思源经纪2006年唐山龙庭时代广场商业报告.ppt

中管网房地产频道 打造品牌地产引领商业潮流 唐山龙庭 时代广场商业报告 2006年04月07日 南北地产 所有的研究都必须以现实条件为基础 以共同目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 项目目标 目标1可持续性 准确的市场定位 合理的业态组合 确保本项目后期经营良好 在竞争激烈的竞争中立于不败之地 目标2现金流 充分发挥项目自身和潜在的价值 提升片区价值 采用多种营销手段 实现项目资金快速循环 目标3利润 通过对产权形式和经营方式的创新 增加项目升值空间 保证开发商利润最大化 目标4形象与品牌 借助本项目的成功开发 提升开发商在市场的品牌形象 实现利润与品牌的双赢 项目获得成功必须解决的几个问题 项目整体定位 如何充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目推广 如何保证项目运营成功 项目发展方向 如何突破本案限制条件 制定项目发展方向 实现开发目标 面对什么 宏观分析 如何理解本案市场开发环境 区域分析 市场环境是否支持本案未来空间 拥有什么 项目swot分析 如何理解本案限制性条件和机会点 能做什么 怎么去做 问题提出 question 面对什么 宏观分析 城市商业格局分析 宏观分析 如何理解本案市场开发环境 宏观分析 城市发展阶段 居民购买力 商业环境分析 宏观经济概况 商业地产供应和销售 唐山人均gdp即将达到3000美元 处于由被动郊区化的发展阶段 由区域中心化向城市多极化过渡 居民消费能力增强 开始追求生活质量 阶段划分 城市特征 指标特征 居住消费特征 城市化 被动郊区化 主动郊区化 城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济 涵盖了城市商务 商业 金融贸易 教育等所有城市功能 郊区快速干道初步形成 市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所 第二居所或投资 有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重 人均收入 gdp 美圆 300 人均收入 gdp 美圆300 1000 人均收入 gdp 美圆 3000 城市化率70 解决温饱问题 生理性需求占主导地位的阶段 主要是对农产品和轻工品的需求 追求便利和功能阶段 人们对耐用品的消费需求迅速增加 从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主 人均收入 gdp 美圆1000 3000 追求降低住宅成本 改善居住环境并重非物质消费 如 旅游 健身 体育保健等 大大增加 消费能力大大增强 追求生活质量阶段 城市中心化 区域中心化 城市多极化 城市多中心化 大都市 城市群 城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展 城市发展阶段 宏观分析 宏观分析 宏观经济 唐山经济快速发展 消费品市场增长迅速 零售业有很大发展空间 国民经济保持持续平稳快速增 2004年增长14 8 增速比上年加快1 6个百分点 为1998年以来最高增幅 随着经济总量的迅速扩大 2004年人均生产总值达到22679元 增长14 2 呈现快速增长势头 经济发展带动了消费品市场的快速增长 2004年社会消费品零售总额达到359 70亿元 增长17 0 零售业发展前景广阔 宏观分析 宏观经济 随着经济稳步增长 居民消费水平和档次逐步提高 有力拉动了消费品市场的发展 近年来 批发零售业的增长率均在10 以上并且保持稳定上涨的势头 餐饮业增长率有较大起伏 但总体仍保持很高增长率 经济形势向好导致唐山市区零售总额不断增加 2004年唐山零售业增长迅速 城市零售额达到212 48亿元 增长16 6 收入水平提高 近年唐山城市居民人均消费支出不断上升 商业市场总量不断扩大 在职职工平均工资增长率高达12 市区平均工资已经达到16106元 消费能力增强 2005年消费快速增长 全年装修支出同比增长69 金银珠宝消费增长75 2 音像电子消费增长49 2005年1 10月唐山市进口1162辆轿车 总价高达8 65亿元 平均单价超过80万元 位居全国第一 居民购买力分析 唐山市区居民收入和人均消费支出上升很快 为商业快速发展提供直接支持 宏观分析 近年唐山市商业竣工面积及销售面积均大幅上升 2004年商业销售面积更是迅猛增加 全年销售面积达到2003年2 88倍 市民商业投资意识增强 远洋城shopingmall 尚座底商 唐海皇冠产权式酒店销售均赢得巨大成功 商业供应和销售 宏观分析 商业供应和销售增长迅速 唐山商业发展的限制因素 工业型城市 唐山市属于资源型的重工业城市 轻工业基础薄弱 市场发育不充分 竞争不充分 消费品市场整体水平长期处于低档次 低规模 低效益的状态 城市布局局促 唐百集团及其周边商铺形成的第一大商圈 位于城市沉陷带 继续扩张与发展的空间不足 人口分布分散 唐山流动人口少 居民居住相对分散 这些也从客观上阻碍了其商业的发展 周边城市影响 唐山商业受京津影响很大 每年有30亿元消费外流 消费观念保守 居民的整体消费观念趋于保守 现代消费意识不强 商业投资少 震后恢复建设中 市府以保证城市居民的基本生活需要为目标 