【房地产精品资料】（☆）津城第一生态商务区EOD构想.doc

在华明镇打造津城第一生态商务区EOD构想美国one designing 设计有限公司天津世纪华明房地产开发有限公司天津全程策划公司一、引言1、EOD的概念形态生态办公区EOD全称为“Ecological Office District，中文名称是生态办公区。它是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给的新型办公方式。2、绿色生态办公区(EOD)的特点1）自然环境优越。2）人文环境协调。3）高环保节能。4）低成本优势二、EOD形态下的总部经济理念1、总部经济的概念“总部经济”是指通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业总部入驻，企业总部在中心城市集群布局，生产加工基地则安排在营运成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工。2、总部经济的优点 总部经济的优点主要体现在其经济效益的集聚性、扩延性、示范性、辐射性、吸引性。3、 EOD形态下的总部经济理念阐述 生态办公区EOD是在遵循生态平衡及可持续发展的总原则所提出的理念。他在发达国家十分流行，相对于CBD，称之为逆城市化运动，原因就是往往坐落在绿化率极高的环境之中，其最大优势就是低密度、个性化。而“总部经济”，简而言之，就是企业把研发、营销、结算、资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者适合的区域，把生产制造布局在成本比较低的区域，实现企业的资源优化。发展总部经济需要一个大的平台，利用这个平台来达到两个目的：一是“留根”，也就是留住本地大的企业、名牌企业；二是“移根”，即吸引外来企业把总部迁移到本地，到本地扎根。 我们所提出的EOD形态下的总部经济理念，就是本着两者的优势结合点，近而提出了“生态中心商务区”的核心理念，其着眼点就是开发建设一个生态环境下的总部经济中心商务区。目的是为这些在此中心区建立总部的跨国公司和外埠大型企业，提供一个生态平衡、环境优美、配套设施齐全的中心商务平台，以促进企业的可持续性发展。因此，我们称之为“生态中心商务区”。三、华明镇开发生态中心商务区的必要性（一）、企业及其总部等机构自身的需求 1、随着网络技术和通讯业的发展，很多时候办公效率不再取决于空间距离的远近，企业办公对物理聚集形式的依赖性已经大大减弱。这些企业不需要集中于某个办公相对集聚的区域，因而具有了“逃离”城市的前提条件。2、企业在办公地点的主观需求上，更多的公司不再关注具有较强兼容性的标准化式集中办公区域，更多的公司开始强调拥有独立形象、独立交通等特点的个性化办公场所。3、办公场所也从租用向自有资产发生转变。一些企业选择自建或是购买办公场所，既保证了企业的资本沉淀需求，同时也满足了企业扩大自有资产的需要。（二）、理念的需求绿色、环保、回归自然的办公和生活理念，催生了生态办公以人为本的新型办公模式。作为大都市的天津，随着经济的发展，也伴生出大城市的通病：交通拥挤、大气和水环境污染、人口和建筑过密、土地和水资源紧张、生态环境遭到破坏等等。为了维护城市的生态平衡，就必须向郊区发展，而绿色生态办公区概念的提出，正迎合了这种逆城市化的发展要求。（三）、满足整个华明产业园吸引企业入驻的需要融入环保节能和人性化个性化设计及高新技术的低密度生态区必然成为工业园的亮点和地标性建筑群体。建设生态办公区是为整个华明园打造良好的投资硬环境，突出特色，扩大知名度，加大招商引资力度的需要。差异化战略是取得竞争优势的有效手段。