银川市房地产发展现状及分析

宁夏高等教育自学考试毕业论文题目：银川市房地产发展现状及分析姓 名： 准考证号： 专 业：房地产经营与管理 指导老师： 二OO六年十二月目 录1银川市房地产业发展现状分析.11.1银川市城市建设进一步加快，住房条件进一步改善.11.2银川市房地产投资增速回落,商品住宅销售价格趋于稳定.11.3银川市房地产开发基本情况.11.4房地产开发资金来源情况.31.5银川市房地产运行分析.32银川市房地产开发存在的问题.42.1银川市土地供应模式及价格趋涨的控制有待提高.42.1.1土地供应历史现象.42.1.2建设用地供应不足.42.2住房供应结构问题性过剩和有效供应不足的问题仍很严重.52.3商业营业用房供应结构比例过大,投资增长过快,空置加大52.4房地产存量房利用不充分，存量住房交易缓慢.62.5住房建设基本处于粗放型发展格局.62.6房地产开发企业整体还处于实力较弱的状况.73房地产开发解决对策.73.1土地理性科学管理.73.1.1进一步完善土地供应结构.73.1.2完善商品房用地出让的“招、拍、挂”制度.73.1.3进一步加强商品房开发用地的监督力度.83.1.4出让土地应该“大规划、小宗地”.83.2改善住房供应结构.83.3完善住房保障体系.93.4进一步提高房地产综合监管能力，规范房地产交易行为.93.5加强对商业房地产的宏观调控.9（1）加强信息管理，提高服务功能.9（2）商业地产资源整合，优化配置.10（3）严格银行信贷管理.10银川市房地产发展现状及分析摘要：房地产业作为新的发展阶段的一个重要支柱产业，对拉动银川市的经济增长、改善人民生活、带动城市基础设施建设、改善城市面貌、促进城镇发展做出了积极贡献。近几年，房地产业发展迅猛，房价和地价上涨幅度较快，带来了一系列社会问题，房地产业控制不好，就会给国民经济带来重创，为了促进房地产业持续、健康、快速发展，国家对房地产业采取了宏观调控政策，以稳定房价和建设大量的用于满足中低收入阶层自住需求的普通商品住房和经济适用住房，完善房屋保障体系，规范房地产市场秩序，使之更好地为社会经济发展做出更大的贡献。关键词：房地产；现状；分析；对策；银川市1银川市房地产发展现状分析1.1银川市城市建设进一步加快，住房条件进一步改善截止2005年底，银川市城镇房屋建筑面积3998.29万平方米，城镇住宅建筑面积2040.15万平方米，住房成套率95.9%，住房自有率79.9%，人均住宅建筑面积25.81平方米。1.2银川市房地产投资增速回落，商品住宅销售价格趋于稳定从房地产开发市场运行情况看，在经过三年的高速发展后，开发投资增速出现回落的趋势。截止2005年底，银川市完成房地产投资53.22亿元，同比增长15.5%，商品住宅完成投资32.12亿元，同比增长15.2%，占开发投资60.4%。2005年银川市商品房施工面积719.87万平方米，同比增长10.8%，商品住宅施工面积489.02万平方米，同比增长12.9%，商品房竣工面积378.16万平方米，同比增长22.1%，商品住宅竣工面积272.22万平方米，同比增长15.5%。商品房销售面积241.92万平方米，同比增长-6.8%，商品住宅销售面积203.47万平方米，同比增长-12%，商品住宅销售平均单价2108元/。1.3银川市房地产开发基本情况从2006年的情况看，截止2006年8月份，银川市市辖区房地产开发累计完成投资30.5亿元，同比增长1.0%。其中住宅投资22.3亿元，同比增长19.1%，经济适用住房投资8822万元，同比增长49%，办公写字楼投资16669万元，同比增长62.9%，商业营业用房投资53138万元，同比下降38.3%，施工房屋建筑606.1万平方米，同比上升7.0%：其中住宅、办公写字楼、商业营业用房施工面积分别为425.5万平方米、36.3万平方米、130.1万平方米，同比分别上升9.6%、19.8%、0.9%。截止2006年8月底，房屋新开工面积294.4万平方米，同比上升13.7%。