巨力索具：土地估价报告1.pdf

0 土土 地地 估估 价价 报报 告告 项目名称 巨力索具股份有限公司拟转让国有建设用地使用 权涉及到的土地使用权价格评估 项目名称 巨力索具股份有限公司拟转让国有建设用地使用 权涉及到的土地使用权价格评估 受托估价单位 河北中冀不动产评估有限责任公司受托估价单位 河北中冀不动产评估有限责任公司 土地估价报告编号土地估价报告编号 河北 中冀 河北 中冀 2014 估 字第 估 字第34号号 提交估价报告日期 二 一四年九月十日提交估价报告日期 二 一四年九月十日 1 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一 估价项目名称 巨力索具股份有限公司拟转让国有建设用地使用权涉及到的土地使用权 价格评估 二 委托估价方 委托单位 巨力索具股份有限公司 地 址 河北省保定市徐水县巨力路 法人代表 杨建忠 注册资本 玖亿陆仟万元 公司类型 股份有限公司 上市 经营范围 钢丝绳 钢丝绳索具 钢丝 钢绞线 化纤类索具 捆绑索 具 牵引索具 缆绳 链条 链条索具 冶金吊夹具 吊梁 建筑钢拉杆 抽油杆及其接箍 石油钻杆及其接头 桥梁建筑绳索 锻压类索具 桥式 门式 冶金起重机 抓斗 滑车 滑轮 石油吊环 汽车配件 索具制造设 备的生产 销售 金属材料及产品的检测 以认可证书核定为准 限分支机 构经营 及检测试验设备研发 制造 预应力工程专业承包 认可资质证书 为准 钢铁材料 化纤材料 有色金属材料的销售 货物和技术的进出口业 务 国家禁止的除外 三 估价目的 巨力索具股份有限公司拟转让部分土地使用权 其中涉及 2 宗位于徐水 县巨力路南侧的国有建设用地使用权 其特委托河北中冀不动产评估有限责 任公司对该两宗国有工业建设用地使用权的价格进行评估 为其经济行为提 供国有土地使用权价格参考 2 四 估价基准日 2014年6月30日 五 估价日期 2014年6月30日至2014年9月10日 六 地价定义 根据本次评估目的本次评估的土地使用权价格是指在评估基准日2014年 6 月30日 满足正常市场及设定条件下 设定用途的和年期的国有建设用地 出让土地使用权价格 待估宗地具体设定条件如下 一 用途设定 根据估价对象土地登记用途以及 土地利用现状分类 gb t 21010 2007 的规定 此次估价待估宗地登记用途及设定用途详见 表 土地的用途设定表 土地的用途设定表 宗地编号 宗地名称 土地登记用途 土地实际用途 设定用途 备注 m1 接待楼及东厂门 工业 工业 工业 m2 北侧临街地块 工业 工业 工业 二 土地使用权年限设定 估价对象评估基准日时为国有出让土地 根据此次评估目的 宗地土地使用权年限设定为法定剩余使用年期 详见表 土地的年期设定表 土地的年限设定表 宗地编号 宗地名称 设定年限 年 备注 m1 接待楼及东厂门 38 8 m2 北侧临街地块 38 8 三 开发程度设定 根据土地资产和其它资产评估互相衔接 不重不 漏的原则 本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程 度和宗地内地面平整状况 待估宗地内外实际开发程度和设定开发程度情况 详见表 土地的开发程度设定表 土地的开发程度设定表 宗地编号 宗地名称 宗地内外实际开发程度 估价设定开发程度 备注 m1 接待楼及东厂 门 宗地红线外 六通 宗地红线内 六 通一平 宗地红线外 六通 宗地红线内 场 地平整 3 m2 北侧临街地 块 宗地红线外 六通 宗地红线内 六 通一平 宗地红线外 六通 宗地红线内 场 地平整 六通 通路 通电 通讯 通上水 通下水 通暖 一平 场地内平整 综上所述 本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途 开发程度 和土地使用年限条件下于评估基准日的出让土地使用权价格 七 估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析 按照地价评估的基本原则和 估价程序 选择市场比较法和成本逼近法 评估得到各待估宗地在估价 设定用途 使用年限及开发程度条件下 评估基准日为 2014 年 6 月 30 日的土地使用权价格为 待估宗地估价结果表 宗地编号 名称 面积 平方米 单价 元 平方米 总价 万元 m1 接待楼及东厂门 12227 12 459 561 22 m2 