对商业网点投资不足 特别是缺少大型商业设施 宏观分析 商业环境 不利因素 唐山商业发展的利好因素 产业经济基础雄厚 构成唐山市商业经济发展的强大依托 居民生活水平日益提高 可支配收入的增加和消费需求的增长将对商业发展产生强大的拉动力 独特的区位优势 发达的交通条件为商贸流通的发展提供了广阔空间 城市化进程较快 县域经济发达 小城镇建设突出 为商业经济的发展提供了足够的纵深腹地 京津冀经济圈及环渤海开发战略的实施为唐山市商业提供了广阔的发展空间 唐山港特别是曹妃甸港区的开发 向沿海推进战略的部署将促使唐山城市经济结构升级 第三产业将呈现突破性增长 宏观分析 商业环境 有利因素 商业环境 商业经营现状 唐山商业整体发展水平与整体经济实力并不匹配 未来市场空间巨大 宏观分析 1 商业经济总量不断增加 规模不断扩大2 商业网点布局日趋合理 功能日益完善3 新型商业业态快速发展4 各种渠道的商业投资不断增加 1 商贸流通业相对落后 与唐山市的经济地位不相适应2 各类商品市场的辐射范围狭窄 交易设施和手段落后3 一部分历史形成的老字号商业和带有地域特色的商业未能发展壮大 新兴商业业态的比重偏低4 现有商业管理水品低 无明显特色 附加值低 处于同质化竞争的状态 不能满足唐山人对商业日益增长的高要求 取得的成绩 存在的问题 商业物业自持比重小商业物业产品同质化严重强大的商业地产品牌尚未形成营销策略单一建筑设计不能满足多功能的商贸要求商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展 宏观分析 商业环境 商业开发所存在问题 商业环境 商业物业发展趋势 市场竞争具有双赢性同一商圈大型商业项目之间将起到互相烘托的作用 达到区域共赢 商铺经营管理专业化投资者和经营者理性规避风险意识的增强对商业经营管理提出专业化要求 商铺产权持有化产权式商铺存在很多弊端 后期运营风险大 商铺产权持有也符合项目利润最大化的要求 项目公共空间社会化未来发展商在项目开发的同时 将会主动配合政府宏观规划 架设专用区间作为公共活动区域 用以组织社区活动 集市 表演 休闲的场所 使商业活动与公共活动互相促进 成为综合性的城市广场 实际上 把公共空间进行社会化 将会为商场带来可观的潜在消费人流 是一种非常有效的经营方式 宏观分析 宏观分析 宏观分析总结 尽管有很多因素制约唐山商业发展 但唐山更多优势克服这些制约因素 充分支撑商业高速发展 商业前景看好 唐山商业虽然取得了一定成绩 但速度较慢 发展水平与整体经济实力并不匹配 唐山经济快速发展 消费品市场增长迅速 为商业发展提供了空间和支持 现有商业管理水品低 无明显特色 附加值低 不能满足唐山人对商业更高的要求 面对什么 宏观分析 城市商业格局分析 城市商业格局分析 市场环境是否支持本案未来的空间 城市商业格局 社区沿街商铺 重要商圈 城市商业格局分析 唐山商业格局呈一轴一线多点 轴 是指整个新华道 一线 指贯通南北的建设路 这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局 多点 指各区域性包括社区性的商业 根据唐山商业分布和业态的特点 唐山主要商业分成五个商业区 其中城市中心商业区 远洋城商业区 小山商业圈辐射范围最大 八方购物广场 西部商业功能区辐射范围较小 商业格局 城市商业格局分析 城市商业格局 社区沿街商铺 重要商圈 城市商业格局分析 城市商业格局分析 市场环境是否支持本案未来的空间 远洋城商圈 本案 西部区域商业功能区 满足该区域内居民日常主要商品消费 城市中心商业区 唐山市商业心 历史悠久 以唐山百货大楼为核心 辐射范围大 商业种类齐全 远洋城商圈 城北新兴商圈 购物环境好 商业氛围日趋浓厚 建国路和小山服装批发市场 旧商业区 商品档次低 购物环境差 八方购物广场 主要满足该区域内居民日常主要商品消费需求 城市中心商业区的错位补充 八方购物广场 西部区域商业功能区 商圈分布图 城市中心商业区 远洋城商业区 小山商业圈 八方购物广场 西部商业功能区 新华道 城市中心商业区 建国路和小山服装批发市场 建设路 商圈概述 城市商业格局分析 城市商业格局 社区商铺 重要商圈 城市中心商业区 远洋城商业区 小山及建国路市场 商业街 城市商业格局分析 市场环境是否支持本案未来空间 城市商业格局分析 城市中心商业区 城市中心商业区呈 卅字型 格局 大致范围为东至增盛路口 西至卫国路口 南抵南新道口 北至西山道口 区域面积约3平方公里 代表项目 百货 百货大楼 三利国际购物中心 华联商厦商业街 新街 新天地 唐山市传统商业中心 历史悠久 辐射范围大 商业种类齐全 城市商业格局分析 b 百货大楼北侧商业情况唐山市百货大楼的繁华带动了周边商业的繁荣 在其周围分布了对唐山市百货大楼业态起补充促进作用或与其相互竞争的业态 如超市 快餐店 名牌服装服饰店 婚纱和休闲娱乐等 目前唐山地区最繁华的综合商场 经营业态种类齐全 能够满足低 中 高各类档次需求 城市中心商业区 百货大楼及北侧业态 a 唐山市百货大楼商业情况 一层主要经营有食品和日化用品等 二层主要业态为通讯电器和图书音像三层主要业态为文体 休闲 儿童服装四层主要经营各类品牌的男女服装 城市商业格局分析 城市中心商业区典型项目 百货大楼 城市商业格局分析 城市中心商业区典型项目 百货大楼优劣势 城市商业格局分析 城市中心商业区典型项目 三利国际 