招商引资是园区经济工作的重中之重，在吸引外资方面，我们应该独辟蹊径，以建设环境优美、生态价值和美学价值高度统一、人与自然完美结合的现代生态办公区来打造的投资硬环境，进而开创招商引资工作的新局面。（四）、满足园区功能布局的要求华明工业园目前占地2.2平方公里 ,结合区里长远规划后续将扩展到20多个平方，从功能布局上也需要在一个相对优势的区域。成为我们园区的中心区域。引入园中园的概念,从功能上能满足园区的中枢作用。同时搭建了集中的商务服务平台：如管委会、银行、保险机构、宾馆、国际会展中心、公共技术支撑中心、中介服务中心、商务会馆、人才培训中心、综合管理中心、体育场馆、超市等。从而避免纯工业化园区夜晚人去楼空的现象。（五）、工业园企业的细分市场的需求由于中国加入WTO以来，日益扩展的开放格局吸引了大批高科技、高成长公司的总部、分支机构、研发中心、结算中心、营销中心在大城市安家落户，他们不再需要标准车间.而是看不到车间的工厂,是工厂生产的缩影。这样的机构就需要我们在空间上给以合理的安排,让它们聚集在一起,给以一个相对的优美环境 。（六）、在华明打造天津第一个EOD的需要建设发展华明工业产业区必须要具有前瞻性；必须避免其他产业园区的同质化；必须提出全新的理念。天津第一个EOD在华明工业园的成功建设必将为华明镇、东丽区乃至天津市的经济发展带来全新的经济运行模式。四、发展EOD中心商务区的规模1）项目开发规模 华明产业园占地2.2平方公里，占近期规划高新技术产业区43.1。隶属于华明镇管辖区域之内，华明产业园的规划与建设是华明镇在继重点工程华明家园建成之后的又一重点举措。本园区规划总建筑面积12余万平方米，办公区和公共配套服务区容积率0.8和2.0。由城市形态的公共配套服务区和自然形态的办公区组成。基于大力发展中心商务区的战略构想，以及对项目开发的可行性实施方案的研究，预计整体规划用地在300500亩之间，发挥区域功能整体优势的最大化，以实现生态环保与商务促进的2）项目投资规模双赢格局。基于项目总体的开发规划，以及对未来发展前景的战略性分析，本着大力发展区域经济与优化资源配置的集合原则，现定预期项目投资规划数额为3到5亿元人民币，这必将为整个华明镇，乃至整个东丽区的经济发展注入新的活力。 五、在华明产业园建立生态中心商务区的优势（一）、增强华明镇工业园区内建筑实体功能附加值一般意义上讲建筑功能是满足客观主体的需求，传统上的工业园区是工业厂房的集合，满足基本的生产和办公的需要。建设生态办公区，在建筑的同时介入生态和环境的元素，以高效环保的资源营造良好的工作环境不仅最大化的实现基本建筑功能，而且，它同时也倡导了一种健康、环保的概念和时尚，赋予园区生态功能、景观功能等，丰富了华明镇工业园区的内涵和外延。（二）、发展华明工业园生态商务区可以提升华明镇的经济水平。大中型公司或财团入驻华明镇工业园区，将为华明镇掀起新一轮投资热潮，近而带动跨国公司与东丽合作、互动的态势，必将促进东丽全方位的对外开放。大中型企业或公司既是高层次的人才、金融、贸易、通讯、交通等各类服务的集中需求者，又是服务经济的集成开发者，其地区级企业入驻华明镇工业园，将迅速促成华明镇第三产业的繁荣和发展，促成产业结构的进一步优化，使本地区财政收益和税收的进一步增长，为政府创造可观的税收效益，预计年创实际财政税收达到20亿左右，年均税收增长30%以上，为政府实现可观的财政贡献。同时GDP增长指标预计达到20%左右，确保地区国民生产总值的稳步快速增长，体现实际经济贡献。（三）发展华明工业园生态商务区对当地就业的实际贡献 EOD生态商务区在华明镇的建成，将吸引众多大型企业的入驻，同时其所带动的圆区内的金融、餐饮、娱乐等配套服务行业，在促进经济发展的同时，都最大限度的满足了当地的就业需求，使城镇和农村闲置劳动力大幅减少，实现就业机会的利用最大化。（四）、提升华明镇工业园区的社会影响力。