房地产发展趋势-讲义XXXX0529.ppt

2 深圳地产发展如何 3 房价为何一直上涨 4 政府何由调控房市 5 房价如何才能受控 房地产相关释义 目录 1 2 深圳地产发展如何 3 房价为何一直上涨 4 政府何由调控房市 5 房价如何才能受控 房地产相关释义 1 1 房地产的定义及基本属性 2 M2的定义及与房地产的关系 3 房价及租金在房地产中的意义 房地产的定义房地产是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 基本属性稀缺性 世界上没有两处完全相同的房子 固定性和不可移动性 经济学上称为 不动产 房地产经济为非实体经济 属于虚拟经济的一种 房地产与金融的关系房地产与金融的关系密切 在开发 交易及后续市场环节高度依赖金融的支持 两者皆为虚拟经济的代表 互生互存 房地产的定义及基本属性 注解 房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系 房地产业因其运转周期长 融资量大离不开金融业的支持 而金融业则将房地产业视为一种安全性和收益性都很高的优良资产和 黄金业务 无论房地产业过度发展还是发展不足都首当其冲地影响金融业 如果房地产业与金融业的产业关联度过低 即金融业对房地产业支持不力 则会限制房地产业进而影响房地产业链条上众多产业的发展 致使宏观经济不景气 但如果房地产业和金融业间的关联关系超过一定限度 则会引起金融资金推动型的房地产泡沫 从而危及金融业乃至整个经济体的安全 M2的定义M2是指 广义货币 是货币供应量的重要指标之一 国际上的计算公式是 流通中的现金 支票存款 储蓄存款 政府债券 也就是度量一个国家印钞量的指标 基本属性M2反映现实的购买力 现金 支票存款 M2反映潜在的购买力 储蓄存款 政府债券 M2与房地产的关系M2的增加使得房地产商从银行获得贷款可能性增加 潜在购房者流动性约束下降 从而对房地产需求和新建筑的投资决策有相当大的影响 最终导致房地产价格变化 M2的快速增长为我国信贷市场提供了宽松的流动性环境 通过银行信贷 将居民对住房的潜在需求转变为有效需求 推动了房地产价格的上涨 M2的定义及与房地产的关系 注解 根据央行最新出炉的数据 2013年3月末 中国广义货币 M2 余额103 61万亿元 全世界约340万亿元 同比增长15 7 首次突破100万亿大关 2008年以来 中国的M2余额增长了一倍多 很多城市同期的房价也涨了这么多 哪有这么巧的事 复旦大学经济学院副院长孙立坚认为 多年来 中国的M2一直快速增长 但通胀却保持在可控水平 其中一个重要原因就是中国的钱大部分都没有进入消费市场 除了储蓄 相当多的资金都聚集到了房地产领域 推高了房价 房价在房地产中的意义房地产作为商品同任何商品一样 是使用价值和价值的统一体 是房地产价值的货币表现 它具有特殊性 由于受多种因素的影响 房价体现的是房地产的未来价值 租金在房地产中的意义租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款 在融资租赁条件下 租金应考虑租赁资产的买价 出租方垫付资金的利息以及出租方收取的手续费等因素 是房地产当时市场条件下真实的使用价值的体现 房价与租金的关系马克思的地租理论认为房价和房租都是房屋价值的货币表现形式 都应该反映房屋的价值 房价与租金处于同一个成熟市场环境下 双方联系紧密 没有相互区隔 从而得出两者存在正相关关系的结论 按照国际惯例 房价一般是月租金的100 200倍 一旦超出这个标准 两者会相应做出调整 房价及租金在房地产中的意义 2 深圳地产发展如何 3 房价为何一直上涨 4 政府何由调控房市 5 房价如何才能受控 房地产相关释义 1 1 房地产的经济属性 2 经济环境的影响 3 人口因素 4 政策因素 房地产经济属性 居住属性 刚性需求 改善性需求 终极居住需求 投资属性 投资需求 投机需求 真实需求 虚拟需求 2002 09 33个月 2011 09 2005 6 1 7 42个月 2008 12 15 9 9 6 2 5 33个月 13 9 4 6 1 14 8 11 0 7 15 5 9 2 M2增速 GDP与CPI走势描述 1 1998年至2002年 M2同比增速围绕15 上下小幅波动 GDP增速维持在9 左右 CPI持续维持在3 以下 