三利国际购物中心位于建设路和新华道交叉口 居于世博大厦的1 4层 总营业面积3 6万平方米 主营国际国内知名品牌服装服饰 鞋类 珠宝等 地下一层为8000余平方米的三利超市 2005年12月30日开业 杰尼亚 zeg na hugoboss 温莎等数十种国内外知名品牌陆续进驻 三利国际定位为唐山销售世界顶级服饰品牌的综合性商厦 城市商业格局分析 城市中心商业区典型项目 三利国际业态 城市商业格局分析 城市中心商业区典型项目 三利国际优劣势 城市商业格局分析 城市商业格局分析 市场环境是否支持本案未来的空间 城市商业格局 社区商铺 重要商圈 城市中心商业区 远洋城商业区 小山及建国路市场 商业街 城市商业格局分析 城市商业格局分析 远洋城商圈商业业态及面积 该区域现有新型业态的购物中心一个 远洋城 家居中心两个 大陆家居 南北家园 会展中心一个 通讯产品专业街一条 大型餐饮设施4个 大型综合超市两个 八方华岩路店 八方龙泽路店 中小型商业网点170多家 总营业面积达到22万 远洋城商圈功能定位 1 满足该区域内居民日常主要商品消费需求及进出市区北部流动人口购物需求 2 会展商务中心 3 高档餐饮 休闲娱乐中心 城市商业格局分析 远洋城商圈 远洋城商圈典型项目 远洋城 代表商业设施 远洋城位于唐山市中心区西北部 总建筑面积12万平方米 地下1层 地上3层 局部4层 以大型百货 超市商业业态为主 以各类精品专卖店为辅 以特色化 大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心 定位以中档和中档偏下为基础 涵盖部分高档人群 以大体量复合型商业一站式购物树立了唐山北区商业龙头的地位 主力店 保龙仓苏宁电器五联国际百货 城市商业格局分析 远洋城业态详细分布图 远洋城内街散铺商业经营主要集中在服装鞋帽行业 其占到了总数的41 餐饮占到了总数的19 远洋城以主力店为主导聚集人流 吸引了大批小商家入驻 城市商业格局分析 远洋城主要品牌和租金 城市商业格局分析 远洋城优劣势分析 城市商业格局分析 城市商业格局分析 市场环境是否支持本案未来空间 城市商业格局 社区商铺 重要商圈 城市中心商业区 远洋城商业区 小山及建国路市场 商业街 城市商业格局分析 城市商业格局分析 位置 唐山传统的商业区 位于建国路 小山一带 辐射半径3公里左右 区域内的批发市场辐射到各个县区及周边地区 业态及面积 现有大中型商业网点10个 商品批发市场2个 商业街3条 大型综合市场1个 总营业面积约4万 商业功能 1 满足该区域内居民日常主要商品消费购物的需求 2 是外围各县 市 区居民来市中心区进行一般性日用品和工业品 特别是服装鞋帽类商品 及生产资料采购的主要区域 城市商业格局分析 小山及建国路市场 满足普通老百姓的低端需要 小山及建国路市场日客流量5万人次左右 年市场营业额达到26亿元 在全国百强市场评比中位居82位 市场分为两部分 一是服装批发市场 占地1万平方米 建筑面积2 5万平方米 设固定摊位1600个 经营中 高档服装 经营方式为批发兼零售 二是胜利路棚台综合市场 解放路冒险专业市场 小百棚台专业市场 鞋 布大厅专业市场 占地面积约5500平方米 建筑面积约3200平方米 拥有固定摊位768个 主要经营服装 布匹 鞋帽 毛线 针纺 日用百货等十几大类上万个品种的商品 城市商业格局分析 小山及建国路市场 购物环境差 人流噪杂 商品品质不高 城市商业格局分析 市场环境是否支持本案未来的空间 城市商业格局 社区商铺 重要商圈 商业街 城市商业格局分析 城市商业格局分析 城市中心商业街 新华道两侧商铺 新华道是唐山的主要城市道路 每天过往的本市及外省市客源非常的多 两侧多为商业店铺 是唐山市最繁华的高档商业街 业态形式主要以服装鞋帽为主 占到了总数的46 另外一些时尚用品专卖店等也占到了总数的13 该区域是唐山主要的时尚消费场所 集中了高中低各档次的门市店铺 能满足各种不同层次的消费需求 调研范围 从华联商场至新华书店 城市商业格局分析 城市中心商业街 新街 总占地面积22500平方米 全长500米 宽20米 集购物 休闲 旅游 文化展览等多种功能于一体 通过空中连廊和 楼中街 构建起街区内的立体交通和天然流通空间 经营规划分为九大组团 五大主题 总体运营定位在时尚主题消费 商业街过长客流难以引导 商铺出售导致不能统一经营 业态无协同聚集效应 城市商业格局分析 城市商业格局分析 市场环境是否支持本案未来空间 城市商业格局 社区沿街商铺 重要商圈 城市商业格局分析 商业街 城市商业格局分析 天元 琴园区域的社区商铺 天元地区商业铺面情况 目前天元花园地区商业主要分布在社区南侧和东侧 商户多 规模不大 档次较多 以服务社区多种生活需要为主 另外还有部分铺面作为公司营业办公场所 主要商家有 天元地产公司 天元一品鱼翅 天下第一驴 阳光餐厅和一些银行网点等 丽景琴园 大理路 临街商业铺面情况 该地区商业主要集中在临大理路两侧 主要商家有 伯纳巴钻石 金利来 美容美发 餐饮 保健护肤等 该区域是唐山市中高收入人群居住聚集区 也是社区型商业的典型代表 主要以服务居民日常生活为主 城市商业格局分析 调研样本中各种业态规模 城市商业格局分析 商业租金及价格分析 租金水平 商业售价 城市商业格局分析 总结 2 唐山商业管理水平低下 与现代商业的先进管理水品相差较大 3 高端商业供应不足 高端需求未得到有效满足 缺乏真正意义上的中高端百货业 1 