租赁合同纠纷民事判决书.doc

上诉人湖南省岳阳工程公司与被上诉人岳阳市假日实业有限公司、原审第三人周德辉、胡小红租赁合同纠纷一案_（2010）岳中民一终字第450号民事判决书湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）岳中民一终字第450号上诉人（原审被告）湖南省岳阳工程公司，住所地xxxx。公司负责人彭俭保。委托代理人田晓红，湖南惠风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）岳阳市假日实业有限公司，住所地xxxx。法定代表人鲁小满，董事长。委托代理人鲁运斌，男。委托代理人吴彬，湖南巴陵律师事务所律师。原审第三人周德辉，男，*年*月*日出生，汉族，湖南省华容县人，无职业，住xxxx。原审第三人胡小红，女，*年*月*日出生，汉族，湖南省华容县人，无职业，住xxxx。系周德辉妻子。委托代理人周德辉，基本情况同上。上诉人湖南省岳阳工程公司（以下简称工程公司）因与被上诉人岳阳市假日实业有限公司（以下简称假日公司）、原审第三人周德辉、胡小红租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2010）楼民初字第232号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成由审判员陈军担任审判长，审判员邵莉茜、代理审判员蒋立春参加评议的合议庭，于2010年12月6日公开开庭进行了审理，书记员胡娜担任法庭记录，上诉人工程公司的委托代理人田晓红，被上诉人假日公司的委托代理人吴彬、鲁运斌，原审第三人周德辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原判认定，2003年7月19日，原、被告之间签订的一份岳阳工程公司土桥段“综合大楼”楼面出让合同书，该合同约定由被告将岳阳工程公司土桥段综合楼二层、三层及二层、三层专用楼梯整体出售给原告。同年8月10日，被告向原告作出内容为“我公司承诺在土桥综合楼西侧退红线3米以内建一个临时二、三楼通道，供贵公司无偿使用。如果因政府原因或我公司土桥大院整体规划原因需要拆除时，贵公司应在接到通知一个月内无条件交我公司拆除”的书面承诺。2004年9月21日，因原告所购二、三楼经营项目变更及布局调整，经原、被告协商，西侧临时通道暂不使用，改由被告修建一个临时门面，双方并就该临时门面使用的相关事项签订一份协议书。该协议第一条约定，该临时门面由甲方（被告）负责修建，建成后由乙方（原告）向甲方（被告）租赁该门面。如因政府规划原因或甲方（被告）公司整体规划确实需要变动时，甲方（被告）应在一个月之前通知乙方（原告）予以拆除。但甲方（被告）其它原因要拆除，必须赔偿乙方（原告）损失。该门面由乙方（原告）只负责消防部门协调，如建好后三年内消防要强行拆除，由乙方（原告）负责赔偿甲方（被告）伍万元整损失。如乙方（原告）要求拆除门面建通道，则由乙方（原告）自行负责。乙方（原告）向甲方（被告）交纳壹拾万元的押金，如门面拆除，恢复通道，押金退还；协议第二条约定，该临时门面由乙方（原告）向甲方（被告）租赁使用，每月租金为每平方米伍拾元，用途由乙方（原告）自行决定；协议第三条约定，如乙方（原告）经营需要，必须将该临时门面拆除，恢复通道用途，乙方（原告）为无偿使用，不需向甲方（被告）交纳任何费用；协议第四条约定，该协议为2003年8月10日甲方（被告）承诺书基础上的补充协议，未尽事项，双方协商解决，本协议自签订之日起生效。时为原告法定代表人鲁运斌和时为被告法定代表人陈照分别以法人代表身份在协议上签字认可。工程公司还在甲方盖章处加盖了公章。协议签订后，原告组织资金和人员将临时门面建成。2004年10月28日，原告以当时法定代表人的名义向被告交纳100000元的门面押金。随后，原、被告双方按协议约定的租赁关系履行各自义务。2007年下半年，被告在未告知原告的情况下，以93万元的价格将原、被告协议确定由通道改成的临时门面出售给了第三人周德辉。2008年7月15日，第三人周德辉在岳阳市房地产管理局办理了岳房权证岳阳楼区字第195673号房产证，同年8月20日，第三人周德辉在岳阳市国土局办理了岳市国用( 2008)第13195号国有土地使用证。周德辉支付购门面款后多次找被告要求交付门面，因被告与原告协商未果（被告同意补偿原告损失50万元，原告不同意）。故第三人周德辉于2009年9月3日诉至法院，要求被告交付门面，由原告退出门面，并由被告赔偿租金损失225000元。2009年12月3日，岳阳市岳阳楼区人民法院作出(2009)楼民初字第1538号民事判决，判决由被告交付门面并赔偿租金损失。该判决书中认为周德辉要求鲁运斌退出租赁门面，因鲁运斌与被告湖南省岳阳工程公司另有租赁协议，且属另一法律关系，本案不作审理。原告收到岳阳市岳阳楼区人民法院(2009)楼民初字第1538号民事判决书后认为湖南省岳阳工程公司和周德辉的行为严重损害原告的合法权益，故向法院提起诉讼。