易实例比较法 买卖实例比较法 市场资料比较法等 指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较 对这些类似房地产的成交价格做适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内 并在用途 规模 建筑结构 档次 权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产 具体要求选取的房地产符合下列6个条件 在区位上应与估价对象处在同一供求范围内 在用途上应与估价对象的用途相同 在规模上应与估价对象的规模相当 在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同 在档次上应与估价对象的档次相当 在权利上应与估价对象的权利性质相同 类似房地产 二 理论依据 二 理论依据 替代原理 由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求 当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时 购买者将力求选择价格较低的商品 而当价格相同效用不等时 购买者又将选择效用较大的商品 这样 通过市场供求和竞争机制的作用 效用均等的商品之间将产生替代效应 最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格 因此 估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定 也就上说 可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格 来推测估价对象可能实现的市场价格 三 市场比较法的适用条件和范围 必须具备以下三个条件 1 市场上有足够的交易实例 能满足比较 分析的需要 市场比较法的运用完全取决于市场信息 一般认为评估者掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上 其中不少于3个最终可以选定为比较实例 2 比较实例与估价对象具有替代性 3 资料要可靠 不适应用于 1 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区 2 对某些交易实例极少 类型特殊的房地产 如寺院 园林等 二 市场法评估城市拆迁房屋价值的操作过程 1 拆迁估价前的准备工作2 入户调查3 收集市场交易资料4 选取可比实例5 建立价格可比基准6 交易日期修正7 交易情况修正8 房地产状况修正9 求取比准价格 二 交易实例搜集与筛选 搜集交易实例的资料 运用市场法的基础和前提条件l通常的信息渠道有 1 查阅政府有关部门的房地产交易等资料2 查阅有关房地产出售 出租的广告 信息等3 参加房地产交易展示会 了解房地产价格行情 搜集有关信息 索取有关资料 4 向房地产交易当事人 四邻 经纪人 金融机构 司法机关等了解有关房地产交易的情况 5 假装成房地产购买者 与房地产出售者 如房地产开发商 经纪代理商等洽谈 取得真实的房地产价格资料 6 同行之间相互提供 估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料 交易实例需要搜集的内容有哪些 需要搜集交易实例的内容很重要 一般有 1 交易双方的基本情况和交易目的 2 交易实例房地产的状况 如坐落 用途 土地状况 建筑物状况 周围环境 景观等 3 成交日期 4 成交价格 5 付款方式 6 交易情况等 交易实例调查表格 调查人员 调查日期 年月日 选取可比实例 1 类似房地产 地区相同 用途相同 结构相同 权利性质相同 出让方式 2 可比实例的交易类型与估价目的相吻合 3 交易实例必须为正常交易 正常交易是指公平竞争 信息通畅 平等自愿的市场条件下进行的公平交易 4 交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近 最长时间不宜超过2年 例 某一幢砖混结构的住宅 建筑层数为9层 地区级别为5级 要求用市场比较法评估其出售价格 请从下表中所给出的资料中选取合适的比较实例 结论 可选取实例E做为待估房地产的可比实例之一 建立价格可比基础 现搜集甲 乙 丙三宗交易实例 甲实例使用面积140m2 成交总价95万元 一次付清 该类房地产的得房率 使用率 为0 78 乙实例建筑面积180m2 成交总价120万元 分两次支付 首付40万元 余额于一年后付清 月利率为0 6 丙实例建筑面积为40坪 成交总价1200万日元 一次付清 丙实例交易当时的人民币与日元的市场汇价为1元 15日元 估价时点人民币与日元的市场汇价为1元 15 2日元 试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币价格 l统一货币单位l统一付款方式l统一采用单价l统一面积内涵l统一面积单位 解 1 统一付款方式 甲总价 95 万元人民币 乙总价 40 80 1 0 6 12 114 46 万元人民币 丙总价 1200 万日元 2 统一采用单价 甲单价 950000 140 6785 71 元人民币 平方米使用面积 乙单价 1144600 180 6358 89 元人民币 平方米建筑面积 丙单价 1200 40 30 万日元 坪建筑面积 3 统一币种和货币单位 以人民币元为基准 则需要将丙交易实例的日元换算为人民币元 甲单价 950000 140 6785 71 元人民币 平方米使用面积 乙单价 1144600 180 6358 89 元人民币 平方米建筑面积 丙单价 300000 15 20000 元人民币 