合肥项目定位报告及物业发展建议.pdf

合肥宝湾国际物流中心项目合肥宝湾国际物流中心项目 定位报告及物业发展建议定位报告及物业发展建议 尊重市场规律 是建设 市场 发展市场 带动 片区经济的第一步 世方观点 世方观点 项项 目目 定定 位位 项 目 整 体 定 位 分 析 项 目 经 营 平 台 要 素 项 目 业 态 规 模 量 化 项 目 业 态 布 局 建 议 项 目 规 划 设 计 建 议 项 目 定 位 可 行 性 分 析 项 目 定 位 强 化 条 件 项 目 开 发 思 路 建 议 项 目 投 资 收 益 测 算 第 五 代 家 居 建 材 市 场 p4p13p17p28p42p79p84 商贸物流航母如何打造 商贸物流航母如何打造 一一二二三三四四五五六六七七八八九九十十 p85p94p102 一 项目整体定位分析 项 目 整 体 定 位 swot 分 析 项 目 消 费 群 体 定 位 项 目 目 标 商 户 定 位 项 目 商 圈 半 径 定 位 项 目 业 种 细 分 定 位 项 目 业 态 组 合 定 位 项 目 经 营 主 题 定 位 项 目 整 体 战 略 定 位 项 目 整 体 定 位 项目整体战略定位 皖江城市带区域最大规模 家居建材cbd 合肥是项目核心覆盖区域 项目 定位依托于合肥及皖中地区消费 者 基本辐射范围为皖中地区皖中地区 合肥在区域内处于交通枢纽地 位 具有强大的交通辐射能力 充分发挥区位交通优势及省会城 市作用 市场渡过培育期后将辐 射范围扩展到安徽全省安徽全省 经营做 旺后进一步将辐射范围拓展到泛泛 长三角区域长三角区域 项目经营主题定位 以精品建材为核心 兼顾家居 品 牌建材和基础建材的一站式市场 一站式一站式 批发为主 兼营零售批发为主 兼营零售 项目以精品建材为核心 兼顾家居 品牌建材 基础建材 打造皖江城 市带区域 业态最全 产品最新 价格最低 的家居建材一站式采购基 地 项目位于合肥中心城区及建设中的北城区之间 自身配有物流市场 同 时周边大交通坏境良好 交通和物流较为发达 具备发展批发市场的基 本素质 未来建材业态以批发为主未来建材业态以批发为主 北城区规划人口50万 建设中的住 宅区域体量约1300万平方米 零售生意机会明显 未来项目家具家居饰未来项目家具家居饰 品等业态将以零售为主 兼营少量批发 品等业态将以零售为主 兼营少量批发 项目业态组合定位 家居主力店家居主力店 红星美凯龙 月星家居 香江家居等 建材旗舰店建材旗舰店 诺贝尔瓷砖 马可波罗瓷砖 蒙娜丽莎瓷砖 箭牌洁具 toto 科勒洁 具等 精品建材精品建材 共15个大类 橱柜 卫浴洁具 木地板 墙纸地毯 陶瓷 五金锁具 灯饰照明 天花吊顶 门窗 厨卫电器 楼梯铁艺 电工电料 油漆涂 料 太阳能 窗帘布艺 基础建材基础建材 共4个大类 木材板材 玻璃 石材 管材型材 项目业态细分定位 序号序号主营业态主营业态商品档次商品档次包含品类包含品类 1家居家具主力店中高档红星美凯龙 宜家 月星等 2陶瓷卫浴旗舰店中高档诺贝尔 马可波罗 蒙娜丽莎 箭牌 toto 科勒等 3橱柜中低档实木橱柜 人造板橱柜 复合型橱柜 不锈钢橱柜等 4卫浴洁具中档整体卫浴 座便器 洗脸盆 浴缸 浴室柜 花洒等 5木地板中档实木地板 强化复合地板 软木地板 橡胶地板等 6墙纸地毯中低档纺织墙纸 塑料墙纸 毛地毯 混纺地毯 化纤地毯 7陶瓷中低档地砖 内墙砖 外墙砖等 8五金锁具中低档门把手 合页 锁具等 9灯饰照明中低档吊灯 吸顶灯 落地灯 壁灯 镜前灯 照明灯等 10天花吊顶中低档石膏板天花 夹板天花 铝扣板天花 玻璃天花等 11门窗中低档木门窗 铝合金门窗 实木门 防盗门 玻璃门等 12厨卫电器中档电热水器 吸油烟机 净水器 磁水器 电水壶等 13楼梯铁艺中低档铁艺扶手 铁艺楼梯 铁艺围栏 铁艺护栏等 14电工电料中低档电工工具 电线 开关 五金工具 装修工具等 15油漆涂料中低档油漆 涂料 乳胶等 16太阳能中档真空集热管式热水器 平板集热器式热水器等 17窗帘布艺中低档布帘 纱帘 罗马窗 百叶帘 垂直帘 百折帘等 18木材板材低档方木 木线 实心板 夹板 纤维板 装饰面板等 19玻璃中低档玻璃加工 20石材中低档大理石 花岗岩 水磨石 合成石等 21型材管材低档槽钢 角钢 圆钢 h型钢 pvc ppr管 布管线等 项目商圈半径定位 皖皖 中中 核 心 辐 射 范 围 二 级 辐 射 范 围 三 级 辐 射 范 围 三级辐射圈三级辐射圈 二级辐射圈二级辐射圈 核心辐射圈核心辐射圈 范围 皖中地区 人口 2988万 gdp 6430亿 范围 500公里辐射圈 人口 38052万 gdp 40000亿 范围 合肥市 人口 700万 gdp 3500亿 合肥在是后长三角交通枢纽城市 具有强大的交通辐射能力 同时也是 皖江城市带核心城市 项目市场立足 于合肥 充分发挥区位交通优势 市 场渡过培育期后可将覆盖范围进一步 扩展到安徽全省乃至泛长三角地区 从我司操盘的多个家居建材项目商户构成比例情况 并结合项目目标商户意 向进驻调研情况 预估判断未来本项目目标商户构成比例 合肥及皖中地区商户为主 兼顾省外及原产地实力商户 项目自身体量较大 周边城市同期启动同类型项目较多 未来项目面临较项目自身体量较大 周边城市同期启动同类型项目较多 未来项目面临较 大的本异地招商大的本异地招商压力 压力 项目目标商户定位 合肥本地商户合肥本地商户占比占比40 