XXXX0427_荣华地产凤城七路项目_定位报告(中期汇报稿修.ppt

1 1 项目机会挖掘 4 各物业市场机会 市场机会 写字楼 酒店 商业 公寓 住宅 市场机会分析 发展阶段需求预测城市格局区域格局甲级写字楼市场乙级写字楼市场商住公寓市场 2 2011年 西安人均GDP7029美元 第三产业产值1993 91亿元 西安 3 4 GDP发展和写字楼需求面积呈明显正相关关系 经测算 在人均GDP处于7000 10000美元之间的国家或地区中 人均GDP每增加1000美元 相应的写字楼规模平均增加2800平方米 10万人 2012 2020年写字楼新增办公面积 2011年西安市常住人口846 7837万人 人均GDP为7212 41美元 按西安市GDP平均增长率14 5 计算 2011年新增办公需求 国际上的经验表明写字楼的合理空置率在10 左右 247957 1 14 5 247957 1 14 5 2 247957 1 14 5 3 247957 1 14 5 4 247957 1 14 5 5 247957 1 14 5 6 247957 1 14 5 7 247957 1 14 5 8 247957 1 14 5 9 4665124 11 截止2011年12月中旬 写字楼市场存量大约为118 35万平米 高新区未来写字楼可见供应量大约87万平米 经开区未来写字楼可见供应量大约19万平米 预计西安市至2020年写字楼需求量大约为518 118 87 19 294万平米 4 5 绕城高速 西高新 经开区 中心城区 高新区 依托高新技术产业 知名企业密集 是西安写字楼发展的热点区域支柱产业 信息 生物 新能源等产品水平 产品水平较高 形象 配置 配套较优价格 均价8000 10000元 平 最高实现18000元 平 租金50 80元 平 月 个别项目实现120 130元 平 月客户类型 全球500强 国内大型企业 主要为IT 通讯 电子 高科技等 价格承受能力较强代表项目 高新国际 旺座国际城 都市之门 经开区 依托汽车 电子产业 集中沿未央路分布 成为继高新区之后的又一写字楼热点区域支柱产业 商用汽车 电力电子 食品饮料 新材料产品水平 外立面形象较好 配置 配套尚存有提升空间价格 写字楼 租金35 55元 平 月 商住公寓 租金15 30元 平 月客户类型 依托或服务于区域主导产业的中小型企业为主 地产 装饰 电子等行业居多代表项目 经发大厦 利君V时代 第5国际 赛高国际 城内 城市商业 商务中心 办公氛围成熟 但无新项目供应产品水平 形象 配置均较高价格 租金80 120元 平 月客户类型 世界知名公司 国内顶级企业 地产 银行 通讯 科技 服务等代表项目 中大国际 长安国际中心 2010 08 2011 08各区域办公市场成交比例 凤城七路至凤城八路间板块现状 市政府所在区域 目前办公物业较少 以商住和乙级写字楼为主 发展前景 受西安市行政中心北迁影响 该区域将成为经开区未来发展的政务 商务核心区 商务氛围浓厚 写字楼具有极大的发展潜力 凤城二路至凤城五路 未央路沿线发展现状 区域成熟度较高 聚集经开区主要的办公物业 以乙级写字楼和商住办公为主 品质较低 发展前景 受土地供应限制 写字楼发展空间有限 停车问题较大 利君V时代 赛高国际 凯鑫国际 第五国际 天地时代广场 经发大厦 天心大厦 中登大厦 赛高街区 新界 白桦林居 海博广场 未来区域发展将形成以政府为核心的高端商务聚集区 6 经开区继高新区之后将成为未来第二大商务办公区 商务氛围浓厚 