论商业房地产的投资融资和运营.doc

编号：中国农业大学现代远程教育毕业论文（设计）论文题目:论商业房地产的投资融资学 生 丁迎春 指导教师 彭红涛 专 业 土木工程 层 次 专升本 批 次 091 学 号 w320203091002 学习中心 南农大工学院 工作单位 2011年 8 月 独 创 性 声 明本人声明所呈交的毕业论文（设计）是我个人进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在毕业论文（设计）中作了明确的说明并表示了谢意。学生签名：丁迎春 时间： 2011 年 8月24 日关于论文（设计）使用授权的说明本人完全了解中国农业大学网络教育学院本、专科毕业论文（设计）工作条例（暂行规定）对：“成绩为优秀毕业论文（设计），网络教育学院将有权选取部分论文（设计）全文汇编成集或者在网上公开发布。如因著作权发生纠纷，由学生本人负责”完全认可，并同意中国农业大学网络教育学院可以以不同方式在不同媒体上发表、传播毕业论文（设计）的全部或部分内容。中国农业大学网络教育学院有权保留送交论文（设计）的复印件和磁盘，允许论文（设计）被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文（设计）。保密的毕业论文（设计）在解密后应遵守此协议学生签名：丁迎春 时间： 2010 年 8月24日密级：（请注明密级及保密期限）摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。 关键词：房地产 融资 多元化 目录前言51 房地产企业融资现状 .52 房地产企业融资面临的问题 63 房地产企业融资对策.7 3.1大力推动房地产证券化.7 3.2建立长期投资基金组织73.3引导国外资金进入73.4推行融资租赁方式.83.5完善个人消费融资体系.8后记9参考文献9论商业房地产的投资融资前言：为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。 1 房地产企业融资现状 近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。 根据央行刚发布的2005年第二季度中国货币政策执行报告的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。 2 房地产企业融资面临的问题 贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。 直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80% 95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不合理。 各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为315年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。 相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据公司法采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。 商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过23年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。 商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击 3 房地产企业融资对策 3.1大力推动房地产证券化 有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。 房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。 3.2建立长期投资基金组织 房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。 3.3引导国外资金进入 2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。 3.4推行融资租赁方式 融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。 3.5完善个人消费融资体系 为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。 总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。 3.5、商业房地产及其开发经营的特点相对于住宅房地产而言，商业房地产具有许多特点：（1）收益性强。住宅用房地产收益主要在售价与建造成本的差价上，而商业房地产则主要是租金收入。租金收入的高低主要并不在于售出价与建造成本的对比，而受到多种因素的影响。地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。同时，商业房地产的收益性还来自物业价值的上升，特别是在一些大都市，如我国的北京、上海、广州、重庆等。住宅用房地产的收益是一次性的，虽然推行分期付款，但是只是收款期的延后，收益仍然是房屋出售时就确定的。