皖中地区商户皖中地区商户占比占比40 省外及原产地商户省外及原产地商户占比占比20 项目消费群体定位 项目市场经营主题定位为 以精品建材为核心 兼顾家居 品牌 建材和基础建材的一站式市场 根据家居建材业态的经营特性 结合项目市场周边规划发展状况 本项目的消费群体可分为以下 3部分 批发采购群体批发采购群体 专项采购群体专项采购群体 合肥各县家居建材商家 周边各县市及皖江城市带家居建材批 发商 合肥及周边县市各建筑工地 施工单位 家装公司 企事业单 位 工厂专项采购 零售采购群体零售采购群体 合肥市区居民及长丰县等周边县城居民零散采购 项目整体定位swot分析 定位优势定位优势 以精品建材为核心 兼顾家居 品牌建材 基础建材 丰富了经营内容 各业态相互补充 为下游 商户提供一站式采购便利 配套优势 配套优势 项目采取第五代专业市场发展模式 写字 楼 公寓 酒店 停车 仓储 物流等现代化硬件齐 全 全面提升下游商户采购坏境及便利度 经营优势 经营优势 统一经营 统一管理 全面提升市场竞争 力 生意机会 生意机会 十二五末 合肥人口规划为1000万 中心 城区人口达340万 2011年合肥人口752万 届时将增加 248万人 人口的增长势必带动住房需求 家居建材消 费相应得到增长 同时北城区的建设将带来巨大的建材 需求 合肥家居建材消费市场潜力巨大 市场升级 市场升级 合肥现有建材市场在购物环境 商业配套 管理上存在诸多弊端 市场辐射范围小 发展状况不理 想 本项目的建成将弥补这些弊端 将受市场认可 当前商业氛围淡薄 当前商业氛围淡薄 目前市场周边大部分为待开发区 域 人流车流量少 商业氛围淡薄 需通过项目开发带 动以及周边住宅及其它商业的进一步完善利于状况的改 善 缺乏公共交通系统 缺乏公共交通系统 目前市场及周边暂时不在公共交通 系统覆盖范围内 居民到达项目市场便利性不高 公共 交通有待拓展 老市场的经营竞争 老市场的经营竞争 经营历史久远 商户实力较好 客 户群体稳定 与未来项目经营形成冲击 周边城市同类市场的竞争 周边城市同类市场的竞争 安徽在地理上靠近江浙 武 汉 周边大型同类市场多 如武汉 南京 杭州等地建 材市场对本项目生意机会的分流 新建市场商户资源的争夺 新建市场商户资源的争夺 合肥建设中的建材专业市场 对有限的商户资源形成恶性争夺 优势 优势 s s 机会 机会 o o 劣势 劣势 w w 威胁 威胁 t t 二 项目经营平台要素 8大经营配套联动大经营配套联动 平台决定未来平台决定未来 仓储 工商 税务 生活 配套 网络 平台 金融 交通 停车 物流 项目经营平台要素 公交 中长途客运中心公交 中长途客运中心 仓储仓储 项目周边目前人气不足 商业氛围较差 方便快捷的 交通才能集聚人气 为市场带来源源不断的客流 为 市场经营户和下游商户采购提供便利 为了扩大市场 的辐射范围 增加商户的生意机会 建议在本项目建 立客运中心 开通市内公交和城乡客运 城际客运等 线路 虽建材批发市场零售份额较小 但项目家具 家居饰品等部分业态定位零售为主 公交 中长途客 运中心是有必要的 且相对易聚集人流量 本项目为多业态集聚的一站式建材商贸城 经营商户 因商品存放和流通 对仓储存在较大的刚性需求 物流物流 让商品能方便快捷的进得来和出得去 为经营商户和 采购商家提供便利 项目经营平台要素 停车场停车场 工商税务网点工商税务网点 本项目作为以建材为核心的一站式商贸物流市场 未 来市场内经营商户 前来市场采购的下游客户等多个 商品流通环节对停车场地都会有着频繁旺盛的需求 合肥现以老市场居多 多数停车场配套不足 或规划 位置不能方便客户上下货 妨碍了商户的经营和消费 者的采购 本项目正常运营后 市场内经营商户数以千计 日常 经营过程中会涉及到较多的工商 税务相关事宜 建 议通过政府引进工商税务服务网点 为市场内经营商 户提供经营便利 项目经营平台要素 金融配套金融配套 生活配套生活配套 本项目定位为多业态 一站式商贸物流批发采购集散 中心 银行金融配套可以为商户的正常经营结算提供 服务 建议引进建行 工商银行 农业银行等在市场 内设置服务网点 同时可协调银行提供小额贷款支 持 解决商户资金紧张 周转不便等矛盾 本项目在投入正常运营后 每天的客流量和经营商户 数量巨大 对宾馆 酒店 餐饮 休闲娱乐 购物 药店 美容美发 照相 打字复印等生活便利将会产 生庞大的消费需求 网络信息平台网络信息平台 21世纪是互联网时代 网络早已走进寻常百姓家 越 来越多的人利用网络查阅信息 建立市场专业网站搭 建信息平台 发布市场运营推广信息 经营商户信 息 商品供求信息等 为市场的运营提供全方位的服 务 三 项目业态规模量化 商业部 分业态 规模量 化 各功能 分区规 模量化 项目业 态规模 项目主要功能分区 商业部分 住宅公寓 部分 总部基地 部分 本项目的商业部分 总部基地部 分及住宅公寓部分 是构成本项 目主体的3个重要部分 相辅相 成 缺一不可 总规模 546700 备注 为方便统计 取整到百 位 各功能分区规模量化 项目各功能分区规模论证已 于前期提出 本报告不再赘 述 序号序号商业部分面积商业部分面积355100 1国际家居主力店面积116000 2品牌建材旗舰店面积42000 3精品建材面积147100 4基础建材面积50000 序号序号总部基地部分面积总部基地部分面积71600 1办公写字楼52000 2商业裙楼11600 3酒店8000 