浙江宁波姜山头地块土地价值测算报告_49PPT_年.ppt

姜山头地块土地价值测算报告 2010年4月百特地产谨呈 解读项目 姜山镇 环城南路 人民北路 甬台温高速 根据城乡空间布局总体规划要求 姜山镇将在全镇范围内构建起 一心四点 以点带面的总体框架 首先重点发展姜山镇区 规划面积10平方公里 力争到2010年底 将镇区面积扩大到5平方公里 人口增加到8万人 基本建设成为鄞南地区的经济中心 文化中心 物流中心 信息中心 交通枢纽 其次集中建设茅山 蔡郎桥 朝阳 定桥四个中心点 使之成为地区基础设施 人口的集聚副中心 辐射周边地区 本地块总占地面积 45355 3 用地性质包括 住宅商业用地容积率 1 8建筑密度 18 5 绿地率 39 7 总户数 860户本地块总建筑面积约为102108 小结 地块位于鄞南姜山镇 区位较好 有一定的发展前景地块交通环境优越 与高速公路较近地块附近都市华庭正在销售 交付后将给本案带来利好地块与镇中心繁华地带还有2公里的距离 偏离镇中心地块周边厂房较多 小环境不佳 生活配套不足地块环境稍显不规整 需要更有效合理的规划 解读市场 中国央行2月12日宣布从2010年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是继今年1月12日央行宣布上调存款准备金率0 5个百分点后 时隔一个月再次上调存款准备金率 点评 一月两次密集动用存款准备金工具 可见 流动性管理已明确提上中国本轮货币政策日程 这一举措是为落实从紧的货币政策要求 适时运用这一政策工具 能有效调控信贷的增减 从今年1月下旬开始 住建部联合国土部 发改委等九部委地方政府进行督察 鉴于目前经济复苏所处阶段 短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境 预计从二季度开始 随着宏观经济增长继续走稳 房价还会呈现上涨 政策调控的力度在二季度后期将逐步加强 房地产政策将出现明显的 前松后紧 走势 点评 住建部本次发出下半年将会加强政策调控的消息 此举无疑是在本来就不明朗的上半年市场上又增加了一层迷雾 但是2010年上半年宁波楼市趋于平缓 价格仍将保持高位 虽然成交量下跌 但市场下挫的可能性仍然很小 国土资源部近期针对土地市场的政策调控可谓是大手笔 而各地对于各项土地调控措施也在落实中 如广州国土局最新出台了7条土地新政 南京再次收回违约土地等 土地调控开始步入白热化阶段 评论 在今年的两会之后全国各地开始开展清理查处房地产开发中闲置土地 囤地炒地 向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动 作为楼市调控的重要一环 收紧地根 调控措施自去年以来不断完善 但控制地价 房价上涨形势仍十分严峻 从4月1日开始 关于规范商品房预售管理的通知 将正式开始实施 与之前有关商品房预售的规定相比 新通知要求在取得预售许可后 全部房源必须一次性公开对外销售 根据通知 商品住宅项目一般不得分层 分单元申请商品房预售许可 确需分批申领预售许可的 应当说明分批的理由 每批次的建筑面积不得少于5万平方米 且各批次的申请间隔时间不得少于6个月 市建委发布的本次通知 此举将有效遏制部分房产商的捂盘惜售行为 主要是从商品房销售模式上做出了相应调整 意在增加市场供应量保证市场稳定 打击捂盘惜售 推高房价 今年该区将启动最大规模拆迁 拆迁总面积达到了135万平方米 为历年之最 其中 仅城市拆迁一块就涉及居民5500多户 今年 海曙区实施的城市房屋重点区块项目主要包括鄞奉路二期地块 月湖西区二期地块 南站区域改造地块 孝闻巷和尚书街改造地块 以及轨道交通2号线 4号线拆迁地块等 这些地块的拆迁主要是市场化运作的形式 大规模的拆迁将带来更大规模的住宅需求 这一需求是刚性的需求 近年来宁波房地产业发展十分迅速 已成为投资领域的重要组成部分 