钟山中小企业科技园策策划草案.docx

钟山中小企业科技园策划案第一部分 六盘水市产业园区发展状况 全市范围内的各类产业园区共有11个，即钟山经济开发区（红桥新区）、红果经济开发区（两河新区）、水城经济开发区（董地工业园区）、盘北经济开发区（鸡场坪工业园区）、六枝经济开发区（岩脚工业园区）、水月工业园区、木岗工业园区、保田（盘南）工业园区、大河经济开发区（管理大湾、汪家寨、中箐园区）、发耳工业园区、路喜园区。11个园区现规划总面积977平方公里。第二部分 项目概况一 项目简介钟山中小企业科技园是省级新型工业化产业示范基地钟山经济开发区（红桥新区）专为六盘水市中小企业开辟的创业起步区，创业基地利用孵化器的政策和功能优势，为中小企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本和风险，促进科研技术成果商品化、产业化，推动中小企业的快速成长。依据中共贵州省委贵州省人民政府关于实施工业强省战略的决定（黔党发 201012号），贵州省人民政府关于加快产业园区发展的意见（黔府发 201017号），贵州省委、省政府关于加快城镇化进程促进城乡协调发展的意见（2010年7月）以及相关单位提供的基础资料等，规划项目总面积300亩，一期占地73亩，其中待征地13亩，总建筑面积33000平方米，将建成五层孵化中心大楼10000平方米，工业厂房23000平方米，容积率（建筑面积/总面积）0.87。二期以后项目根据上一期的收益及评估策划，争取5年内完成所有规划，建成标准化厂房式产业园，大力配合贵州省“5个100工程”， 着力完善园区生产性、生活性服务设施和环保设施，确保实现“五通一平”、努力实现“七通一平”。二 项目用地描述（一） 地理位置钟山经济开发区（红桥新区）位于六盘水市中心城区的东南部，东至以朵片区的水黄公路两侧，南至水城县纸厂乡、勺米乡、阿戛乡与钟山区凤凰办事处的交界处，西至钟山区凤凰办事处石龙村西边村界，北至南编组站北侧及贵昆铁路南编组站引入线南侧，总面积约59.4平方公里。交通运输条件良好，已初步形成了集铁路、公路、高速公路为一体的综合交通运输格局。其中六盘水机场距离六盘水市区10.5公里，是4c级国内支线机场，计划2020年机场旅客吞吐量25万人次；铁路枢纽由六盘水车站、城南编组站、内昆铁路、贵昆铁路、水柏铁路、株六复线等组成；公路则包括杭瑞高速公路、水安高速公路、水黄高等级公路、水威高等级公路等重要线路。（见下图）（二） 土地面积及规划使用性质园区规划面积300亩。用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。重点开展招商企业的入住、加工生产与销售及其它配套服务。（三） 项目进展情况。.。第三部分 项目策划方案一 项目swot分析（一） 项目优势（s）1、 区位优势 钟山区经济开发区（红桥新区）位于六盘水市中心城区的东南部，规划面积59.4平方公里，可利用地面积约23平方公里，辖两个办事处，6个行政村，总人口1.6万人。区内已建成的2条40米宽城市级道路将新区与市中心城区紧密相连，形成了便捷的交通网络。新区内与市中心区相连接的供水、供电等配套设施已基本建成，完全能满足企业入驻的需要。开发区规划重点引进机械设备制造、钢铁产品制造、食品、农副产品加工、中成药、物流园等项目的建设，将开发区打造成轻工业、商业居住一体化的新型工业园区和城市新区。2、 资源优势（1）矿产资源六盘水及周边地区蕴藏着丰富的煤矿、有色金属矿、硅矿、白云石和石灰石等矿产资源，尤其煤炭资源丰富，享有“江南煤都”之称，六盘水市境内现有水矿集团、盘江煤电集团、六枝工矿集团等大型国有煤炭企业和近两百对规模以上的地方煤矿企业，2010年全市原煤产量6000多万吨，“十二五”期间煤炭产量达1.5亿吨以上，加上周边的毕节地区、黔西南地区、昭通地区，在六盘水及周边地区将形成4亿吨的煤炭生产能力。（2）钢铁、电力、铝合金、建材资源 六盘水有着丰富的钢铁、电力、铝合金、建材资源，钢铁有已建成的500万吨/年首钢水钢钢铁公司、有正在建设的500万吨/年首钢鸡场平钢铁公司。全市水火电装机达640万千瓦，计划“十二五”末电力装机将达1000万千瓦。