另查明通道（门面）修建过程中相关职能部门的审批手续是由原告出面协调完成的。原判认为，（一）关于岳阳假日实业有限公司是否为本案适格原告的问题。从本案的“楼面出让合同书”和“协议书”以及“承诺书”的内容上看，合同关系的双方为岳阳假日实业有限公司和湖南省岳阳工程公司。鲁运斌只是岳阳市假日实业有限公司当时的法定代表人，鲁运斌以法人代表的身份进行的民事行为所产生的权利义务应由法人即岳阳市假日实业有限公司享受和承担。另从被告收取租金的情况来看，收据单上有岳阳市假日实业有限公司交纳租金的事实，该收据表明湖南省岳阳工程公司对其与岳阳市假日实业有限公司之间的租赁关系是认可的。湖南省岳阳工程公司与岳阳市假日实业有限公司之间就诉争门面所发生的民事行为的实际履行者是岳阳市假日实业有限公司，故岳阳市假日实业有限公司与本案有利害关系，是本案适格的原告。被告和第三人以交纳租金人为鲁运斌来否认原、被告之间不存在租赁关系与事实不符，其抗辩理由不成立。（二）关于本案纠纷的法律性质。从原告起诉时对诉争门面的具体使用情况来看，原、被告之间存在的是一种租赁合同关系。而从原、被告2004年9月21日所签订的协议书的内容来看，原、被告之间形成的是一种合作建房关系。协议书中约定建成后的二、三楼通道由原告无偿使用，原告因此取得了通道的使用权。后虽经双方协议将通道改为临时门面，但原告仍享有因经营需要恢复使用通道的权利。现被告在未告知并经原告同意的情况下将门面出售给第三人，并由法院将该门面强制执行给第三人，导致原告对门面的租赁经营权和恢复通道的使用权无法实现，由此引起的纠纷属于物的使用权纠纷。（三）本案纠纷引起的原因系被告在未告知原告的情况下，以93万元的价格将原、被告协议确定由通道改成临时门面出售给了第三人周德辉，导致原告对门面的租赁经营权和恢复通道的使用权无法实现引起的。至于责任承担问题，应当在原、被告之间合同关系是否合法有效前提下来明确。2003年8月10日，被告承诺在原告购买被告综合大楼的西侧另建一个临时二、三楼通道供原告无偿使用。该承诺本身并不违反法律法规的强制性规定，而通道的建设在一审法庭辩论终结前已经主管部门批准建设，并办理了相关产权登记。故原、被告于2004年9月21日在被告承诺的基础上补充签订的协议应当认定有效。另外本案原、被告之间的协议虽未对通道的使用年限作明确约定，但就通道的使用功能和用途以及本案的实际情况来讲，通道与原告所购买的二、三楼房屋形成一体，其使用年限（协议约定拆除条件不成就时）应当与房屋使用同期。原、被告虽将通道一层变更作门面使用，但协议约定原告有恢复通道并无偿使用的权利。既然原、被告之间的协议有效，那么被告在协议约定拆除条件不成就时将门面出租给第三人周德辉的行为属违约行为。因此，被告应对其违约行为产生的后果承担民事责任。故原告要求赔偿损失的理由正当，应予支持。（四）关于原告请求第三人周德辉按原协议履行租赁合同，期限20年的诉讼请求能否支持的问题。从本案当事人发生纠纷的具体情况来看，纠纷产生时原、被告之间存在房屋租赁关系。中华人民共和国合同法第二百二十九条规定：“租赁物在承租期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”依据上述规定原告享有继续租赁门面的权利，但鉴于本案原、被告之间对租赁物用途有特别约定以及租赁期限不确定性的情形，原告已就被告的违约行为提起了赔偿请求，且在本案诉讼过程中第三人因另案已申请法院将租赁物强制执行并交付了第三人。现原告请求第三人周德辉按原协议履行租赁合同已无实际意义，对原告的该项请求不予支持。（五）被告的违约行为给原告造成损失包含两部分。一方面是原告为修建通道（门面）所直接投入的资金损失，该项投入的价值以岳阳市岳阳楼区价格认证鉴定中心评估的208560元来认定；另一方面是原告对门面的租赁经营权和恢复通道使用权丧失后的损失，该损失部分应从通道（门面）的形成和门面的增值部分以及恢复通道使用的可能性等方面综合考虑损失的数额。就通道（门面）的形成而言，原、被告虽在协议中约定由被告修建，但本案现有证据表明通道的修建实际上是原告出资建成的，被告所出资部分只有44.6平方米的土地所有权。通道修建过程中相关职能部门的审批手续也是由原告出面协调完成的，为此原告在人力物力上有一定的付出；原、被告协议将通道改为临时门面，因原告对门面投入使其门面的价值增值较大，现被告已从第三人周德辉处获取了93万元的门面出售款；被告将门面出售给第三人后，造成原告对恢复使用通道的权利无法实现，这样势必给原告的经营带来损失。综合以上因素，并结合通道所处地理位置的房价行情，酌情对原告的损失认定28万元。原告要求被告按通道所处地理位置的现行房价款数额赔偿原告损失没有法律依据，该请求不予支持。