虽然08年市场委缩 但经过09年的裂变 房地产投资达到历史新高 业内人士估计 2010年开发投资仍将保持在高位运行 从销售走势来看 2010年2月的成交量有所下降 整个走势线自10月份开始持续走低 进入2月成交量跌至最低 相比较去年同期来看成交量下降明显 这主要由于春节长假 及进入2月以后国家宏观调控政策出台的影响开始有所显现 需求旺盛 2010年前两月市场供应短缺 但价格依旧高歌猛进 楼市的 小阳春 在开始发力 在大部分楼盘成交量上升明显及雍城世家高层加推的作用下 住宅市场量价均出现较大幅度的上升 本周住宅市场价格上周加推的雍城世家及受到皇冠花园 格兰春天 都市华庭 水岸枫情等高价位房源成交比例上升的影响 本周成交均价比上周上升了1960元 平米 环比涨幅为14 67 从各区成交量来看 本周热点区域为鄞州区和高新区 这两个楼市的活跃度相对较高 鄞州区在雍城世家加推的情况下以及格兰春天 都市华庭 水岸枫情等楼盘成交量上升的促进作用下 本周该区域住宅成交量上升最明显 本周各区域成交均价保持了一个比较平稳的水平 主要成交区域均价与上周有小幅度的波动 江东区最为突出 其次是鄞州区 今年 宁波市六区包括单身公寓在内的住宅项目预计供应量约为372 41万平方米 加上宁波市区在售住宅项目剩余存量为96 87万平方米 因此2010年宁波市区供应总量预计有469 28万平方米 鄞州区仍是宁波市区的住宅项目主要供应地 占市区总供应量的33 所以未来的市场 鄞州区唱主角 中建格兰春晨二期地块 盛世天城 恒威高桥地块 鄞州中心区楼盘分布图 项目地址 雅戈尔都市华庭位于鄞州天童路南段姜山镇3号地块土地开发商 宁波雅戈尔置业有限公司投资商 宁波雅戈尔集团代理商 上海开启整合推广 宁波摘莓物业管理 雅戈尔物业有限公司停车位 总数 562个比例 120 281地上车位 240个地下车位 322个装修状况 白坯建筑类别 低层 高层 小高层开盘时间 都市华庭2009年10月开盘经济参数 都市华庭总建筑面积为10万 总占地面积为6万 共推出970户 由21幢三层高联排别墅 一幢11层高住宅楼 3幢16至18层高住宅楼组成 别墅层高在2 3米 商铺层高4 5米 容积率为1 7 绿化率为30 地块位于姜山镇西南 东面为规划24米宽的道路 西面紧邻20米宽的规划河流 北面现状为24米宽的人民路 南面为空地 容积率1 7 绿化率30 产品优势 各种生活常用配套设施均有 交通便捷 以及由雅戈尔置业公司开发的品牌优势 增加了客群对项目的关注度和信任度 销售情况 联排别墅均已售完 住宅还有60 70套剩余 销售价格 住宅目前市场均价在13000元 别墅的销售价格为2万元 商铺在3万左右 客户特点 客群主要以象山 宁海为主 其中更以私营业主等高收入人群为多 多用于自住 项目综述 都市华庭把真正美式豪门 大宅别墅的空间感和优越感搬到了宁波的城市中心 为真正才智名流首选的城市第一居所别墅 项目地址 位于鄞州东至天童南路 西至陈婆渡村 南至规划路开发商 宁波新纪元置业有限公司投资商 宁波信达中建置业有限公司营销代理 宁波华星房产咨询物业管理 宁波中建物业管理有限公司装修情况 精装修开盘时间 格兰春天一期2006年4月16日开盘开盘当天推出89套联排别墅 面积分布在230平米至250平米之间 均价约7000元 平方米 2007年7月10日格兰春天2期开盘 总户数约360户 主力面积为100 130平方米 格兰春天三期 铂园 2008年7月26日开盘经济参数 铂园总建筑面积8 3万 总占地面积为8 3万 3期共有房源600多户 本期推出2栋小高层共110户 一幢为19层 一幢为11层 面积以89 和125 为主 铂园绿化率30 容积率1 64 产品特点 小区共有14幢住宅 由5 6F的多层和9 11F的小高层错落而成 200多户84 137平米普通住宅 以二房三房为主力户型 有南 北两个出入口 北面为车行主入口 南面为人行主入口 