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富民款庄项目定位报告 12 30 目录 城市发展概况区域房地产市场概况区域市场环境分析基地分析项目定位思路项目定位 城市发展概况 区位 款庄乡位于富民县城东北部 距县城59公里 南距省城昆明45公里 东接寻甸 嵩明两县 南接昆明市五华区 飞地 迤六村委会 西接赤就乡和禄劝县 北连东村乡 处于昆明东北部六县十乡镇 富民县 禄劝县 寻甸县 嵩明县 五华区 盘龙区 款庄乡 东村乡 柯渡镇 松华乡 阿子营乡 厂口镇 散旦镇 赤就镇 屏山镇 翠华乡 的中心位置交汇点 是周围乡镇人流 物流 信息流的中心 国土面积185平方公里 辖10个村委会 1个社区居委会 104个自然村 其中民族自然村23个 居住着汉 彝 苗等8个民族 直线距离 30 6km 直线距离 45 0km 直线距离 38 3km 资源 款庄乡自然环境得天独厚 水资源丰富 有瘿袋河 马过河 款庄河 普渡香椿树林河四大水系和解放后建成的东 西两大沟 玉带般的款庄小河从款庄坝子中央轻灵的飘过 境内山清水秀 土地肥沃 资源丰富 享有 杨梅之乡 茭瓜之乡 烤烟之乡 板栗之乡 猕猴桃之乡 青豌豆之乡 优质稻米之乡 彩玉石之乡和钛矿之乡 等美誉 人口及经济 款庄现有总人口2 3万人 其中农业人口2 09万人 少数民族人口0 27万人 据可查询数据显示 2008年末 实现国民生产总值32500万元 完成税收512万元 实现农民人均纯收入2900元 2009年1 6月全乡完成工农业总产值9117 6万元 占年初计划数27208万元的33 5 交通 作为特色乡之一的款庄乡 将依托轿子雪山旅游专线公路形成便利的交通网络 作为交通线上的一个节点 形成人流 物流 车流的集散区 昆明北大门 川西门户 的重要战略位置跃然显现 依托昆武高速公路 轿子雪山旅游专线公路 预计将于2012年6月30日通车 和成昆铁路复线的修建 形成便利的交通网络 作为交通线上的一个节点 形成人流 物流 车流的集散区 昆明北大门 川西门户 的重要战略位置跃然显现 给富民县的发展带来了前所未有的大好机遇 加速了富民融入昆明大都市一体化发展进程开启了发展的新篇章 城市发展定位 富民县委县县政府提出以 宜居田园城市 休闲养生富民 为主题的城市发展定位 借助武昆高速 成昆铁路复线等重要交通建设项目横穿富民境内的有利条件 进一步优化路网布局 增强城市的仓储 物流功能 从而拉动人流 信息流 资金流 推动城市经济的全面发展 城市发展战略 富民县是昆明市区 一主四辅 战略规划中的重要辅城之一 1996年由昆明市规划设计研究院编制了 富民县城总体规划 并经昆明市人民政府批准实施 2006年又完成了 富民县城总体规划修编 2006 2020 在总体规划的指导下 富民县城镇建设取得了显著的成绩 规划起了很好的龙头作用 为更好的推动富民新城的建设 实施生态富民 养生基地的辅城建设目标 加快城镇化进程 促进富民县的经济大发展 根据富民县县城总体规划城市布局为 昆明市北部辅城 面向滇西北及川西的门户 重要的养生居住基地 山地田园滨河城市为规划设计宗旨 富民县委 县政府历来重视自然资源的保护和生态环境建设 县内生态环境较好 以 绿色家园 著称 城市角度规划原则 1 区域整体性和城乡一体化的原则 2 生态优先和可持续发展的原则 3 体现地域特色的原则 4 超前性和现实性相结合的原则 区域房地产市场概况 富民房地产行业起步于2005年 于2009年房地产行业迅速发展 至今已经聚集了近10多家地产开发商 如富达集团 融和地产 全拓地产 经典地产 上游房地产等 开发了如村上春树 丽水湾 经典墅 上游北里城 尚岛蝶苑 三百步欧洲等一批高中低档住宅小区 随着房地产开发的加快 2009年 富民县招商引资到位内资11 