中航南太武地块价值评析.ppt

2012年3月 中国航空技术国际控股有限公司地产投资事业部厦门区域 项目工作小组 中航地产南太武地块价值评析及规划建议报告 Contents目录 区域开发价值研判 区域市场情况分析 本案地块属性分析 本案地块规划建议 本案地块整体定位 本案位于厦门湾南岸 漳州新港城东部 本案隶属于素有 鱼米花果之乡 美称的龙海市 龙海市是国家持续高效农业示范区 海峡西岸对台农业合作试验区 福建省重要的农产品出口创汇基地之一 是水仙花的故乡 本案区位概述 本案 漳州新港城 漳州新港城是 漳州市重要的临港产业发展地区 现代生产服务业为主的宜居滨海新城 资料来源 厦门湾漳州南太武滨海新区发展规划 后石港区 招银港区 漳州新港城范围 漳州新港城的城市功能定位 漳州新港城产业规划 利用优越的港口条件 陆域交通条件 发展港口物流产业 临港产业等 形成区域航运物流中心 船舶制造业基地 目前区域对外交通主要依靠轮渡和沈海高速 至厦门岛内车程时间1 1 5小时 若厦漳跨海大桥与规划中的海底隧道开通 至厦门岛内车程可缩至30分钟以内 但需穿过招商局的开发区后 到达本案 现状交通路线1 轮渡 漳州港 经招商局到达本案 需要时间约60分钟路线2 沈海高速 经招商局到达本案 需要时间约80分钟路线3 沈海高速 经S201省道达到本案 需要时间约60分钟 规划交通厦漳跨海大桥 预计将于2012年年底建成通车 届时厦门湾南岸至厦门的距离缩短为35公里 缩短为原来的一半 厦漳海底隧道 已纳入漳州市 十二五 规划重点建设项目 建成后滨海新城正式进入厦门半小时经济圈 沿海大通道龙海段 已于2010年9月15日开工建设 未来南太武滨海新城与外界的联系将更加便捷 疏港高速 2009年12月开工建设 预计将于2012年底竣工通车 漳州新港城的交通规划 区域经济保持快速增长态势 但经济总量较其他区域有较大差距 随着漳州开发区升格为 国家级 区域经济预计将保持 跨越式 增长 到2015年 漳州开发区全区工业总产值达到500亿元 年均增长91 4 财政总收入达到20亿元 年均增长50 72 全港吞吐量达到5000万吨 年均增长55 96 全社会固定资产投资五年累计完成450亿元 年均增长66 75 开发区经济发展目标 2010 2015年GDP增长率按25 进行预估 2016 2020年GDP增长率按20 进行预估 2020 2030年GDP增长率按10 进行预估 数据来源 招商局开发区总体规划 2010 2030 亿元 亿元 漳州新港城的经济概况 漳州新港城人口基础薄弱 总人口约10万 并以当地居民和产业人群为主 人口整体素质一般 漳州新港城的总人口情况 区域开发价值研判 开发机遇 受限因素 区域将受益于跨海大桥和海底隧道的开通 提高与厦门岛的通达效率 物流和临港产业为主的区域发展功能定位 限定了房地产在区域内的发展空间 随着产业发展 区域人口将有所增长 居住需求亦会随之增强 海底隧道规划尚待确定 短期内难于开通 且非直通本案 限定了客群地域范围 以本地居民和产业人群为主的人口组成 限定了房地产开发的级别 龙海市拥有农产品出口优势 鱼米花果的农业发展优势 南中国海岸线资源 区域价值尚待提升地产开发尤需 突破 突破区域对客户质素 物业级别 配套形式的限定 Contents目录 区域开发价值研判 区域市场情况分析 本案地块属性分析 本案地块规划建议 本案地块整体定位 2011年新港城片区 招商局 南太武滨海新城 商品房总供应量为31万 总成交量为17 5万 呈供大于求状态 主要是招商卡达凯斯成交 拉高价格 区域市场整体供求分析 新港城片区目前市场潜在的开发量约为460万 南太武滨海新城和和招商开发区市场存量分布占比为29 和71 区域内外竞争异常严峻 