商业房地产收益则是一系列的现金流，而且具有不确定性的特点。（2）经营方式多种多样，以租赁经营为主。住宅房地产一般采用出售的方式，就算有住宅租赁的存在，也是租赁商先向房地产开发商购买后进行租赁，一般不存在房地产商直接兴修住宅租赁的现象。而商业房地产则以租赁为主，通过将各个店铺出租给商业经营主体获取收益和价值补偿。商铺只租不售可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。（3）风险大。住宅用房地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益，而商业房地产的回收期更长，甚至延续到整个商业房地产的存续期。住宅房地产在建筑完工房屋售出后就可以确定损益，价格的高低主要受到区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响，这些因素在施工之前可以预先确定，施工和售出过程中不会发生太大的变化；而商业房地产的收益除了受上述因素的影响外，还会受到其他因素的影响。例如，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。此外，建成后商业房地产的经营状况也会大大影响收益。而且，商业房地产的经营一般要经过2年3年的过渡期才能趋于成熟，在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险比较大。（4）投资规模大。购物中心、特色商业区、Shopping Mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，如前所述，商业房地产经营一般还要经过2年3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。而且，投资收益的回收期较长也需要占用大量的资金。（5）经营管理要求高。住宅用房地产在售出后，主要是物业管理方面的内容，而商业房地产的经营，其成败直接关系到商业房地产的盈利状况。同时，商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业房地产的经营管理要求比较高。目前的商业房地产开发商或者将商场出租给商业集团，或者引进具有丰富商业经验的高级人才进行商业管理，将商业作为房地产之后的后续投资项目。（6）经营内容多种多样。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，即包括各种各样的商业经营方式和商品，有时还会涵盖大部分第三产业的内容。餐饮、娱乐、金融等服务业都会出现在商业房地产的经营中。商业房地产的这些特点对于商业房地产开发经营提出了许多要求。商业房地产投资有两种含义：一种是指对一项已建成的商业房地产的购买或者对商业房地产项目的股权债权投资，投资者为个人或者非房地产投资机构，并不实际参与房地产的建设活动，通过投入资金取得房地产产权获得未来收益的权利；另一种是指商业房地产开发企业的投资活动，通过各种渠道集中资金，开发建成商业房地产项目，通过商业房地产的运营或者出售获取收益。本书所讲的商业房地产的开发经营主要是指后者。对于这种类型的商业房地产开发投资而言，具有以下的特点：（1）开发商必须具备雄厚的资金实力。商业房地产的投资规模比较大，投资周期比较长，另外还有商业经营过渡周期，这些都对开发商的资金实力提出了相当高的要求。（2）建筑规划与商业经营的紧密结合。商业房地产开发是一项系统的工程，要求商业和房地产业的紧密结合。对于开发商而言，不仅要具有雄厚的实力和房地产开发的经验，而且要深谙商业经营之道。在商业房地产的开发过程中，牵头的应当是商业专家，商业定向、商业规划、商业策划等环节必须在商业房地产开发的全过程中起到领军作用，只有这样才能保证项目的成功。在这一系统中，房地产以及建筑规划等环节倒应当处于从属地位。而且，在建筑设计之初就要进行商业市场调查，使建筑规划与日后的商业经营相吻合，否则，由于前述房地产利用方向变更的困难性，会造成巨大的损失。（3）政府的合作支持。如前所述，房地产业具有极强的外部性和积聚效应，受到政府法律、法规的严格约束。商业房地产中大型商厦的建设经营更是对区域经济发展产生着重大影响。政府会在一定程度上对商业房地产的发展进行扶持。同时，商业房地产开发经营的成败也与政府政策息息相关，政府政策对于商业房地产的区位选择和未来的发展前景有很大影响。因此，商业房地产的开发应该积极地与政府合作，争取获得政府的支持。在很多商业房地产的建设项目中，政府都或者作为股东，或者作为中介人存在。（4）区位选择和市场调查的重要性。商业房地产项目一旦实施就需要巨大的资金投入，而且房地产位置的固定性、异质性、利用更改的困难性都使得决策之前的市场调查异常重要。商业房地产直面商业竞争市场，区位对于商业经营成败有时甚至会有决定性影响。因此，项目实施前必须进行周密的市场调查和可行性分析论证。而从商业房地产投资的角度，表12列出了商业房地产与住宅房地产的区别。表12房地产分类优缺点比较表分类优点缺点住宅( Residential)状况熟悉、单价低、易于找到房客、转手容易、政策上保护房客租金收入低、房东支付税金及管理费、 管理困难、租期不稳定商业房地产( Commercial)租期长、租金稳定、管理容易、 租户支付税金及管理费、 租金收入高总价高、变现不易、空屋不易找到租户。在商业房地产项目的开发过程中，商业房地产投资既是商业房地产经济运动的起始点，同时也是获取期望收益的一种经济活动。