北侧临街地块 7753 90 459 355 90 合计 19981 02 917 12 土 地数 量 2宗 土地总面积 19981 02平方米 评估总地价 917 12万元 大 写 玖佰壹拾柒万壹仟贰佰元整 币 种 人民币 各宗地估价结果详见 土地估价结果一览表 4 附表附表1 土地估价结果一览表土地估价结果一览表 估价机构 河北中冀不动产评估有限责任公司 估价报告编号 河北 中冀 2014 估 字第34号 估价期日 2014年6月30日 估价期日土地使用权性质 出让 宗地编 号 宗地名称 估价期日土地 使用者 土地证书号 宗地位臵 估价期日登 记用途 估价设定 用途 估价期日实际开发程度 估价设定开发程度 估价设定土地使 用年期 年 土地面积 m2 单位地价 元 m2 总地价 万元 备 注 m1 接待楼及 东厂门 巨力索具股份 有限公司 徐国用 2007 第 013号 盛源南大街西 侧 巨力路南侧 工业 工业 宗地红线外 六通 宗地红线 内 六通及场地平整 宗地红线外 六通 和红线 内场地平整 38 8 12227 12 459 561 22 m2 北侧临街 地块 巨力索具股份 有限公司 徐国用 2008 第 029号 巨力路南侧 工业 工业 宗地红线外 六通 宗地红线 内 六通及场地平整 宗地红线外 六通 和红线 内场地平整 38 8 7753 90 459 355 90 合计 19981 02 917 12 一 上述土地估价结果的限定条件 1 土地权利限制 两宗土地不存在抵押权登记 按照批准用途使用 无其他权利限制 2 基础设施条件 六通 一平 通路 通电 通讯 通上水 通下水 通气及场地平整 3 规划限制条件 按评估设定条件无限制 4 影响土地使用权的其他限定条件 无 二 其他需要说明的事项 1 评估价格仅作为巨力索具股份有限公司拟收购资产涉及到的国有土地使用权价值提供价格参考 评估目的如有变动 估价结果应作相应调整 2 评估报告自提交报告之日起一年内有效 3 根据评估目的 本次估价对象评估面积均以委托方提供的徐水县国土资源局测绘队出具的宗地勘查定界图所载面积为准 河北中冀不动产评估有限责任公司 2014 年 9 月 10 日 5 八 土地估价师签字 估价师姓名 资格证书号 王旭光 2002130122 刘 晶 2009130071 九 土地估价机构 估价机构负责人签字 王旭光 河北中冀不动产评估有限责任公司 2014 年 9 月 10 日 6 第二部分 估价对象界定 一 委托估价方 委托单位 巨力索具股份有限公司 地 址 河北省保定市徐水县巨力路 法人代表 杨建忠 注册资本 玖亿陆仟万元 公司类型 股份有限公司 上市 经营范围 钢丝绳 钢丝绳索具 钢丝 钢绞线 化纤类索具 捆绑索具 牵引索具 缆绳 链条 链条索具 冶金吊夹具 吊梁 建筑钢拉杆 抽油杆及其接箍 石油钻杆及其接头 桥梁建筑绳索 锻压类索具 桥式 门式 冶金起重机 抓斗 滑车 滑轮 石油吊 环 汽车配件 索具制造设备的生产 销售 金属材料及产品的检测 以认可证书核定为准 限分支机构经营 及检测试验设备研发 制 造 预应力工程专业承包 认可资质证书为准 钢铁材料 化纤材 料 有色金属材料的销售 货物和技术的进出口业务 国家禁止的除 外 二 估价对象 本报告委托评估的估价对象 是巨力索具股份有限公司使用的 2 宗位于徐水县巨力路南侧的出让工业用地的土地使用权 根据以徐 水县国土资源局测绘队出具的宗地红线图 估待估宗地为徐国用 2007 第 013 号及徐国用 2008 第 029 号土地证的部分面积 共 计委估面积为 19981 02 平方米 位臵为本宗地北部 土地面积 位 臵 用途等情况见土地估价结果一览表 三 估价对象概况 1 土地登记状况 7 依据委托方提供的待估宗地 m1 的的土地使用证 待估宗地位于 盛源南大街西侧 巨力路南侧 土地使用者为巨力索具股份有限公司 批准用途为工业用地 现状用途为工业用地 土地使用证号为徐国用 2007 第 013 号 宗地证载面积为 86053 31 平方米 形状为多边 形 四至北为巨力路 东为盛源大街 南为巨力集团有限公司 西为 巨力乐凯钢丝索具有限公司 根据以徐水县国土资源局测绘队出具的 宗地勘测定界图 本次评估委托评估面积为 12227 12 平方米 位于 本宗地北部 依据委托方提供的待估宗地 m2 的的土地使用证 待估宗地位于 巨力路南侧 土地使用者为巨力索具股份有限公司 批准用途为工业 用地 