44亿元 外资240万美元 随着近年来全国房价不断高涨 尤其是一 二线城市房价的上涨 富民县的整体房价也随之大幅涨高 形成了大量的 住建供需矛盾 区域房地产市场概况 本案所处的富民县款庄乡 现阶段处于待开发的 处女地 还未有开发商进入 目前距离最近的房地产开发项目为散旦乡 宝石洞生态休闲度假区 区域房地产市场概况 项目简介 宝石洞生态休闲度假区位于轿子山旅游专线第一站 距离昆明主城区20公里 地处现代新昆明15分钟经济圈内 是一个集体验式旅游 养生 养老 休闲度假为一体的世界级现代观光体验大型综合项目 该项目主体由一大水系 五大功能板块 格德莱休闲苑 溶洞体验区 休闲运动旅游区 高原水乡旅游小镇 梦之谷观光农事体验区 构成 内含20多个功能分区 该项目开发周期3 5年 一期为高原水乡旅游小镇 宝石洞大酒店 二期为宝石洞旅游风景区 花园洋房 三期为梦之谷生态园 现行营销政策宝石会会员一次性交纳5万元入会费 待高原水乡开盘时成功选房 可获得10万元购房优惠 开盘活动结束后 本优惠同时结束 宝石会会员在一次性交纳5万元入会费之后 每多交10万元入会诚意金 至开盘时成功选房即可获得100元 优惠 20万每平方优惠200元 一次性交纳100万以上的会员 优惠政策另与开发商协商 除以上优惠外 成功参与此次活动的会员同时可享受开盘其他活动优惠 凭会元卡终生享受免费游览宝石洞生态休闲度假区 家人和朋友可凭卡依据会员等级不同享受景区门票及酒店相应优惠 vip会员8 8折优惠 金卡7 8折优惠 铂金卡6 8折优惠 小结 富民县规划为昆明 北部辅城 是昆明市 一主四辅 战略规划中的重要辅城之一 其城市将会迎来一次飞跃性的发展 这对房地产开发来说必将是一个绝佳的机会 正个县份房地产市场起步较晚 但受大市场影响 发展速度较块 现阶段销售价格明显高于周边几个 卫星城市 如2011年富民当地商品房销售均价4800元 嵩明商品房销售均价4000元 对于款庄乡而言 目前还属于 处女地 当地居民住房多以自建为主 只有极少部分为单位集资建房 现阶段离款庄乡最近的也唯一一个房地产开发项目为地处宝石洞的 宝石洞生态休闲度假区 该项目为旅游地产 借助宝石洞的旅游资源开发进行商品房销售 现阶段处于宣传阶段 开始收费吸纳会员 预计售价在10000元 左右 区域市场环境分析 整个城市发展以两条街道为主 其中一条为国道 另一条为城市干道 城市主要以城市干道东侧为发展方向 市场环境分析 国道 城市干道 市场环境分析 目前在国道两旁主要以修理场 餐饮为主 穿插部分建材 城市干道两旁业态较为混杂 分别由超市 五金 家具 服装 银行 酒店 ktv等业态交叉而成 没有统一的规划 小结 整个城市商业以城市干道沿线分布 没有形成集中式商业 较为散乱 其中以五金建材 酒店 餐饮为主 其次为百货 服装 ktv 移动 银行营业厅等 由此可以推断 当地商业情况还处于发展期间 经营较为良好的为国道两侧的餐饮和修理店 且单铺面积较小 其余业态铺面数量较少 其中服装店3 4家 家具1家 移动营业厅2家 银行1家 且有少量商铺处于关闭状态 总的来说 区域内商业氛围欠佳 缺乏统一规划管理 其商业主要满足国道过往车辆需求为主 也是其商业的主力消费人群 基地分析 地块位于富民县城款庄乡入城口处 地块西接款东段公路 东靠轿子雪山高速 北临款庄主街 项目基地处于款庄对外联通的黄金地段 现阶段基地地面附着物主要以菜地及果园组成 地势平坦 并有3米宽的款庄小河南北贯穿地块 用地性质为暂为商业用地 区域处在款庄开发新区 居住价值突出 开发升值空间巨大 至轿子雪山高速 基本情况 本案 基本情况 地块现状 地块现状 整个地块受两边道路建设的影响 成条状布置 且低于路面较多 高差约在14 20米 基地以农田为主 整体较为平坦 地块中部有条河流穿过 但规模较小 