电解铝产量15万吨/年，水泥产量600余万吨/年，六盘水丰富的钢铁、铝、电力、建设等资源为工业企业发展提供了丰富的原材料保障。（3）生物和气候资源 六盘水市属低纬度高海拔地区，大部分区域属北亚热带云贵高原山地季风湿润气候区，具有温带、暖温带、中亚热带、南亚热带等多层次的气候分区，年平均气温13 -14，具有“中国?凉都”之称，年均降水量1360多毫米，海拔从510米2700米，形成了区域内独特的立体海拔气候环境和生物多样性。气温，雨量随海拔高度呈垂直差异，独特的立体多样性气候资源，适宜于多种类型的中草药、调味品、经果林的种植。区内有药用植物达700余种，主要品种达195种。调味品种植以姜、辣椒、大蒜、花椒、草果、沙仁为主，其中优质姜闻名遐迩，畅销全国。马铃薯、苦荞特色农产品已大量规模化种植，经果林以杨梅、猕猴桃为主，已成规模。（4）人口、教育、文化资源 全市共有人口3000多万人，其中：产业工人30万、在校学生22万；普通高等学校2所、中等职业技术学校15所、普通高中218所，有丰富劳动力和职业技术培训能力。3、 市场优势 六盘水是西南地区重要的煤炭、煤化工生产基地，随着煤炭产量的不断增加，需要大量的成套煤炭开采、加工设备，每年当地煤炭装备采购资金达50亿以上，加上周边产煤地区，在该区域煤炭装备采购资金达100亿元以上。在国家规划的7个煤化工基地（600万吨/年）中，六盘水是西南地区重要的煤化工生产基地之一。根据贵州省煤化工规划，在“十二五”期间将在贵州的六盘水市周边地区投资1230亿建设煤化工基地，云南也在距六盘水周边投资300多亿建设煤化工项目，在六盘水及周边形成800亿的煤化工装备需求市场。六盘水钢铁、电力、铝合金、建设资源丰富，而钢铁、铝合金深加工在当地基本处于空白，围绕当地丰富的钢铁、电力、铝合金、建设资源，发展钢铁生产设备制造维修、铸建、汽车零部件、全铝发动机、铝合金配件、钢铁铸件、压件、接丝、电力设施制造等项目有较大的市场优势。 六盘水中草药资源丰富，而中草药资源利用率较低，利用当地丰富的中草药资源，建设中成药制造项目有较大的市场优势。六盘水的气候条件交适应马铃薯、苦荞及辣椒等农产品生长，利用当地辣椒、大蒜、花椒、草果、沙仁、马铃薯、苦荞、杨梅、猕猴桃、核桃等特色农产品，加工制造食品、调味品、果汁、干果等有较大的市场优势。4、 高效便捷的办事环境为方便投资者办事，开发区设立了招商引资服务中心，实行服务内容、服务条件、服务程序、服务时限公开；并对工业项目从引进到落地开工的流程进行并联优化改造，各招商部门还为投资者提供全程代理服务，实行保姆式服务，大大方便了企业办事。红桥新区是全市办事环节最少、服务效率最高、企业成本最低的开发区。5、 孵化器优势科技园实际是开发区的“园中园”，入驻企业享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化器功能优势。钟山经济开发区（红桥新区）对入驻企业的优惠政策如下：第一条 为进一步扩大对外开放，加大招商引资力度，加快实施工业化核心战略，促进红桥新区开发建设，根据国家和省、市有关规定，结合红桥新区实际，制定本优惠政策。 第二条 符合准入条件入驻的所有企业，在享受国家、省、市已出台的优惠政策的基础上，适用本优惠政策。 第三条 红桥新区优先发展和鼓励投资的产业：矿山机械制造（含零配件）、电子信息、新型材料、本地特色优势农产品加工、现代物流、高新技术产业等。鼓励区外企业、其他各类经济组织或个人在红桥新区投资发展产业集群，建设产业园区。 第四条 生产型企业免收基础设施配套费，建安营业税作为扶持企业发展资金即征即返项目业主。 第五条 属于优先发展和鼓励发展的企业，按新区土地出让的最低标准收费。新区也可根据企业需要建设标准厂房出租（售）。第六条 符合准入条件的企业，如资金出现暂困难，可帮助对接金融部门争取贷款支持，由新区财政进行贴息。特殊情况新区财政还可提供短期 无息借款。 第七条 对年度纳税总额在1000万元（含1000万元）以上的生产型企业，投产当年地方税收分成部份全额返还，第二年、第三年地方税收分成部份返还90%；对年度纳税总额在501999万元的生产型企业，投产当年地方税收分成部份全额返还，第二年、第三年地方税收分成部份返还70%；对年度纳税总额在201万元500万元的生产型企业，投产当年地方税收分成部份全额返还，第二年、第三年地方税收分成部份返还50%；对年度纳税总额在200万元以下（含200万）的生产型企业，投产当年地方税收分成部份全额返还，第二年、第三年地方税收分成部份返还30%。