几乎不存在通货膨胀的压力 2 2002年年底至2008年年底金融海啸之前 GDP同比增速长期维持在10 以上的高位 同期M2增速长期高于17 期间31个月CPI同比涨幅超过3 警戒线 3 2008年年底的金融危机导致中国经济增速迅速放缓 为保增长中央推出了四万亿投资计划 M2同比月度增幅超21 GDP增速迅速回升 但CPI也迅速上涨 期间16个月CPI维持在3 以上 目前仍维持在6 以上的高位 经济环境的影响 从02年下半年开始 中国经济的货币推动型特征十分明显 宽松的货币政策带来GDP的高速增长 经济环境的影响 02 12年M2与深圳房价的增长曲线趋同12年约为02年的4 5倍 2012年深圳的房价约为2002年的4倍 M2则为5倍 两者增长趋势惊人的相同 经济环境的影响 GDP保持快速增长 房地产业高速发展 2001年 2010年 我国国内生产总值平均增长10 以上 比世界同期水平快了8 2个百分点 经济总量从世界第7位上升到第2位 2001年超过意大利 2005年超过法国 2006年超过英国 2007年超过德国 货币超发到一定程度 市场无力吸纳大量的货币 当股市无法吸纳时 楼市自然成为另一个吸纳大量货币的 海绵 房价快速上涨 调控也紧随而至 但国家一边调控 一边却加大货币投放 难以真正抑制房价 央行数据显示 去年中国的新增信贷8 2万亿创出了史上第二峰值 经济环境的影响 货币泛滥 08年以来 中国用信贷急剧扩张的方式维系了繁荣 同时也埋下了货币快速贬值的隐患 2003年 全国房地产开发投资完成10106亿元 2011年这一数据增长为61740亿元 几乎是当年的6倍2003年房地产开发房屋施工面积为11 77亿平方米 2011年跃升到50 8亿平方米我们城镇人均住房建筑面积由1998年的18 7平方米提高到2010年的31 6平方米 2003 2011年 全国城市化率从40 53 提高到51 27 年均增长1 城镇人口从5 24亿增加到6 91亿 净增加了1 67亿人 年均增加近1850万人 同期城镇户籍人口净增加约1亿 人口因素 中国城市化加速推进带来的巨大推动力 实现房地产业的黄金时期 根据诺瑟姆曲线理论 城市化率超过30 时 国家将进入高速城市化阶段 直至城市水平达到70 左右 2011年我国城市化率达到51 27 假设未来能保持年均提高1 即我们高速城市化进程至少可以持续至2030年 人口因素 城市化进程持续推进保证新增住房需求稳定 我国在1963 1975年间和1981 1997年间出现过两次 婴儿潮 在这两年期间 每年新出生婴儿数至少在2000万人以上 这两段 婴儿潮 的存在保证了我国房地产至少存在两次置业高峰 人口因素 婴儿潮 及人口年龄结构与地产需求波动 25 35岁群是第一大购房群体 购房的目的是满足需要 其需求弹性小 具备购房能力的人群不易受到收入价格等因素影响 35 45岁是第二大购房群体 购房的目的是改善居住条件需要 其需求弹性大 其需求易受到收入水平 住宅价格等因素的影响 具备投资性 受经济的 社会的 政策的 人口的 道德的以及心理的多种因素影响 现代社会的家庭结构发生迅速裂变 家庭规模趋于小型化 在人口总量不变的条件下 家庭规模小型化的必然结果是户数的增加 从六口之家变成三口之家 总户数将增加一倍 家庭规模小型化和户数的增加直接转化成强大的市场需求 人口因素 家庭结构小型化 带来强大的市场需求 目前对房地产调控没有统一协调机制 首先 没有牵头部门 而是各自为政 其次 没有对房地产运行状况进行跟踪监测的部门 对政策的进程没有统一的安排 第三 问责机制不清晰 流于形式 政策因素 调控不力 细则不清晰 监管不得力 问责流于形式 地方政府阳奉阴违 执行不到位 土地资源的垄断无法形成市场化的竞争 反而让土地成为了地方政府获取暴利的资本与来源 变成了对市场和消费者的垄断性掠夺 让土地的价格扭曲并暴涨 导致地价与房价的失控 招拍挂 制度土地成为了地方政府获取暴利的资本与来源 优质土地资源更多集中在国企手中 行政垄断变成市场垄断 政府掌握市场定价权 2 深圳地产发展如何 3 房价为何一直上涨 4 政府何由调控房市 5 房价如何才能受控 房地产相关释义 1 1 房地产对市场经济的影响 2 防范金融危机 3 国进民退 行业洗牌 4 不均的社会分配制度 房地产调控 经济问题 防范金融危机 行业洗牌 市场集中度提高 促进经济结构转型 扶持实体经济 日本经济泡沫破裂的始末 