办公需求显著 城市格局 区域格局 经开区在政府北迁的利好下 商务办公初具规模 目前主要办公市场集中在凤城二路至凤城五路之间 以乙级写字楼和商住办公为主 未来发展重点将围绕市政府形成新的商务核心区 发展潜力巨大 经开区未来规划利好明显 未来城市及大区域商务潜力巨大 本区域将成为西安行政 商务核心区 高端的商务发展定位无可替代 目前区域缺乏标杆办公产品 本项目有机会树立标杆 引领区域形成商务新磁极 西安写字楼整体市场处于市场化发展期向市场化成熟期过渡阶段 写字楼产品细分将逐步显现 需求将大幅提升 发展阶段 7 代表项目 高新国际 招商大厦 都市之门硬件标准 写字楼立项 层高3 9 4 2米 8 14部品牌电梯 中央空调租金实现 120元 平米市场口碑 高新市场上高端写字楼屈指可数 认可度最高 最成熟的是高新国际 招商大厦 都市之门从形象和配置都很高端 林凯国际外立面一般 但是配置上可以比肩市场上高端写字楼 代表项目 迈科国际 洛克大厦 新长安广场 经发大厦硬件标准 写字楼立项 层高3 5 4米 3 6部品牌电梯 多数配置中央空调 整体品质弱于甲级写字楼租金实现 60 100元 平米 代表项目 唐沣国际 旺座现代城硬件标准 住宅立项 写字楼标准建设 层高3 3 3米 3 4部品牌电梯 中央空调租金实现 50 60元 平米 8 甲级 乙级 商住 目前咨询高新国际的写字楼客户还是非常多的 平均一个月能达到40 50组 真正有实力购买的写字楼大客户也在1 2组 主要是能与我们竞争的甲级物业太少了 西安的甲级写字楼屈指可数 高新国际 招商大厦 都市之门 再加上目前在招租的林凯国际 其他的现在没有盖起来 不好说品质 因为甲级写字楼还是要从后期的运营来看的 高新国际租售中心 西安市甲级写字楼分布 9 甲级 乙级 商住 甲级高新国际 招行大厦 林凯国际等 高新区写字楼市场 经开区写字楼市场 甲级无 乙级迈科国际洛克大厦新长安广场等 商住唐沣国际旺座现代城等 乙级经发大厦利君V时代赛高国际等 商住海璟国际第5国际天地时代广场等 与高新区相比经开区缺乏甲级写字楼 市场存在空白 未来发展空间较大 10 甲级 乙级 商住 高新区甲级写字楼 11 甲级 乙级 商住 12 甲级 乙级 商住 13 甲级 乙级 商住 14 甲级 乙级 商住 不临路还是有可为空间的 建议把形象展示一定要做好 在立面上做足功夫 最好能做些西安市场上没有的创新 其次要把办公气场做足 让人一进去就有不一样的感觉 如果把形象做足 我会考虑买 产品档次做到和目前区域内其他高端写字楼就行了 因为那样才有升值空间 我也好租给五百强等企业 专业投资客户徐总访谈纪要 拥有E阳国际 大唐不夜城等多处商业和房产 买旺座国际就是因为地段稀缺 投资回报率高 你们项目不临街的话我就不太会考虑了 毕竟写字楼地段很重要 其次才是形象 不临街的话价值是有很大偏差的 骆董事长访谈纪要 购买旺座国际一层 曾开发华城国际 华城万象 华城泊郡 我买都市之门就是觉得它那地段好 高新管委会都往那搬了 价值低不了 地段之外 形象和配套也很重要 都市之门全玻璃幕墙立面 一看就很气派 智能呼梯 蓝牙控制车位等硬件配置都是市场顶级配置 神木李总访谈纪要 都市之门购买1000多平米写字楼 你们项目地段还是可以 不临路就得想办法把形象展示出来 要么弄个超高层 要不立面特别炫 否则凭啥去你们那买 如果形象很牛 配套也能达到市场水平 客户很有可能去投资 客户认为稀缺就是高端 超高层需求量很大 现在有很多都市之门的客户都等着买我们超高层办公产品 绿地郭丽 