以上税收返还一年一返，在次年第一季度内返还到位，其中返还的10%用于奖励企业法定代表人。 第八条 对投资高科技（经省级以上认定）项目，自建成投产起，3年内企业所得税地方分成部分由新区财政全额奖励给企业。 第九条 投资达1亿元以上的项目可实行一事一议。 第十条 服务承诺：特事特办、马上就办。 1、新区内所有工作人员都实行首问责任制。 2、新区所有工作部门对相关工作都实行一次性告知制度。 3、对所有准入的项目需在新区职能部门办理的相关手续实行代办制，不收取代办费，投资者只需提供相关资料及必要费用。 第十一条 企业办理人才招聘、劳动用工、员工户口转移、购置物业、子女就学等，一律按当地居民收费标准收取。 第十二条 本优惠政策由钟山经济开发区管委会负责解释。 第十三条 本优惠政策自发布之日起施行。6、 拿地成本低，可办理产权证。7、 承办单位具有雄厚实力 六盘水市钟山区华刚贸易有限责任公司成立于2008年10月，位于六盘水市中心繁华地段的钟山区钟山中路（人民路）世纪大厦1号20号。注册资金为1000万元，是一家具有独立法人资格的民营企业，平均年盈利300万元，完全具备计划内的建设力和一定的风险承担力。公司主要经营：销售润滑油、工艺品、服装、矿产品、建材、五金、百货、消防器材、钢材、电器、电线器材、纺织品、化工产品（不含危险品），废渣加工、铁托加工、设备、机电维修煤炭、铁矿石加工；现有员工42人，其中公司管理人员12人（中级职称人员6人）。公司主营业务涉及项目广泛，人员配置在同类公司出类拔萃，从而不仅对众多传统工业产业和高新技术产业能有深入了解，而且具有优良的信息渠道、商务渠道和人脉资源，为今后的招商环节上打下了坚实基础。（二） 项目劣势（w）1、 公司整体、自主开发将面临一定的资金压力和风险。2、 公司在工业地产领域实力不突出，品牌不够响亮3、 一期和二期土地未连成片，难以整体规划。4、 距离成都市区较远，给企业增加了运输成本。（三）项目机会（o）1、 开发区的亚东、蓉台两工业园项目进展缓慢，招商效果差2、 开发区入驻企业数量、规模发展势头好，对园区招商工作有带动效应。3、 六盘水市区及周边郊县定位于中小企业工业园的不多4、 项目用地位置优越，将成为开发区的形象工程之一，开发区管委会可能为园区招商提供帮助。（四）项目威胁（t）1、 各类工业园区，竞争激烈，尤其是亚东、蓉台两工业园如果进入开发将带来直接威胁。2、 如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期拿地不利3、 开发区内的孵化中心、区外其他各类孵化器构成竞争swot分析结论：1、 面对竞争，明确定位，专为中小企业量身定作。2、 充分利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。3、 充分发挥省级新型工业化产业示范基地金字招牌的优势。4、 创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。5、 利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。二 项目开发策略（一）项目开发总体目标1) 以钟山项目为契机，实施“工业地产规模化”战略2) 以钟山项目树形象，亮品牌。3) 兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。（二）项目开发策略1、 自主开发+入园企业开发这种方式下我们把入园企业分为两类，一类是租用标准厂房（不排除买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。公司在开发标准厂房的同时或之前就开展对征地企业、孵化大楼的招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利的情况下（招租达到5070%，引进企业34家），方可开展孵化大楼的开发建设。