房地产未来发展趋势分析报告.ppt

关于中国房地产未来发展趋势的分析报告 湖北国土资源职业学院工商管理系电子商务专业全体男生编撰 21世纪我们普遍思考的问题 中国房地产价格未来会下降吗 中国房地产价格还会继续升温吗 中国房地产所谓的泡沫经济实际怎样 2012世界末日 我们还需要房子吗 涨涨涨 稳定 降降降 从宏观角度来看 全国范围内房价的增长速度将会有所回落 并保持相对稳定 最终基本上和居民的收入水平相适应 中国房地产价格未来会下降吗 整个房地产市场主体中 从以上的分析可以看出 大多数人不希望房价的下跌 为了实现整个国民经济的持续稳定发展 保障社会的稳定 进行宏观调控是中央政府的职责 但政策的着眼点是稳定房价 不是打压房价 相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的而且只能更加缓和 因此 长期来看 全国范围内房价的增长速度将会有所回落 并保持相对稳定 最终基本上和居民的收入水平相适应 摘自国家统计局投资司王明亮先生 武汉房价图截止日期 2012 2 第二种观点 短期内 需求会受到一定的影响 长期内 房价下跌的可能性不大 第三种观点 居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在严格的宏观调控政策下 近期内房地产价格增长速度会有所回落 但回落幅度不会太大 从长期看 房地产价格将呈现持续小幅升高的态势 国民经济 家庭结构 启动资金 卖方市场 随着房地产金融支持力度的逐年加大 从资金的角度看 商业贷款和公积金贷款的双重支持下 市民潜在购买力成为现实购买力 巨大的市场需求快速形成 利率过低和投资渠道单一 国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时 纷纷流入国内房地产市场 人民币升值压力的存在吸引了大量国际游资入驻房地产 中国普遍三口之家 原本联合家庭普遍解体 房地产市场需求旺盛 从更深的层次讲 房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展 人民收入水平的提高 供求失衡 中日房价对比 1986年资金流向房产 1985年日元升值 2005年人民币升值 2006年资金流向房产 1992年房价再次下降 1988年房价下降地王拉升房价 1987年房价飙升3倍 预测 2012 2008年房价下降地王拉升房价 日本中国 2007年房价飙升3倍 以铜为镜 可以正衣冠 以古为镜 可以见兴替 以人为镜 可以知得失 资治通鉴 中国房价会出现泡沫吗 当前 从经济学家到平民百姓 许多中国人都在议论人民币升值 房价大涨 股市飞涨 这一切经济的表象与日本当年何其相似 有一些人提出了善意的担忧 中国是否会重蹈日本的覆辙 房地产市场需求 生活需求 改善需求 投资需求 投机需求 1 Title 2 Title 3 Title 4 Title 投资性需求和投机性需求 宏观政策的调控下 投资者会更加理性地分析投资收益 短期内这部分需求肯定会大幅度下降 但是从长期看 利率 汇率政策不发生大的改变 而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下 这部分从楼市中撤出的资金流向何方 今后仍然是一个问题 如果没有更好的投资渠道 这些资金也许还会重新回到楼市中来 下一波行情中继续推高房价 生活需求和改善需求是刚性的其变化也是有规律可循的宏观调控的新形势下 部分消费者预期房价会下跌 可能会等待房价进一步回落而持币待购 但从长期看 这部分需求是客观存在而且数量巨大 也是必然要释放出来的 房价空间 原料供应 土地因素 下跌不足 房价的构成主要包括土地成本 建安成本和项目经营期间的费用 税金及附加等内容 从房价的构成来看 再加上开发利润 从这几部分分析 房价增长速度会有所减缓 但房价下跌的可能性不大 由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨 从长期来看 原材料供应紧张趋势仍将延续 土地成本持续上涨而住房需求的快速增长 从长期来看 一定程度上推动了地价上涨 而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用 土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源 政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者 地方政府对土地收益的高度依赖决定了不会希望房价的大幅度下跌 房地产业和其他行业的高度关联性 中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用 从而保持经济的增长速度 中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险 国土资源浪费的成本 也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本 影响因素 房地产开发企业的人力成本将会持续上涨 同时房价下跌的动力不足 1 住房的最终消费者居民 肯定希望房价下跌 以实现他住房需求 2 对于大部分已经拥有房产的家庭来说 房价的大落对他肯定没有好处 因为房价大落 资产会缩水 3 国家宏观调控 房地产市场需求结构随人口年龄结构变化而变化简单型房地产市场份额下降随着20 34岁的青年人口数量下降 其简单型住宅需求量随之减少舒适型房地产市场占据市场主体地位35 49岁的中年人口数变化不大 未来功能齐全 规模适中的舒适型住宅为主要需求方向享受型房地产市场需求迅速上升50 64岁中老年人口数量剧增 到2025年可能上升至30 未来高品质 高性能住宅的需求量将猛增便利型房地产市场为新的发展方向65岁以上的老年人口数量持续上升 专门适用于老年人的老年公寓 亲情住宅等特殊性住宅将成为未来一个新的发展方向 房地产市场需求结构变化预测 适龄购房人口总数的持续减少 以及老龄化社会特征逐步显现 将会对房地产市场产生很大影响 中国家庭规模减少趋势能在一定程度上抵消人口下降带来的影响 但空间有限 房地产市场需求量会受到一定影响 同时不同功能类型的住宅结构有所变化 随着第一产