唐山商业形成了5大商业区域 各有特色 但城市商业中心区在唐山商业中的核心地位仍然在长期内保持稳定 4 商业售价在7000元 m2 21800元 m2之间 繁华商业区商业租金在1 8元 m2 天 3 5元 m2 天之间 城市商业格局分析 通过市场分析我们可以发现所提问题的答案 我们如何理解本案的市场开发环境 1 唐山商业虽然取得了一定成绩 但发展水平与整体经济实力并不匹配 发展潜力巨大 2 唐山有充分支撑商业高速发展的有力条件 商业前景看好 商业需求潜力大 前景好 本案商业面临着良好的市场开发环境 1 唐山商业管理水平低下 与现代商业的先进管理水品相差较大 2 高端商业供应不足 高端需求未得到有效满足 缺乏真正意义上的中高端百货业 市场处于低档次竞争状态 市场空白点多 本案面临着难得的机遇 未来空间大 市场环境是否支持本案未来的空间 市场分析结论 拥有什么 项目swot分析 项目swot分析 如何理解本案的限制性条件和机会点 项目swot分析 劣势分析 优势分析 机会分析 威胁分析 本项目地处唐山市路北区 为唐山市行政区内 位于远洋城商圈和城市中心商业区核心辐射范围内 区内汇集了唐山市主要的行政机关 事业单位和商业设施 区位优势 北新道 体育馆道 西山道 华岩路 新华道 建设路 卫国路 长宁道 龙泽路 百货大楼 三利百货 华联 尚座 八方 大里路 兴源道 远洋城 翔云道建华东道 城市中心商业区 远洋城商圈 本案 项目swot分析 位于两大商圈辐射区内 区内汇集了唐山市主要的行政机关 事业单位和商业设施 交通优势 项目swot分析 项目所处区位交通发达 道路畅通 路况良好 建设路 体育馆路 华岩路 建华道 交通优势 项目所处区位公交体系完善 周边有多条公交线路 项目swot分析 配套设施优势 北新道 体育馆道 西山道 华岩路 新华道 建设路 卫国路 龙泽路 本案 翔云道建华东道 学校 医院 体育馆 金融设施 企事业单位 企事业单位 项目swot分析 周边配套设施齐全 商圈人口推估 本项目之主商圈应为半径3公里内所涵括之范围 推估约车程8分钟内 本项目次级商圈为车程半径约为3 10公里内所涵括之范围 8 20分钟 项目swot分析 本案核心辐射区内共有约81个居民区 其中1981 1989年成建的共41个 1990 1999年成建的共有20个 2000 2004年成建的共有20个 按每个小区平均600户计算 每户平均3 5人 核心区内共有居民约17万人 商圈人口推估 项目swot分析 人流量分析 每天公交车在本案附近车站停靠792车次 假设平均每次有3人上车或下车 公共交通系统带来的人流量为792 3 2376人次 1 根据观测统计 本案临近的建设路每天单向汽车流量超过了2万辆 每辆车次平均有2 5人 约有5万人次经建设路路过本案 2 根据观测统计 本案临近的建设路每天约有1万人次的步行人群和非机动车人群 3 本案周边的硅谷和瑞德等电子市场每天共约有1500人次的客流量 4 本案对面的体育场平均每天至少带来1000人次人流量 项目swot分析 综上所述 本案周边每天至少有6 25万人次人流量 优势总结 位于行政和商业核心区内 地理位置优越 项目所处区位公交体系完善 道路交通管网发达 出行便利 濒临城市交通主干道 人流量和车流量居大 交通可达性强 公共设施配套齐全 项目swot分析 项目swot分析 如何理解本案的限制性条件和机会点 项目swot分析 劣势分析 优势分析 机会分析 威胁分析 本案位于唐山市中心区域 建设路与机场路交汇处 占地21915平方米 地块形状规则 为长方形偏西40度 是住宅和商业的综合体 商业地上三层 地下一层 面宽约80米 进深150米 商业三面被周边地块包围 仅西南侧与机场路相邻 临街面宽约80米 地块限制 地块有较大倾斜度 进深过大 面宽相对较窄 商业设计和业态规划受到极大限制 硅谷对本案商业展示性有巨大影响 硅谷的拆迁对本案商业未来招商和经营有重大影响 项目swot分析 商业氛围 本案周边商业有专业类电子市场 大型超市以及沿建设路 体育馆路 龙泽路的沿街商铺 已初步形成了以专业市场为中心的商业格局 但总体商业氛围不佳 瑞德 沿街商铺 家世界 硅谷 沿街商铺 沿街商铺 项目swot分析 商业规模大项目受地块位置和形状影响 导致商业进深大 展示面小项目所在区域市场对商业认知感相对较低 本案面临的限制条件 项目swot分析 项目swot分析 如何理解本案的限制性条件和机会点 项目swot分析 劣势分析 优势分析 项目swot分析 机会分析 威胁分析 项目swot分析 1 唐山经济快速发展 消费品市场增长迅速 为商业发展提供了空间和支持2 唐山有充分支撑商业高速发展的有力条件 商业前景看好 3 唐山商业虽然取得了一定成绩 但速度较慢 发展水平与整体经济实力并不匹配4 现有商业管理水平低 无明显特色 附加值低 不能满足唐山人对商业更高的要求 机会分析 项目swot分析 如何理解本案的限制性条件和机会点 项目swot分析 劣势分析 优势分析 项目swot分析 机会分析 威胁分析 1 唐山市属于资源型的重工业城市 轻工业基础薄弱 市场发育不充分 2 唐山商业缺乏历史沉淀 招商难度大 3 居民的整体消费观念趋于保守 现代消费意识不强4 城市中心商圈 八方广场商圈和远洋城商圈对本案形成了包围形势 截流了本案的客户 5 东方广场 尚座 爱购 玫瑰公寓等项目有大量商业面积供应 商业市场竞争日趋激烈 威胁分析 项目swot分析 