生态办公区在经济协调和可持续发展的宏观背景下，借助现代科技手段得以实现。但她还是一个新鲜概念和事物。如上分析论证东丽区华明镇工业园区在具备了多方面成熟条件的前提下建设生态办公区，不仅能成为园区内的示范，进而带动整个园区，使华明镇工业园区成为天津“园区经济”的示范。以生态办公区的示范作用促进园区经济，提升园区的社会影响力。为华明镇工业园区打造更为宽阔的外部宏观环境。（五）、发展华明工业园生态办公区可以加快华明镇城镇化建设进程和提高精神文明水平。发展东丽区华明镇生态工业园区将促进东丽区总体经济水平的提高和城镇建设速度的加快，进而加强整个东丽区华明镇政治文明和精神文明建设。城镇面貌的改善，也为日后东丽区外资引进和项目招商工作带来积极作用。 六、华明产业圆EOD生态商务区的规划布局及框架构想（一） EOD 选址概况1、地块位置该区域位于华明镇华明工业园区南部，西接园区1#地，北接园区2#地，南望津汉公路，东临规划路，占地约20.62公顷。距离天津市中心区仅10公里，距天津港保税区、天津港约30公里，紧邻天津国际机场，属于空港经济的覆盖领域。是空港城的高新产业功能区。附图：地块位置示意图2、周边环境地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。水陆空交通便捷，境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；津塘公路、京津塘高速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公路等十余条公路构成经纬；拥有39条国际、国内航线的天津滨海国际机场坐落在区内，现代化的空港物流中心正在兴建之中；紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港，海河、金钟河在南北两端流过，形成了公路、铁路、水路、航空多功能的立体交通网络。附图：地理位置交通图全国最大的商业中心天一摩尔也即将坐落在附近。规划占地面积100万平方米，建筑面积80万平方米，预计总投资30亿元。是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化艺术等为一体的一站式消费中心。一期工程投资 10亿元，建设 8个功能区，将于 2006年建成。地块以南的天津空港物流加工区是天津港保税区的扩展区，位于天津滨海国际机场东北侧，是一个享有国家级保税区和开发区优惠政策，具有加工制造、保税仓储、物流配送、科技研发、国际贸易等功能，高度开放的外向型经济区域。地块以东的世纪华明卫星城本着在住宅布局中注重人与自然共生的规划理念，并结合户外园林景观设计，规划中引用岛城概念串联商业中心，托幼，小区会馆与休息活动场所，构筑阳光、绿化、水面为一体的绿色生态空间。独特的地理优势和便利的交通条件，已经吸引了大量国内外企业、个人在这个大区域内投资发展。至目前为止，已经吸纳投资总额超千万的新建、续建项目105个，其中79个项目已投产运营，新批和增资外商投资企业达到112家，完成协议外资额1.84亿美元，资金到位额1.1亿美元，协议内资额38亿元，实际利用19.5亿元。标准厂房竣工58万平米，全年获得批准转用土地8262亩，提供了新的发展空间。综上所述，在地块内部发展EOD办公区，既充分利用了本区良好的交通优势，生态环境优势，同时也顺应了天津市加快建设北方经济中心、滨海新区和工业东移总体的规划，发展生态办公区，还十分有利于提升华明镇经济的核心竞争力。这对于华明镇产业链的形成与提升、人才的培养会产生巨大的作用，也将进一步促进这一资源优势转化为产业优势，全面实现产业升级。