因此招商是否成功是此种开发策略成功的关键。利：1) 公司资金压力小，资金占用少，财务风险小。2) 投资风险小。弊：1) 开发周期拉长，影响二期拿地和开发，同时可能面临管委会压力。2) 因整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至公司实力信心不足，招商工作难度大。3) 投资回报较低。2、 引入新投资商联合开发以项目土地使用权作股，引进新的投资商对华刚贸易有限公司增资扩股，进行联合开发。新投资商可以优先考虑皎龙等运作工业园区较成功的工业地产商，因为他们一方面对工业地产有较深入的理解和认识，另一方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享。引入新的投资商后即可对园区进行整体启动，孵化楼和标准厂房可以先建起来，同时整个园区的设计和规划标准也可以有所提高。非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。利：1) 开发周期短，资金压力小，风险分散2) 有利于树立公司和园区形象，对二期拿地有帮助。3) 利于招商4) 如果能引入工业地产商则可以利用对方的网络推进招商工作。弊：1) 寻找理想的新投资商较困难2) 利润空间压缩三 项目市场定位（一） 同类工业园区考察情况龙腾工业城由宏杰置业（台资）投资，位于成都龙泉国家经济技术开发区中心位置世纪大道旁，占地1000亩，分a、b区开发，预计5年内完成整体开发。目前已完成一期开发，含11栋标准框架结构厂房和1栋员工宿舍，二期三栋厂房6月前可交付，9月前完成二期建设。工业城只租不售，03年开始招商，目前一期除两栋厂房共约2000平米外已完成大部分招商入驻率达92%，租赁价为10-13.5元/平米（含物管费），员工宿舍每间可容纳16人，含基本设施650元/月，不含基本设施580元/月。园区用水为自来水，吨水价约0.50元；每1000平米厂房配电60kw，超出部分按500元/kva加收电力增容服务费。折合后动力电价约0.70元，照明电约0.90元。目前入驻企业主要是制造业、机械加工、包装和电子。成都青羊工业集中发展区由成都青羊工业建设发展有限公司投资，是成都市21个工业集中发展区之一，园区位于青羊区苏坡、文家交界处，东临火车西站、三环路，西接绕城高速，南接成温邛高速公路。总占地面积3057亩，规划总建筑面积220万平方米，主要规划为两大区域：2593亩市工业发展区、464亩集中发展区农民拆迁安置新居工程，整个工业集中发展区的概念设计和300亩科技创新起步区的规划设计方案设计已委托日本大厂株式会设计完成，464亩发展区农民拆迁安置新居工程 “英国小城”的概念设计和规划方案已委托英国和乐集团设计完成。园区主导产业定位于精密机械加工与电子电器，发展现代制造工业与信息工业。据报载，3月16日举行了发展区启动暨首批入区企业（项目）签约仪式，首批18家中外企业（项目）与青羊发展签署了入区协议，项目总投资额达8.28亿元。一期300亩科技创新起步区正在建设中，预计明年上半年可交付使用。工业区全部由投资商开发建设，对外出售，拟售价为29803500元/平米，需一次性付款。园区对入驻企业没有特别要求（污染性产业除外）。目前招商政策正在制定中。 龙潭都市工业园成华区政府政府投资，由成都三益投资有限公司招商、管理，是三环沿线规划最大的都市型工业园区，规划面积 11000余亩（一期开发5800余亩），其中中小企业创业园（30亩以下）200亩。园区以售为主，兼带出租。投资企业征用土地价格为（20万净地价+5万配套）/亩，征地后可自建或委建，但厂房水电等由企业自己申请。代征地是否分摊因位置而定。租赁价格为10-15元/月*平米。30亩以上大园区土地已基本征用完毕，主导产业为服装、信息电子、新材料、汽车及零配件，但园区开工建设的少。中小企业创业园区已有7-8家企业签订意向，土地征用达60余亩。锦江（柳江）工业开发区由锦江区政府投资，柳江街道办管理。已征地1800亩，分为a、b两区。a区毗邻国家级成都高新技术开发区，由府河、三环路、成仁路、绕城公路合围而成，占地1277亩。b区位于潘家沟，占地500余亩。