swot分析 项目swot分析 项目swot分析 swot分析 定位 本案为大型综合商业体 需要与其它商圈错位经营 功能 住宅底商及其它硬件限制项目经营范围 不符合餐饮 娱乐等业态经营要求 招商及经营 项目自身条件不足以支撑商业号召力 需要借助品牌主力店带动 强大品牌号召力才能支撑未来经营客流需要 swot分析结论 能做什么 项目整体定位 项目发展方向 项目发展方向 如何制定项目的发展方向来突破本案的限制条件 实现开发目标 项目发展方向 产权式商铺 持有型物业 本案商业可能的开发方向 基于地块限制及开发目标 分割出售 产权式商铺 开发商持有型物业 统一经营 1 产品先进 市场前景好2 差异化竞争 易树立形象 1 易出体量 增加使用面积2 便于后期招商和经营 是未来商业发展的方向 项目发展方向 产权式商铺vs持有型物业 项目发展方向 产权式商铺具有可迅速回款 业态布置灵活等优点 但后期经营管理存在很多隐患 无法保证市场的整体经营 风险大 不易引进主力店 抗干扰能力弱 其风险性已经被市场所认知 不符合目前商业发展的趋势 失败案例 巨库 白云生活广场 第五大道等 尽管产权式商铺有其优点 但存在很多隐患 不适合本案 白云生活广场 巨库 第五大道 产权式商铺 项目发展方向 持有型物业 持有型商业能保证开发目标 市场竞争力强 利于后期经营 但无法解决资金快速回收问题 1 持有型物业很强的竞争力和对商业品牌的凝聚力 号召力 2 后期经营易于管理 不产生投资纠纷 3 有利于引进主力商家 能有力提升项目知名度和档次 4 前期租金较低 短期内资金回收速度慢 随着租金的不断上涨 能保证开发商利润最大化 5 资金回收速度慢 典型案例 银座百货 sogo百货 安贞华联 东方新天地 国贸商业街 项目发展方向 是否存在可能的方向 既能解决同质化竞争和后期经营管理的问题 又能达到利润最大化和快速回笼资金的开发目标 产权式商铺vs持有型物业 产权式商铺 持有型物业 项目战展方向 持有型 部分产权或使用权出售 统一经营是本案商业的开发方向 出售部分产权或使用权 满足资金快速回收的需要 进行回购或保持产权控制 满足物业利润最大化 持有大部分或一半的物业产权 保持对商业运营的整体控制权 以便统一经营 保证商业运营良好 项目发展方向 能做什么 项目发展方向 项目整体定位 项目整体定位 如何对本案定位以便充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目整体定位 定位方法 定位方向 参考案例 项目整体定位 项目定位 定位可行性验证和风险规避策略 问题 项目整体定位 区域与地块价值项目战略发展方向开发目标成功案例 项目拥有资源 自身限制条件 项目基本条件 定位方法 项目整体定位 项目整体定位 如何对本案定位以便充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目整体定位 定位方法 定位方向 参考案例 项目整体定位 项目定位 定位可行性验证和风险规避策略 定位方向 沿街店铺 中小型超市 满足日常生活需要 建国路和小山服装批发市场 唐山百货大楼 远洋城 面向城乡结合部 城市中间收入阶层 我们如何定位 项目整体定位 我们如何定位 以实现目标 项目整体定位 持有型 部分产权或使用权出售 统一经营 普通批发市场1 档次低 不好管理2 影响小区整体形象 仓储式购物中心或大型超市 室内商业街 高档购物中心 仓储式购物中心 项目整体定位 仓储式购物中心的选址要求 项目整体定位 1 商圈不能完全符合大型超市选址要求 2 自身规划不能完全满足大型超市要求 3 超市租金低 不满足本案开发目标 仓储式购物中心 项目整体定位 仓储式购物中心 本案不宜做仓储式购物中心 中型超市 本案符合中型超市的开店要求 本案适宜设置中型超市的业态 项目整体定位 室内商业街 区位 长安街边定位 中商档大型购物中心 业态组合 百货 超市 店中店 餐饮 娱乐 交通 地铁 公交车等公共交通发达 紧邻长安街 道路顺畅 经营状况 通过3年的商业培育期 现处于逐渐成熟阶段 商铺租金最高260美金 月 平方米 商业环境 集活力 娱乐 体育及动感于一身的主题高档 时尚购物场所 人气 当前北京中高档商场中人气指数最高之消费场所 参考案例 北京东方新天地 国贸商业街 项目整体定位 本案是否适合做室内商业街 本案不宜单独开发室内商业街 项目整体定位 本案不宜单独开发室内商业街 高档购物中心 选址标准 项目整体定位 本案符合开发高档购物中心的选址标准 高档购物中心 项目整体定位 1 根据有关机构对全国64家 持有型购物中心 的运营情况分析 发现普遍具有较高的运营水平 年租金增长率基本可保证在5 左右 有的购物中心甚至可达到20 表现出很强的竞争力和对商业品牌的凝聚力 号召力 2 后期经营易于管理 不产生投资纠纷 3 有利于引进主力商家 能有力提升项目知名度和档次 4 前期租金较低 短期内资金回收速度慢 随着租金的不断上涨 能保证开发商利润最大化 5 市场存在空白点 缺乏同类物业 6 能扩大商业辐射范围 本案适合开发高档百货物业 高档购物中心 项目整体定位 本案必须引进高档主力百货店才能有限规避项目限制条件 实现开发目标 1 地块限制 本案地块进深过大 内部商铺分割和销售难度大 后期经营有较大困难 引进高档百货主力店能够有效解决这一问题 限制条件决定了本案必须引进高档主力百货店才能实现项目目标 2 招商限制 唐山商业市场招商难度大 