序号序号住宅公寓部分面积住宅公寓部分面积120000 1住宅120000 商业部分四大业态组成 小商品 基础建材 50000 精品建材 147100 陶瓷卫浴 旗舰店 42000 家居家居 主力店 116000 整体规模 355100 4大业态 相辅相成 缔造超大规模商业航母 精品建材 基础建材各业种规模量化 参考对象及参考方法 本项目定位建材各经营业种经营规模参照 市场 台州 东莞 新余等3个城市的建 材市场 参考对象 一个城市的建材消费量主要取决于人口数 量和居民消费水平 依据合肥及各参照城 市的人口数量和社会消费品零售总额两项 数据对各城市建材市场及本项目各经营业 态规模进行量化调整 最终得出本项目各 经营业态规模 参考方法 精品建材 基础建材各业种规模量化 参照城市建材市场各经营业种面积比例 精品建材基础建材 业态业态台州台州东莞东莞新余新余 橱柜4 7 6 6 5 1 卫浴洁具22 0 15 1 14 4 木地板8 4 13 2 6 3 墙纸地毯3 8 3 8 3 1 陶瓷22 8 17 44 7 五金锁具1 9 4 7 2 1 灯饰照明23 2 4 2 4 8 天花吊顶1 5 4 7 1 3 门窗6 1 10 4 11 8 厨卫电器0 6 1 9 0 9 楼梯铁艺0 6 3 8 1 1 电工电料0 4 0 9 0 6 油漆涂料1 2 6 6 3 1 太阳能0 3 0 5 0 4 窗帘布艺2 5 6 6 0 3 业态业态台州台州东莞东莞新余新余 木材板材24 16 6 28 7 玻璃5 1 9 6 9 6 石材62 5 57 3 27 7 型材管材8 4 16 5 34 项目精品建材 基础建材各业种面积测算 建材消费量主要取决于人口数量和消费能力 在根据参照城市得出初步规划同 时 依据本项目所在城市与参照城市的人口数量和社会消费品零售总额两个数据 进行相识度计算 具体的计算方法如下 计算方式 计算方式 以合肥作为以合肥作为参照对象参照对象 参照城市 参照城市相似度为该城市相似度为该城市与合肥的与合肥的人均社会消人均社会消 费品零售消费量的比值 费品零售消费量的比值 经计算得出 各城市建材消费水平相似度如下表 合肥合肥台州台州东莞东莞新余新余 2011年社会消费品 零售总额 亿元 1111 1211321266 31132 8 2011年常住人口 万人 752 1599 9822 02114 7 人均社会消费品消费量1 481 891 541 16 建材消费水平相似度10 780 960 78 备注 备注 人均社会消费品消费量 社会消费品零售总额 总人口 合肥相似度为1 精品建材 基础建材各业种规模量化 精品建材 基础建材各业种规模量化 各城市调整后各城市调整后业种经营业种经营面积比例面积比例 该城市原该城市原业种经营业种经营面积比例面积比例 该城市对应该城市对应的建的建 材消费水平材消费水平相似度 相似度 经计算得出 各城市各业种调整后经营面积比例如下表 计算各城市各业种根据相似度调整后经营面积比例 精品建材 基础建材 业态业态台州台州东莞东莞新余新余 木材板材18 7 15 9 22 4 玻璃4 0 9 2 7 5 石材48 8 55 21 6 型材管材6 6 15 8 26 5 业态业态台州台州东莞东莞新余新余 橱柜3 7 6 3 4 卫浴洁具17 2 14 5 11 2 木地板6 6 12 7 4 9 墙纸地毯3 3 6 2 4 陶瓷17 8 16 3 34 9 五金锁具1 5 4 5 1 6 灯饰照明18 1 4 3 7 天花吊顶1 2 4 5 1 门窗4 8 10 9 2 厨卫电器0 5 1 8 0 7 楼梯铁艺0 5 3 6 0 9 电工电料0 3 0 9 0 5 油漆涂料0 9 6 3 2 4 太阳能0 2 0 5 0 3 窗帘布艺2 6 3 0 2 本项目各业种的经营面积比例 参照调整后的参照城市各业种经营面积比例 本项目各业种的经营面积比例 参照调整后的参照城市各业种经营面积比例 通过权重方式计算 最终确定 通过权重方式计算 最终确定 具体每个城市的权重 根据其相似度水平进行计算 经计算得出 各城市的经营面积比例参考权重如下表 该城市建材消费水平该城市建材消费水平相似度相似度 该城市该城市权重权重 x 100 所有城市建材消费水平所有城市建材消费水平相似度相似度 台州台州东莞东莞新余新余 经营面积比例 参考权重 30 95 38 1 30 95 计算各城市的经营面积比例参考权重 精品建材 基础建材各业种规模量化 本项目各业种经营比例本项目各业种经营比例 每个城市各业种调整后经营业态比例每个城市各业种调整后经营业态比例 对应城市参考权对应城市参考权 重 然后求和得出 重 然后求和得出 经计算得出 本项目各业种经营面积比例如下表 备注 备注 各业种经营面积 各业种面积比例 总规划面积 具 体面积及未来分区规划需根据各楼层具体经营面积及铺位 分割情况最终确定 各部分业态比例数据已根据实际情况 修正调整最终求和比例为1 计算本项目各业种经营比例及面积 精品建材 基础建材各业种规模量化 精品建材基础建材 业态业态比例比例面积面积 橱柜5 6 8237 6 卫浴洁具16 9 24859 9 木地板9 9 14562 9 墙纸地毯3 6 5295 6 陶瓷26 6 39128 6 五金锁具3 2 4707 2 灯饰照明9 8 14415 8 天花吊顶2 8 4118 8 门窗9 6 14121 6 厨卫电器1 2 