a区土地已征用完，入驻企业主要为印务和生物制药。b区只租不征，企业租用土地（50年）3000元/亩*年，配套费3万/亩（一次性付清），厂房由企业自建，企业也可租用开发区标准厂房，7元/平米。目前b区厂房多由开发区建设，另有6、70亩土地可租建。蛟龙工业港由成都蛟龙集团投资，园区总部位于青羊区文家境内成温路与绕城高速公路交界处，成温高速公路入口旁, 一期占地1400亩, 二期占地400余亩（另有双流九江4、5百余亩），企业可租用土地自建或委托开发商建设。土地租赁费每年3000元/亩（九江2000元/亩），配套费6万/亩（一次性付清），企业委托开发商建设4个月可交房，首付10%，工程完工付20%，三年内缴清余款，开发商代办地面产权。企业也可租赁厂房，租金8元/平米（九江7元/平米）。园区自建自来水厂，每千平米配电40kw，超出部分按500元/kw加收。园区一期已经全部入住，二期（文家）已经有10余家企业签定意向，二期（九江）也已入驻近20家企业。四川省商会民营经济示范基地（科创工业园） 由科创药业集团（民营）投资, 位于成雅高速双流出口，双华路与长城路交界处，西南航空港经济开发区内, 规划面积1200亩（一期开发400亩），主要由开发商自建后对外租售，企业也可征地自建或委建，征地价为：7-12万元另加1万/亩土地出让金,款项全部付清后半年内取得土地证，公共配套费8-10万/亩，基础设施配套费2.8万/亩。园区另规划100余亩土地用来修建30余栋别墅作为办公科研楼（规划地紧邻锦丽园别墅区），同时可对外出售。目前园区尚未建设，正进行招商准备工作。蓉台工业园位于成都温江xx科技产业开发园蓉台大道北段, 占地近100亩, 规划建设20栋钢结构标准厂房。在管委会的敦促下，已建成两栋厂房。园区以出售为主，投资者可征用土地（12万/亩）自建或委建（未含配套费）, 或购买标准厂房155万/栋，也可租赁（15元/平米）, 目前入驻率为0。亚东.海科创业园 由成都亚东投资有限公司投资, 位于成都温江xx科技产业开发园蓉台大道南段, 占地80余亩，原则上开发商统一规划修建厂房（企业也可以征地）。 园区预计四月份开工，目前尚未有任何政策。私人厂房双流机投镇白佛村2组, 由几个投资人共同投资建设，占地约两亩。每套含两栋厂房（各400平米左右）和三层楼房（共约500平米，含临街商铺），砖混结构。对外出租, 租金约3、4元/平米*月，水电价基本一样，但每周平均有1-2两天停电。（二） 综合分析以上九家工业园中，青羊、龙潭、锦江三家为政府投资，其余均为民间资本投资。除私人厂房外，均有规范化运作和管理。从规模上看，除蓉台、亚东外，其余工业园规模均在千亩以上，资金实力雄厚，因此开发模式上有较大的选择余地，可以先开发后招商。从定位上看，青羊、龙潭、锦江a区主要定位于大品牌、大投资的中大型企业（集团），其他工业园则主要定位于中小企业。蓉台、亚东与海峡在规模、定位上相似，但前两者开发、招商启动进展缓慢。蛟龙在品牌、规模、价格上对海峡构成威胁，但其土地为划拨地，企业只能拿到地面建筑产权。（三） 项目定位1.市场定位：科技园是高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂。2.目标客户定位六盘水市区种子型高科技企业和中小型企业；省内外企业在温江的分支机构、子（分）公司、生产基地。四 项目营销策略产品篇从“产品”角度，一方面要塑造“科技园区”概念，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。1科技园区 项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过孵化器来形成园区的比较竞争优势。为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。培训/咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题讲座和培训。创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。2金牌贴身物管：为园区企业创业发展解决后顾之忧。