现状用途为工业用地 土地使用证号为徐国用 2008 第 029 号 宗地证载面积为 52624 54 平方米 形状为多边形 四至北为巨 力路 东为巨力索具股份有限公司 南为巨力索具股份有限公司 西 为巨力集团 根据以徐水县国土资源局测绘队出具的宗地勘测定界 图 本次评估委托评估面积为 7753 90 平方米 位于本宗地北部 2 土地权利状况 根据委托方提供的估价对象的 国有土地使用证 和其他资料 在评估基准日 巨力索具股份有限公司依法有偿取得待估宗地 m1 和 m2 的土地使用权 估价对象的土地所有权属国家所有 土地使用权 人均为为巨力索具股份有限公司 土地剩余使用年限均为 38 8 年 估价期日待估宗地均不存在抵押权等他项权利登记 宗地产权清楚 来源合法 3 土地利用状况 在评估基准日 根据委托方提供的房屋所有权证复印件 徐水县 房权证县城字第 010948 号 及宗地勘查定界图复印件 评估基准日 8 待估宗地m1拟转让的地上建筑物主要为接待楼和东厂门 容积率低 待估宗地 m2 的拟转让部门地上无建筑物 本次仅对国有建设用地使 用权进行评估 不涉及地上建筑物 四 影响地价的因素说明 一 一般因素 1 城市资源状况 徐水县位于河北省中部 地处太行山东麓 京 津 石金三角地 带 北距首都北京 120 公里 东望天津 145 公里 南离省会石家庄 150 公里 人口 59 万 辖 7 乡 7 镇 304 个行政村 徐水县西部山区矿产资源品种多样 储量丰富 品质优良 目前 已探明的矿藏有板石 高岭徐水土 白云石 铁矿石等 板石资源主 要分布于东釜山乡 义联庄乡 储量为 4 亿立方米 是世界三大板石 主产区之一 高岭土资源主要分布在义联庄乡五香坡附近 储量为 350 万立方米 主要用于日用陶瓷 造纸 化学工业等 石灰石资源 主要分布于西部山区 埋藏浅 易开发 品位高 储量十分丰富 白 云石为冶金用熔剂原料 矿床位于象山西北侧及釜山脚下 开采潜力 大 经济价值高 徐水县水资源也比较丰富 主要河流有瀑河 漕河 萍河 年均 降水量 546 9 毫米 能够保证工业 农业和生活用水 徐水县古迹遗存众多 人文景观独特 旅游资源有待开发 釜山 黄帝台 伟人卧像 神仙洞 瀑河水库 燕长城 毛主席视察纪念馆 以及县内近年新兴的众多农业采摘园 观光园 都是具有开发价值的 旅游资源 2 房地产制度与房地产市场状况 我国改革开放之后房地产市场的发展壮大 主要得益于两大制度 9 改革 一是城镇住房制度改革 简称住房制度改革或者房改 二是城 镇国有土地使用制度改革 简称土地使用制度改革 通过上述两大制 度改革 主要形成了土地使用权出让和转让市场 新建商品房买卖市 场 存量房 也称二手房 买卖和租赁市场 房地产抵押以及房地产 开发 估价 经纪 物业管理等经济活动也很活跃 房地产不仅是基 本的生产要素或者生活资料 而且成了家庭财产的重要部分 既是一 种商品 也是一种资产 甚至是投资 投机的主要对象 房地产市场 规模越来越大 其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定 而且影响 整个国民经济的健康运行 政府一方面要培育和发展房地产市场 一 方面又要调控和驾驭房地产市场 行政因素主要是指国家对土地价格的干预 国家从全社会利益和 宏观经济发展角度出发 或推动土地的转移 或限制某类土地的利用 等 从而达到提高土地利用效益的目的 随着土地使用制度的改革 土地作为特殊商品进入流通领域 从 而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格 随着改革步伐 的加快 徐水县经济得到迅速发展 逐步形成了一个良好的投资环境 吸引了众多的投资者前来投资 对房地产的需求不断增长 这使得徐 水县的地产市场得到较快发展 地价整体上保持稳中有升的趋 3 产业结构与政策 徐水县制定和实施了 鼓励投资和招商引资的优惠政策和奖励办 法 以优惠政策和优质服务吸引投资 已经具备涵养大企业的环境 县域经济发展迅速 近年来 吸引了中纺集团 首创集团 新希望集 团 风帆蓄电池公司等知名企业到我县投资兴业 同时 成长起以巨 力索具有限公司为代表的俊峰物探装备 长天集团 久久集团 晨阳 集团 太行毛纺等一批本地成长性骨干企业 工业经济得到快速发展 10 形成了吊索具 石油物探装备 汽车零部件三大主导产业 三大产业 的年产值达到 55 亿元 占到全年地方生产总值 gdp 的 