房地产立项方案 创新与价值的共赢.pptVIP

深圳市同致业房地产顾问有限公司2011年10月 谨呈 华磊公司 思则远 创新与价值的共赢 华磊 盈翠半岛立项方案 预则立 不预则废 如何投资5000万 赚取4个亿 特征 项目特征 山 湖 新工业时生活配套 发展重点区域 掌控天时 地利 人和 我们的目标 目前遵义县房地产市场价格情况 住宅售价在3200元 4000元 m 一层临街商铺售价在 000元 15000元 m 保守估计 本项目销售金额10 148亿 预计利润4 4902亿元 华磊 盈翠半岛 占地面积200亩 133320平米 规定计容积率面积266400平米 容积率为2 0 其中住宅250000平米 商业16400平米 投资估算 通过华磊科技重新对项目扩建土地面积为200亩 按容积率2 0计算楼面地价450元 平米即60万元 亩 土地 采取分期资金滚动式开发 前期投资方投入约5000万元与华磊公司按股份形式组建开发公司 具体出资股双方约谈 开发周期预计五年 实现10 148亿元总销售额并完成税前利润为4 4902亿 目前华磊公司已与政府相关部门多次商谈 并取得政府的大力支持 获得低于市场土地价格30 的优势取得开发优先权利 鉴于目前华磊公司现金流紧张 自行无法独资完成开发需要向广大市民以及企业家筹措约5000万作为股份形式共同开发本项目 强强联手资源与价值的共赢 目前华磊公司已与政府相关部门多次商谈 并取得政府的大力支持 获得低于市场土地价格30 的优势取得开发优先权利 鉴于目前华磊公司现金流紧张 自行无法独资完成开发需要向广大市民以及企业家筹措约约5000万作为股份形式共同开发本项目 启动资金 购买土地首批付款 2000万元 新增加175亩以及5户拆迁户赔偿费用 处理华磊公司水泥厂房拆迁以及设备等费用合计1300万元 一期启动建筑面积土地21000平米 含1000平米会所和营销中心建筑物 补交地价 7875788元 约值人民币50万元 亩 375元 平米 21000平米 7875788元 一期启动21000平米建筑成本 2940万元 21000平米 1400元 平米 2940万元 广场建设绿化费用 240万元 2000平米 120元 平米 240万元 营销中心装修费用 150万元 300平米 5000元 平米 150万元 规划设计费用 350万元 其它运营费用 100万元 前期共计投入 4927 5788万元备注 其它投入费用采取滚动投资的形式完成 我们的切入点 立项策略1 工业新时代时的变革 用政府在大变革中采取工业转商业服务 以及工业配套进行土地转型 立项策略2 标新立异 采取高度创新 产业孵化领地 ceo俱乐部 新工业配套项目取得政府支持 立项策略3 时代的大整合 工业服务链与生态居住 信息 资源的大整合开启遵义新工业时代的生态居住新纪元 采取协议用地帮助政府打造 工业园区的技术 资金 交流 居住的交流平台采取标杆式的规划建筑 如星级酒店办公场所设立产业研究所总部 会展中心等取得政府支持 首批新增土地170亩 要点一 立项的要点 要点二 培养软实力的文化产业基地 产业联盟 完善的客户连带系统 客户保养系统 成立企业俱乐部 名商会 整合西南地区的高校联合各项资金打造孵化基地为政府创收 要点三 打造区域名片 实现品牌升级 具有较强的知名度 项目具有唯一性稀缺性 项目形象和内涵具有较强的影响性 项目有高端的配套与生活设施与其匹配 项目有能力改变区域城市印象 立项定位 华磊 盈翠半岛 以遵义市以及遵义县本土高端消费为依托 借助和平工业园区的开发作为突破点 打造西南地区企业ceo总部理想居所 产品构成 多层花园洋房 小高层洋房 叠拼别墅 联排别墅 独立街铺 商务会所 市场的支撑点 中小城市发展迎来新的机遇 在政策调控下 大城市房价会局部回归理性 并有往下调整的趋势 但中小城市以及城乡部的房地产市场出现供求两旺 在政策的影响下中小城市将迎来房地产的第一个春天 加快城乡住建改革有助于小城市房地产发展 中国未来十年累计需转移逾1亿农村人口 在全球经济复苏放缓的前提下中国经济依然保持高速发展的态势 有助房地产良性发展 区域发那个地产市场价格稳步上扬 从各区住宅销售价格来看 2011年各区住宅价格均有所上涨 2011年红花岗 汇川区 遵义县住宅均价为4550元 m2 4620元 m2 3385元 m2 分别比2010年上涨26 7 25 6 28 7 各区价格都有所上涨 但其中以遵义县价格增幅最大 超出整个遵义市涨幅的平均值 项目的价值判断 项目swot分析 项目优势项目地遵义城区的城乡结合部 属于遵义县重点规划发展区域之一 地段优势得天独厚 项目紧邻遵义市省级重点高新开发园区之一的和平高新工业区 享市政大配套 随着和平工业园的建成 项目独特消费群体工业高端消费人群以及生活配套居住理念 以及未来的商贸价值是其它区域无可复制 项目紧邻这条遵义市交通大动脉和平路 并紧邻南楠大道 带动区域的物流 生活 交通优势明显 低密度 依山傍水景观资源丰富 交通便利是其它区域不可复制的优势 目前华磊公司通过改土地使用性质的方式取得本地块使用权 地价十分低廉 大大降低了项目成本 使本项目今后的销售中极具竞争优势 