老年公寓融资计划书.ppt

中国崀山 夕阳红老年公寓 融资商业计划书 2014年5月 声明 本说明书由祥隆公司针对本企业所投资项目进行的融资说明 仅供本企业有融资意向的投资主体进行参阅 本说明书具有保密的要求 本说明书不构成投资邀约 正式的投资邀约于双方前签订的投资协议为主 未经祥隆公司书面许可 任何企业团体和个人不得向第三方透露本说明书中的内容 目录 项目经济分析 公司概述 公司成立渊源 陈述企业来源 企业有无历史成因 成立时间 成立缘由 发展历程企业性质 陈述公司是属于民营 集体 有限责任公司 还是股份制公司股权结构 股东构成 控股情况 股东简介人员构成 员工数量 员工素质 专业性人才比例 公司概述 主营业务 企业主营范围 业务方向 业务特点行业地位 在行业内所处位置 处于产业链条中哪个环节企业优势 市场积累 人才优势 渠道优势 服务优势 产品优势企业资质 业绩及获奖情况 企业已获得的各种资质认证 曾获得奖项 主要经营业绩 市场口碑 老年公寓项目分析 社会现状与趋势 一 项目市场环境分析 20世纪90年代以来 中国的老龄化进程加快 65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万 占总人口的比例由5 57 上升为6 96 目前中国人口已经进入老年型 截止2013年底已经突破2亿 相当于英 法 德三国人口的总和 占总人口的14 9 这一比例明显高于10 的联合国传统老龄社会标准 已超过了巴西 俄罗斯 日本各自的总人口数 如果作为一个国家的总人口数 也能排世界第四位 性别间的死亡差异使女性老年人成为老年人口中的绝大多数 预计到2040年 65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20 同时 老年人口高龄化趋势日益明显 80岁及以上高龄老人正以每年5 的速度增加 到2040年将增加到7400多万人 老年公寓项目分析 中国人口老龄化使面临几大问题 1 人口年龄结构迅速转变 劳动力人口逐渐减少 2011年 中国15 64岁劳动年龄人口进入负增长的历史拐点 2013年将降至9 36亿人 2 空巢老人 现象突出去年发布的 中国老龄事业发展报告 2013 显示 中国 空巢老人 占老年人口比例接近50 去年将突破1亿人 而且 农村的空巢留守老人规模庞大 无子女老人和失去独子的老年人开始增多 其中许多人存在孤独 苦闷 抑郁甚至厌世等心理问题3 高龄化趋势明显80岁以上高龄老人以每年100万人的速度递增 去年将达到2300万人 而且失去自理能力的老人继续增加 从2012年的3600万人增长到2013年的3750万人 老年公寓项目分析 新宁县人口老龄化现状与趋势 丹霞之魂 国之瑰宝的新宁力创5a级旅游城市 是沟通广西桂林 武冈 隆回 邵阳 东安的重要枢纽城县 随着市场经济发展 我县城乡人口60多万 老龄人口约9 2万 离退休干部 职工1 32万 且我县是劳动力输出县 人口老龄化以及留守老人问题日益突显 随着我县市场经济的发展 实行的国家基本养老制度 以及现有的敬 养老院的规模已越来越难以满足老年人的愿望 尤其是我县仅靠各乡镇简陋敬 养老场所 更是无法实现老人门内的养老要求 放眼时下市场经济以及我县人文经济的发展 都亟需建立一批设施完备 护理专业化 条件优越的养老机构 随着我县5a级旅游景区成功申报后 洞新高速的通车 以及正在筹建即将通车的白新高速 给新宁城市经济建设 城市文明建设带来了强劲的推动力 修建一所集老年人生活 娱乐 休闲一体的高服务 高品质的老年公寓 不但满足县老年人养老需求 更我新宁县旅游文化建设增添了一道靓丽的人文风景线 老年公寓项目分析 二 政策性文件及保障 国家对老年人养老场所的现行政策 1 国务院出台 关于加快发展养老服务的若干意见 国发 2013 35号 