远洋城 新街等大型商业已运营的商业设施招商情况较差 远洋城运营2年后仍有30 的铺位空置 新街开业半年后仍有50 的铺位空置 其它未开业商业设施招商情况更差 只有引进百货主力店才能规避招商困难 3 提升品质 高档百货业能够有效提高商业品质和档次 有利于提高商业价值 促进商业销售 4 借势与造势 本案周边商业氛围不佳 必须借助各种手段提升本案的商业影响力 自身造势操作难度大 效果难以保证 引进品牌主力百货店借势宣传 达到提升区域和项目商业形象的目的 5 前期经营 商业前期运营有市场培育期长 风险大 投入高等风险 引进主力百货店能够有效规避这些风险 6 后期回购 百货主力店没有小面积铺位分割利于后期对商业回购 项目整体定位 如何对本案定位以便充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目整体定位 定位方法 定位方向 参考案例 项目整体定位 项目定位 定位可行性验证和风险规避策略 为了明确本案营销的难点和市场机会点 我们需要借鉴与本案特性点相同的产品 以此为参照 进行案例分析 从而探寻到克服难点与增加市场机会点的答案 项目整体定位 案例二sogo百货 案例一北京银座百货 案例三安贞华联 项目整体定位 同类案例参考 同类案例参考 指导定位 项目整体定位 案例一 银座百货 地址 北京东城区东直门外大街48号 东直门立交桥的东南角经营方式 只租不售简介 银座百货的裙房是百货商场 地下二层到地上三层是商业 商场营业面积3万2千平方米 地上四层到二十七层为公寓和写字楼 商场上盖物是u字型围合结构 特色 商场内的专卖店形式定位细分 25至45岁顾客的高收入人群功能集成 餐饮 购物 演艺等功能集成当代 时尚 休闲文化浓厚 项目整体定位 银座百货 银座百货地上跨两层的大堂入口挑空九米 营业面积2 2万平方米 共分为五层 地上三层 地下二层 其中地下一层设有一个面积在6000 7000平方米的综合超市 银座百货是汇集时尚名品 集购物 娱乐 餐饮 休闲于一体的多功能商场 将能够满足各消费群体的多方需求 项目整体定位 银座百货经营品牌 项目整体定位 sogo百货 地址 北京市宣武区宣武门外大街8号经营方式 只租不售简介 庄胜崇光的业态类型属于百货商场类 总建筑面积8万平方米 包括地下一层超市在内共有7层商业层 首层层高5米左右 标准层高约4米 每层面积为1 3万平方米 商场定位为中高档 并且以经营青春时尚类商品为主 主要消费人群集中在年龄20 40左右 收入在中等左右的城市白领阶层 项目整体定位 sogo百货经营品牌 项目整体定位 sogo百货成功点 良好的购物环境 商品品牌的多样 营销手段的丰富及便捷的交通使其一级商圈是宣武区外 二 三级商圈覆盖了整个北京市区 主要有以下特点 1 引进日本sogo百货集团先进管理模式进行规模经营2 建筑设计优秀 商场商业布局合理 搬造了日本百货商场的模式 非常注重实用性3 营销手法花样繁多 在消费者心目中以折扣活动多闻名 通常采取 有节推活动 无节造节日 的手法 项目整体定位 案例三 安贞华联 区位 北京市北三环安贞桥 定位 中高档大型百货 地位 目前北京地区人气较高的百货店之一 规模 总经营面积3 2万平方米 业态组合 超市 百货 餐饮 娱乐 休闲 经营状况 自2003年开业以来 通过2年时间的商业培育期 现处于成熟阶段 项目整体定位 项目整体定位 案例三 安贞华联 经营理念 青春 时尚 活力 激情 商业环境 现代 青春气息浓厚 购物硬环境 地上停车位200个 无地下停车 商品档次 中高档 人气 当前北京地区百货店人气指数较高之消费场所 租金 7 15元 天 平方米 项目整体定位 青春 活力 时尚 激情 案例三 安贞华联 由于周边缺少大型超市 安贞华联大厦客源30 40 是去往超市购物 肯德基和麦当劳是安贞华联最吸引人气的商业项目之一 以 一年365天 天天有打折 维系客源 中高档定位 项目整体定位 依靠营销打造人气 案例三 安贞华联 综合分析 结合案例总结大型商业开发的共性点 项目整体定位 项目整体定位 如何对本案定位以便充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目整体定位 定位方法 定位方向 参考案例 项目整体定位 项目定位 定位可行性验证和风险规避策略 客群定位 产品建议 业态定位 功能和形象定位 大型知名品牌综合超市和购物中心成为其中增长最快速的类型 也是国内外资金竞争的热点 商品结构调整形成商品经营特色的趋势明显 专业化商品的大型零售店铺表现出很强的发展力 如服饰 家电 数码 装潢和家具家居材料等专业性商品会进一步扩张 迎合消费需求 品牌专卖店作为新的高档商品店 定位高端消费群 会在大中城市得到发展 主要由食品类 高档服饰类为主 同时其他的电器 数码等品牌专售店会向专业类卖场 购物中心转移形成店中店形式 百货店分离出品牌商品折扣店 在大中城市迅速发展 商业业态发展 商业业态规划及平面分割 项目整体定位 本案业态定位思路 基本思路符合本土消费需求特征允许个别商品的新 特 奇特点 为商业带动时尚前沿 吸引力引进各类知名品牌扩大辐射半径注重与区域文化融合实现食 购 娱等功能多元化 项目整体定位 业态定位 零售百货业态为主导服务型业态为补充 百货业态为主导 建议以高档百货 特色商品 高附加值 休闲服务等综合零售业态为主导的商业 满足复合型消费群 服务型业态为补充 建议增加其它服务型业态作为补充 