单位 万m2 区域市场潜在开发分析 漳州新港城在售楼盘主要集中于招商局片区 目前共有10个在售楼盘 南太武只有2个在售楼盘 区域市场项目分布分析 新城海世界 招商假日365 怡港花园城 2011年全年区域成交均价为7215元 目前招商局开发区高层均价约为7500元 别墅均价约为14000元 招商局开发区较南太武滨海新城价格高出约1500 2000元 区域市场价格分析 新港城片区项目主要依靠外地客户 主要为厦门 龙岩 三明 漳州等地的投资投机客 部分来自于开发区的公务员 企业中高层 个体户以及当地居民 购买用途主要是以第二居所为主 区域市场成交客户分析 区域市场重点项目分析 区域内大盘开发为主 多富于景观资源优势 并以休闲度假社区为主 但所有项目目前去化率非常低 销售状态与厦门岛外的中洲滨海城的现状相类似 区域市场情况分析小结 整体供求 2011年新港城片区 招商局 南太武滨海新城 商品房总供应量为31万 总成交量为17 5万 呈供大于求状态 营销思考 供大于求市场存量较大 潜在开发 目前市场潜在的存量为460万 南太武滨海新城和和招商开发区市场存量分布占比为29 和71 区域内外竞争异常严峻 潜在开发量大未来竞争激烈 成交价格 2011年成交均价为7215元 招商局开发区高层均价约为7500元 别墅均价约为14000元 较南太武滨海新城价格高出约1500 2000元 价格略低形成洼地 成交客户 主要为厦门 龙岩 三明 漳州等地的客户 部分来自于开发区的泛公务员 企业中高层 个体户以及当地居民 购买目的主要为投资兼自住 周边客户为主本地客户为辅 项目分布 漳州新港城在售楼盘主要集中于招商局片区 目前共有10个在售楼盘 南太武只有2个在售楼盘 招商局片区为主南太武尚不成熟 重点项目 区域内大盘开发为主 多富于景观资源优势 并以休闲度假社区为主 但整体销售去化不理想 资源大盘去化一般 本案规划方向 本案规划方向研判 1 产品差异化规划 以规避大体量的存量竞争和潜在开发竞争 2 资源最大化规划 利用山海资源和海岸线优势 并将其发挥至极 3 多核复合化规划 设置多个复合地产核 增强对周边客户的吸纳力 高产品竞争力 高客户吸纳力 本案规划目标 Contents目录 区域开发价值研判 区域市场情况分析 本案地块属性分析 本案地块规划建议 本案地块整体定位 本案地块 地块土地 海域状况 地块总面积 2860亩 地块除南侧部分为陆地外 其它区域约2000亩需填海造地 填海后 形成较长的北向和东向海岸线资源 1 滕王阁地块 2 小山包 5 普照寺 4 南太武山 3 后石港区 规划 地块背靠南太武山 北面厦门湾 但自然景观风貌一般 西侧临卓岐村 形象略差 东侧为招商局开发区的后石港区 对地块开发将产生较大的不利影响 目前地块及周边正进行土地平整 山林改造和填海造地工作 北面 滕王阁地块 海景 南侧 隔着201省道与南太武山脉相邻 道路修建 南太武山景景观普通 西面 卓岐村 形象不佳 东面 现状为水域 未来将填为物流码头用地 后石港区 规划为大宗散货液体码头 现建有1个10万吨级煤炭泊位和1个5千吨级重件泊位 地块四至情况 本案地块 无论是现有的轮渡 还是年底竣工的跨海大桥 以及尚待规划的海底隧道 都需要先行通达招商局开发区 并在穿行岛上的各大地产项目后 最终到达本地块 本案的交通不具备直通性 且招商局的各大项目相对于本案有更强的客户 配套等层面的竞争优势 地块交能通达性 目前基地周边配套极其匮乏 只能依靠招商局开发区的教育 商业配套 所以 本案所在区域 在非节假日时 人流非常稀少 缺少基本的生活气息 区域内的整体氛围还有赖于规划交通的通达 以及更多商业 休闲 生活配套的开发和运营 鼓浪屿 厦门岛 龙海 片区商业中心 厦大商业街 