2 中华人民共和国主席令第一七十二号 中华人民共和国老年人权益保障法 3 湖南省人民政府 2011 19好文件 关于加快发展养老服务业的意见 4 邵阳市政发 2012 25好文件 关于加快发展养老服务业的意见 5 湖南省老龄工作委员会 湖南省民政厅文件 湘老龄发 2013 5号文件 老年公寓项目分析 三 老年公寓现状 一 数量短缺 目前超过1 3亿的60岁以上的老年人相比较 我国只有42000多所的养老机构 所拥有的床位还不到100万张 只能为1 1 32亿 的老年人解决住房问题 据估计 目前全国老年人的退休金 再就业收入和赡养费大约有4000亿元 借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4 5 的数据 全国要为560万到700万的老人修建老年公寓 投资总额在160亿到200亿元 注明 陈述新宁县敬 养老院以及老年公寓的对比情况数据 老年公寓项目分析 二 质量不高 中国养老机构普遍质量不够 我县作为后起发展中的城市尤为突出 新宁县养老机构 一为计划时期延续下来的公办敬老院 养老院城镇生活不能自理的老年人 主要服务对象是城乡孤寡老人 提供的是低水平的生活照料服务 即便近几私办些老年养老场所 多数是利用老房子改建的 配套服务设施少 规模小 住地分散 各自为战 社会公共服务资源难于集约利用 由于不是专门为老年人养老而建设的 各方面服务条件都受限制 这种 笼养式 的养老机构 老人住进去不舒服 不到迫不得以的时候是不愿意住进去的 越来越不适应老年人日益增长的养老需求 总结 高品质 有一定规模 设施完备 服务全面的老年公寓是完全有必要的 老年公寓项目分析 中国尤其是新宁县在经济并不太发达的条件下衍生成大批留守老人以及人口老龄化型社会 并且已经形成了一个庞大的群体 老年人的生理需求 安全需求 归属与爱的需求 尊重需求 自我实现的需求既有普遍性又有特殊性 因此根据这些需求 借鉴其他发达地区乃至世界上其他国家和地区的经验 结合我县的实际情况 创新我县的养老模式 三 养老模式未来趋势 老年公寓项目分析 一 社会化的道路目前 社会参予养老产业已是绕不开的门槛 主要包括 1 服务主体社会化 即服务机构 服务设施的社会化 2 服务客体社会化 也就是服务对象既突出重点又要面向社会全体老年人 增大服务的受益面 3 资金筹措社会化 改革资金来源的单一渠道 多渠道筹措资金 采取财政拨款 社会集资 有奖募捐 各方捐助 街道和居委会出资等方式解决养老助老服务资金问题 4 服务队伍社会化 建立一支由专职人员 兼职人员和志愿者组成的服务队伍 以专职人员为主体 兼职人员为辅助 青年志愿者为基础 形成庞大的服务队伍 充分动员公众和年轻型的老年人参与自愿助老服务 增强老年人的自助能力和代际间的互助意识 养老发展道路模式 老年公寓项目分析 二 产业化的道路养老产业不能等同于慈善事业 而是具有中国特色社会保障体系内不可缺少的一项重要内容 必须在政府的扶持下纳入社会发展的总体规划积极发展 走产业化道路 逐步形成自我服务 自我管理 自我积累和自我发展的动力机制 老年公寓项目分析 三 专业化的道路养老产业是一项长期的具有丰富内涵的工作 要把它作为一个专业来研究和发展 实行劳动准入制度 提高专业工作者队伍的质量和服务水平 通过以上专业化措施 为养老产业的发展提供最基本的人才保障 人口老龄化是挑战也是机遇 是一场政府 社会 全民支持 三位一体的新养老运动 新社会运动 这就需要社会共同努力 克服现有养老模式的不足 顺应社会需求 探索出多种满足老年人基本需求与深层次需求的养老模式 创造出多个 以人为本 终生关怀 的亲情养老模式 多个更适合我国国情的养老模式 老年公寓项目分析 四 社区养老服务将成为今后我国养老服务的主要模式老年人是国家的财富 确保他们安度晚年是政府和社会的共同责任 