其中住宅新开工面积为222.5万平方米，同比上升10.8%，办公写字楼新开工面积为16.9万平方米，同比增长168.3%，商业营业用房新开工面积为47.9万平方米，同比上升12.4%。截止2006年8月底，银川市辖区竣工面积60.7万平方米，同比下降14.9%，其中住宅竣工面积51万平方米，同比下降3.6%，占竣工面积84%，办公写字楼竣工面积1万平方米，同比下降66.7%，占商品房竣工面积1.6%。截止2006年8月底，银川市辖区商品房销售面积为108.7万平方米，同比下降11%，其中住宅、办公写字楼、商业用房销售面积分别为：94万平方米、1.3万平方米、12.7万平方米，同比分别下降：12.1%、27.8%、0.8%。截止2006年8月底，银川市辖区商品房销售额26.91亿元，同比下降8.4%，其中住宅、办公写字楼、商业用房销售额分别为：20.84亿元、0.41亿元、5.48亿元，同比分别下降： 7.8%、21.2%、10.5%。截止2006年8月底，银川市辖区商品房平均销售价格为：2476元/平方米，较去年同期的2422元/平方米上涨2.2%。其中商品住宅平均售价2217元/平方米，同比增长6.4%；办公写字楼平均售价3071元/平方米，同比增长4.2%；商业营业用房平均售价4311元/平方米，同比下降9.5%。截止2006年8月底，银川市辖区商品房累计空置面积193.5万平方米，同比上升30.9%。其中：空置1-3年的商品房面积62万平方米，同比增长100.6%；空置3年以上的商品房面积5.5万平方米，同比增长52.8%。在空置商品房面积中，商品住宅空置面积116.2万平方米，同比增长35%，占商品房空置面积的60.1%。空置1-3年的商品住宅面积35.7万平方米，同比增长120.4%。银川市辖区办公写字楼空置面积8.3万平方米，同比增长15.3%，占商品房屋空置面积的4.3%。空置1-3年的办公楼面积为2.6万平方米。银川市辖区内商业营业用房空置面积60.4万平方米，同比增长27.7%，占商品房屋空置面积的31.2%。辖区内空置1-3年的商业营业用房面积22.1万平方米，同比增长99.1%；3年以上2.9万平方米，同比增长38.1%。1.4房地产开发资金来源情况截止2006年8月底，银川市辖区房地产开发资金来源累计31.5亿元，比上年同期降低0.67%。上年末结余资金3.1亿元，房地产开发本年资金来源合计为28.45亿元，其中：银行贷款6.7亿元，占资金来源的23.55%，自筹资金8亿元，同比降低5.97%，占资金来源的28%，其它资金13亿元，占资金来源的46%。1.5银川市房地产运行分析1.5.1商品房供给放缓，销售量有所下降2005年房地产销售面积同比下降6.8个百分点，商品住宅销售面积同比下降12个百分点，房地产投资增速回落。2006年1-8月份，银川市辖区房地产开发累计完成投资额同比增长1%，增速减少，房地产开发施工面积同比增长7%，小幅增长，房地产开发房屋竣工面积同比下降14.9%，销售面积同比下降11%，销售金额下降8.4%。1-8月份银川市辖区商品房平均销售价格较去年同期上涨2.2%，商品房累计空置面积同比上涨30.9%。分析原因，一方面由于受国家宏观政策影响，市场供给放缓，房屋竣工面积下降，造成销售量下降。另一方面由于理论界、房地产界、媒体导向对房地产行业发展的评论，以及宏观调控政策等多种因素的共同作用，使消费者投资心态出现动摇，期盼降价，购房者出现了观望、持币待购的迹象，直接导致销售下降，商品房空置量加大。银川市房地产市场进入了调整期。1.5.2市场供应结构不合理问题未及早整治从房地产开发投资来看，截止6月底，经济适用住房投资比去年减少5368万元，经去年同期下降49%，而商业营业用房投资同比仍是88.3%的高增长速度，1-6月份批准预售的商品住宅中平均售价在2000元/平方米以下的占总预售面积的43.35%，不足一半，低价位普通住宅的供应量明显偏少。