中山医院 厦门大学 厦门大学附属中学 厦漳大桥 15分钟轮渡 地块周边配套情况 厦门大学附属小学 本案地块属性分析小结 四至情况 山体资源 现有景观一般 周边村落形象略差 码头规划将对房地产开发带来不利影响 土地 海域 共2860亩 约2000亩需填海 填海部分为实现离岸式规划提供可能 形成丰富的海岸线资源 交通通达 先通招商局开发区 后达本案地块 面临客户 配套等多层面的激烈竞争 周边配套 极为匮乏 人流稀少 更多需依附于招商局开发区的相关配套 本案规划资源要点 规模海岸线山海资源填海造地 本案规划限定要点 码头旧村非直通配套氛围 Contents目录 区域开发价值研判 区域市场情况分析 本案地块属性分析 本案地块规划建议 本案地块整体定位 本案规划定位 本案规划定位 规模海岸线山海资源填海造地 区域研判 突破区域对客户质素 物业级别 配套形式的限定 规划目标 高产品竞争力 高客户吸纳力 资源要点 以游艇产业为主核资源型 超区域 复合度假地 发展游艇产业 政府预期 游艇产业规划参考案例 天津中澳皇家游艇城总用地面积约221 7公顷 建设用地121 7公顷 水域面积达100公顷 其中净地96 33公顷 总建筑面积168万平方米 整个项目分四期建设 主要内容包括游艇俱乐部 1000个游艇泊位 高端酒店及商业配套设施等 其最终将成为一座集特色产业 餐饮娱乐 旅游观光 休闲度假为一体的复合型游艇产业 首期150个游艇泊位将于年底建成 停泊位长度约12至18米 该项目无论是水域面积还是游艇泊位数量 都堪称亚洲最大规模 也是天津滨海新区中心渔港游艇产业的重要组成部分 本案规划建议 建设汇集南中国最齐备 最高端的 集豪华游艇生产 营销展示和配套服务等功能为一体的全系列游艇产业发展基地 南中国首家游艇产业基地 游艇制造功能规划 游艇制造功能 主要包括游艇的生产加工及后期的维护和保养 游艇会所功能规划 会所设有以商务为主的酒店 餐厅 商务会所 咖啡坊 茶吧 书吧 红酒窖 雪茄坊 健身房 冲凉房 钓鱼岛 沙滩排球 私家聚会场 室外游泳池 壁球馆 网球馆 保龄球馆等 游艇展示中心功能规划 利用展示中心加大宣传力度 通过广告 媒体 展览会等方式 增强国内认知度 同时引导消费 建设网络平台 为消费者提供最新的产品信息 为国内外企业提供双赢合作机会 逐步实现与国际游艇销售模式的接轨 其它配套设施规划 为实现超区域 复合度假地的规划 在打造南中国首家游艇产业基地的同时 还需提供完备的 休闲 娱乐 商业 居住等功能 目前在项目的北向海面上 招商局已规划开发了休闲度假项目 双鱼岛 其将成为本案最直接竞争项目 同区域内质案例分析 招商局双鱼岛 位于招商局开发区中心位置 规划总面积约2 2平方公里 预计投资30亿元人民币 福建省重点建设项目之一 国务院审批通过的第一个离岸式人工岛项目 七大功能区 内湾艺术文化区 水 主题度假游乐区滨海休闲度假区特色居住区游艇基地码头区闽南商业文化区滨海特色居住区将于2012年底完成造岛工程 本案复核规划思考 其它差异化复核建议 本案复核强化建议1 南中国首个海岸线热气球俱乐部 会所 热气球是全球五大富人运动之一 也是国外当前最为盛行的富人运动 在国内也已经成为 新兴的高消费运动项目 其唯一性 将对吸纳超区域高端客户有较强效力 本案复核强化建议2 闽南高端养护健康中心 鉴于福建省内医疗养护配套相对一般 缺少高端养护健康机构 故建议规划高端养护健康中心 添补超区域范围内的医疗空缺 其高端定位和稀缺性 将对吸纳超区域高端客户有较强效力 本案多复核功能区规划 注 代表本案特色复核 Contents目录 区域开发价值研判 区域市场情况分析 本案地块属性分析 本案地块规划建议 本案地块整体定位 本案案名建议 闽南之心 传承闽南文