实行社区管理服务 不仅要考虑到离退休人员在衣食住行等方面的基本生活需要 而且还要考虑他们的精神生活需要 逐步形成多层次和多方位相结合 设施服务与互助服务相结合 比较便利 健全的 包含 养 医 乐 学 为 为一体的社区服务内容 家政服务中心 将一些原来由家庭负担的事务性工作纳入服务范围 实行上门服务 社区医疗服务中心 要改变目前医疗服务机构集中于市中心以及片面求大求全的局面 开展医疗服务 进社区 下乡 活动 实现从 有病去医院 到 小病进社区 大病去医院 的转变 文体活动中心 围绕 老有所乐 老有所学 老有所为 从本地经济承受能力出发 因地制宜 因陋就简地兴建一批老年人活动场所 积极开展适合老年人的群众性文化 体育 娱乐活动 老年公寓 发展敬老院 老年公寓 托老所等老年人服务机构 对家庭抚养 照顾有困难的老人以及独居老人实行集中统一的管理服务 不但能给老年人提供更好的服务 而且对于减轻家庭压力也具有重要意义 老年公寓项目分析 据世界卫生组织的资料 一个国家的老年人口系数达到10 以上 60岁以上人口 或7 65岁以上人口 时 标志着这个国家或地区进入老年型 老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重 它反映人口老化的程度 人口与社会保障研究 陈朝先著 1998年版 目前我国60岁以上老年人口已近2亿 占总人口的14 9 这一比例明显高于10 的联合国传统老龄社会标准 到21世纪中叶将超过4亿 占全国总人口的28 即每4个人中就有一位老年人 又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0 94亿 占总人口的7 3 增加到2050年的3 34亿 占总人口的22 6 北京大学健康与家庭研究中心网站提供 结论 随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展 我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅 其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选 对老年公寓的需求会不断增长 老年公寓市场需求不断增长 老年公寓项目分析 1 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念2 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平3 产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 老年公寓发展趋势 项目规划与经营 年公寓要符合个性化 人性化要求 一 项目改造要求及特征 老年公寓具有 一低二高 的特点 即低容积率 高比例公建设施 高水平的社区服务 在室内住宅设计上 应以老年人居住生活行为特征为依据 照顾到老年人的身体机能 心理特征 生活结构和具体的家庭社会养老生活形式 并满足以下功能 项目规划与经营 1 功用性 老年人住宅要充分考虑到老年人的特殊使用需要 为了方便老年人步行或者使用轮椅出入住宅 住宅入口应设置坡度不超过1 12度的坡道 电梯的入口净宽最低应在800mm以上 部分电梯应参考医院设计标准方便病床和医疗设备进出 梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上 要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间 消除地面所有的高差 使老人能自由地在住宅内移动 要给护理人员或家人留有护理空间 特别是浴室和厕所空间 一定注意放大一些尺寸 