扩大辐射范围 提高顾客人均消费水平 项目整体定位 业态规划及平面分割 项目整体定位 项目整体定位 主力店品牌 零售百货商品品牌 项目整体定位 专业市场 项目整体定位 服务型商业 项目整体定位 项目整体定位 如何对本案定位以便充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目整体定位 定位方法 定位方向 参考案例 项目整体定位 项目定位 定位可行性验证和风险规避策略 客群定位 产品建议 业态定位 功能和形象定位 本案的开发目标导致区域内现有商业的可比性和参考性较小 考虑到未来2 3年后的市场发展状况 必须从现有分析结论出发 参考同类案例 充分发挥本案的优势 突破区域市场界面 面向整个市区更广大范围的中高端消费市场 进行前瞻性的策划 独立定位 高举高打 成为唐山市商业新地标 项目整体定位 综合分析 全面考虑 进行项目初步定位 市场分析 开发目标 项目swot分析 成功案例 项目整体定位 业态定位 持有型 高档百货 统一经营 商业新地标 基于以上分析 对本案进行初步市场定位 后期经营易于管理 不产生投资纠纷 能保证利润最大化 以高端客群形象提升客户地位 能够扩大商业辐射范围 未来升值潜力大 市场存在空白点 项目整体定位 唐山商业新地标高附加值服务 商业综合体 综上所述 本案形象综合定位为 项目整体定位 国际 品牌感 知名度 形象顶级 本案业态关键词 项目整体定位 本案定位与案例的切合点 交通方式多元交错通达性强设计规划规划服务于功能 景观规划与功能设计的协调统一商业特征品牌号召力大 商业价值高产品特性点唐山高端综合体项目投资机会保证所有权 实现对商铺的控制 项目整体定位 项目整体定位 如何对本案定位以便充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目整体定位 定位方法 定位方向 参考案例 项目整体定位 项目定位 定位可行性验证和风险规避策略 客群定位 产品建议 业态定位 功能和形象定位 客群属性 投资类客群 主要来自唐山市中高端收入人群 有少量外地投资客户 经营商户 由于主力店的品牌号召力而进入 看重本案后期经营风险小和利润高的特点 消费终端 主要来自唐山市中高端收入人群 满足其购物的需要外 提供高附加值服务 项目整体定位 客群与本案商业关联性 商业中心 附近行政机关 住宅产品 本地企业 地缘人群 附近其它商业 由此可以看出 体育馆和附近医疗机构 行政机关及附近的其它特色商业大大扩展了本案的辐射范围 城市人群 地缘人群因此与本区域商业形成了有机互动 商业产品的发展 本案的商业档次决定了客群来源范围和构成 文体 医疗 城市人群 项目整体定位 项目整体定位 如何对本案定位以便充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目整体定位 定位方法 定位方向 参考案例 项目整体定位 项目定位 定位可行性验证和风险规避策略 客群定位 产品建议 业态定位 功能和形象定位 产品设计建议 外立面 项目整体定位 注 图片仅供参考 产品设计建议 外立面 项目整体定位 产品设计建议 内部空间 项目整体定位 中庭电梯 电梯 项目整体定位 如何对本案定位以便充分利用现有资源 规避项目自身风险 实现开发目标 项目整体定位 定位方法 定位方向 参考案例 项目整体定位 项目定位 定位可行性验证和风险规避策略 客群定位 产品建议 业态定位 功能和形象定位 项目定位可行性的验证 三个竞争策略 价值提升 swot优化 项目整体定位 项目整体定位 真正高档产品和商业高附加值是唐山高端百货的空白 差异化集中 集中针对唐山市高端消费市场 项目整体定位 swot可以得以优化 项目整体定位 板块效应 本区域内房地产业将升值在望 作为商业综合体 在树立良好的综合形象同时 加强了本区域在全市的认知度 行政区概念 唐山市主要行政机关和事业单位广泛分布周边 人群收入水平衡定 具有巨大的消费潜力 城市休闲广场 公园 绿化景观 体育馆可为项目增色 坐标项目 本案坐落在建设路与机场路的黄金交叉点 该地区未呈现过类似的综合体物业形态 市场机遇空前 交通 交通区位优势利好 具备多元化的交通和道路硬件支持 人流量 项目周边巨大的人流量和居民数量是本案商业客流的重要保证 定位可行性验证 市场可行性 项目整体定位 商圈的影响范围不是绝对的同心圆模式 决定其规模和形状的因素包括经营业态 商店规模 竞争者的位置 交通条件等 远洋城商圈和城市中心商业区虽然地处本案南北两侧 各为竞争对手 但根据海滩原理 随着市场竞争加剧 两个商圈会逐渐扩大融合 产生大商圈内聚效应 共享顾客资源 则位于两大商圈的交界处的本案 具备了成为未来新商圈焦点的可能条件 定位可行性验证 商圈发展 海滩原理 即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩 一开始其各自的商圈范围是均衡的 由于竞争因素导致他们集中在一起 共同吸引顾客 本案 商圈的海滩原理 本案未来具备了成为未来新商圈焦点的可能条件 项目整体定位 定位可行性验证 经济可行性 单方成本预估 包括土地800元 土地成本为住宅和商业的共同分摊成本 建安费用2300元 包括地下建安成本 商业与住宅部分分摊 其他管理 财务 营销等费用300元 商业总面积2 4万平方米 扣除住宅核心筒部分 可售面积1 8万平方米 本案经济收益经初步测算可行 项目整体定位 