综上，原审法院依照中华人民共和国合同法第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十六条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条、第三条、第十四条、第二十条、第二十一条的规定，判决：一、解除原告岳阳市假日实业有限公司与被告湖南省岳阳工程公司于2004年9月21日所签订的协议；二、由被告湖南省岳阳工程公司返还原告岳阳市假日实业有限公司门面押金10万元；三、由被告湖南省岳阳工程公司赔偿原告岳阳市假日实业有限公司损失488560元；以上二、三项给付义务，限湖南省岳阳工程公司在判决生效后十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告岳阳市假日实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费11800元，由原告岳阳市假日实业有限公司承担2115元，被告湖南省岳阳工程公司承担9685元。宣判后，工程公司不服，向本院提起上诉称：1、虽然上诉人2003年8月10日出具的承诺书是对被上诉人出具的，但2004年9月21日正式签订的租赁合同，却是鲁运斌与上诉人签订的，10万元押金也是鲁运斌交纳的，故作为租赁合同纠纷，只有鲁运斌与上诉人具有租赁合同关系，被上诉人与上诉人没有任何法律关系，不具有本案原告主体资格，原判以上诉人出具的租金收据有被上诉人名字为由认定双方具有租赁关系没有事实依据。2、原判认定门面产权手续系被上诉人协助办理，诉争第一层门面的产权直接办在了第三人名下，作为直接经办人员，被上诉人怎么会不知道该门面已经出售，而原判又认定上诉人将门面出售第三人没有告知被上诉人，认定事实自相矛盾。3、鲁运斌与上诉人于2004年9月21日签订的协议书是临时合同，该租赁合同违反最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条、第3条的规定，属于无效合同。4、租赁协议书明确约定门面是上诉人“修建”，原判仅凭被上诉人提供的欧阳龙根的一份书面证言，就认定是被上诉人修建三层楼的铺面没有事实依据；另外原判把没有的楼梯通道事实强加给上诉人，然后又认定赔偿28万元经营损失更是没有依据。上诉人在履行该临时租赁合同中，没有任何违约行为，不存在违约赔偿。5、原审法院在执行第三人生效判决书，将门面从承租人手中收回时，被上诉人从第三人手中获得了10万元赔偿，即使上诉人要赔偿被上诉人损失，这10万元也应该减除。综上请求二审法院撤销原审判决第一项和第三项，以维护上诉人的合法权益。被上诉人假日公司答辩称：1、根据被答辩人与答辩人签订的原始租赁合同、被答辩人出具的承诺书以及相关的岳阳工程公司土桥段“综合大楼”楼面出让合同书、租金收据等足以证明与被答辩人存在租赁关系的合同相对人即答辩人。2、答辩人必须创造条件使诉争铺面办理合法权证，但并不能以此说明答辩人知道该铺面已出售他人，而且答辩人如果明知该铺面已经出售，就不会还在此后交付租金。3、诉争第一层铺面及铺面上第二、三层均系答辩人出资修建，其建设成本应予补偿，被答辩人没有证据证明其已实际出资。而且原判对答辩人被剥夺优先购买权、通道无偿使用权等所造成的损失酌情认定为28万元尚不足以弥补答辩人的损失；另外第三人周德辉与答辩人达成的补偿协议与本案无关。综上，被上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三点：（一）假日公司的诉讼主体资格是否适格；（二）2004年9月21日假日公司与工程公司签订协议书的效力应当如何认定；（三）工程公司在本案中是否有违约行为以及应当如何承担责任。（一）关于假日公司的诉讼主体资格问题。根据查明的事实，工程公司将其综合楼二、三层转让假日公司后，承诺在综合楼西侧退红线3米建一个二、三层临时通道供假日公司无偿使用。此后，双方又因临时通道改建门面以及门面租赁等问题于2004年9月21日签订了协议书。鲁运斌原为假日公司法定代表人，其在协议书中法人代表处签名以及此后交纳押金的行为均是代表假日公司行使职权。而且假日公司履行了协议书约定的交纳租金等义务。上述事实均表明与工程公司签订、履行协议的一方均为假日公司，上诉人提出与工程公司签订租赁合同的一方为鲁运斌，假日公司的诉讼主体资格不适格的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。（二）关于假日公司与工程公司2004年9月21日签订协议书的效力问题。协议书是双方当事人的真实意思表示，其内容涉及临时门面的租赁。因临时门面在诉讼前已经主管部门批准建设并取得了相应的产权证，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该约定应当认定有效。另外协议书的其他约定亦不违反法律规定，亦应当认定有效。上诉人以临时门面时隔四年才经有关部门批准以及产权证办在第三人名下而非被上诉人名下为由要求认定协议书无效的观点，于法无据，本院不予支持。（三）根据工程公司向假日公司出具的承诺书以及此后双方签订的协议