保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间 由于老年人视力减退 辨色力差 老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右 各室内的光线差别要限制在最小限度内 根据老年人视力趋弱的特点 老年人建筑室内空间色彩应明快 温暖 地面不宜采用黑色或显深色面料 透视窗口不宜用有色玻璃 老年人对噪音敏感 住宅内一般要装好隔音设备 项目规划与经营 2 安全性 据统计 我国脑血管和心脏疾病死亡人数占所有死亡人数的前三位 在老年人中这两种疾病死亡发生最多的地方是在厕所内 因此老年住宅及厕所应安装空调或其他取暖设备 减少室内与厕所间的温差 安装坐式便器 并加上扶手 外开式或侧面推拉式门 以便于轮椅进入 安装安全电铃 遇紧急情况时可从外打开门等 老年人往往因不注意或因路面不平 绊倒而发生骨折 因此老年住宅设计中在有门的出入口 例如厕所 浴室 阳台等处要避免留有门槛 台阶之类的不平地面 室内标高统一 同时 也要注意消除不必要的突出部分 地面 楼梯 倾斜路面要使用防滑的建筑材料 如橡皮砖 这种建筑材料让视力不好及坐轮椅的老年人使用会更有优越性 不仅触感好 又能防止老人滑倒摔跤 为了防止夜间发生事故 要避免电灯开关设置在暗处或不方便的地方 厕所与寝室最好能安上夜间照明地灯 在紧急 危险的情况下 安装警铃能方便及时地或自动地发出警报 以使老人能得到帮助 项目规划与经营 3 健康性 要保持老人的居室 厕所 浴室 厨房容易清扫的方便条件 老年人在室内的时间长 所以特别要考虑到日照 通风 采光和换气 让起居生活空间能直通阳光 便于老人做室外的活动 要使老人能方便地使用卫生设备和厕所 冬天洗浴时应考虑加温的设备 不宜用易碎 易燃 化纤及散发有毒气味的装修材料 4 隐私性 老年人害怕孤单是一个普遍的现象 在不断创造机会加强社会交往之外 还应充分注意老年人生活的隐私 即使到了年老高寿时 也应当保留一个自己的空间 并适当保留更方便家人提供照顾的地方 项目规划与经营 5 便于改造 年人从自理自力期到照顾关怀期 差不多有一二十年的时间 老人生理将由健壮到衰老 住宅的设计应当考虑到老人的需求 设置隐蔽设计 便于增添设备 设施等改造工程 及时为老人提供协助 延缓老人的衰老过程 6 户外环境设计 在户外环境设计上 应便于老年人接触自然 参加社会交往 进行各种体育娱乐活动 使他们乐于停留其中 并感受到生活的情趣 通过对环境各方面的分析布置 创造一个适用 卫生 安全 美观的室外环境 项目规划与经营 7 社区安全感 在老年社首先考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能 住宅区的道路系统 交通组织应以保护老龄人的行动为基础 社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构 增加社区感和安全感 8 公共服务项目 要合理安排适合老年人的公共服务项目 如老年活动中心 图书室 棋牌中心等有足够面积的室外活动场所 保证老人户外活动的需要 适当布置绿化 喷泉 亭子 长廊等建筑小品 在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木 配以桌椅 灯具等 可为老年人提供一个具有私密 隐蔽 安全特征的用来休息 交谈的安静场所 在具体设计中 要考虑室外环境的开阔平坦 无障碍物的绿地则为老人或残疾人行进 散步 晨练提供了场所 项目规划与经营 9 配套设施 老年公寓的服老年公寓的配套设施要求做到完备 齐全 包括有医务室 健身娱乐 文化教育 图书资料 购物中心 交流活动 家政服务等 特别是老年公寓要紧密合作正规定点医院 该医院应具备治疗 抢救 咨询的功能 这是关系老有所养的重要保障 是老年人进住社区最关心的问题之一 