本章则是对商业房地产的投资决策进行讨论。本章 主要在讨论商业房地产投资特征的基础上，阐述其投资决策过程、投资决策风险以及投资决策中应该注意的其他问题。要对商业房地产投资做出具有科学依据的正确决策，必须把握其投资特点，规避投资风险，进行科学的可行性调查、分析、研究和项目评估，确定可能的预期收入、时机选择以及对预期的把握的程度，以实现较高的投资收益。任何一项生产性的投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动、资本等方面。商业房地产投资也不例外。但由于商业房地产业独特的产业特征，商业房地产投资及其过程同其他投资项目有着显著的区别。综合来看，商业房地产投资具有以下特征：1投资对象的固定性和不可移动性这一点是房地产投资的共性。对于股票、债券、资金、古玩以及其他有形或无形财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有同类交易市场的地方进行交易。房地产则截然不同。房地产投资具有不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理的、稳定的经常性收入，使租户能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。房地产的不可移动性决定了投资者在进行投资决策时，不仅很重视当前物业所处的区位的研究，而且很重视未来的区域环境，充分考虑所投资的房地产是否具有增值的潜力。2投资过程周期长、成本高房地产投资几乎都具有周期长、成本高的特点，但是这一点在商业房地产的投资中表现得尤为突出。商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。与其他工农业生产乃至住宅房地产的投资相比，商业房地产投资项目的建设周期长。工业几乎每天、每小时甚至每分钟都有产品产出，而商业房地产投资，单是项目的建设，如果把建设以前的准备工作都计算在内，则要一年以上，甚至几年才能建成；如果计算资金的回收，则建成后商业房地产一般不是出售而是出租，还需要一定的商业经营周期才能使资金回收。因此，商业房地产投资的资金回收期长。其原因在于：一是商业房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场、商业环境等诸多因素的制约，尤其是房屋建筑安装工程期较长，投资者把资金投入到商业房地产市场，往往需要经过几个市场的多次完整的运动才能获得回报。二是商业房地产市场本身很复杂，需要专业人员进行辅助工作才能完成交易，这也会增加一定的时间。三是商业房地产投资跨越商业和房地产业两个行业，同时通过租赁经营来收回投资，租金的回收期较长，会使得整个房地产投资回收期延长。商业房地产投资还具有成本高的特点。商业房地产投资的高成本在于：一是开发成本较高。从获取土地使用权到土地开发、建筑安装、内部的商业装修和装饰，都要占用大量资金，而且由于占用资金时间长，需要支付大量的利息成本。二是交易成本较高。通常由于商业房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。特别是商业房地产开发后还需作为商业企业进行商业运作，涉及的公关费、广告费、促销费都会比较高，由此也增大了投资成本。3投资所受的制约因素多（1）作为房地产的开发，商业房地产的投资受到政治经济环境制约。由于房地产投资回收期长，稳定的政治、经济形势是房地产投资回收的保障和条件。（2）商业房地产的投资还会受到国家政策法令的限制，任何国家的房地产业都有较强的政策和法规加以限定，如城市规划对土地用途、建筑密集、容积率的规定。（3）在房地产中环境问题也是一个需要考虑的因素。土地使用制度也会对房地产投资经营决策产生重大影响。例如，我国实行土地使用权有偿出让，并规定了最高使用年限。因此，投资者必须考虑在相应的年限内收回投资，并取得投资利润。（4）对于商业房地产而言，还必须对地区的经济发展水平、市场需求状况、商业发展情况进行周密的考察。（5）由于资金投入的巨大和使用周期长，商业房地产投资要在很大程度上依赖于金融业的参与，从房地产投资的土地征用，到建筑工程施工，直至房地产出租销售，商业房地产投资必须与金融业的资金融通相结合。4资产缺乏流动性流动性是指一项资产迅速转化为现金而不致遭受损失的能力。转化的速度越快，价值损失越小，则流动性越强。商业房地产属于不动产，不像其他一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易脱手，商业房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻到合适的买者。大型的商业项目高门槛限制了参与者数量和范围，使得交易成本较高。因此，商业房地产资金的流动性和灵活性都较低。5投资有良好的抗通货膨胀性商业房地产属于不动产，经验和研究的结果都显示，在过去通货膨胀期间，房地产价格具有与物价水平同步上扬的特性，亦即它具有对抗通货膨胀的能力。6从周围环境的改善中获得利益政府在道路、公园、医院等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，上海地铁的开通，使沿线房地产价值大大增加；香港东区隧道的建设，使附近地段房地产价值成倍地增长。从以往的经验看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的商业房地产开发商，都会获得巨大的成功。7与商业的紧密结合商业房地产投资要求商业和房地产