1.5.3房地产开发资金结构有所变化，房地产投资收缩目前，受国家上调银行存款准备金率，提高房地产开发项目资本金比例，对房地产行业贷款进行重点检查，上调低币利率，严格个人住房贷款等等压缩信贷的调控措施，对银川市房地产业的资金来源产生较大影响，对房地产行业的投资全面收缩，在房地产开发资金来源中，银行贷款同比下降34.81%，所占比例较去年同期的19.7%下降7.4个百分点。银川市的房地产开发自有资金占有量日益上升，但对商品房销售定金及预售款的依赖较大。1.5.4住房价格处于上涨趋势，办公写字楼、商业营业用房价格有所下降由于在房地产市场中，中低价位、中小套型普通商品住宅供应量少，而市场有效需求量比较大，所在造成住宅价格的连续上涨。今年二季度涨幅达10%。受市场供求关系影响，办公写字楼、商业营业用房价格呈下降趋势。2银川市房地产开发存在的问题2.1银川市土地供应模式及价格趋涨的控制有待提高2.1.1土地供应历史现象银川市开发商拿地过去一直贯用的作法是直接与用地单位洽谈，将征地价格谈好后，签订征地合同，再去土地行政管理部门办理土地出让手续，这种土地协议出让方式，尤其是银川市兴庆区一直以来就是银川市的商业、行政、金融中心，因此，过去开发商在这个区域经过危房改造，工业企业的搬迁、学校的搬迁、城郊农用地的征用，以及与企事业单位联建、代建、合建等多种方式的运用，以较低的价格获取了区位较好的大量土地，有些开发商充分利用这种不规范协议出让土地取得了大片的低价土地，有时存在某些官员与房地产开发商之间暗箱操作的可能性，从而地位往往是被人为地压低，相当大的一部分本该由国家获得的土地收益流失到某些个人手中。开发商利用拿到的大片低价土地，囤积居奇，等待政府将城市基础设施、公共配套工程、公共交通等逐步完善，人居环境得到极大改善，住房区位条件大大提高，土地及房屋价格上涨之后，再逐步分期开发，以获取超额利润，有些项目的高房价并不是真正的高成本。有些开发商以前拿的地，至今还未开发完。2.1.2建设用地供应不足银川市辖区近几年建设用地供应不足，原因之一是实行“招、拍、挂”后政府经过统征后再用于“招、拍、挂”的土地数量有限，时间周期较长，主要是受政府城市发展战略，城市规划影响，这两年，只有在银川市新区、高新技术开发区南片有一些土地拿出来“招、拍、挂”，其它地段都是一些小地块。由于市场需求的拉动，市场行情的看好，房价的上涨，致使众多的开发商竞相竞价，抬高了土地供应价格，致使土地价格涨幅较快。经济适用房等保障性住房建设用地供应严重不足银川市土地行政主管部门在建设用地供应范围内，用于建设经济适用住房等保障性住房的建设用地数量更少，致使经济适用住房等社会保障性住房供应比例严重失衡，引起供求矛盾比较突出。2.2住房供应结构性过剩和有效供应不足的问题仍很严重截止2005年底银川市商品住宅空置面积150.01万平方米，增长18.0%，其中：空置一年以下的待销住宅112.78万平方米，占住宅空置总量的75.2%，空置一年至三年的滞销住宅36.98万平方米，占空置面积总量的24.6%，空置三年以上的积压住宅0.33万平方米，占空置面积总量的0.2%，空置集中在大户型、高价位的商品住宅，市场销售压力较大。中小套型主要是建筑面积在65-90的户型短缺，这个面积正是大量的中低收入阶层需求的住房面积有效需求、自住房屋需求很大，但有效供应不足。(表1)表1 银川市2005年商品房空置表 （单位：万平方米） 城市项目银川市商品房空置面积239.64同比增长27.2%商品住宅空置面积150.01同比增长18.0%商品住宅空置一年以下112.78占住宅空置总量比75.2%商品住宅空置一年至三年36.98占住宅空置总量比24.6%商品住宅空置三年以上0.33占住宅空置总量比0.20%2.3商业营业用房在整个房地产市场供应结构中比例过大，投资增长过快，空置加大2005年，银川市用于商业营业用房投资所占比重达到42.2%，商业营业用房的施工面积172.07万平方米，同比增长15%。