日元升值 出口企业产能严重过剩 出口转内销 热钱大量流入日本证券 房地产市场等各个投资领域 导致房价飙升 股票屡创新高 投机成风 股市回落 房地产泡沫破灭 金融体系坏帐急增 政策急刹车过猛 降低利率 紧缩贷款 提高利率 实体经济遭受巨大冲击 长期金融滞胀 经常贸易项目赤字 国内过度投资 向外融资 短期资本流入 97年初 房地产疲软 未偿债大增 银行困难 挤兑出现 银行呆账增加 权威 负面消息出现 价格就会下跌 危机出现 没有消息也会下跌 但时间更长 房地产 股票价格再次上升 但买家减少 国际游资高调介入 再次严厉打击公众信心 困难被放大 危机爆发 泰国金融危机的内在逻辑 房地产调控的核心 首先在于防范金融危机 防止资产泡沫破裂 减低国民经济对房地产的依赖 保护实体经济 促进社会就业 解决民生问题 金融是现代经济的核心 金融发展的根基是实体经济 离开了实体经济 金融就会成为无源之水 无本之木 只有金融与实体经济密切配合时 我国经济才能稳步健康的发展 同时 国民经济的持续发展离不开房地产的支撑 需要通过宏观调控保证健康发展 也是 保增长 扩内需 调结构 中必须解决的主要问题 国企垄断土地 抬高土地出让金 拉高房价 以此来解决保障住房建设资金 导致国进民退 国进民退 通过优胜劣汰规范房地产开发市场混乱的现状 形成有序的市场秩序 由于实体经济利润较低 导致诸如海尔 长虹 康佳 TCL 格力 苏宁 国美 美的等实业巨头不务正业进军房地产开发 房地产调控 民生问题 房价上涨 贫富差距过大 完善住房保障机制 中国已呈M型社会结构 8 的人拥有80 的存款 贫富差距严重 导致社会不稳定 国家统计局公布的基尼系数为0 47 已是收入差距较大的国家 我国8 的人拥有80 的存款 高收入群体家庭约有5000万个 这部分人的购买能力可以把未来8年的新建商品房买光 要缩小贫富差距 必须控制房价发展速度 同时进行税制改革和金融改革 住房保障体系不健全 政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确 缺乏法律与制度保障 廉租房 经济适用房制度尚需进一步改进 住房保障体系的覆盖面太小 住房保障制度不落实 大多数城市没有明确的管理机构 资金来源缺乏制度化 没有建立最低收入居民家庭档案和申请 审批制度 健全保障体系 明确政府责任 建立资金来源制度化 扩大保障制度覆盖面 建立居民家庭档案 2 深圳地产发展如何 3 房价为何一直上涨 4 政府何由调控房市 5 房价如何才能受控 房地产相关释义 1 1 控制货币供应 降低CPI 2 保障性住房真正落实 3 扶持实体经济 保护中小微经济 4 持有环节税收全面到位 金融改革支持实体经济发展 控制货币供应CPI得到控制 持有环节税收房产税 物业税全面开征 加快保障房建设完善准入体制 长效机制建立 货币扩张几乎必然带来通货膨胀 通货膨胀的水平和持续时间与货币扩张的幅度和持续时间高度相关 各阶段经济特征概述 1 1998年1月至2002年8月 货币供应增速稳定 通货膨胀水平一直处于较低的水平 此时中国正式结束了短缺经济时代 社会消费和投资乏力 东南亚金融危机爆发 积极的财政政策成为支撑经济增长的主力 2 从2002年下半年开始 宽松的货币政策开始启动 M2同比以超15 的速度连续增长 2003年8月M2同比增长21 6 CPI也在2003年11月份突破3 的警戒线 并在2004年7月达到5 3 的最高点 此后M2增速迅速下降 CPI也随之迅速下降 02 8 03 11 05 3 15个月 44个月 05 5 07 3 08 10 08 11 10 5 22个月 15个月 2009年年初开始的新一轮房价上涨 与货币的扩张存在高度相关性 过量的流动性和过高的金融杠杆成为助推房价的两大因素 M2同比增速与商品房成交量价存在较高的相关度 M2增速急升急降时期对成交量价的影响更为明显 房地产调控由之前的单纯控制价格转变为调整整个房地产市场结构 保障房的作用逐步提高 房地产逐步去投资化 2005 4 30 关于做好稳定住房价格工作意见通知 2006 5 24 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 2007 8 7 2007 9 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 