1765 2 楼梯铁艺2 1 3089 1 电工电料0 7 1029 7 油漆涂料4 0 5884 太阳能0 4 588 4 窗帘布艺3 6 5295 6 业态业态比例比例面积面积 木材板材22 1 11050 玻璃8 3 4150 石材50 4 25200 型材管材19 2 9600 各业种规模量化结果核算 根据我司近年来对全国范围内省会城市建材专业市场各业态配比的研究 得根据我司近年来对全国范围内省会城市建材专业市场各业态配比的研究 得 出各业态配比如下出各业态配比如下 以全国范围内省会城市建材专业市场各以全国范围内省会城市建材专业市场各 业态配比做参照进行核算 项目市场各业态配比做参照进行核算 项目市场各 业态经营比例在允许范围内浮动 项目业态经营比例在允许范围内浮动 项目 市场各经营业态的量化结果符合市场规市场各经营业态的量化结果符合市场规 律 律 经营业态经营业态比例比例 陶瓷23 卫浴洁具7 灯饰照明11 木地板7 门业8 5 橱柜4 五金锁具3 窗帘布艺2 整体衣柜1 油漆涂料3 3 天花吊顶2 5 厨卫电器1 5 墙纸地毯2 5 太阳能1 5 楼梯铁艺1 7 精品建材各业态比例 经营业态经营业态比例比例 管材型材23 2 木材板材20 玻璃9 5 石材47 3 基础建材各业态比例 四 项目业态布局建议 项目业 态布局 建议 项目业 态布局 原则 项目业 态布局 市场业态组合原则 市场经营业态是为满足不同消费需求而形成的经营形态 业 态组合是项目对未来商业发展趋势的把握 是通过整合各种资源 对市场各功能分区和各楼层业态进行的规划 功能选择性功能选择性 业态相关性业态相关性 租金承受能力租金承受能力 空间资源约束空间资源约束 业态组合规划基本原则业态组合规划基本原则 市场业态组合思考 功能选择性 市场业态组合必须基于项目区位实际情况 服务于项目整体战略发 展要求 项目周边商业环境态势不同 市场业态及功能结构也将所有区 别 项目地块处于城郊 周边情况更利于项目定位为定向采购类专业市 场 功能选择性矩阵功能选择性矩阵 情感诉求情感诉求 功能诉求功能诉求 专业化专业化综合型综合型 本案 市场业态组合思考 业态相关性 业态的相关性是确保客流动向流畅 提升总体收益的重要途 径 市场内各业态的组合布局影响到顾客购物时的舒适性及流畅 性 也直接影响到顾客的逗留时间及消费的总客单价 业态的互 融相关性通常从功能互补性功能互补性和目标客群的一致性目标客群的一致性出发考虑 各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体 特定目标客群的消费需求有比较强的系统性 市场各功能分区或主题分区在目标客群的消费 需求上保持一致 功能互补性功能互补性 目标客群的一致性目标客群的一致性 木地板门窗 通过对城市相关市场经营业态的布局研究 根据各业态功能互补性及购物 趋向性 不难发现 以下业态之间的相关性大 陶瓷卫浴洁具 灯饰照明 窗帘布艺墙纸地毯 木材板材 石材 玻璃 管材 型材 五金锁具电工电料 橱柜 厨卫电器太阳能 项目市场业态相关性分析 市场业态组合思考 租金承受能力 各业态的行业盈利能力是商户租金承受能力的重要参考 不同的业态 其 行业的平均盈利能力有很大的区别 通常情况下 低毛利业态的客流带动能力 比较强 而高毛利业态的客单价相对较高 承受租金的能力也较强 但客流量有 限 为实现项目市场成功经营为实现项目市场成功经营 保障市场盈利保障市场盈利 需要需要在高毛利业态和低毛利业在高毛利业态和低毛利业 态方面进行态方面进行平衡平衡 通过通过低毛利业态拉动低毛利业态拉动客流客流 用用高毛利业态获取高毛利业态获取租金租金 低低 高高 租 金 承 受 能 力 租 金 承 受 能 力 窗帘布艺 灯饰照明 陶 瓷 卫浴洁具 橱柜 厨卫 电器 太阳能 木地板 墙纸地毯 门 窗 油漆涂料 五金锁具 天花吊顶 楼 梯铁艺 电工电料 木材板材 玻璃 石材 型材管材 市场业态组合思考 空间资源约束 市场业态组合规划的意义之一在于如何利用有限的租赁空间创 造更多的长期投资收益 但由于空间资源的限制 相关业态的选取 上必然有所取舍 并根据市场的需求进行适当的调整 钢构大棚商铺钢构大棚商铺 基础建材 二 三层独立连体街区商铺二 三层独立连体街区商铺 精品建材 备注 备注 考虑到市场定位 我项目精品建材更适合采用二 三层独立连体街区商铺 大卖场建筑适合发展中高端品牌零售 不符合我市场精品建材的档次定位 街区式建材专业市场业态布局规律 依据我司近年来对全国范围内代表性街区式家居建材专业市 场的研究 其业态布局存在以下规律 陶瓷卫浴相邻 橱柜 厨卫电器 品牌吊顶相邻 方木和板材相邻 板材和乳胶 五金配件相邻 型材和玻璃相邻 管材和太阳能相邻 窗帘布艺和灯饰相邻 地毯墙纸相邻 陶瓷 卫浴洁具 木地板等品类十大品牌知名度高 经营面积大 装修形象好 应优 先规划在市场大门口和主通道两边 以便提高整个市场的形象和档次 采购关联性布局采购关联性布局 部分加工型靠边靠偏靠后布局部分加工型靠边靠偏靠后布局 将石材 型材等需要加工 形象差 又有噪音粉尘污染的建材品类靠近市场边缘或市 场偏僻处设置 旗舰店靠前布局旗舰店靠前布局 项目业态布局建议 十 九 大 业 态 十 九 大 业 态 如 何 排 列 组 合 如上图所示 为了业 态布局的清晰明了 将整个精品建材划分 为a b c d四个组 团 其中a b组团各 有6栋连体式街区商业 建筑 