价格篇从租金上看,海峡的租金标准同位于国家级开发区的龙腾、蓉台相比，价格居于中位，相比蛟龙、龙潭、锦江则价格优势较弱。厂房土地售价上，蛟龙折合售价21万/亩，锦江18万/亩，相比而言，海峡的售价有一定价格优势。大楼售价上，相比青羊工业集中发展区，具有绝对优势，但考虑到两者的区位差别（温江vs成都），优势并不明显，但基本可比温江本地写字楼售价。考虑到xx的开发策略是为了尽快收回投资，因此应运用价格和政策杠杆向销售倾斜，一方面突出买楼、买地的价格优势、所有权优势和政策倾斜，另一方面适当保持租赁的“高位”且实行租金每35年上浮，使投资者有买比租合算的感觉。因此，租金方案可考虑不变，但因土地售价结构中，配套费所占比例较高（达到10万/亩，而蛟龙、锦江、龙潭配套费在38万之间），可以考虑适当压缩配套费使综合地价压缩到18万/亩左右，这样价格将成为园区最大的比较优势。租金售价备注龙腾工业城1013.5元/m2标准厂房,只租不售青羊工业集中区29803500元/m2科研办公大楼售价(只售不租),工业厂房尚未开发科创工业园18.825.8万/亩征地价蛟龙工业港78元/m2（含物管）20003000元/亩*年+6万/亩土地使用价龙潭都市工业园1015元/m225万/亩售价中不含水、电、气等配套费蓉台工业园15元/m212万/亩，155万/栋售价中不含配套费亚东创业园锦江开发区7元/m2（柳江）3000元/亩*年+3万/亩土地使用费私人厂房34元/m2海峡12元/m219.77万/亩（含配套）1200元/m2 （厂房）2020元/m2 （孵化楼）均价招商篇1.招商目标无论哪一种开发策略，招商都应先开发而行。招商的短期目标（35个月）是确定23家有一定品牌知名度，征地面积在1020亩的中型企业，56家征地面积在510亩的小型企业，以尽快推动大楼及园区配套设施的开发，长期目标（11.5年）是完成整个园区的招商工作。2.招商对象： 六盘水范围内中小企业。 省内外大型企业、集团成都分支机构、子（分）公司、生产基地 六盘水范围内高校实验室、专利持有人 民间投资者（产权式工业物业）其中以、为主要推介对象，这部分客户里，力争园区企业：社会企业达到3：7。3.推介主题卖点和二级卖点：主题卖点： 6年租金+银行按揭帮您轻松置业 270元/平方米土地费（18万/亩）+500元/平方米建造成本=770元/平方米 六年租金：12*10元/平方米*6=720元/平方米二级卖点：n 强大的孵化器优势n 园中园金牌贴身服务n 产权式商铺、产权式工业物业：三权分离，50年稳定的投资回报民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定的租金回报，由园区代为招租、管理，省去招租和维护成本。投资回报率高达8%10%。十年即可收回投资。稳定回报期限长达50年。n 灵活的销售方式：u 分期付款u 垫付建设资金u 售后返租（专门针对产权式物业投资者） 主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系,全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色。4.招商步骤整个招商过程分为三阶段：(1)招商准备阶段：（4.14前）1. 园区规划图、效果图、平面图；2. 招商计划拟订；3. 成立招商小组、明确工作职责；4. 制定招商手册、招商海报、布置招商现场；5. 拟订租赁、销售合同。(2)招商初期阶段：以开拓招商渠道、狠抓对外宣传为主要内容。n 开拓多元化招商渠道： 现场招商：老园区作为招商中心对园区内外进行包装（条幅广告、招商手册、宣传资料等）； 报纸广告（软、硬广告）、户外广告牌（园区现场）； 政府招商：充分发动政府、管委会力量提供招商信息和便利条件； 客户招商：以客招客； 网络招商：更新公司网站，通过网站发布招商信息。n 对外宣传主要通过媒体发布、报道和开展活动营销来进行： 媒体发布、报道：选择受众面广、政经类报纸（六盘水日报、贵阳晚报、贵州日报、贵州都市报等）进行全面发布和报道：l 三报同时刊载招商信息，连载两日；l 园区现场外制作广告墙、竖广告牌；l 老园区外墙制作招商广告条幅；l 网站同步发布招商信息；l 硬广告同步推出：选择成都商报围绕主题卖点和二级卖点形成广告系列隔日推出；l 软广告紧随其后：选择贵州都市报制作人物（王总）专访、招商系列活动跟踪报道。 