投资客户会因为超高层建筑 创新立面和差异化办公氛围选择投资置业 置业关注点 稀缺地段 高端形象 品质配套 15 甲级 乙级 商住 像我们选择写字楼 就只选甲级写字楼 这对企业形象和实力的展示是十分重要的 同时考虑到客户上门和员工的上下班 日常的便利 周边环境也很重要 起码办公氛围基本成熟 有必要的交通 餐饮配套 大楼形象除了体现在立面上 其次就是大堂和公共空间了 像大堂挑空 装修都是标准了吧 这也是给客户进入你写字楼的第一印象啊 必须要有的 高新国际这点的还可以 高新国际内办公企业访谈纪要 1 重视办公物业的形象和办公氛围 主要关注立面和大堂等公共空间 2 在硬件配套上 对电梯 层高 物管 空调和车位最为关注 其中对分户式空调和高车位比需求较大 来我们这里找空房子的客户一般都会问你们有几部电梯 什么牌子的 层高是多少 吊完顶剩多少 物管是什么品牌的 是不是中央空调 车位怎么算 像这些客户都会问到 也是客户最关心的几个大方面了 高新国际租售中心工作人员访谈纪要 高新国际环境啊硬件都还可以 就是空调周末不放 晚上六点后也停了 这点不太像甲级写字楼 还有车位 我们的员工买了车 还不敢天天往公司开 就是怕没有车位 所以你们的项目可以在这两个细节完善一下就更好了 高新国际内办公企业访谈纪要 16 17 整层使用的企业占到40 产业链较大的企业像国际信托购买了4层 其他租赁型企业需求多集中在500平米左右 少量300 400平米 六七层都是小面积的办公企业 多为跨国公司等大型企业的办事处 面积需求不大 但对写字楼的档次和形象要求很高 高新国际租售部 招租阶段 目前签了有10几家 面积需求都在500平米以上 但从高新国际过来的外企办事处多需求100平米左右 我们打算针对这部分客群设置2 3F的外资层 林凯国际城销售代表 我们项目的客户80 自用 以做实业的为主 用来升级办公形象的 一般都会整层出手 或者2 3套打通 面积都会在400 600平米左右 单买一套的很少 10 20户 绿地 领海置业顾问访谈纪要 甲级 乙级 商住 甲级 乙级 商住 世界500强企业大量聚集第十六届届西洽会上 经开区与美国3M公司 德国博世 日本大河精工株式会社 台湾康师傅等世界500强及世界知名企业签约 引进外资超3 2亿美元 具有产品高端 技术密集 投资额大 引领性强等特点 至此 西安经济技术开发区 世界500强 企业投资项目已超过40个 第十六届西洽会节选 第三产业快速发展 商贸 商务 总部经济等企业产值将大幅提升加快发展房地产 商贸休闲娱乐 商务服务 印刷包装 创新型服务 服务外包 总部经济等生活性和生产性服务业 重点打造未央路综合型服务业聚集带 朱宏路创新型服务业聚集带 草滩生产性服务业聚集带和泾渭新城综合型服务业聚集带 到2015年 服务业营业收入突破2800亿元 其中现代服务业营业收入突破1500亿元 经开区十二五规划纲要节选 18 西安环球贸易中心 万科赛高悦府 正尚国际金融广场 首创国际城 甲级 乙级 商住 19 甲级 乙级 商住 项目区位 位于高新路与科技路交汇口 属于高新区核心CBD板块的门户 项目指标 150米超高层甲级写字楼 总建面5万平米市场效应 依托高新核心地段优势 以超高层及甲级硬件标准 树立了区域内高端的标杆形象 引进仲量联行 对高新国际商务中心进行全面管理 实现了软性服务的升值 2004年建成使用 前期只租不售 目前已吸引包括联想 百胜餐饮 国际信托等百强企业 已经形成高端商务办公认知 入住率 95 20 市场现状无甲级写字楼供应 未来有强有力的客户支撑 市场机会较大 