c d组团各有 10栋连体式街区商业 建筑 项目精品建材组团a业态布局建议 经营业态经营业态规划面积规划面积 陶瓷16000 卫浴洁具10000 陶瓷 16000 卫浴洁具10000 项目精品建材组团b业态布局建议 经营业态经营业态规划面积规划面积 陶瓷21500 卫浴洁具12000 陶瓷 21500 卫浴洁具12000 项目精品建材组团c业态布局建议 经营业态经营业态规划面积规划面积 门窗14700 木地板14700 木地板 14700 门窗 14700 油漆涂料5600 五金锁具7500 电工电料1700 天花吊顶5600 经营业态经营业态规划面积规划面积 电工电料1700 五金锁具7500 经营业态经营业态规划面积规划面积 天花吊顶5600 油漆涂料5600 项目精品建材组团d业态布局建议 经营业态经营业态规划面积规划面积 橱柜7600 太阳能900 厨卫电器2400 橱柜 7600 太阳能900 橱卫电器2400 灯饰照明 14300 墙纸地毯4600 窗帘布艺4600 楼梯铁艺3400 经营业态经营业态规划面积规划面积 灯饰照明14300 窗帘布艺4600 墙纸地毯4600 经营业态经营业态规划面积规划面积 楼梯铁艺3400 项目基础建材业态布局建议 经营业态经营业态规划面积规划面积 木材板材13500 玻璃4500 石材23000 型材管材9000 石材 23000 玻璃4500 木材板材 13500 型材管材 9000 五 项目规划设计建议 项 目 购 物 环 境 提 升 建 议 项 目 空 间 节 点 建 议 项 目 平 面 格 局 建 议 项 目 地 块 特 征 分 析 项 目 规 划 设 计 策 略 项 目 规 划 设 计 商业地产项目 规划设计的初衷 是什么 43 经营者 消费者 符合经营者经营需求符合经营者经营需求 满足消费者消费需求满足消费者消费需求 这样的商业地产项目这样的商业地产项目 规划设计规划设计最美 不管是大卖场 独立连体街区抑或是 钢结构大棚等其他商业建筑形态 商业地产项目规划设计 以何为美 规划设计的基础 商业地产规划设计的基础 业态定位 客户定位 形象定位 客户需求决定项目商业规划 就本项目客户定位包含 消费者和经营者两类客户 项目形象定位决定了项目建筑形象设计 项目建筑形 式需根据项目整体形象档次定位进行确定 不同商业业态对建筑设计有不同的设计要求 本项目 需要根据项目的不同业态需求进行规划设计 客户定位是项目规划设计的核心基础 需以客户客户定位是项目规划设计的核心基础 需以客户 需求为出发点开展设计工作需求为出发点开展设计工作 建材经营者的 需求是什么 根据我司上阶段市场调查可知 市场经营商户最关心的是项市场经营商户最关心的是项 目商业配套 招商优惠政策 目商业配套 招商优惠政策 铺位方正好用 后期经营推铺位方正好用 后期经营推 广 交通区位条件及政府支广 交通区位条件及政府支 持力度 持力度 项目商业配套 28 招商优惠政策 24 铺位方正好用 20 后期经营推广 15 交通区位条件 8 政府支持力度 5 建材消费者的 需求是什么 根据我司上阶段市场调查可知 建材消费者最关心的是项目建材消费者最关心的是项目 交通是否便利 商品是否齐交通是否便利 商品是否齐 全 价格是否实惠 质量是全 价格是否实惠 质量是 否可靠 否可靠 交通便利 30 商品齐全 28 价格实惠 25 质量可靠 17 项目整体定位 以高端主力店提升项目影响 以中档家 居建材商户吸引庞大的中坚消费群体 扩大市场份额 高端的市场定位可能将项目引入曲高和寡的境地 过于 高端的定位容易导致项目失去最庞大的中低端市场需求 项目整体建筑形象需结合丌同业态和功能分区需求 高 端集中式商业不街铺式商业相结合 形象定位对建筑形象的要求 项目现有规划方案点评 本项目世方的概念性规划方案早已提出 深感遗憾的是一直未本项目世方的概念性规划方案早已提出 深感遗憾的是一直未 得到贵司及设计院的重视 现有的项目规划方案定位及建筑规得到贵司及设计院的重视 现有的项目规划方案定位及建筑规 划与世方对本项目的定位及建筑规划存在一定的偏差 划与世方对本项目的定位及建筑规划存在一定的偏差 商业交易商业交易a b区全数为区全数为4 5层的封闭式层的封闭式 卖场建筑 有了面子丢了里子卖场建筑 有了面子丢了里子 四大主力店建筑布局抢占唯一主展示四大主力店建筑布局抢占唯一主展示 面 后面商业无延伸项目展示面功能面 后面商业无延伸项目展示面功能 480余亩大市场交易区各入口禁止车辆余亩大市场交易区各入口禁止车辆 进入 欲与市区老市场争夺零售生意进入 欲与市区老市场争夺零售生意 丌足之处 1 交易展示a b区全数 为封闭式卖场结构 有效提高了市场建筑 档次 却忽略了市场 定位及项目实际情况 封闭式卖场建筑有效提升市场整体形象及内部购物环境 此类建筑设计 适用于地处城区 地块面积不大 容积率要求较高的零售项目 目前采用封 闭式卖场设计的主要是知名连锁家居品牌和一些城市城区新建的经营中高档 家居建材产品的零售市场 如红星美凯龙家居生活广场 深圳欧洲城等 项目市场物流展示综合服务a区采用封闭卖场式建筑切合主力店需求 但 设计体量过大 超出了主力店需求及合肥市场对此类商品消费需求 项目市场定位为下游消费群体以批发及定向采购为主的建材专业市场 物流展示综合服务b区及c区采用目前建筑设计与定位不符 b区区 c区区 a区区 丌足之处 2 四大主力店抢占了项 目市场有限的主展示 