（二） 生态中心商务区的规划框架构想华明生态商务区的市场定位：实施中心集中战略，吸引公司和大型企业在生态办公区内部设立地区级研发、结算中心。 1、本园区总体规划本园区规划总建筑面积12余万平方米，办公区和公共配套服务区容积率0.8和2.0。由城市形态的公共配套服务区和自然形态的办公区组成。附图：园区构想规划示意图园区内部道路系统呈环状布置，与融于自然的步行系统构成最便捷、最高效的道路系统。网络型的步行系统贯穿于森林与中心水面，依地势、环境而设置，呈现自然形态。 园区规划建设，本着以人为本，园区以生态为主题，建筑融于环境，人融于自然。多种绿化有机组合，形成系统化森林式绿色生态园区。办公区以组团的形式围绕中心绿地和水面呈自由状分布，形成一种静逸、平和的办公环境。 园区四周由隔离绿地包围，形成一道天然的绿色屏障。在加上中心绿地、隔离绿地为内部工作人员营造出自然的生态化、人性化的花园式高科技园区。2、生态商务区在科技水平不断发展与全球经济互补、合作加强的未来，尤其是加入WTO以后，中国与世界的联系将更加紧密，发展与世界接轨的生态办公基地拉近了天津与国际化大都市之间的距离。商务区以组团的形式，在森林绿地中自由疏散分布。园区的总体规划充分体现融入自然、享受自然、保护自然的宗旨，追求现代尽现代，自然尽自然的设计风格。附图：办公建筑示意图EOD生态商务区的总体风格和景观设计风格的突出亮点就在于其显现出的鲜明的个性化特征。在本园区内，不仅每个单体的建筑风格和外形各不相同，体现出强烈的差异化特点，而且，商务区内各个功能分区在总体协调的基础上又相互独立，使入驻企业选择自己满意的单体建筑，实现高度个性化建筑意境。附图：商务办公区内部环境示意图 EOD为其内部的办公群体提供了一个以高科技为支持的领先平台，使其在自然、舒适、便捷、现代的办公环境中，迅速实现可持续发展目标。除了网络、通信等高科技标准配置以外，EOD在内部物业管理方面，也将实现完全智能化。例如：在生态办公楼内部采用玻璃防盗报警器；设置了减少辐射的手机信号增强设备；办公园区提供24小时的办公保障，使天津与世界同步等。商务区停车将采用多种停车方式以达到保护绿地、保护景观、方便停车的目的。3、公共配套服务区公共配套服务区约2.6万。设在园区东侧，呈带状分布。建有国际会展中心、公共技术支撑中心、中介服务中心、商务会馆、人才培训中心、体育场馆、超市、宾馆等配套设施。方便为园区内企业开展业务需要提供场馆。配备有超级市场，购物中心等多种消费场所。休闲娱乐康体设施齐备，以便满足园区内工作人员的康体休闲需要。 附图：区内配套示意图七、发展生态商务区的立项建议建议一、生态商务区区不仅要求每一组分彼此协调，而且要求所有组分的有机耦合，单一组分的和谐有序不能保证生态商务园区的健康发展，只有系统内所有组分的协调、共生、融合才是系统实现最优的充分必要条件。和谐性是生态办公区调控的核心内容，生态办公区要处理好人与自然、办公与生活、人工环境与自然环境的关系，办公区生态系统才能正常循环运行。建议二：转变政府职能，加强生态商务中心经济发展的制度环境建设，市场机制是商务区经济形成和发展的基础。在市场经济条件下，一方面市场在资源配置中起基础作用；另一方面也应该认识到市场在公共服务、外部性等领域会出现失灵，这需要政府发挥不可替代的调节作用。因此，在发展生态中心商务区过程中，政府应该对自身的职能进行准确定位，政府发挥的作用只能是引导而非主导，为企业发展营造良好的外部环境。市场经济正常运行需要政府为企业自由参与市场竞争提供充分的制度保证，使企业在公平的环境中自由竞争，因此，建立良好的制度环境和务实高效的政府形象对于商务区经济的发展至关重要。建议三：为生态商务区的经济发展提供必要政策支持。生态商务区经济发展的过程中，企业总部作为重要的经济资源很容易引起区域之间的争夺。不可否认，这种争夺是市场条件下不同利益