坪建筑面积 4 统一面积内涵 甲单价 6785 71 0 78 5292 85 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 6358 89 元人民币 平方米建筑面积 丙单价 20000 元人民币 坪建筑面积 5 统一面积单位 以平方米为基准 1平方米 0 303坪 则 甲单价 5292 85 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 6358 89 元人民币 平方米建筑面积 丙单价 20000 0 303 6060 元人民币 平方米建筑面积 以上建立价格可比基础可以如下计算 甲单价 一次性付清的人民币总价 总建筑面积 950000 140 0 78 5292 85 元 m2 乙单价 一次性付清的人民币总价 总建筑面积 400000 800000 1 0 6 12 180 6358 89 元 m2 丙单价 一次性付清的人民币总价 总建筑面积 12000000 15 2 40 0 303 6060 元 m2 交易日期修正 交易日期修正 将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格 如此才能将其作为估价对象的价格 对比较实例的交易日期进行修正 其实是要对房地产的销售价格予以调整 以反映随着时间变化房地产市场价格行情的涨跌情况 修正系数 估价时点的价格指数 交易日期的价格指数 一般用物价指数 最适宜采用房地产价格指数 修正系数 1 T 或 100 T 100 修正方法 交易日期调整的价格指数法 价格指数为基比时的修正 价格指数为环比时的修正 交易日期调整的价格变动率法 价格指数为基比时的修正 1 某宗房地产2008年5月1日的价格为2000元 现需要将其调整到2008年10月1日 已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1目的价格指数分别为79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以2006年1月1日为l00 请计算该宗房地产2008年10月1目的价格 解 该宗房地产2008年10月1日的价格计算如下 2000 2626 51 元 可比实例在其成交日期的价格 可比实例在估价时点的价格 价格指数为环比时的修正 2 某宗房地产2008年6月1日的价格为2000元 现需要将其调整到2008年10月1日 已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1目的价格指数分别为99 6 94 7 96 7 105 0 109 2 112 5 118 1 均以上个月为100 请计算该宗房地产2008年10月1日的价格 解 该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下 2000 3046 80 元 交易日期调整的价格变动率法 为评估某宗房地产2007年9月1日的价格 选取了下列可比实例 成交价格3000元 成交日期2006年10月1日 另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨l 5 2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2 请对该可比实例的价格进行交易日期调整 解 对该可比实例的价格进行交易日期调整 是将该价格调整到2007年9月1日 即3000 1 1 5 4 1 2 7 3658元 二 交易情况修正 交易行为中的个别情况不易实现完全的公平竞争的市场 容易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种 1 有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易 如亲朋好友 2 急于出售或急于购买的交易 3 有特别动机或偏好的房地产交易 4 交易双方信息不对称 5 特殊方式的交易 拍卖 招标 哄抬或抛售等 交易情况修正 6 交易税费非正常负担的交易 正常成交额 应由卖方负担的税费 卖方实际得到的房款正常成交额 应由买方负担的税费 买方实际付出的房款7 相邻房地产的合并交易 8 受债权债务关系影响的交易 9 其他特殊的交易情形 如政府面向特殊住房消费主体售出的解困房 廉价房等 交易情况修正 修正比率 正常交易情况 实例交易情况修正比率 100 100 S 或1 1 S 房地产状况修正 区位修正 主要包括交通状况 繁华程度 公共设施完备程度 临街状况 楼层 朝向等 权益修正 土地使用权年限 城市规划限制条件等 实物状况修正 土地 面积大小 形状 基础设施完备程度 土地平整程度 地势 地质水文状况 建筑物 新旧程度 建筑规模 建筑结构 设备 装修 平面布置 工程质量等 房地产状况修正 房地产状况调整中 可以根据每种因素的具体情况而分别予以调整 例如土地使用期限调整 容积率调整 建筑物年龄调整 楼层调整 朝向调整等 修正方法1 直接比较修正 以估价对象的房地产状况为基准 为100 将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分 然后将所得的分数转化为修正价格的比率 修正比率 100 100 R 或1 1 R 2 间接比较修正 先将可比实例状况修正为一个标准的房地产状况 以此标准的房地产状况为基准 估价对象的房地产状况与之比较得到修正价格的比率 修正比率 100 100 R2 100 R1 100 例1 在采用直接比较法进行房地产状况修正中 判定某可比实例的房地产状况修正系数为0 98 其依据是 A 