面 人流导向向内延 展性不足 后面建筑 布局不具备延伸项目 展示面功能 临淮南北路一侧的物流展示服务区是项目市场主要展示面 规划设计中 大块的主力店建筑占据了项目市场有限的展示面 且后方建筑布局不具备延 伸项目展示面功能 无法有效地将人流导向b区和c区 根据项目市场的定位 及发展规划 市场以精品建材为核心 物流展示服务综合b区是项目市场未来 发展及盈利的主要部分 建筑设计规划中主力店的围合式布局阻断了商机向b 区c区延伸 不利于项目市场未来整体的发展 丌足之处 3 交易展示a b c区 各主入口均禁止车辆 进入 弱化了市场批 发及定向采购功能 将市场转变为休闲体 验式或情景式的零售 类家居建材市场 封闭式卖场建筑商业主入口禁止车辆进入的规定对零售采购客户营造了 比较舒适和规范化的购物环境 适用于几万至十几万方规模的零售类市场 项目市场主要面向批发及定向采购群体 采用该规定弱化了市场的批发功 能 缩短了市场辐射范围 将项目变为了辐射合肥市区的零售类市场 项目 市场商贸区占地480余亩 合肥建材市场零售生意机会不足以支持如此大规模 的市场 同时会将我项目置于与合肥城区老的家居建材零售市场的恶性竞争 中 将项目本身具备的大交通优势转变为劣势 修改建议 1 保持项目物流展示服务综合a区封闭式卖场建筑设计 将物流展示 服务综合a区4栋大卖场修改为1 2栋四层大卖场 通过与主力商家初 步交流结果 结合合肥家居建材消费能力 建议物流展示服务综合a区 家居家具主力店经营规模为8 12万平方米 改前图改前图改后图改后图 修改建议 2 沿纬一路规划设计品牌建材旗舰店 规模4 2万平方米 采用三层连 体式商铺 此设计可以将项目市场展示面沿纬一路延伸 合理导向人 流 拉长项目展示面 改前图改前图改后图改后图 修改建议 3 物流展示服务综合b区大卖场结构设计修改为2 3层独立连体式街 区 规模14 71万平方米 物流展示服务综合c区商铺修改为钢结构大 棚 规模5万平方米 改前图改前图改后图改后图 修改建议 4 改前图改前图改后图改后图 根据上阶段市场容量研究 写字楼规模控制在5万平方米左右较为符 合市场需求 再搭配0 7至0 8万平方米的经济型酒店及1万平方米左右的 办公商业裙楼引进市场生活配套 目前设计院规划的写字楼规模容易造 成销售招商受阻 后期空置率过高等问题 项目地块特征分析 优点 优点 项目地块较为平整 且商业交易规划 区域近乎矩形 缺点 缺点 展示面较差 仅有东面靠淮南路有部 分展示面 可设置出入交通口少 目前亦仅有东 面靠淮南路可设置地块对外出入口 项目平面格局建议 商业交易部分 商业交易部分 以主力店提升项目临街 形象展示 以旗舰店延伸 商业交易区的对外形象展 示面 以纵横交错规整布 置的精品建材和基础建材 片区构筑项目核心商业架 构 住宅办公部分 住宅办公部分 由于项目地块本身被铁 路环绕的特点 集中布置 于项目地块右下角 既拥 有较好的居住办公坏境 不受商业部分干扰 办公 区域紧挨商业部分 可形 成一定的促进作用 项目空间节点建议 休闲 广场 休闲 广场 通过入口广场 休 闲广场 将项目商将项目商 业空间进行合理分业空间进行合理分 割 但又有机联系割 但又有机联系 在一起 合纵连横 在一起 合纵连横 使项目形成一个高使项目形成一个高 度聚合的整体 度聚合的整体 入口 广场 项目购物环境提升建议 可以说 提升购物环境是专业市场发展到一定程度所必然提 出的革新需求 特别是对于合肥本项目来说 定位涵盖合肥 及下辖县居民日常零售消费 注重项目购物环境尤为重要 那么 作为一个专业市场 我们如何提升购物环境呢 人车货流 科学组织 设计要点 正确实施 主力铺位 合理划分 导示系统 完善清晰 室内装修 简洁明快 室内装饰 简约舒适 专业市场购物环境的提升 讲求 有专业市场购物环境的提升 讲求 有 的放矢 恰到好处 的放矢 恰到好处 人车货流科学组织 主要人车货 流动线 井字型人车货流动线 保证市场交通无死角 建议 建议 届时需设置清晰的导视 系统 为采购商和经营户提供 最大的便利 设计要点正确实施 4 64 6 5 05 0米米 4层 4 64 6 5 05 0米米 3层 4 84 8 5 25 2米米 2层 4 84 8 5 25 2米米 1层 说明 说明 此层高为主 力店进驻要 求中对建筑 层高的要求 1 主力店层高 设计要点正确实施 3 03 0 3 63 6米米 3层 3 03 0 3 63 6米米 2层 4 24 2 4 84 8米米 1层 说明 说明 此层 高为旗舰店 进驻要求中 对建筑层高 的要求 2 品牌家居建材旗舰店层高 设计要点正确实施 3 03 0 3 63 6米米 2层 4 24 2 4 84 8米米 1层 说明说明 此 层高为建材 市场的最常 见要求 3 精品建材层高 设计要点正确实施 6 06 0 8 08 0米米 1层 说明说明 基础 建材由于业 态的特殊 性 对层高 的要求较 高 4 基础建材层高 设计要点正确实施 根据市场调研数据 结合项目定位要求 从建筑 安全 铺位划分角度出发 我司建议本项目柱间 距为 8 4 8 4m m 赣西万商红 国际 商贸物流中心赣西万商红 国际 商贸物流中心 市场名称市场名称柱间距 柱间距 m 赣西万商红 国际 商贸物流赣西万商红 国际 商贸物流 中心中心 8 4 8 4m 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场8 