另外老年公寓的供电应有可靠的保障 可考虑双路供电或自备临时发电设备 项目规划与经营 二 经营服务模式 崀山 夕阳红老年公寓的入住人员可以分为以下几种 1 会员制 2 5年会员制 缴纳一定房屋押金后 少交或免交床位费 2 长期性 从健康老人到百年终老的 也可以是需要康复型的人群 如生活上需要人照顾的 不一定是老人 3 短期性 如子女出国在外务工等无人照顾的 住半年左右的那种 4 托老型 子女上班 出差 家中白天没人 短时期无人照顾的 日托或短时期托老的 5 体验式 如试住型老人 社区体验交流等6 老年旅游小团体 可参与全国老年公寓联合同盟 接待来自各地的老年旅游小团体 项目规划与经营 三 市场营销规划 根据新宁县市场实际情况 细化后 把服务对象定位为中 高端老人 这个个人想法 根据公司高层决定待定 这部分老人大致分两种情况一种是老人自己经济状况尚可 思想和生活理念进步 认为养老院是一种生活方式 也是一种必然 先来可以先得另一种是子女事业有成 或者工作繁忙 顾及不到 只好依托于养老院 鉴于以上情况广告策划以下几点 项目规划与经营 1 网络推广 互联网 移动互联 移动互联时代 新宁县移动无线网络日渐完善和普及 有必要建立自己的老年公寓窗口网站 不仅可以起到展示和交流的目的 也可以是一种主要的广告途径 百度推广 发帖 写软文等 2 报纸 杂志广告 新宁县报业发展比较滞后 但随着县旅游业的发展完善 新宁这个地方不断的走向全国 走向全世界 报纸 杂志等大众媒体的发展是必然趋势 所以适时适地选择发行量尚可的报纸作为媒介推广是不可缺少的 3 公益广告 崀山 夕阳红老年公寓作为一所民营机构 是需要盈利的 所以无法让大多贫困或孤寡老人入住 但我们可以定5 10人名额作为帮扶对象 减免部分床位费 但要让尽可能多的媒体知道 以此来提升本老年公寓的公益形象 提高公众信任度 项目规划与经营 4 宣传单计划动 就目前新宁县的实际情况而定 传单是省钱但是效果较好的方式 印刷精美的专业 为老服务卡片 作为传单发到目标人群手里是一种最直接的方式 散发地点多为医院 超市 公园 社区等地 散发方式分为集中散发和各个击破散发两种方式社区集中散发 1 印发传单贴在小区的宣传栏上 或者与相关人士沟通 以自取形式放在居委会 公园门口 超市 医院老年病专科服务台等 2 小区内海投 可以选择小区内邮箱 或老人们集中锻炼或外出时发放 各个击破散发 1 到医院做检查的老人 菜市场买菜老人 公共花园里休息的老人 2 四 五十岁的中年人家里大都会有需要照顾的老人 项目规划与经营 5 志愿者 协助计划 现在的中年人 工作忙压力大 对父母有心无力 但又怕让老人或周围的邻居们误以为不孝 所以 给老人找家 为子女减压 显得尤为重要 由志愿者去为社区老人及子女提供敬老院养老 或社区居家养老宣传和咨询 收集相关信息非常妥当 志愿者 以寻找服务对象的名义去找 社区工作人员一般不会拒绝 由于 志愿者 与目标客户的沟通直接 信息量大 内容多 足以让目标客户了解老年公寓的详细情况 并留下好感 结论测算 假如在目标社区建立10个 志愿者 服务队 每队成员4人 共40人 每人每月资助400元 每月支出为16000元 每人每月活动4次 共活动160人次 服务目标老人160人 按10 的推介成功率 也有16人 另外再加上本院营销部的宣传推介效果 预计每月可新增20人入住 项目规划与经营 6 专职营销计划 建立自己的销售团队建议 3 5人即可 两名人员作为院内养老顾问销售 另外两三名销售与各大老年病科医院 老年大学 老龄机构团体 社区单位等建立渠道联系 开展市场工作 7 亲情营销 中国的优良传统 百善孝为先 不是你不孝 而是你在忙 让我们来倾情照顾你父母 这里不仅是养老的场所 更是养心 养生的健康驿站 酒店式的设施 管家式的服务 给爸妈一个四星级的家 8 