可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况 对价格的影响幅度为2 B 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况 对价格的影响幅度为2 C 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况 对价格的影响幅度为2 04 D 可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况 对价格的影响幅度为2 04 例2 比较法中 采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正 其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分 估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分 则房地产状况修正系数为 求取比准价格 待估房地产价格 可比实例房地产价格 交易时间修正系数 交易情况修正系数 房地产状况修正系数待估房地产价格 P 100 T 100 100 100 S 100 100 R 比较实例比交易对象的情况好的 需要将比较实例的价格下调时 取正号 反之 需要将比较实例价格向上调整 则取负号 最终比准价格的方法 每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后 都会相应地得出一个比准价格 但这些比准价格可能是不一致的 最后需要将它们综合成一个比准价格 以此作为比较法的估算结果 综合的方法有下列4种 平均数 中位数 众数 其他方法 任务2运用成本法评估拆迁房地产 教学目标本任务主要介绍成本估价法的基本原理和操作要点 通过学习 应掌握成本法的基本原理 适用范围 操作步骤和基本公式 理解成本 重置成本 直接成本 间接成本 减价修正等基本概念 并掌握建筑物的重新建造成本和减价修正额的评估方法 掌握评估租金的成本法 积算法 一 成本法的概念1 成本的含义 是指价格 即估价对象房地产在估价时点的重置价 成本 价格 完全性 现时性 客观性 1 完全性 是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额 而不是指对于开发商而言的开发成本 因此它不仅包括开发商的成本 还包括开发商的正常利润和应纳税金 2 现时性 是指待估房地产在估价时点的重新建造成本 而不是其当初建造时所发生的成本 历史成本 但还要考虑建筑物的折旧 即还要减价 3 客观性 意味着这时所说的成本是在估价时点的经济 技术条件下 重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本 而非估价对象房地产开发的实际花费的成本 2 成本法 costapproach 又称原价法 重置成本法 承包商法 加合法 成本逼近法 是指在估价时点以假设重新建造 开发 待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润 税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法 或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格 重建成本与重置成本 扣除折旧 以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法 3 两个成本 重建成本 reproductioncost 是指根据目前的人工与材料价格 重建一幢在材料 工艺 式样 风格上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本 又称 复制成本 适用于具有保护价值的建筑物 如文物性建筑物 纪念性建筑物待 重置成本 replacementcost 是指根据日前的人工与材料价格 利用日前的材料标准与设计 建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本 广泛应用于普通建筑物 估价人员在实际工作中更多地使用 二 理论依据 需求方 买方 替代原理供给方 卖方 生产费用 开发成本 价值论 三 成本法的适用范围 1 适用于无收益又很少发生交易 没有市场 的房地产的估价 如学校 图书馆 体育馆 医院 政府办公楼 军队营房 公园等公用 公益房地产 2 对于一些特殊用途的并独特设计的房地产 如化工厂 钢铁厂 发电厂 油田 码头 机场等 3 适用于房地产保险 包括投保与理赔 及其他损害赔偿 4 对于新开发的土地 如新城区 各类开发区 往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场 也常常采用成本法进行估价 四 成本法运用的基本步骤 1 将待估房地产的土地视为空地 评估其价格 2 估算建筑的重新建造成本 3 估算建筑的减价修正额 折旧 4 建筑的重新建造成本减去其减价修正额 得到建筑在估价时点的价格 5 待估房地产的土地价格与建筑的价格相加 得到待估房地产的价格 五 基本公式 P L C DP 待估房地产在估价时点的价格L 待估房地产在估价时点的土地价格C 建筑在估价时点的重新建造成本D 建筑在估价时点的减价修正额 又可称为累计折旧 分以下几种情况 1 新建房地产价格 取得土地费用 建造建筑物费用 利税新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润2 新开发土地估价的基本公式新开发土地价格 土地费用 开发费用 正常利税 例1 某开发商取得土地费用500万元 开发成本500万元 