西面为坡地 目前还有农户种植柿子 局部还有居民住房 边缘为国道 东面为轿子雪山专线道路 目前处于修建阶段 其路面高出基地地面约14米 河道 国道 轿子雪山专线 居民住宅 柿子地 路基 n s 优势 w 劣势 o 机会 o 威胁 离昆明城区较远 现阶段道路交通状况较差 地块临路部分 高差较大 项目占地较小 规模性不足 周边基本无城市配套 项目处在房地产开发的处女地 基本无竞争 款庄目前的居住条件较为初级 有较大提升空间 轿子雪山旅游专线的开通 给项目带来一定的机会 政策的不确定性 项目所处区域属处女地 开发风险较大 存在泛区域竞争 项目投入较大 资金运作难度较大 地块与城市边缘接壤 没有形成距离差 整个地块地势较为平坦 有一条天然河流贯穿 具备了一定的自然资源 地块两边都为主要交通干道 具有良好的交通优势 项目处在轿子雪山旅游专线 可形成功能互补 地块swot分析 总结 总的来说 项目的开发将会是区域市场范围内的首个房地产项目开发 具有较大的开发空间 同时也具有一定的投资风险 项目的 开发点 直接决定了项目后期是否能成功销售及经营 资源整合 功能互补 扩大消费范围 项目定位思路 2 市场环境启示 3 个案借鉴启示 最终确定本项目的定位方向 1 项目本身分析 定位思路 项目定位 主题定位 观点一 期待着淙淙溪流 飒飒山林的幽静期待着把脚踩在大地之上的豪气期待着少数民族传统与文化的神秘期待着 主题定位 观点一 主题定位 观点二 主题定位 观点二 主题定位 观点三 山水名城文化圣地 名山秀水风情胜地 民俗文化圣地 主题定位 启示 原生态 民俗文化圣地 名山秀水风情胜地 少数民族风俗及文化 打造原生态 民俗文化的度假生活城 整体定位 人之美 原森态生活 东方禅意栖居 体验式度假名城 天之淡 地之净 山之青 水之秀 林之俊 款庄山畔 度假生活小城 自然系 旅游系 度假系 休闲系 整体定位 形象定位 原生态风情度假式酒店 除了外形的打造以外 酒店的装修格调采用多样化 风情化 客户定位 休闲度假 旅游 商务客户 档次定位 中高档 形象定位 酒店形象 少数民族手工艺品 餐饮酒吧 生活配套等业态 满足多元化度假生活业主 旅游中转客人和本地消费者需求 民俗文化悠悠传颂 款庄人文风情再现 客户定位 度假生活业主 旅游中转客人和本地消费者 档次定位 中档 形象定位 款庄民俗风情商业街区 形象定位 商业形象 小桥流水人家 诗意般地栖息 28 商业形象演绎 商业形象演绎 坐拥山水 一生从容 客户定位 度假生活业主 旅游中转客人和本地消费者 档次定位 中高档 形象定位 乡村式风情别墅 洋房 形象定位 别墅形象 集原生态休闲娱乐 旅游度假 商务会议 观光 居住为一体的休闲度假城 功能定位 功能定位 客户定位 问题思考 企业客户 消费客户 住宅物业的主要客户群 认同项目的山水资源 以昆明市区 周边城市客户为主 购买用途主要是第二居所 热衷稀缺资源的占有 希望与自然共融 注重私密性 投资客户 度假客户 客户定位 核心客户群 企业客户 消费客户 投资客户 度假客户 住宅 商业的次客户群 在其他区域还有物业 不会经常来此居住 更多是用于度假休闲用 来自于昆明市区 周边城市各个区域 对项目资源较看重 客户定位 核心客户群 企业客户 消费客户 投资客户 度假客户 住宅的次客户群客户群 本地购买用来长期居住的客户群 本地购买 异地养老的客户 来自于款庄本区域 昆明 周边省会城市的 企业老板 公务员 高级白领 生意人等 他们主要看中项目的自然原生态休闲度假资源 客户定位 核心客户群 企业客户 消费客户 投资客户 度假客户 别墅主力客户群 资金密集型企业为主 成长型及大型企业规模 看中项目的自然资源和休闲度假资源和周边旅游资源 度假 会议 重视尊崇感的营造 注重物业及相关活动的私密性 对于培训和拓展训练配套非常看重 