甲级 乙级 商住 西安市甲级写字楼集中在高新区 经开区无甲级写字楼楼产品 市场存在较大的发展空间 西安市甲级写字楼的租金 售价和入住率均有较好的实现度 市场 通过对比西安市高新区甲级写字楼产品力 可见未来甲级写字楼在软性配套 创意休闲空间方面具有较大的发力空间 产品 随着经开区的快速发展 世界500强企业将大量聚集 三产产值大幅提升 为区域高端写字楼提供了强大的客户支撑 客户 未来区域内有较多高端写字楼供应 商务氛围浓厚 但竞争较为激烈 项目竞合关系凸显 竞争 21 甲级 乙级 商住 22 甲级 乙级 商住 23 甲级 乙级 商住 24 甲级 乙级 商住 25 10 区域内办公产品整体品质不高 经开大厦 利君V时代等个别写字楼项目注重立面打造 形象较为现代 高档 其他办公物业整体形象一般 赛高国际 雅荷中环大厦 利君V时代 经发大厦 第5国际 甲级 乙级 商住 26 甲级 乙级 商住 27 甲级 乙级 商住 28 甲级 乙级 商住 29 甲级 乙级 商住 市场可见乙级写字楼在层高 电梯品牌 车位数量 空调等方面产品力较低 可突破空间较大 海博广场 西安国际企业中心 海逸国际 30 甲级 乙级 商住 乙级写字楼市场实现好 品质普遍偏低 易于突破 未来有大量客户支撑 且竞争较弱 市场机会较大 经开区乙级写字楼租金及售价实现较高 市场表现良好 市场 经开区乙级写字楼层高普遍较低 基本无大堂 车位数量较少 写字楼形象较差 产品力水平较低 可突破空间较大 产品 随着经开区的发展 地产 电子 科技 商贸类等中小型 草创型和成长型企业大量出现 具有较大的客户机会 客户 未来区域内乙级写字楼供应较少 竞争较弱 竞争 31 甲级 乙级 商住 32 甲级 乙级 商住 33 甲级 乙级 商住 34 甲级 乙级 商住 商住公寓市场实现性较差 市场机会较小 商住办公产品在形象及产品力较差 不能实现企业品牌价值提升和产品升级的发展目标 品牌实现 商住公寓销售速度较慢 价格实现度低 不能实现项目现金流的发展目标 销售速度 35 写字楼 酒店 商业 公寓 住宅 市场机会分析 市场现状市场表现客户特征未来供应投资回报分析 36 37 38 西安禹龙国际酒店 西安名都国际酒店 西安凤城大酒店 如家快捷酒店 荣华北经城公寓预计签约百斯特威酒店 客户通过购买公寓 酒店反租的形式获得投资盈利 目前正接受咨询 九行道2011年9月 12月推出100套房源实行酒店反租销售活动 70年产权酒店尚未确定 均价7500元 平米3个月租金抵首付 访谈语录 前期成本投入高 酒店只装修公共区域 室内装修需客户在购买时缴纳装修费 客户具有较大的抗性 交房时间晚 且第一年不给租金 投资回报有限 将公寓反租给酒店 租金涨幅需要与酒店协商 租金增长基本保持不变 即使有涨幅也很少 自己购买房产出租涨幅比较灵活 可根据市场情况随时涨价 出租灵活性差 房产长时间出租给酒店 在自己需要时不能随时自用 客户具有一定抗性 荣华北经城策划 荣华北经城 九行道 访谈语录 项目2011年9月 12月对公寓产品进行了酒店反租的活动 以的3个月租金抵首付 对与客户而言有较长期的投资回报 但有可能需要客户交纳装修费 前期的投入成本比较大 消化速度一般 九行道销售代表 39 40 我们是市工商局下属酒店 由陕西旅游集团进行管理 酒店以企业及政府接待和商务差旅的客户为主 大型企业或者事业单位对价格承受能力较高的客户会选择这种等级较高的酒店 也会在旅游旺季接待旅游团和散客 政府及单位会议 单位培训接待也较多 凤城大酒店销售经理 目前经开区基本没有特别高档的酒店 