空置面积71.26万平方米，同比增长68.8%(表2)。商业营业房产供应量增大，主要是由于近几年城市改造建设、城市化建设、新区的建设形成了许多的街区，受传统的经营理念和开发运作模式的影响，以及商业地产的开发经营不成熟，局部过热，很多项目都建设了大量的营业用房，很少考虑到有效市场的需求，最终导致后期很难形成合理的业态，形成大量的商品房积压，造成资源的浪费。表2 银川市2005年商业营业用房统计表 单位：亿元;万平方米;平方米城市项目银川市商业营业用房完成投资15.43同比增长42.2%占开发投资比例29.0%商业营业用房施工面积172.07商品住宅空置一年以下112.78同比增长15.0%商业营业用房空置面积71.26同比增长68.8%人均商业地产建筑面积5.282.4房地产存量资源利用不充分，存量住房交易缓慢由于缺少行之有效的政策措施，存量房的销售仍未有大的突破。住宅存量市场在原来发育缓慢的情况下进一步放慢速度，致使大量的存量房资源处于沉淀状态，无法构成梯度消费，满足不了不同消费群体的需求，也影响了增量市场的有效需求，2005年，银川市存量房交易面积87.81万平方米，同比减少23.5%，存量房交易金额为12.30亿元，同比减少55.3%。2.5住宅建设基本处于粗放型发展格局宁夏经济发展还属于比较落后地区，生产力和生产效率都比较低，房屋建筑是高耗能的一项工程，现阶段、房地产开发、住宅建设还处于资源、能源、高消耗、利用率低的状况，土地资源浪费严重，住宅规划设计的适应性和特色还不突出，促进发展住宅产业化的技术政策还不健全，我国大城市的建筑容积率平均为1-2，银川市的容积率为1.2，确实密度很低，每亩土地所能建设的房屋太少，因宁夏属于边远落后地区，应节约用地，提高利用率，促使土地产出价值更高，因此，必须尽快建立具有减资源特征的房地产经济体系，从经济机制上贯彻节约和高效使用资源的原则，形成了传统不同的资源组合与配置方式，向集约的高水平房地产经济发展。2.6房地产开发企业整体还处于实力较弱的状况银川市大多数房地产企业资本实力弱，资质等级低，项目开发资金过分依赖银行贷款，预购房款，随着央行加息和严控贷款规模措施的出台，以及国六条的发布，提高预售房门槛，致使众多开发企业面临资金紧张的严重局面，项目建设速度减缓，不能正常拿地，无后续开发项目，有些企业将会自动退出或转向其它市场。3房地产开发解决对策3.1土地理性科学管理房地产业涉及到五十多个产业，今后的调控应该使国土、规划、计划部门相到协调，严控土地供应，强化土地储备，与供应制度相配套。它通过对土地利用结构、总量和功能分区的控制，来对未来发展做出空间布局的合理配置。为此，政府应及时公开土地供应计划，公布土地供应结果，引导市场理性发展。在土地利用方向明确规划的前提下，商品房用地出让坚持“招、拍、挂”制度，使土地得到集约和节约利用，防止土地收益流失。在土地出让总量上，要以满足房地产业持续发展需要为指导思想，今后要加强和改善经济适用房的供地政策，将经济适用住房用地纳入市场供应范畴。3.1.1进一步完善土地供应结构为了从源头上杜绝房屋供应结构混乱的局面，必须要从土地管理上下功夫，银川市土地行政管理部门要根据住宅用地的要求，合理编制年度土地供应计划，供应结构，要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构，供应方式及供应时间，对居住用地和住房价格上涨过快的地方，应着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量来平抑地价，要严格控制高档住房用地供应。在土地的供应上要把握好供地的时间阶段和区位安排。3.1.2完善商品房用地出让的“招、拍、挂”制度商品房用地出让的“招、拍、挂”制度有助于集约用地和防止土地收益流失。由于商品房用地是一种不可替代的稀缺资源，其供给表现为明显的弱弹性，因此，政府不能把用地者所出的地价高低作为唯一的让地基准。