60 以上 同时 新型能源 废旧物资回收再利用和深加工等环保产业正在兴起 农业农村经济发展迅猛 编制了 徐水县优势特色农产品区域发 展规划 形成了蔬菜种植 畜牧养殖 林果栽培三大农业主导产业 全县蔬菜种植面积达 15 8 万亩 奶牛存栏 3 6 万头 优质林果 6 3 万 亩 市级农业产业化龙头企业 5 家 大午 吉正 德力 今明后等农 业龙头企业带动作用日益增强 豹子头 锄禾 等农产品品 牌享誉中国 4 城市规划与发展目标 徐水县 十二五 期间经济社会发展的战略定位是 京南保北地 区重要的交通枢纽 面向京津保的重要产业基地 物流基地和蔬菜副 食供应基地 保定市 一城三星 靓丽的卫星城 徐水县的总体发展目标是 经济总量实现新跳跃 结构调整形成 新格局 资源环境力求新发展 对外开放实现新突破 居民生活得到 新改善 社会事业再上新台阶 到 十二五 末 经济综合实力在全 省 保五争三 确保进入全省前 50 位 力争进入前 30 位 财政 收入 保三争五 确保完成 30 亿元 力争完成 50 亿元 经济总量 全县地方生产总值和全部财政收入确保比 2010 年翻 两番 分别达到 392 亿元 32 亿元 全社会固定资产投资累计 500 亿元以上 比 十一五 期间增长两倍 经济结构 三次产业增加值比例调整到 16 50 34 高新技术 产业增加值占全县生产总值的比重达到 25 工业科技进步贡献率达 到 49 以上 农业科技进步贡献率达到 45 城市化率达到 40 以 上 11 资源和生态环境 十二五 期间 城市生活垃圾无害化处理率 达到 85 以上 城市污水集中处理率达到 85 以上 全县森林覆盖 率平原区不低于 18 丘陵区不低于 45 5 城市社会经济发展状况 2012 年 徐水县社会经济发展取得了较好成绩 全县完成地方 生产总值 139 5 亿元 同比增长 12 1 完成固定资产投资 85 4 亿元 同比增长 36 5 完成全部财政收入 12 1 亿元 同比增长 19 8 城 镇居民人均可支配收入达 21560 元 农村居民人均纯收入达 9173 元 同比分别增长 12 1 17 2 二 区域因素 1 区域概况 待估宗地位于县城工业园区内 该工业园于 2010 年确立 园区 规划面积 16 平方公里 各项基础设建设已经完工 园区内基本达到 六通一平的水平 各项基础设施保证率较高 园区内形成了以巨力索 具有限公司为代表的俊峰物探装备 长天集团 久久集团 晨阳集团 太行毛纺等一批本地骨干企业 产业集聚度较高 区域内交通便主要 道路有巨力路 刘伶路和盛源大街等交通主干道 2 交通条件 徐水交通区位优势明显 处于北京 天津 石家庄三大城市的中 心交汇点 距三大城市均在 1 小时车程 境内有京广铁路 107 国道 京 珠高速公路 津 保高速公路 张 石高速公路等干道 京 石铁路 客运专线 京石城际铁路 津保城际铁路 京 珠 港 澳高速公路 荣 乌高速公路等使徐水成为华北地区的重要交通枢纽 同时徐水县境 内公路总里程 1300 多公里 县乡村形成四通八达的交通网络 交通 便利 12 3 基础设施 1 供水 徐水县现城区供水水源以地下水为主 大部分由各企业单位自备 水源分散供水 沿街单位使用县城统一布设的供水管道供水 集中供 水能力能满足居民和事业单位的供水需要 2 排水 徐水县排水体制为分流制和合流制 沿街主要干道都埋设了地下 排水管道 排水基本通畅 3 供电 县内有华北电网超高压 50 万伏超高压变电站 1 座 22 万伏变电 站 2 座 110kv 变电站 3 座 35kv 变电站 14 座 输电线路遍布全 县 供电能力 13 万千瓦 电力资源充足 4 电信 通讯发达 程控电话可直拨 180 多个国家和地区 开通了移动电 话 无线寻呼等业务 并开通了 徐水县政府招商网 4 环境条件 1 人文环境 在人文环境建设方面 区域内民风纯朴 人民热情好客 近年来 县委 县政府认真落实 公民道德建设实施纲要 广泛开展群众性 精神文明创建活动 尊商 爱商 亲商 护商蔚然成风 人民素质和 文明程度不断提高 2 自然环境 徐水县所处位臵属大陆性季风气侯 四季分明 光照充足 自然 环境良好 年平均气温 11 9 年无霜期平均 184 天 年均降水量 546 9 毫米 年日照时数平均 2744 9 小时 13 5 产业集聚状况 徐水县有酒业 吊索具制造 玻璃钢制品 生物工程 建筑建材 毛纺针织 造纸印刷 仪器仪表 机械电子等 10 多个行业 