活动营销l 园区企业座谈会（4月初）；l 以温江区招商引资办、管委会名义主办，园区协办举行招商会，增强招商会的权威性和吸引力（4月底）；l 与中小企业局联办中小企业创业发展专题讨论会暨项目推荐会（5月）；l 园区启动暨首批入园企业（项目）签约仪式，邀请温江区委区府、管委会、中小企业局、新闻媒体参加（6月）；l 对各区工商注册办公室、专利局攻关，请求代为宣传，提供相关信息。（3）招商后期阶段：开设两个招商场所，一个在园区现场，一个在总部。主要以宣传招商政策、参观园区等为内容。5.招商政策：1) 公司外机构引进新企业，视招商程度和效果给予现金奖励；2) 园区企业引进新企业，视招商程度和效果给予租金或售价折扣；3) 推行公司全员招商，凡提供招商信息，引进企业者均给予奖励。第四部分 项目财务分析 首先区分是拟建设项目还是已经实施的项目。拟建设项目的话，可以先从经济环境、政策环境分析入手；然后进行行业、市场分析研究，说明前景可行与否；接下来是企业现状分析，项目必要性；接着就是项目本身了，一般来说，根据项目预期，设定各项投入金额、投资进度、每年收入、各项成本与费用、税金情况，根据这些建立模型，模型使用最基本的财务模型就可以，计算得出损益表、营运资金估算和投资现金流量表。根据模型设定，计算出投资收益率、回收期、净现值、内部收益率等指标即可。一般这样做出的模型不会一次成功，其中的设定数据和指标结果都可以根据自己的需要进行调整的。第五部分 项目风险分析与规避略1、技术风险分析与规避：技术是产品的核心，核心技术的保密关系到公司的安全。而不断开发新技术是公司提高竞争力的重要手段，因此本公司可以通过聘请有经验的专业人士或与一些科研院校合作，加快产品升级与创新，保证产品在不同的应用条件下有较稳定的性能，延长产品使用寿命。同时应该增加产品的种类以满足不同企业的需求。通过核心技术的保护和升级使企业产生强大的竞争力，以降低技术风险。2、竞争风险分析与规避：国内市场有一些企业也在生产同类产品，但存在技术水平低、产品质量不够好的问题，本公司可以凭借技术优势以优质的产品与其竞争。国外也不乏一些知名大型企业，而且他们的国际市场份额比较大在同类产品当中的使用性能比较好，但他们产品的市场价格往往比较高，我公司可以以较低的价格立足国内，凭借地域优势打开国内市场。同时应该加大对产品的宣传，使各大企业更快了解本公司产品。3、融资风险分析与规避：在创业阶段，公司的生产经营并不能保证产生稳定的现金流，在企业资金来源的问题上，科研人员、创业人员等私人资本的资金已经不够，而向银行贷款较困难并且会使企业负债过重，所以公司的资金的需求逐渐转向风险资本，该阶段需要的是长期资本，公司将出售股权来融资，以降低融资风险。公司可以通过展示自己的发展潜力和美好前景，来获得风险投资者的支持，获得发展过程中靠自身积累所不能满足的资金需要。4、管理风险分析与规避：创业初期，公司规模较小，员工数量不多，因此这时的管理风险较小。但是随着公司规模的扩大，区域市场的增加，销售代理和合作伙伴的增多，管理的复杂程度也将会增加，此时的管理风险也相应地增加。起步阶段，公司设置了区域性的组织结构，职责明确，配备完善的制度，实施奖惩激励，能者上，庸者下的制度。对于合作伙伴，本公司将他们纳入公司的战略当中，实施双赢的政策，以真诚的态度对待他们。以此来降低公司的管理和经营风险。5、市场风险与规避：因为市场经济的不确定性所以产品在进入市场前期，必然会存在一定的销售风险。公司通过准确的目标市场定位，与一些钢厂和冶炼厂保持长期的合作伙伴关系。同时公司应该在保证产品质量的前提下降低成本以获得一定的经济效益，维持公司的正常运转。但为了保证收益的最大化，同时为了保证产品的销路，产品的认可度显得尤为重要。因此除了提倡品牌战略之外，还要在服务质量和广告宣传等方面有所作为。6、要采取多种有效的财务风险分析手段财务风险的成因非常复杂，因此要对企业所处内外部的风险进行系统的预期和评估，必须采用科学的分析手段。具体到实践中，财务管理部门应综合利用课中定量分析和定性分析方法，将多种影响因素纳入财务风险指标评价体系，以便全面、客观、及时