0 8 0m 5 主力店柱间距 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场 设计要点正确实施 根据市场调研数据 结合项目定位要求 从建筑 安全 铺位划分角度出发 我司建议本项目柱间 距为 7 6 9 0m 赣西万商红 国际 商贸物流中心赣西万商红 国际 商贸物流中心 中国 泸州 西南商贸城中国 泸州 西南商贸城 市场名称市场名称柱间距 柱间距 m 中国 泸州 西南商贸城中国 泸州 西南商贸城8 4 8 4m 赣西万商红 国际 商贸物流赣西万商红 国际 商贸物流 中心中心 7 6 9 0m 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场4 0 9 0m 6 品牌建材旗舰店柱间距 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场 设计要点正确实施 根据市场调研数据 结合项目定位要求 从建筑 安全 铺位划分角度出发 我司建议本项目柱间 距为 4 0 8 0m 赣西万商红 国际 商贸物流中心赣西万商红 国际 商贸物流中心 中国 泸州 西南商贸城中国 泸州 西南商贸城 市场名称市场名称柱间距 柱间距 m 中国 泸州 西南商贸城中国 泸州 西南商贸城8 0 8 4m 赣西万商红 国际 商贸物流赣西万商红 国际 商贸物流 中心中心 4 0 8 0m 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场4 0 9 0m 7 精品建材柱间距 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场 设计要点正确实施 根据市场调研数据 结合项目定位要求 从建筑 安全 铺位划分角度出发 我司建议本项目柱间 距为 8 0 30m 赣西万商红 国际 商贸物流中心赣西万商红 国际 商贸物流中心 中国 泸州 西南商贸城中国 泸州 西南商贸城 市场名称市场名称柱间距 柱间距 m 中国 泸州 西南商贸城中国 泸州 西南商贸城8 0 30 0m 赣西万商红 国际 商贸物流赣西万商红 国际 商贸物流 中心中心 8 0 30 0m 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场8 0 36 0m 8 基础建材柱间距 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场 主力铺位合理划分 市场名称市场名称标准铺位面积 标准铺位面积 中国 泸州 西南商中国 泸州 西南商 贸城贸城 开间 8 4m 进深 8 4m 主力铺位 70 56 赣西万商红 国际 赣西万商红 国际 商贸物流中心商贸物流中心 开间 7 6m 进深 18 0m 主力铺位 136 8 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场 开间 8 0m 进深 9 0m 主力铺位 72 建议 建议 国内相似建材市场主力铺 位面积为80 160 结合 我司多个建材市场推广经 验 建议本项目品牌建材 旗舰店内铺主力铺位面积 为 开间开间7 6米米 进深进深1616 米米 面积面积121 6121 6 使用面积 使用面积 1 品牌建材旗舰店铺位面积 主力铺位合理划分 市场名称市场名称标准铺位面积 标准铺位面积 中国 泸州 西南商中国 泸州 西南商 贸城贸城 开间 4 2m 进深 8 0m 主力铺位 33 6 赣西万商红 国际 赣西万商红 国际 商贸物流中心商贸物流中心 开间 4 0m 进深 8 0m 主力铺位 32 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场 开间 4 0m 进深 9 0m 主力铺位 36 建议 建议 国内相似建材市场主力铺 位面积为32 结合我司 多个建材市场推广经验 建议本项目精品建材内铺 主力铺位面积为 开间开间4 0米米 进深进深 8 08 0米米 面积面积3232 使用面积 使用面积 2 精品建材铺位面积 主力铺位合理划分 市场名称市场名称标准铺位面积 标准铺位面积 中国 泸州 西南商中国 泸州 西南商 贸城贸城 开间 8 0m 进深 15 0m 主力铺位 120 赣西万商红 国际 赣西万商红 国际 商贸物流中心商贸物流中心 开间 8 0m 进深 15 0m 主力铺位 120 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场 开间 12m 进深 22m 主力铺位 264 建议 建议 国内相似建材市场主力铺 位面积为120 结合我司 多个建材市场推广经验 建议本项目基础建材内铺 主力铺位面积为 开间开间8 0米米 进深进深 15 015 0米米 面积面积120120 使用面积 使用面积 3 基础建材铺位面积 主力铺位合理划分 市场名称市场名称 主通道主通道 m 次通道次通道 m 中国 泸州 西南商贸中国 泸州 西南商贸 城城 14m9m 赣西万商红 国际 商赣西万商红 国际 商 贸物流中心贸物流中心 32m15m 襄樊华中光彩大市场襄樊华中光彩大市场20m12m 建议 建议 国内相似建材市场主通道宽度 一般为14 32米 次通道宽度 一般为9 15米 结合我司多 个建材市场推广经验 建议本 项目主次通道宽度为 