客户定位 核心客户群 久居都市 向往自然事业小有成就 生活较富裕 对生活质量有更高的追求重视心身修养 重视家庭生活理性思考 购房考虑投资与度假兼顾认同项目的旅游资源 崇尚人文教化 信奉佛教文化 喜山乐水 拥有一个美好的居住理想富有远见 看重长久收益的投资客张弛有度 颐养天年 休闲度假的人追求文化品味 向往奔放 宁静的大自然生活 客户定位 核心客户群 物业发展建议 合理规划布局 实现项目效益最大化剖析各地块的属性和价值 合理的进行产品布置 使溢价能力高的产品 中高端物业 与优势资源有效结合 中端物业用以规避项目的劣势 从而提升项目的整体价值 在项目产品轴线 交通轴线 景观轴线 配套布置等方面科学规划 实现项目的人性化要求从而提升项目的综合价值 规划的布局便于开发轴线安排 而开发节奏的控制利于提升项目的总体价值 项目整体规划思路 战略目标 好的休闲 度假环境会提高物业价值 便利的通达性提高景区互动性 完善的配套服务提高生活质量 突出的标志性建筑带来影响力 好的景观轴线会加强升值力 多元化的主题组团提升观赏性 创造 更新 原生态 健康 养生 中国文化的旅游 休闲 度假圣地 旅游 休闲 度假 商务 神美圣地 依托周边资源和自身景观资源完善 项目整体规划思路 规划原则 项目整体规划思路 规划思想 整体规划必须保持项目的复合一体化 整体性 整体规划后各组团与景观中轴的联系 景观的参与性与观赏性并重 连接性 整体规划注意组团间相对独立 便于分区开发及各主题风情建设 独立性 均好性 资源性 整体规划须保证各组团能够有足够的独立的景观资源和活动空间 整体规划须保持各组团与公共配套设施之间的距离均衡 组团内部资源均好 项目整体规划思路 规划原则 项目整体规划思路 规划原则 项目处于款庄老城边 有便捷的交通环境 但由于该区域还处在规划建设初期阶段 项目未来性还未被市场完全认知 开发时机尚未完全成熟 区域自然人文条件和城市功能定位决定项目只有走中高档产品路线 吸引投资和度假目标客户 依托于款庄老城 周边有一定的配套 项目可定位为兼具居家和旅游型的产品 项目地块具备打造中高端产品的潜质 通过考虑酒店 商业 洋房 别墅各自在项目的中的地位和体量关系 中建认为未来项目的整体开发将可以贯彻如下思路 洋房 客栈 是项目的延展点 存在较大的操作空间 但对于洋房的延展和洋房的最终体量可能成为项目整体经济效益的关键点 酒店 洋房 商业 别墅 将酒店作为项目运作的支撑点 由其主导项目未来开发的整体主题理念 明确商业在项目开发中的重要地位 它将是项目重要的利润点 明确别墅在项目开发中的重要地位 它将是项目的主体物业 是整个项目成就一流物业的关键塑造点 项目整体规划思路 开发思路 项目的整体定位 开发方向 物业开发类型 组团分区等多方面贯彻主题原则 这将有利于项目开发节奏的可控性和相对独立性 有利于项目开发的推进 最大化的降低项目开发风险 从项目整体开发思路中可以借鉴新型的主题开发模式 在具体的物业分类中也可以引入物业特有主题 同时在对于项目自由资源的整合中也应该贯彻主题思想 从物业形态 项目自身资源差异 景观 植被 地形等 开发方式和产品档次 顶级别墅 中端别墅 等方法划区开发区域 从而有序的安排项目整体流程 从项目的稀缺性 山水景观资源及未来五星级酒店的服务配套 比较适合引入新开发模式 可以引入定制式开发 在公建配套 公寓或者别墅物业开发中针对大企业 外贸企业 其它中小型企业和企业商会定制 外宾接待中心 企业度假乐园 ceo公馆 私人会所 从项目的开发模式创新和推广卖点的更新 本案可以借鉴 diy别墅 开发形式 对中后期别墅物业的开发进行适当的形式创新 引领市场关注 同时可以规避市场长周期所带来的风险 强化项目后期的市场冲击力 主题原则 分区开发 定制开发 diy开发模式 项目产品规划思路 项目整体开发原则 