车由北入口进入小区 在西侧进入地下车库 人行由南入口进入 通过景观中心轴线入户 实现人车分流 销售价格 目前市场均价在17500元 停车位 605个销售情况 一期 二期均以销售结束 三期还剩余70 80套房源 客户情况 客户群主要集中在象山 江东和海曙 由于目前海曙拆迁范围大 因此以海曙区的客户需求较多 项目综述 铂园位于鄞州中心区 天童南路西侧 项目距万达广场往南车行约3 5分钟 距南部商务区约800米 有别墅区 高层 多层 是一个大型的高档社区 项目地址 四季云顶位于鄞州鄞县大道与钟公庙路交叉口附近开发商 开开集团 永丰置业代理商 金达利筑地宁波金百利物业管理 远景物业建筑类别 高层装修状况 白坯开盘时间 四季云顶一期于2009年4月开盘 共推出131套 售价为11000元 二期开盘时间未定 打算推出183套 经济参数 四季云顶总建筑面积为15万 其中包括约7万平方米精品住宅 约4万平方米五星级酒店及约4千平方米的花园办公别墅 主力户型为160 180 层高3米 容积率3 3 绿化率30 客户情况 一期的购买客群主要以鄞州区为主 多用于自住 项目综述 项目位于万科金色水岸和金地国际花园中间 系集五星级酒店 花园办公别墅 精品住宅于一体的复合型社区 结合周边万达广场 联盛广场的便利 该项目整体机能完善 配套全面 周边二手房的价格给本案提供了价格支撑 所以本案的价格应略高于二手房的价格 宏观市场面临大的调控 但依然难阻房价上涨的趋势 面临城市大范围拆迁的优势利好 楼市刚性需求量大 当前市场价格呈稳定上行走势 拥有市场的机遇 鄞州区成为宁波当前房地产市场的重点区域 受南部商务区的辐射 本案将承接其利好优势 预期到2011年本项目产品入市时 高层产品售价在12000元 平米 小高层产品售价在13000元 平米 别墅类产品售价在20000元 平米水平 土地行情 宁波作为 二线 城市 09年土地成交金额达488亿 仅次于广州 全国排名第六 在地王频出的09年 宁波土地出让金同比大幅上涨 涨幅617 甚至赶超了杭州 上海 遥遥领先于全国其他城市 土地交易活跃 房企拿地积极 09年1 12月宁波市共成交土地327幅 合计土地面积910 92万平方米 同比增长280 23 和483 00 09年住宅用地成交价格上涨 为未来房价上涨提供了支撑 房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求 土地价格增幅明显 09年住宅用地平均成交楼面地价3926元 平方米 同比上涨83 88 土地成本是开发企业最重要的成本之一 09年高价成交的地块将会在未来2年之内的房价中充分体现 近日 市国土资源局发布消息 年度市区国有建设用地使用权出让计划已经市政府批准 根据 计划 今年我市市区 含海曙 江东 江北 北仑 镇海 鄞州 高新区 东钱湖旅游度假区 将计划出让国有建设用地使用权 万平方米 其中普通住宅用地 万平方米 商服用地 万平方米 工业用地 万平方米 与去年相比 普通住宅用地计划增加 万平方米 增长 商服用地计划增加 万平方米 工业用地计划增加 万平方米 09年宁波土地市场异常活跃 成交总额和成交均价较08年增幅显著 随着城市化进城的不断推进 土地作为不可再生资源其价值只会增不会减 对宁波而言 在城区内逐渐无地可开发的情况下 以姜山为代表的宁波市周边郊区土地的价值将不断得到提升 前景被一致看好 经济测算 经济测算一 高层 小高层 测算地价为500万元 亩 小高层售价为13000元 平米 高层售价12000元 平米 预计本地块销售收入总额100947万元 项目总投资成本为55928万元 项目开发税后利润为35785万元 利润率为54 92 成本和售价浮动对项目利润的影响 经济测算二 别墅 高层 测算地价为500万元 亩 联排别墅售价为20000元 平米 高层售价12000元 平米 预计本地块销售收入总额104189万元 项目总投资成本为5