管理费为30万元 开发期2年 年贷款利率为10 销售费用为售价的5 销售税费为售价的5 55 投资利润率为20 求该房地产开发完成后的价格是多少 解 设该房地产开发完成后的价格是V万元土地取得成本 500万元开发成本 500万元管理费 30万元投资利息 500 1 10 2 1 500 30 1 10 1 158 万元 销售费用 5 V销售税费 5 55 V利润 500 500 30 20 206 万元 V 500 500 30 158 0 05V 0 0555V 206V 1558 61 万元 3 旧有房地产估价的基本公式旧有房地产价格 旧有房地产重新建造完全价值 建筑物折旧建筑物折旧 1 折旧 建筑物的价值损耗 又叫建筑物的减价修正额 例2 评估某旧房地产的价格 已知该房地产竣工于5年前 现重新取得该块土地的费用为500万元 开发成本500万元 管理费为30万元 开发期2年 年贷款利率为为10 销售费用为售价的5 销售税费为售价的5 55 投资利润率为20 若建筑物每年折旧14万元 求该旧房地产现时的价格是多少 解 通过上例 已经求出该房地产的重新购建价格是1558 61万元折旧额 14 5 70 万元 该旧房地产现时价格 1558 61 70 1488 61 万元 2 折旧原因 物理因素 物质折旧 包括 自然经过的老朽 如风吹 日晒 雨淋 正常使用的磨损 是由于人工使用引起的 意外的破坏损坏 因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏残存 是由于没有适时地采取预防 保养措施或修理不够及时等 功能因素 功能折旧 又称精神磨损 无形损耗 是指由于消费观念变更 规划设计更新 技术进步等原因导致功能方面的相对残缺 落后和不适用所造成的其价值损失 如房型 装修经济因素 经济折旧 又称外部性折旧 是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失 包括供过于求 需求不足 自然环境恶化 城市规划改变 政府政策变化等 3 自然寿命与经济寿命自然寿命 建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用 宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命 又称物理耐用年限 经济寿命 从建筑物竣工至建筑队物使用收支相抵之点的时段 称为建筑物的经济耐用年限 4 残值率 S CS 经济寿命终结时的残值C 建筑物重新建造完全价值 即重置价 六 建筑物折旧计算 1 耐用年限法 定额法 直线法 每年折旧额相等又叫直线折旧法 它的基本思想是 建筑物在耐用年限内 每年的价值贬值额是相等的 因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内 即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额 基本公式如下 D C S N C 1 R ND 减价修正额 每年折旧额C 重置价 建筑物的重新购建价格S 残值 C RN 耐用年限现值V C D t C 1 1 R t N t 已使用年数例1 P101例4 3 二 成本法运用 例3 现有一幢待拆迁的民宅 土地总面积为350m2 建筑总面积为140m2 建筑物建于1986年 结构为钢筋混凝土结构 现已根据市场比较法求得该地块的价格为2184元 m2 建筑物的重置成本为1120元 m2 试用定额法评估出该房地产现在的市价 分析 房地产包括建筑物与土地 该房地产把建筑物与土地分开计算 在计算过程中 特别要注意建筑物需要折旧 而土地则不需要折旧 解 查国家有关规定 钢筋混凝土结构的耐用年限为60年 残值为零 该房地产耐用年限为60年 设C1为建筑物的重置价 C2为土地的成本C1 1120 140 156800元C2 2184 350 764400元E C1 S N T 156800 24 60 6 27 万元 V C1 C2 E 15 68 76 44 6 01 85 84 万元 设建筑物的剩余经济寿命为n 理论上有N t n 则计算建筑物现值的各种公式转换总结为 V C C S t NV C C S t C C S N nt nN C S SNV C S S V C S N SN 或V C 1 1 R t N C 1 1 R t t nV C 1 1 R N n C 1 R n R NNV C 1 R n R C 1 R N t R t nN 年金法 将每年的折旧额折现 罗斯法建筑物价值的减损在整个耐用年限内并不是平均的 而是逐年增加 先根据直线折旧法计算出年折旧额 再把耐用年限平分五期 并假定每一期的折旧额为定额法下年折旧额的比率分别为 第一期 3 5第二期 4 5第三期 5 5第四期 6 5第五期 7 5 2 实际观察法 估价人员亲临现场 直接观察建筑物在物质 功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额 建筑物损耗 可修复的损耗和不可修复的损耗 修理或更换 预计修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的 为可修复的损耗 如外墙的刷新 反之 为不可修复的损耗 对于可修复的损耗 可直接估算其修复所需的费用作为折旧额 例4 某建筑物的重置价格为180万元 包括装修与设备 经济寿命为50年 有效经过年数为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为2万元 装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 已使用3年 设备的重置价格为60万元