健康 护养招牌 健康晨练越来越被新宁县老年人所接收 在医务室定期体检的基础上 院内康护中心每天早晨可以组织老年人进行有规律的健康晨练 并定期给老人做健康检测 并建立健康档案 及时或定期将老人的身体情况告知家属 健康饮食是由老人和营养师组成的 膳食委员会 拟定健康食谱 另外还有社工人员组织健身 娱乐活动 以及心理疏导等 项目管理团队及模式 崀山 夕阳红老年公寓 作为一家民营养老服务机构 也是一个社会福利机构 我们要树立员工的行业荣誉感 以此更好地为老人用爱心和真情来服务 人员结构设置规模 初步设定 院长1名 副院长2名 营养师1名老年病专家2名会计1名 出纳1名护理 护士50名清洁工50名 项目管理团队及模式 中国崀山 夕阳红老年公寓组织架构为确保运营并且本着降低运营成本的前提下 设立四部门 医疗中心负责医疗 康复 同时负责 康复 护理区的日常护理和康复工作 管家中心负责健康老人的日常服务和精神文化组织活动 物管中心负责给水电 工程 保洁 餐饮等运营保障服务 营销中心负责市场拓展和老人招募工作 部门事务由中心主任直接向院长负责制具体组织架构见图 老年公寓项目分析 中国崀山 夕阳红老年公寓组织架构 项目投资的规模 成本估算 一 投资规模 征地100亩 66670平米 容积率不超过1 3 绿化率40 公寓总建面积 79166平方米 包括办公用房 职工 宿舍 室内娱乐场等 计划建设 老年公寓房间2000套 分别1000套 30平米 套 1000套 40平米 套各类娱乐场所 室内2000平米 室外1500平米 工作人员 120名救护车 2辆内部设置 传达室 大药房 卫生室 阅览室 棋牌室 职工宿舍 超市 餐厅等 项目投资的规模 成本估算 二 土建装修投资概算分析 形成说明 该部分数据只有参考价值 项目投资的规模 成本估算 三 早期专项设备投入 不含土建和基本装修 部分数据需要给与和修正 项目经济分析 人工成本 15 30 入住率时 项目经济分析 运营固定成本 项目经济分析 运营变动成本 项目经济分析 养老公寓主要收费标准和收入预算 年 说明 老年公寓的主要收入来源于以上四项然而老年公寓的其它收入来源还有很多如 卫生费 取暖费 空调费 各种增项护理费 设备使用费 体检费 医疗备用金 生活保障金 当然这些收费也都相应伴随着成本支出 这里就暂时不作计算考虑了 项目经济分析 建成公寓收益分析折算 总大概数据 1 老年公寓建成后90 入住率算 每年每套房10000元计算 估算2000套房 90 10000 1800万元 年2 休闲山庄入住率算70 每天 每套350元 即每天收益70套 350元 24500元每个月即为24500 30 735000元每年按11个月计算 808 5万元3 年总利润 1 2 1800万元 808 5万元 2608 5元 经济年支出分析折算为500万元 含员工工资 水电费用 设备更新折旧费用等 年经济利润折算 收益 支出 2608 5万元 500万 2108 5万元 项目经济分析 赢亏平衡分析 赢亏平衡点的计算 赢亏平衡点 利润为零的入住人数 年运营固定成本 入住者年收费 年运营变动成本 12约 入住赢亏平衡点人数则赢亏平衡点约为 人即 入住 人以下亏损入住 人以上开始盈利平衡点入住率为 风险与控制 办院风险 1 入住率不足风险 房租 人工费和水电费等硬性开支得不到有效分摊 不能进入良性循环 2 入住老人收费风险 由于老人及子女的财务状态恶化等原因 造成入住老人不及时缴费 敬老院又不能强行迫使其离开 造成负面影响 3 老人意外伤害风险 老人的意外及突发死亡率较高 一旦发生纠纷 会给我院带来人力与物力上的损失 4 养老院内的设施受损 带来一定的经济损失 风险与控制 风险控制方式 1 向政府申请 可以尽量向政府申请政策扶持 让政府给与一定政策上的优惠或资金扶持 2 向公益基金会 社会团