应该把开发商品房的面积、套型、户数、开发时间等因素综合考虑到商品房用地出让的“招、拍、挂”制度安排之中，从而使有限的商品房用地能产出面积更多，套型适度，户型更多的商品房，以更多地增加商品房的有效供给。3.1.3进一步加强商品房开发用地的监管力度有些开发商囤积了很多土地，这些开发商只象征性开发一部分，而把其中的相当大的部分待价而沽，实质就是囤积土地，以延长房地产开发期来套取土地增值的好处。导致土地增值的收益变相流失，而且导致土地供给的增加并没有产生新建住房供给的增加，以至于使政府通过土地供求调控房市价格失灵。因此，政府各部门要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，依法征收土地闲置费；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。另外，要重新清理已经出让的土地，当已经出让的土地的房屋开发量低于一定比例时，也应该按照闲置土地的原则收地。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，违反土地出让合同约定或有关规定的，要严肃处理，依法追究违约违规责任。3.1.4出让土地应该“大规划、小宗地”政府出让土地尤其是在新区、高新区等地段出让就几百亩1宗地，以造成房地产开发商没有足够的资金实力来开发而导致土地在时间上的闲置，以致不能及时提供房地产市场以有效供给。另一方面，土地出让面积如果太大，即使房地产开发商在资金上有实力，也会导致开发时间的过长，减少了房地产市场的有效供给，而且，应该在1-2年完成的项目，却开发了4-5年，无形当中土地的升值也给开发商带来了巨大利润。因此，政府出让土地使用权时，应该在土地规划上大手笔，但在出让量上应该小批量、小规模，一般控制在几十亩以内为宜，房地产开发商在得到开发用地的同时，应该一次性交清土地出让金，而不能只交少量的定金就获得大量的房地产开发用地。这样，制止了有些开发商无限度地拿地、囤积。小宗地的出让不一定就公影响区域规划，只要工作和责任到位，完全能够实现土地出让中“大规划、小宗地。”3.2改善住房供应结构要从实际出发，努力调整完善住房供应体系和供应结构，形成以普通商品住房为主体，以经济适用住房和廉租住房为保障的住房供应体系。保持适当的住房建设规模，确保供求基本平衡，政府及各职能部门要制定明确目标和措施，提出每年普通商品住房和经济适用住房的建设规模，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，并向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。普通商品住房和经济适用住房应占到住房供应总量的80%以上，普通商品住房套型面积应以80-120平方米为主导套型，经济适用住房套型面积应以60-80平方米为主导套型。3.3完善住房保障体系低收入家庭本身收入低，存款少，再去交首付款，贷款买房就更加困难，负担过大，势必影响其正常生活问题，因此，针对低收入家庭解决住房问题，就须建立起比较完善的城镇低收入家庭住房供应体系，该体系是以经济适用住房和廉租住房建设为主。其中，经济适用住房建设，每年新开工建设的经济适用住房面积要达到当年住房新开工面积的15%以上，严格执行购买程序，规范操作，接受社会监督，确保符合条件的城镇中低收入家庭入住。廉租住房制度的全面落实是解决中低收入家庭有房住的关键，廉租住房推行以租为主，即只解决居住困难，不解决产权问题，待家庭收入逐渐升高，超出享受廉租待遇时，政府即可及时将廉租房收回。3.4进一步提高房地产市场综合监管能力，规范房地产交易行为加强整顿和规范房地产市场秩序，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度，严格执行关于切实做好稳定住房价格工作促进房地产健康发展的意见，自治区建设厅、发改委、财政厅、国土资源