产业集 聚度较高 6 规划限制 徐水县为改善城市环境 提高人民生活水平 进行了大规模的城 市改造 污染企业禁止在县城中心布臵 三 个别因素 1 企业简介 巨力集团始建于 1985 年 成立初期仅能用自制的简易插套机 压套机生产单一的钢丝绳吊索具 到二十世纪九十年代 随着吊索具 需求市场的扩大 企业逐步发展壮大 至今已形成十大系列产品 包 括 液压钢丝绳压套机系列 液压钢丝绳插套机系列 合成纤维吊索 具系列 吊具吊梁系列 钢丝绳成套索具系列 链条成套索具系列 钢板起重钳系列 夹具卡具系列 索具配件系列 建筑彩钢板系列 目前 巨力集团已成为全国最大的吊索具生产基地 2 宗地状况 待估宗地 m1 位于盛源南大街西侧 巨力路南侧 土地使用者为 巨力索具股份有限公司 批准用途为工业用地 现状用途为工业用地 土地使用证号为徐国用 2007 第 013 号 宗地证载面积为 86053 31 平方米 形状为多边形 委估面积为 12227 12 平方米 周围工厂较 多 产业集聚度较好 环境条件有轻微污染 宗地两面临土路 出入 较方便 评估基准日 宗地红线外基础设施开发程度达到 六通 通 路 通电 通上水 通下水 通讯和通暖 红线内达到 六通 通 路 通电 通上水 通下水 通讯 通暖 及场地平整 14 待估宗地 m2 位于巨力路南侧 土地使用者为巨力索具股份有限 公司 批准用途为工业用地 现状用途为工业用地 土地使用证号为 徐国用 2008 第 029 号 宗地证载面积为 52624 54 平方米 形状 为多边形 委估面积为 7753 90 平方米 周围工厂较多 产业集聚度 较好 环境条件有轻微污染 宗地一面临土路 出入较方便 评估基 准日 宗地红线外基础设施开发程度达到 六通 通路 通电 通 上水 通下水 通讯和通暖 红线内达到 六通 通路 通电 通上水 通下水 通讯 通暖 及场地平整 15 第三部分 土地估价结果及其使用 一 估价依据 一 国家有关部门颁布的法律 法规 1 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国主席令第 28 号 2 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国主席 令第 72 号 3 中华人民共和国土地管理法实施条例 4 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国主席令第 74 号 5 中华人民共和国物权法 2007 年 3 月 16 日第十届全国人 民代表大会第五次会议通过 6 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 国务院令第 55 号 1990 年 5 月 19 日 7 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发 2004 28 号 8 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 中华人民共和国国 务院令第 511 号 9 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 国发 2006 31 号 10 国务院关于促进节约集约用地的通知 国发 2008 3 号 11 土地调查条例 中华人民共和国国务院令第 518 号 12 国土资源部关于严格按国家标准实施 城镇土地分等定级规 程 和 城镇土地估价规程 的通知 国土资发 2002 195 号 13 国土资源部 关于进一步规范土地登记的通知 国土资发 16 2003 383 号 14 关于印发 关于完善征地补偿安臵制度的指导意见 的通 知 国土资发 2004 238 号 15 国土资源部 关于发布实施 全国工业用地出让最低价标准 的通知 国土资发 2006 307 号 16 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 国土资源部 令第 39 号 17 国土资源部关于贯彻实施 中华人民共和国物权法 的通知 国土资发 2007 112 号 18 土地登记办法 国土资源部令第 40 号 19 国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知 国土资发 2008 308 号 20 