主通道主通道宽度宽度28 4040米米 次通道次通道宽度宽度14 2020米米 4 通道宽度 导示系统清晰完善 大型家居建材cbd市场占地面积大 经营品类 丰富而且商家众多 在市场内添加导示在市场内添加导示 系统可以方便系统可以方便 消费者第一时间寻消费者第一时间寻 找到自己的目标品类 同时也很找到自己的目标品类 同时也很 好地对人群进行分流 好地对人群进行分流 基础导视系统 包括每个功能分区牌 经营品种牌 各类配套 服务 如银行等 指示等 室内装修简约舒适 铺位内部装修铺位内部装修 门门钢化玻璃 门楣门楣铝塑板 烤漆玻璃 招牌位招牌位 店铺大门正上方 大多统一尺 寸制作 地面地面瓷砖 地板 天花天花石膏板 铝格栅 墙面墙面 乳胶漆 墙纸 玻璃 不锈钢 瓷砖 隔断隔断轻钢龙骨 防火板 照明照明 筒灯 射灯 日光灯 格栓灯 灯带 其他其他根据店铺经营品牌而定 公共区域装修公共区域装修 地面地面瓷砖 石材 拼花 天花天花石 膏板造型吊顶 墙面墙面乳胶漆 卫生间卫生间餈砖 防滑砖 铝扣板 柱子柱子铝塑板 饰面板 乳胶漆 中庭中庭 大多市场此区域天花多采用石 膏板吊顶 墙面主要材料有乳 胶漆 玻璃 不锈钢等材料 地面装饰材料主要以瓷砖及石 材为主 1 主力店室内装修 室内装修简约舒适 公共区域装修公共区域装修 地面地面瓷砖 石材 拼花 天花天花石膏板造型吊顶 墙面墙面石材 乳胶漆 卫生间卫生间瓷砖 铝扣板吊顶 柱子柱子石材 中庭中庭 大多市场此区域天花多采用石 膏板吊顶 墙面主要材料有乳 胶漆 玻璃 不锈钢等材料 地面装饰材料主要以瓷砖及石 材为主 2 品牌建材旗舰店室内装修 铺位内部装修铺位内部装修 门门 钢化玻璃 部门店铺为了便于 出入 没有安装玻璃门 门楣门楣铝塑板 烤漆玻璃 招牌位招牌位 店铺大门正上方 大多统一尺 寸制作 地面地面瓷砖 地板 天花天花石膏板 铝格栅 墙面墙面 乳胶漆 墙纸 玻璃 不锈钢 瓷砖 隔断隔断轻钢龙骨 防火板 照明照明 筒灯 射灯 日光灯 格栓灯 灯带 其他其他根据店铺经营品牌而定 室内装修简约舒适 铺位内部装修铺位内部装修 门门塑钢型材 玻璃推拉门 门楣门楣钢架 防腐木 招牌位招牌位 店铺大门正上方 市场多统一 尺寸制作 高度一般为800mm 1000mm 宽度与店铺开间一致 地面地面瓷砖 地板 天花天花石膏板 矿棉板 墙面墙面乳胶漆 墙纸 瓷砖 隔断隔断红砖隔墙 照明照明筒灯 日光灯 射灯 其他其他无 公共区域装修公共区域装修 地面地面 防滑砖 混凝土 方块砖 石 材 天花天花钢架 阳光板 耐力板 墙面墙面乳胶漆 石材 卫生间卫生间瓷砖 柱子柱子乳胶漆 瓷砖 中庭中庭无 铺位通道 3 精品建材室内装修 室内装饰简约舒适 专业市场室内装饰 讲究在有限的公共空讲究在有限的公共空 间内营造简约舒适的购物氛围 间内营造简约舒适的购物氛围 给消费 者以轻松的购物感受 因此不必过于浓墨重彩 本 项目商业部分主要为街区式建筑 未来需要考虑室 内装饰的商业主要为主力店部分 在保证消费在保证消费 者购物需求的基础上稍做点缀即可 者购物需求的基础上稍做点缀即可 六 项目定位可行性分析 项目 经营 可行 性分 析 项目 销售 可行 性分 析 项目 招商 可行 性分 析 项目 生意 机会 分析 项目 定位 可行 性 项目生意机会分析 皖江城市带现有人口3058万人 规划到2015 末常住人口达3500万人 到2015年皖江城市 带人口将增长442万 按人均住房建筑面积30 平方米计算 住房需求为13260万平方米 按 550元 平米 合肥最低硬装标准 的装修标 准计算 到到2015年皖江城市带建材生意年皖江城市带建材生意机会机会 过过700亿元亿元 根据合肥城市规划 到 十二五 末合肥人口达 1000万 2011年合肥人口752万 增长248万 人 口的增长将直接带动住房和建材消费增长 合肥 2011年合肥总竣工物业面积1073 41万平方米 二 手物业总成交面积204 19万平方米 2011年合肥年年合肥年 度建材市场生意机会过度建材市场生意机会过70亿元亿元 项目招商可行性分析 40 40 的本地老市场商户 可以考虑进驻本项目 合 肥在营市场商户进驻意向 良好 市场未来招商可选 性高 招商可行性大 4 4家主力店家主力店可以考 虑进驻本项目 主力店具备 招商可行性 但由于项目自 身素质 主力店商家的进驻 条件有可能较为苛刻 增加 开发成本 行业行业协会协会对项目市场有一定的 合作意向 目前该协会成立时间不长 自身会员单位少 影响力不大 项目与 建材商会未来可以考虑通过挂牌增强市 场的公信度等方式寻求合作 通过初步交流 主力店和本地老市场商户进驻意向良好 行业协会有 一定合作意向 项目招商可选性高 招商操作可行性好 项目销售可行性分析 依上阶段调研可知 合肥本地投资客以个体工商户 政 府机关工作人员 企业中高层为主 异地有江浙一带及 武汉 芜湖等地实力投资客 商铺投资群体广商铺投资群体广 实力强劲实力强劲 市场处于待开发区域 销售单价相对成熟区域商铺较低 总价相对不高 覆盖投资群体较广 商商铺投资门槛铺投资门槛低低 2011年合肥面世的销售型商业物业仅大唐国际广场 中 天左岸商场 锦绣豪庭 同质竞争压力不大 销售型商业物业较少销售型商业物业较少 同质竞争有限同质竞争有限 2012年 房地产深度调控 住宅市场持续低 迷 商业地产尚未受到明显影响 通过对项目市场的简单宣传 对合肥建材家居经营商户进 行了投资意向调查 其