大部分是企事业单位自己的酒店 小的经济型酒店比较多 我们对面的如家就挺好 我们都办了会员卡 住着实惠还方便 海璟国际销售经理 区域内各类型酒店均以商务型客户为主 占据很大比例 旅游客户为辅政府及单位会议 培训多集中在星级酒店 需求较多 西安环球贸易中心 万科赛高悦府 正尚国际金融广场 首创国际城 41 酒店投资成本及回报分析 按照建筑单位面积的价格 不包括地价 五星级酒店一般为9000 10000元 四星级酒店一般为7000 9000元 按照一般五星级酒店4万平米的规模计算 开发酒店需要投入大约4亿元资金 沉淀资金较大 中期维修成本较高 大约5年要进行一次硬件升级 中国的五星级酒店投资回报率一般在在8 9 就算最好 一般投资回报周期为15 20年 短时间内无法实现快速收益 回报周期较长 知名酒店管理公司进驻都有几个要求 第一是高薪 第二是财富分享 第三是不投资 与甲级写字楼对比 甲级写字楼前期多以开发商自持 前期需要大量的资金沉淀 但先期可进行出租 待形象和品质提升之后开始销售 以实现品牌及价值最大化 42 43 开发酒店优势 开发酒店劣势 片区是未来的商务核心区 商业 商务发展空间较大 能为酒店带来稳定的客源 区域内高星级酒店经营状况较好 但数量有限 酒店市场存在开发潜力 高星级酒店能提升项目形象 项目所在地块不临近城市主干道 昭示性较差 对提升企业品牌贡献较弱 未来周边酒店供应较多 档次较高 昭示性极佳 市场竞争激烈 高星级酒店前期投入较大 沉淀资金 回报周期较长 要求开发商有较强的酒店运营能力或良好的酒店合作资源 风险相对较高 精品酒店市场实现不好 品牌酒店市场实现较好 但未来竞争激烈 且沉淀资金较多 市场机会较小精品酒店操作难度较大 市场机会较小 43 写字楼 酒店 商业 公寓 住宅 市场机会分析 格局分析业态分析消费者分析竞争分析商业发展趋势商业案例 44 45 2011年 西安市人均GDP达7030美元 但商业发展还停留在大型综合超市和专业店和都市MALL阶段 便利店有待出现 集市 沿街商业 大型综合超市 专业店 体验式购物中心 便利店 都市MALL 郊区MALL 百货商店 批发市场 500以下 500 1000 1000 3000 3000 5000 5000 7000 7000 10000 10000以上 生存需求 价格 品质 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 随着传统商业业态不断丰富 市场开始细分出服务于不同人群 经营不同门类的专业市场 并带动其上下游产业链得以共同发展 伴随生活资料相对过剩 各种商业业态在城市中心混杂聚集 车水马龙 景象繁华 形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 形成条件 形成过程 随市场不断细分 寻找空隙日益艰难 这时出现在一定辐射范围内经营相同门类 且档次有重合的不同商圈 相互分流客户 产生替代性竞争 市场需求多元化 主流产品面临激烈竞争 商业业态细分完全 总量饱和 阶段特征 刚刚走出农业社会的自给自足 商贸交易信息不充分 城市原始商脉的发展和延续 民间自发形成 具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态 承担城市商品流通中心的基本功能 相互具有替代性的不同商圈以整体规模 经营档次 价格或服务的相对优势 通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 