项目产品规划思路 产品类型组合 酒店 五星级酒店 半山度假酒店别墅五星酒店约30000平方米的面积包括了酒店及相关商务配套部分 形象中高端 配套齐全 休闲娱乐 水疗spa 开心农场 休闲运动 娱乐集中于69亩 5号地块 开发 通过项目一期开发水疗spa会所吸引旅游及周边城市客户群 提高项目的知名度 为后续开发物业提供客群支持 商务 国际会议中心会议中心按照一层建筑设计 为企业提供商务洽谈 年会及员工培训等进行商务活动的场地 特色商业特色商业包括了酒吧 餐饮 旅游文化产品 农特产品及商业配套广场 建议商业部分临河道单边街分布以及高速路下口处 初定规划为二至三层 其中一层 二层为商业 部分三层为商业 或客栈 其中一至二层商业可对外直接销售 三层可由开发商自行持有出租获得收益 洋房公寓 订单式别墅洋房公寓 客栈 约占洋房类的45 订单式别墅 企业公馆等 约占别墅类的40 洋房公寓针对的客户层更广泛 同时可进行产品创新 可增加订单式别墅这类产品的稀缺性和尊贵型 提升项目形象 项目产品规划思路 项目整体开发节奏 在一期的市场开发中完成 完合 的积累 为后期顺利完成住宅类开发打下良好基础 五星级酒店 水疗spa 商业街 洋房公寓 订单式别墅 高起 项目整体物业类型的开发思路大体贯彻 五星级酒店 水疗spa 洋房公寓 订单式别墅 商业街 休闲娱乐 国际会议中心 住宅 休闲运行 的思路 具体的项目开发策略 在分析项目的开发模式和项目的物业类型 中建认为可以采用 起 承 转 合 的开发准则 回承 中转 完合 款庄纯山水度假酒店 以高品质星级酒店及水疗spa引爆项目 造势市场 引导市场关注和确立中高档的项目定位 制造概念 在酒店及水疗spa经营状况良好的情况下 开发转向特色商业街区 洋房公寓 在市场认定项目的高端形象同事 将市场带入 意外惊喜 为订单式别墅开发铺好平台 同时可以引进部分主题物业开发 以符合市场主流需求的产品 批量出货 稀缺资源只能为部分人所享受 这就是成就豪宅的基础 在引领市场二度波澜之后 项目将如何面临 中转 寻求模式彻底的更新将式是一个出入 引入地块出让形式 打造 别墅diy 或者 定制别墅概念 为业主和其企业提供个性化的 外宾接待中心 企业度假乐园 ceo景观公馆 私人会所 1 国际会议中心 休闲娱乐 住宅 洋房 别墅 休闲运动 项目产品规划思路 酒店规划建议 2 酒店定位 客户定位 包含不仅限于 项目产品规划思路 酒店规划建议 2 酒店配套设施建议 酒店经营策略建议 差异化竞争策略主攻会务型客户群 主要集中于政府机构 国有企业 集团公司 行业同盟会 大型活动等 同时兼顾商务及度假休闲 充分发挥梵净山独特的山水景观资源 与铜仁其他星级酒店形成差异化竞争 贵宾会员制策略重点抓政府机构 国有企业 集团公司等大客户 实行贵宾会员制 实行年费制或者折扣制 与大客户进行捆绑 主题活动策略在酒店的主题规划中 与政府机构 大型娱乐公司 企业集团挂钩 重点引进各类具有影响力的主题活动 例如大型模特大赛 梵净山论剑 经济论坛等 通过大型主题活动的承办 扩大酒店的影响力 项目联动策略在酒店的规划经营中 兼顾为别墅及公寓类产品做配套性服务 同时推出别墅业主的优惠措施 例如可享受酒店的配套设施 业主的朋友 客户凭借业主的vip卡享受折扣 为公寓业主提供酒店式物业管理服务等 通过各类产品的相互联动 提升项目的综合竞争力 项目产品规划思路 酒店规划建议 2 项目产品规划思路 公寓规划建议 3 公寓产品定位 市场定位 多功能山水度假型公寓功能定位 投资型公寓 度假型公寓 养老型公寓客户定位 小户型 度假小户型 soho小户型 投资小户型客栈 服务公寓 提供星级酒店配套服务 可委托酒店管理公司管理 普通公寓 针对周边居民及少量昆明地区居民 公寓产品组合 项目产品规划思路 公寓规划建议 