国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的 通知 国土资发 2009 56 号 二 地方有关部门颁布的法规 通知 文件 1 河北省土地管理条例 2005 年 5 月 27 日河北省第十届人 民代表大会常务委员会第十五次会议第五次修正 2 河北省人民政府关于实行征地区片价的通知 冀政 2008 132 号 3 河北省人民政府关于修订征地区片价的通知 冀政 2011 141 号 4 河北省物价局 财政厅联合下发文件 关于重新审定土地管 理系统行政事业性收费项目和标准的通知 冀价涉费字 1992 第 134 号 5 河北省人民政府办公厅关于公布取消和停止征收 108 项行政 17 事业性收费项目的通知 冀政办函 2008 57 号 6 河北省人民政府 河北省人民政府关于各县 市 区 耕地 占用税适用税额的通知 冀政函 2008 91 号 7 河北省城镇土地使用税实施办法 政府令 2007 第 9 号 8 河北省地方税务局关于征收耕地占用税契税通知 2010 年 3 月 1 日 三 有关技术标准 1 中华人民共和国国家标准 城镇土地估价规程 gb t 18508 2001 2 中华人民共和国国家标准 城镇土地分等定级规程 gb t 18507 2001 3 土地利用现状分类 gb t 21010 2007 四 其他资料 1 待估宗地 国有土地使用证 复印件 2 估价人员现场勘察 调查 收集的相关资料 二 土地估价 1 估价原则 1 替代原则 根据市场运行规律 在同一商品市场中 商品或提供服务的效用 相同或大致相似时 即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在 时 商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的 土地价 格也同样遵循替代规律 某块土地的价格 受其它具有相同使用价值 的地块 即同类型具有替代可能的地块价格所牵制 换言之 具有相 同使用价值 替代可能的地块之间 会相互影响和竞争 使价格相互 牵制而趋于一致 18 2 需求与供给原则 在完全的市场竞争中 一般商品的价格都取决于供求的均衡点 供小于求 价格就会提高 否则 价格就会降低 由于土地与一般商 品相比 具有独特的人文和自然特性 因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场 又要考虑土地供应的垄断性特征 3 变动原则 一般商品的价格 是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的 土地价格也有同样情形 它是各种地价形成因素相互作用的结果 而这些价格形成因素经常处于变动之中 所以土地价格是在这些因素 相互作用及其组合的变动过程中形成的 因此 在土地估价时 必须 分析该土地的效用 稀缺性 个别性及有效需求以及使这些因素发生 变动的一般因素 区域因素及个别因素 由于这些因素都在变动之中 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律 以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格 4 协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中 必须与周围环境相协 调 因为土地能适应周围环境 则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥 所以要分析土地是否与所处环境协调 因此 在土地估价时 一定要认真分析土地与周围环境的关系 判断其是否协调 这直接关 系到该地块的收益量和价格 5 多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展 目前比较实用的宗地估价方法有收 益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法和基准地价系数修正法 等方法 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差 因 此进行地价评估时 就要根据待估宗地的实际情况 充分考虑用地类 19 型及所掌握的资料 选择最适宜的两种方法进行评估 以便互相验证 减小误差 