目前华磊公司一期开发的用地已经取得了使用权并做好了 三通一平 只要资金到位立马启动 项目swot分析 项目劣势项目占地面积133320平米m 总建筑面积266400平方米 距离遵义县的老城区约3公里 距离遵义市约15公里 属于一个中型的项目 由于项目地处新的开发区域目前生活配套尚未完善 生活配套设靠自身营造会加大配套拖入的成本 项目swot分析 项目机会和平高新工业是遵义市以及遵义县的重点开发区域 区位未来的变化必将人口急速增加 投资的增大 住房需求的旺盛 低密度的产品 加上山水景观资源的优势是抢占了市场空白点 项目swot分析 项目威协在大遵义的区域广阔的市场前景中 已吸引了诸如 保利 恒大 中天等品牌开发商的进驻 这些大地产商无论从一发理念 管理水平等都有优势 必然给中小发展商及行业新进入者构成威协 加上目前已有的本土开发商项目在产品上得升级会瓜分市场的份额 项目价值展现 项目定位 市场定位 遵义低密度极致山湖 生态景观大宅形象定位 遵义 首席国际ceo官邸目标客户定位区域 以遵义县区域客户以主 特征 二次置业的第二理想居所 项目规划定位 二组团联排和叠拼 三组团小高层 一组团多层 会所销售中心 小区大门广场 项目定位 一组团 位于西侧以及北侧一排多层中小户型面积在60平米至80平米的户型可将南楠路路的躁音挡于小区之外 以及与平工业区隔离 保证了小区的宁静 一楼为商铺利用地块的商业价值 第二排多层70平米至90平米的户型至第一排形成一组团形成一个小的中园林 连接中心广场部分适当的控制在80平米至100平米的户型 一楼商业增加项目的价值 二组团 位于东侧以及南侧有较强的湖景以及山景资源 第一排联排别墅230平米至280平米 配备有私人车库 私人码头 私家花园 第二排叠拼户型140至200平米配置私人停车位 私家大露台 私家花园 三组团即中心组团 位于山顶部分也是项目的中心位置各项指标非常优秀 采取小高层环山而建有拥山善水之势 户型面积100平米至140平米 设计风格定位 欧陆 简约外形 新技术材料 几何感 纯正的德式建筑设计具备四个基本特点 外形 简练 现代 充满活力 色彩大胆而时尚 属于现代简约派 功能 讲求实用 任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃 材料品质 品质精良 采用德国原装进口的材料和新技术 关注环保与可持续发展 和谐一致 德国人非常注重建筑物与周围环境的和谐统一 风格十分精美别致 别墅风格案例 国际别墅风格 通风 木材 水系 园林定位 大量采用东南亚传统建筑材料如木材和石墙等 打造要点 1 低矮的建筑形态2 大面积镂空通风采光3 热带风格庭院 时间与价值的共赢 目开发建设进度安排有关工程计划说明华磊盈翠半岛筹备工作从二o一一年十二月份即已经展开 请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研 对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划 并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标 本项目一期单位计划二o一二年五月份破土动工 计划分六滚动期资金开发完成 开发周期可因市场的因素来调节速度 价值的估算 前期投入的资金 购买土地首批付款 2000万元 新增加175亩以及5户拆迁户赔偿费用 处理华磊公司水泥厂房拆迁以及设备等费用合计1300万元 一期启动建筑面积土地21000平米 含1000平米会所和营销中心建筑物 补交地价 7875788元 约值人民币50万元 亩 375元 平米 21000平米 7875788元 一期启动21000平米建筑成本 2940万元 21000平米 1400元 平米 2940万元 广场建设绿化费用 240万元 2000平米 120元 平米 240万元 营销中心装修费用 150万元 300平米 5000元 平米 150万元 规划设计费用 350万元 其它运营费用 100万元 前期共计投入 4927 5788万元备注 其它投入费用采取滚动投资的形式完成 各类物业销售收入估算 住宅 可售面积25万m 为保守起见整体均价按3600元 m 计算25万m 3600元 m 9亿商业 可售面积16400m 均价按 000元 m 计算16400m 000元 m 1 148亿元销售总收入为 住宅销售收入 商业销售收入9亿元 1 148亿元 10 148亿元 总的销售利润 本项目的总销售额为10 148亿元土地成本按楼面地价450元 平米 60万 亩 计算 总建筑面积 266400平米450元 平米 266400平米 1 1988亿前期费用及建安费用 1400元 平米 266400平米 3 7296亿销售成本按销售额的5 计算 销售额10 148亿 5 5074万城建维护税 5 建安费用3 168亿 5 1864 8万 按县份项目计算 合同印花税 产权转让登记费共为0 35 销售额10 148亿 0 35 355 2万本项目税前利润为4 4902亿元 扣除所得税额15 即6735 3万元 本项目税后