市场信息和市场机会被充分关注 商家有比较明确的市场目标 经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 文化 情感需求 便利 敏感因素 人均GDP 出现业态 目前商业现状 人均GDP水平 45 凤城九路 凤城七路 凤城五路 北二环路 未央路 凤城二路 凤城八路 北三环路 人人乐 崇尚百货 世纪金花 世纪金花 人人乐 崇尚百货 北客站商圈 目前以社区配套商业为主 商业氛围尚未形成 未来有大量商业入市 市政府商圈 目前以社区配套商业为主 商业氛围尚未形成 未来有大量高端商业入市 凤城五路商圈 以世纪金花为中心 由凤城四路到凤城五路 以中高端百货 超市为主 凤城二路商圈 以人人乐和崇尚百货为中心 由凤城一路到凤城三路 以中低端百货 超市 零售 餐饮和服装鞋帽为主 46 47 凤城二路商圈商业以满足大众消费的商业为主 发展相对成熟 商业氛围浓厚 业态齐全 但整体档次不高 以中低档为主 出现个别高档商业 如真爱 利君养生源 凤城一路不沿未央路商业氛围较浓厚 凤城二 三路不沿未央路商业氛围不浓厚 商铺均价1 5 4万元 平米 赛高国际商铺一楼4万 平米 三楼1 8万 平米 四楼1 5万 平米 47 48 凤城五路商圈商业非普通大众化消费 以世纪金花为核心 档次以中档和中高档为主 还处于发展阶段 凤城四路 五路 六路不沿未央路商业正在形成中 目前商业氛围不浓厚 商铺均价5万元 平米 MAX未来1F均价5 7万元 平米 2F均价3万元 平米 3F均价2 3万元 平米 48 依托资源 产品形式 购物中心和社区商业 客户构成 未来供应 赛高三期综合体 正尚中心 整体开发水平较高 售价 3 4 3万元 平米 租金100 240元 平米 月 市委和城市运动公园 社区底商多为本地客户 沿街商铺多为陕北投资客 开发水平 平台价格 49 依托资源 产品形式 购物中心和社区商业 客户构成 未来供应 北客站附近700万的公建 包括商业 酒店 整体开发水平较高 商铺 1 5万 3 8万 平米 已开通的地铁2号线和北客站 开发水平 平台价格 外地投资客为主 陕北客户占较大比例 50 产品层面 目前以社区底商为主 少量大型高档购物中心 主力面积在80 300平米之间 客户层面 外地投资客为主 陕北 长庆客户占较大比例 本地客户私营业主居多 价格层面 随地段和配置价格差异较大 目前凤城五路商圈价格较高 楼层层面 楼层最高为四层 底商一般为2 3层 一层商业价值最高 三到四层商业价值开始衰减 51 52 区域主流型 满足区域周边居民的日常生活所需 如超市 百货 影院 KTV 大中型餐饮等 主要位于未央路沿线 凤城二路 五路商业集中区 目的地型 区域商业分类 公务 社交型 由商务 政务 企业经营等带来的公务或社交消费 如商务咖啡厅 王子饭店 利君养生源等 目前以中高端餐饮 娱乐为主的公务 社交商业较少 功能仍不完善 存在市场空间 交通驱动或规模驱动 如汽车4S店 主要分布在凤城五路与文景路 辐射范围广 对区域内外的特定消费者吸引力强 52 53 百货 中高端 世纪金花 民生 中低端 崇尚百货 低端 华东服饰广场 超市 中低端 人人乐遍布整个经开区 沃尔玛 中高端 宜品生活 电器 苏宁 国美 格力 赛格 世纪金花 苏宁电器 崇尚百货 人人乐 崇尚百货 赛格 民生 人人乐 崇尚百货 人人乐 世纪金花 沃尔玛 华东服饰广场 人人乐 苏宁电器 人人乐 格力电器 苏宁电器 国美电器 宜品生活 53 低档 以社区底商 