3 项目产品规划思路 公寓规划建议 3 围合式的酒店公寓图借鉴 云南丽江古城类似本案的示意图展示 项目产品规划思路 公寓规划建议 4 特色公寓 项目产品规划思路 公寓规划建议 4 洋房公寓配套建议 可由项目酒店提供以下服务 集中式会所 酒店配套 室内泳池健身中心美容中心洗衣房商务中心共享星级度假酒店室外篮球场室外网球场酒店式物业管理24小时便利店往返于市区的中转巴士 项目产品规划思路 别墅规划建议 5 别墅类产品定位 市场定位 放景山aaa级景区 山水私邸 以顶级别墅主 中端别墅群落 功能定位 商务度假功能 身份象征 居住 商务 度假 收藏展示客户定位 别墅产品组合及面积配比 项目产品规划思路 别墅规划建议 5 企业公馆 外宾接待中心 企业度假乐园 ceo景观公馆 私人会所 山景penthouse 私人山水会馆等形式 diy定制 本区域别墅由企业及个人定制 diy概念 项目产品规划思路 别墅户型建议 5 错联 增大中间单元的采光观景面 打破社区空间单调感 错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院 单体来看 外墙面积增加 有更好的采光 通风和观景效果 特别是中间单元的居住品质明显提升 社区外部空间也因此更加丰富多变 打破行列式的雷同格局 项目产品规划思路 别墅户型建议 5 居室采光充分 可以形成多重庭院 且庭院具有较好的私密性 提高土地利用率 同时实现高于联排产品的价格上线 对拼 强化私家院落感 改善社区公共空间 项目产品规划思路 别墅户型建议 5 合院 化零为整 社区 邻里 私家的层次递进成为产品亮点 同时享有邻里院落和私庭 安全感归属感大为强化整个合院抬高1 95米 又结合错层0 7米 蓝色区整体2 85米停车 别墅类产品配套及服务建议 分组团会所 水上会所 山间空中会所 可由后期五星级酒店提供 室内网球场 室内泳池 健身美容中心 预约制白金级宴会party中心共享白金五星度假酒店资源集中式游艇码头 私人游艇码头室外国际标准灯光网球场集中式垂钓中心商业中心 全天候便利超市宠物托管社区内专人接送 项目产品规划思路 别墅规划建议 5 墅式酒店 住宅 别墅 花园洋房 康体理疗 区域配套建材 美食区 休闲娱乐中心 项目区域业态定位 旅游文化商品 休闲运动 服务站 开心农场 小区景观河道 项目定位 八大 中心 以完整的商业及休闲配套提升项目价值 二 三号地块作为住宅开发 打造生态旅游住宅区 为公司在短期内获得资金回笼 一 四号地块按照商住形式开发 作为住宅区的商业配套 同时配合五号地块的旅游休闲商业 形成款庄的新商业中心 风情酒吧街 民俗饰品街 洋房区 配套商业区 包含建材 美食 小吃 旅游商品 项目产品规划思路 产品整合规划 别墅区 d 创新订单式别墅区 独栋别墅区 院落别墅区 企业公馆区 第一期开发 a 项目产品规划思路 项目分期开发策略 b 特色风情商业街 配套式广场区 餐饮区 酒吧区 c 创新洋房公寓 客栈 soho公寓区 e 水疗spa 康体理疗抗衰老治疗 病后修复 水疗spa 美容保健 a 五星级产权式酒店 休闲度假产权式酒店 a 旅游文化商品区 轿子雪山及当地特色产品 e 花园洋房及别墅区 根据一期开发情况 后期进行调整 项目产品规划思路 项目分期开发策略 c 会议中心 培训 年会 休闲度假 疗养等活动服务 第二期开发 b b 休闲娱乐中心 设置棋牌 乒乓球 桌球 茶室以及ktv d 休闲运动区 健身会所 匹克博战场 游泳 自行车 保龄球 攀岩等 f 开心农场 种植当地农作物及果园 g 半山休闲度假别墅区 为休闲旅游度假人群提供优越的度假环境 住宅 项目区域业态定位 生态别墅 退台洋房 退台洋房及别墅的超大露台 增加产品附加值 别墅以中欧式简约风格为主要设计方向 增加产品附加值 退台花园洋房