确定出合理的价格 2 估价方法 根据 城镇土地估价规程 通行的估价方法有市场比较法 收 益还原法 假设开发法 成本逼近法 基准地价系数修正法等 估价 方法的选择应按照地价评估的 城镇土地估价规程 根据徐水县地 产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的 宗地实际利 用特点 委托方提供的资料及评估人员勘察 调查的有关资料 经综 合分析比较后选择适当的估价方法 估价人员根据现场勘查情况 按照 城镇土地估价规程 的相关 要求 结合估价对象的区位 用地性质 利用条件及当地土地市场状 况以及本次评估的基准日 确定本次评估土地使用权价格的评测算方 法 1 两待估宗地设定用途为工业用地 评估基准日时该区域内 土地市场活跃 可查询到近期土地成交案例的详细信息 故可以采用 市场比较法法进行评估测算 2 两待估宗地设定用途为工业用地 基准日时区域内有征地 案例且相关的征地费用标准等相关的法规和文件详实可查 可以采用 成本法评估测算 综上所述 本次土地使用权价格测算选用成本逼近法和市场比较 法进行评估 3 估价结果 1 地价的确定方法 经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析 按照地价评估的 基本原则和估价程序 本次评估选择基准地价系数修正法和成本逼近 20 法两种估价方法进行了评估 市场比较法 是根据市场中的替代原理 将估价对象与具有替代 性的 且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较 并对类 似地产的成交价格作适当修正 以此估算估价对象客观合理价格的方 法 是一种比较价格 易于掌握 故该方法的结果可信度较高 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据 再 加上一定的利润 利息 应缴纳的税金等来确定土地价格的估价方法 其测算过程中土地取得费和相关税费 土地开发费 利息 利润等是 宗地所在区域的客观 平均价格 其成本构成清晰 取费依据充分 具有一定的理论基础 本次评估两种方法得到的评估结果相差不大 均能较好的体现待 估宗地的市价价格 因此本次评估取两种方法的算术平均值作为待估 宗地最终结果 2 估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析 按照地价评估的基本原则 和估价程序 选择市场比较法和成本逼近法 评估得到各待估宗地在 估价设定用途 使用年限及开发程度条件下 评估基准日为 2014 年 6 月 30 日的土地使用权价格为 待估宗地估价结果表 宗地编号 名称 面积 平方米 单价 元 平方米 总价 万元 m1 接待楼及东厂门 12227 12 459 561 22 m2 北侧临街地块 7753 90 459 355 90 合计 19981 02 917 12 土 地数 量 2 宗 土地总面积 19981 02 平方米 评估总地价 917 12 万元 大 写 玖佰壹拾柒万壹仟贰佰元整 币 种 人民币 21 各宗地估价结果详见 土地估价结果一览表 三 估价结果和估价报告的使用 1 估价的前提条件和假设条件 1 本次估价的依据是根据委托方提供的有关资料 包括企业 营业执照复印件 评估土地的 国有土地使用证 和宗地图 房产证 等资料 同时 在评估中根据中华人民共和国国家标准 城镇土地估 价规程 gb t 18508 2001 城镇土地分等定级规程 gb t 18507 2001 土地利用现状分类 gb t 21010 2007 以及 河北省人民政府 全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规 及规章进行估价活动 2 估价期日地产市场为公正 公开 公平的均衡市场 土地 区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查 而得 3 估价对象地价内涵是评估宗地在估价基准日2014年6月30 日 设定土地用途 设定土地开发程度 设定土地年限等条件下的出 让土地使用权价格 4 本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使 用权价格 若待估宗地的土地利用方式 估价期日 土地开发状况 土地使用年限等影响地价的因素发生变化 该评