小吃城为主的普通餐饮满足大众餐饮需求 中档 以竹园村火锅 海底捞 澳门德兴等为代表的餐饮满足中等档次消费需求 高档 以圣豪轩 徐记海鲜等为代表的餐饮满足中高档次消费需求 徐记海鲜 低档餐馆 人人乐上面的小吃城中午吃饭时间人特别的多 一个座位要等要长时间 凤城二路某私企员工我们这晚上经营情况很好 一般都需要预定 徐记海鲜前台 54 55 分布 北二环到凤城五路之间 业态 以足浴 KTV为主 档次 以中低档次为主 足浴 55 56 分布位置 位于凤城五路和文景路交汇处西侧 集中分布约20家中高档汽车4S店 经营内容 汽车销售 维修保养 汽车百货 行者驿站 等汽车产业服务的商业区 商业形式 临街独栋商业分布 56 57 分布 主要集中在凤城二路和凤城五路 业态 咖啡厅 利君养生源 经发国际会馆 王子饭店 已停业 档次 以中低档次为主 个别高端项目 上岛咖啡 时间咖啡 已停业 57 营业面积 共4层 10000多平米 经营业态 高端餐饮 养生SPA 美容美体按摩 保健足浴和休闲棋牌 1 2层为餐饮 3层为SPA 4层为棋牌和足浴 开业时间 2012 2 23开业 之前筹备两年 经营状况 现处于试运营阶段 每天晚上客户爆满 可接纳十几波人 折扣情况 会员一次充20万可打八折 58 59 59 60 61 赛高街区的沃尔玛12月28日开业 开业当天营业额就达到了50万 说明这个区域的消费能力还是挺强的 尤其是后面政府搬进来 区域成熟了 人陆续都会住进来 未来2年人口会大幅上升 世纪金花业态主要有服饰 餐饮 休闲等 品牌选择上也基本上国际一二线 国内一线的中高档 很多品牌很看好这个区域都有入驻的意向 百盛 民生 开元等中高端大型商业都有进这个区域的意向 综合主流商业的未来竞争还是有一些的 区域内餐饮不多 尤其是环境 情调都高端一点 特色的消费场所比较欠缺 世纪金花经开店曲志超 据公司现有会员研究 大约有10万左右的会员 有效会员为6万人 其中40 的会员来自北部 这部分人或许不在北部区域居住 但是户口均在北部区域 消费潜力巨大 经开区店的开业可能会阻断一些渝林 铜川高端客户来其他店消费 经开区现入驻企业约4000家 如 康师傅 可口可乐 统一 荣氏果汁 石油管道局 长庆石油 西电ABB等企业 未来发展前景很大 据公司销售额统计30 40 来自于公务消费 随着市委市政府的北迁将为区域带来4万人左右的人口 对高端商业的带动也是非常大的 世纪金花综合商品部经理宣鹏 61 62 住在长庆油田公司附近 觉得附近休闲类商业比较落后 和朋友聊天或者谈事情还得去市区里面 不太方便 长庆家属区随机访谈 特别是商务交际方面 有时候选地点有很多限制 北郊虽然有几家较高档次的餐饮 但是娱乐项目就只能去市中心了很麻烦 有时候就直接去市中心或者南二环了 那边娱乐休闲也不是很远 基本上都能满足商务交际和朋友聚会这方面需要 经发大厦办公客户 真正称得上高端的休闲会所 就只能是我们这里 其他的都是一些没有品牌的 我们这里也有个缺点 就是娱乐这一块的服务没有设 好多次客户消费完之后都询问周边哪有合适的娱乐场所 经开区这一块以休闲为主的高端商务 社交型场所比较缺 经发国际会所经理 我平均一个月会有3 5天会在这里 这里也是接待经开区商务朋友的场所 休闲娱乐这里就有茶秀 夜总会这些地方这边还没有太适合的地方可去 经发国际会所客户 根据区域消费者访谈 目前区域中高档商务 社交型消费场所较少 此类消费需求仍未被满足 62 63 未来区域中高端消费者主要来源于大型企事业单位中高管 政府公务员 高端写字楼白领和陕北人 