2010 1 10 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 2010 4 17 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 2010 9 29 新国八条 3600万套保障房建设规划 2011 1 26 2011 3 7 具体调控政策 限贷 货币政策逐步放松并转向稳健 但针对房地产的差别化信贷政策仍将持续限购 近期没有放松的可能 但只要房价基本稳定 其执行范围和力度基本维持现有规模保障房 大规模的建设仍将持续 但大规模形成供应需等到2013年后续政策 房产税 全国个人住房信息系统正在建设中 政府已提出未来将开征房产税 之后限购将逐步退出保障房配套制度 保障房的进入和退出机制将逐步完善 保障房的建设模式将有新的突破 保障方式将由实物保障向货币保障转变 房地产调控的整体方向和思路 房地产逐步回归住宅本质 逐步形成保障房和商品房两个层次的住房市场 调控的力度放松可能性较小 限购限贷政策即使退出 也会有其他替代政策出台 房价快速上涨的可能基本被消除 只有加大金融对实体经济特别是中小微型企业的支持力度 促进实体经济的健康良性发展 热钱退出房地产市场 从而降低房价 物业税 在法律的角度上看 我国征收物业税具有争议性 所以征收问题悬而未决 物业空置税 已经成为各国政府调节市场的重要手段 具备值得肯定的诸多优势 其中一个主要原因就是政府希望通过强制性措施推动大量闲置房进入市场交易环节 两会上有代表提议在海南试点征收 房产税 上海和重庆已成为全国的试点城市有一段时间 政府于今年增加其他城市的意愿强烈 深圳极有可能会在今年开征 持有环节税收可能将为未来调节市场手段 持有环节有三种税费 物业税 物业空置税 房产税 2 深圳地产发展如何 3 房价为何一直上涨 4 政府何由调控房市 5 房价如何才能受控 房地产相关释义 1 1 深圳城市属性 2 深圳房地产基本情况及特征 3 深圳地产发展趋势 4 结论 深圳城市属性 毗邻香港 年轻化 区域型中心城市 基本特征 毗邻香港 区域型中心城市 珠三角经济核心产业特征 金融 高科技及物流为主人口特征 年轻人口结构为主未来发展路径 深圳与香港建立战略伙伴关系 共建国际都会 深港两地政府间正式合作机制的建立 促进深港双方在城市战略层次合作 伙伴关系将日趋紧密 并催生了前海中心合作区 并在今年开始进入实质性阶段 可视为深港合作一种模式的诞生 也标志着深圳城市发展进入一种新的轨道 深圳房地产基本情况及特征 深圳房价分布 龙华2 1 2 5万 宝中 前海2 8 3 5万 西乡1 8 2 3万 福永1 3 1 8万 沙井1 2 1 5万 松岗0 9 1 2万 光明新区1 3 1 8万 观澜1 3 2万 福田3 8 4 5万 后海3 5 4 5万 罗湖3 4 5万 华侨城5 8万 布吉横岗1 5 2万 龙岗1 3 2 2万 坪山1 1 1 5万 坑梓1 1 3万 坪地1 1 2万 盐田2 3 5万 东部镇区1 5 2 5万 2012年深圳市一手房成交均价18900元 平 各区域价格区间分布如下图 深圳房地产基本情况及特征 深圳各区域房地产特征 龙岗区域 深圳卫星区域 受交通及市场供大于求等因素影响 房价一直平稳 龙华区域 受福田中心的辐射 房价有所透支 规划落实及配套设施的完善 足够支撑其迅猛涨幅 宝中及前海区域 房价已体现其规划概念价值 后续需视规划落实程度支撑价格的上扬 后海及福田 成熟的发展及中心稀缺的土地资源 房价具有实质的支持因素 罗湖区域 成熟发展后 重新规划定位及旧改的大量入市 价格具有潜在的支撑条件 盐田区域 普通住宅市场较为封闭 稀缺山水资源集中了深圳高端的别墅项目带动整个区域价格的整体上扬 东部镇区 处于初始开发阶段 随着市场的成熟 价格会有一定的上涨 深圳地产发展趋势 深圳房价各区域扁平化发展 形成整体价格往上的拉动力 关内优势资源外迁 各区域房价扁平化发展因素 特区撤关 公共配套均匀化发展交通完善 教育 医疗等优势化资源外扩 深圳地产发展趋势 深圳购房者的梯级需求 支撑市场价格上扬 基本刚需 以两口之家家庭结构为主 支撑近年房地产市场的整体成交量 功能性刚需 以小太阳家庭为主 构成优势教育资源及相关配套的主力军 改善性居住 以经济实力较强的小太阳家庭及三代同堂的家庭为主 包括首改和再改需求 成为中高端