定位可行性验证 操作可行性 首先 本案开发商南北地产具备雄厚实力 并且有良好的品牌形象 完全有能力将如此规模地块开发成中高档住宅 其次 本案土地为政府挂牌土地 开发周期将大大缩短 有利于抢占市场先机 最后 在项目开发 产品设计 策划代理等过程中 各专业公司加入保障了项目科学操作 本案定位具备操作可行性 项目整体定位 开发风险认同度偏弱 高端市场对该区域的认同度偏弱 提高存在难度 市场风险 本案最大的风险是市场风险 包括市场竞争 客户价格抗性和招商等三大风险 回款风险 本案存在销售滞后带来的回款缓慢的风险 迫于回收资本 为实现商业价值的最大化增加了压力 为商业的运营增加了难度 操作失误 本案在开发过程中一些操作失误会对项目形成比较大的失败风险 风险与规避 规避对策认同度偏弱 通过住宅将地块炒热 利用强势品牌百货扩大影响 从而带动商业强销 市场风险 本案通过差异化定位和高附加值商业品牌的打造 从而具备良好的竞争力 回款风险 依靠前期合理定位 吸引潜在消费群体 规避销售风险 操作失误 本案在开发过程中各专业公司的合作 会尽可能减少操作过程中的失误 项目整体定位 怎么去做 整体营销推广 项目成功的几个因素 本案商业成功运营的因素 保健因素 激励因素 带动价值提升 保证运营实现 注明 从经济学角度说明该观点 基础 增值 项目营销推广 保健因素 起点 市中心区域 商业起点高认同感 市场未来具备长期的商业认同感定位 准确的市场定位设计 规划 设计合理互动 内部物业实现互动经营档次 经营档次相辅相成 项目营销推广 经营模式 长期投资的经营模式 管理与经营分离 产品特色 突出产品特色 齐全 新鲜 个性 强化商业吸引力 文化与价值 打造文化物业 提升价值 品牌 依托商业或产品品牌支撑 激励因素 项目营销推广 怎么去做 整体营销推广 项目成功的几个因素 营销推广总体思路 营销策略 整体营销推广 项目营销推广 一 利用全新商业业态所表现的良好市场发展前景与投资回报概念吸引投资者 二 在本地市场消化的同时 适当借助外地市场进行 炒作 消化 项目营销推广 营销推广总体思路 以先期招商的租约 入驻知名品牌或商业管理公司的形象 给予市场强劲的信心 吸引投资客户 从而在根本上推动促进销售工作的顺利进行 招商先行 1 投资回报需要固定租约保障2 引入知名品牌 起到领头示范作用 营销推广总体思路 营销策略 整体营销推广 项目营销推广 销售策略与建议 销售周期安排及推广手段建议 招商策略与建议 商业营销预期目标 价格策略 价格定位 在这里 我司采取了商户租金承受能力反推法并结合当前市场惯例和市场比较法来制定本案的最终价格 由于不同的经营商户对物业的租金承受能力不同 因此在制定物业的售价时 应充分考虑经营者的租金承受能力 换言之 就是既要保障投资者的回报率 又要保证招商工作顺利开展 目前市场上商业用房的回报率大约为8 12 之间 营销策略 商户租金承受能力反推法定价 以远洋城为参照进行反推 日租金 各业态平均承受租金能力在2 5元 平米 天左右月租金 75元 平米 月 年租金收益 75 10 750元 年 平米说明 商业出租率比较稳定 且免租期较短 空置率与免租期按二个月计算 价格计算 目前市场上静态回报率在8 12 之间 买卖税率为4 05 取10 得出价格 750 10 1 4 05 7800元 平米 营销策略 价格定位 根据远洋城与本案评分对比并结合远洋城租金反推 本案反推价格为7800元 平米 82 5 6435元 平米 营销策略 按照市场惯例 商业用房的售价一般是住宅的1 5 3倍 本案住宅价格为4400元 平米 因此 以住宅价格计算 商业价格应6750 13500元 平米之间 对于中高档住宅项目 商业用房的售价与住宅售价的比值较低 一般在1 4 2倍之间 因此 以住宅价格计算 商业价格应在6160 8800元 平米之间 由此可以验证 以租金承受能力反推的售价基本符合市场状况 市场惯例定价 营销策略 本案价格暂定 建议全盘均价为6500元 平方米 营销策略 营销推广总体思路 营销策略 整体营销推广 项目营销推广 销售策略与建议 销售周期安排及推广手段建议 招商策略与建议 商业营销预期目标 价格策略 项目营销推广 销售策略建议 三权分离与固定投资回报概念 包租策略 租金抵房款 策略 定期回购策略 包租10年 年平均回报率10 具体操作分阶段控制为 前三年的年租金分别为8 8 8 第4 5年10 第6 8年每年11 第9 10年每年12 为有效推动销售执行 增强投资信心 采取将第1年租金直接冲抵首付房款中 从而降低投资门槛 吸引和扩大投资目标群体 每隔3年 给予客户无条件原价退铺的机会 即开发商从第5年年初起 第1年租金已直接冲抵房款 这样10年刚好有3次机会 每隔3年向业主进行回购原铺位的措施 更大程度确保投资者利益 房地产信托概念 引入 房产信托 担保概念 项目营销推广 优点 1 针对客户面广 2 投资资金少 准入门槛低 3 市场接受程度相对较高 4 市场回款速度快 缺点 1 目前国家未出台相应政策支持 执行相对缺乏法律支撑 2 由于单份金额不宜太高 故发行量大 使得运作周期相对较长 营销操作需具备条件 1 指定的担保公司负责担保本金 2 具备比银行利率高的收益率 对于开发商的限制要求 1 要求开发商四证齐全 2 要求自有资金要达到35 3 开发商要具备二级资质 本案适合采用房产信托方式 本案具备采用房产信托的条件 注 10 14 的年收益率为当前投资者对市