中高端消费者来源 高端消费需求明显 且中高端商务 社交型消费需求未被满足 消费需求 区域未来有大量高端人群支撑 高端消费需求明显 且高端商务 社交型消费需求未被满足 63 64 未来供应大型综合商业体量较大 且以市场主流型的百货 超市及餐饮为主 高端商务 社交型商业供应较少 64 65 趋势一 沿未央路将出现大量中高端商业 共同形成区域商业的 金廊 趋势二 沿未央路向北 商业逐渐升级 凤城二路 凤城五路 凤城八路 凤城九路 凤城七路 凤城五路 北二环路 未央路 北三环路 凤城二路 百老汇剧院 沃尔玛 人人乐 首创 汇通大型商业 正尚项目 民生百货 世纪金花 奥斯卡影城 人人乐 崇尚百货 早期商圈 新兴商圈 未来商圈 本项目具备承担 区域商业升级 的基础 顺应区域商业发展趋势 与其他商业共同形成 金廊 效应 王府井百货 北客站板块 未央路板块 65 商业体量是住宅的15 商业价格是住宅的4倍多 商业实现利润是住宅的2倍 区位 位于高新区商务新核心区边缘 指标 占地61亩 容积率3 87 总建面20万平米 6栋高层住宅 莱安逸境商业以远远小于住宅的体量实现了高于住宅两倍的利润 商务区商业价值较高 66 关于本项目商业的初步思路 商务区商业价值较高 但未来竞争激烈 目的地型的公务 社交型商业存在市场空白 且市场实现较好 市场机会较大 以休闲为主的高端公务 社交型商业存在市场空间 业态机会 高端消费需求明显 且高端商务 社交型消费需求未被满足 消费需求 商务区商业具有较高的价值 区域价值 潜在供应项目以市场主流型的商业为主 竞争 市政府区域将取代凤城五路成为政务新区的商业价值高地 发展趋势 67 写字楼 酒店 商业 公寓 住宅 市场机会分析 市场表现产品结构产品力客户潜在供应案例借鉴 68 西安在售及待售公寓项目共计40余个城内的公寓产品主要依托周边高档的商业配套和成熟便利的生活配套 占据了独一无二的优势 城北的公寓产品依托未央路发展起来的商务配套和政府规划利好 发展潜力大 高新区是西安市主要的商务区 公寓市场活跃 产品主要依托于成熟的商务配套 其他区域公寓项目较少 城西的具有代表性的为大唐西市和领汇乐城 城南 高新 城内 长安公馆珠江时代广场宏府嘉惠广场II期华美达国际公寓诚礼陆港国际公寓领汇乐城 金品会展世界城宏信国际花南门国际象牙公寓中贸广场绿地 九号观邸金色城市 一品美道橡树街区尚品国际class糖果house橡树星座望庭国际i都会紫薇尚层财富中心II期数字生活尚中心唐延公馆唐沣国际广场东方米兰 城北 Max未来赛高国际街区海璟国际星舍SOHO银池品智天下凤城一号海璟蓝寓天地时代广场大明宫寓 69 70 71 72 备注 简装修 配置为地面 墙面 天花板 厨卫中等装修 配置比简装多了部分家具精装修 配置比中等多了家具和部分家电豪华装修 配置齐全 包括所有家具 家电 73 74 75 76 2011年1月1日起经开区土地供应情况盘点 范围是 泾向 北二环至绕城高速渭向 未央路至朱宏路 77 市场上公寓以中低端商住类公寓为主 销售实现性较差 中高端居住类公寓及服务式公寓存在市场空白 小结 以50年的商住公寓为主 居住类公寓较少 公寓性质 公寓均价在6500 8000元 平米 整体去化速度较慢 市场表现 硬件配置一般 品质较低 产品力 78 注 服务式公寓仅指整体持有出租型公寓其他高档公寓住宅散售的 较为高档的居住类物业 上海陆家嘴CBD高档居住类物业 陆家嘴CBD高档销售型居住物业 香港CBD公寓物业 典型项目 2008年 鹏利辉盛阁公寓和汤臣一品 其中一座转为服务