万顺广场商业价值报告.ppt

武汉万顺广场商业价值报告 武汉市商圈分布及消费分析 武汉市商圈分布 商业环境 王家湾商圈规划为市级商业副中心 但其区位对武汉新区有更强辐射力 王家湾商圈规划定位为市级商业副中心 在功能定位上以满足区域消费为主 低于钟家村商圈 王家湾商圈位于武汉城市发展空间主轴上 同时更接近武汉新区腹地 未来对新区有更强的辐射力 王家湾商业中心 商业环境 王家湾商圈扩容 功能在不断升级 超越钟家村商圈的趋势 新规 一道一圈二线 将沿龙阳大道进一步扩容商圈 强化升级商业功能 提升商圈辐射力 从城市商圈的发展格局看 钟家村商圈作为武汉市级商业中心的地位在受到汉口商圈的影响下 商圈将逐步没落 王家湾商圈受到外在竞争压力较小 发展潜力巨大 将取代钟家村辐射整个武汉新区 商业环境 王家湾商圈在规模和业态上已超越钟家村商圈 商业环境 扎堆效应显现 王家湾商圈主力店铺经营情况良好 目前 王家湾商圈内虽然整体商业体量较大 商业单体较多 但是其经营情况良好 特别是具有品牌效应的大洋百货 沃尔玛 家乐福超市 国美 苏宁专业卖场等主力商家 其经营状况更是常年保持高效 稳定 由此说明 在王家湾商圈内 商业氛围浓厚 且商业消费力旺盛 商业环境 王家湾商圈商业物业价值凸显 租金水平已超过钟家村商圈 在租金水平方面 钟家村商圈主要商业单体租金水平大约为一楼300元 月 二楼150元 月 三楼100元 月 王家湾商圈主要商业单体租金水平大约为一楼300 400元 月 二楼200 300元 月 三楼100 150元 月 总体而言 王家湾商圈租金水平已经超过钟家村商圈约50 100元 月 王家湾商圈 21世纪购物中心 经营现状 汉商21世纪经营状况良好 并呈现一下特征 王家湾最老的购物中心 业态齐全 加上家乐福作为主力店的带动 聚集了充足的人流 建筑老旧 经营档次偏低 目前扩建正在进行中 王家湾商圈 大洋百货 大洋百货龙阳店位于王家湾乐福对面 总营业面积4 7万方 是大洋百货在武汉既江汉路店 光谷店之后的第三家 于2009年12月5日开业 业态定位于中高端零售百货 项目由武汉商贸控股有限公司开发 开业后 与汉商21世纪购物中心 武汉摩尔城形成了鼎立之势 目前经营状况一般 商场经营方式为商户返点 各商户返点比例不一 王家湾商圈 大洋百货 王家湾商圈 金马凯旋家居 位于汉阳大道于龙阳大道交汇处 于2005年9月开业 是香港金马凯旋集团在武汉地区打造的第四大时尚家居广场 武昌中南店 徐东店及汉口常青店 结束了汉阳无高档家居卖场的历史项目经营面积约2万方 聚集了国内外知名家居品牌 王家湾商圈 好美家家居广场 位于汉阳大道于龙阳大道交汇处 王家湾十升路特一号 经营面积达20000 是华中区最大的建材连锁超市主要经营装潢建材和家居用品 经营达45000余种建材 家居商品 国际知名品牌及畅销品牌在超市均有经营 王家湾商圈小结 市级商业副中心 体量约120万方 定位中档 作为后起步商圈 处于快速发展中 规划痕迹明显 使得区域内单体较多 大型知名商家齐集于此 使王家湾商圈迅速实现全面升级 成为汉阳最大商圈 现在王家湾商圈正处于快速发展和升级中 据区政府规划 王家湾未来的商业体量将超过百万平方米 商业前景被看好 目前 钟家村区域的商业基本是由汉商 铜锣湾 新世界 及区域内众多中小型商铺形成 以钟家村天桥为中心四面推进 直径约为1公里 商业环境 钟家村商圈在规模和业态上已落后王家湾 但作为老的商业中心 商业环境还是很理想 钟家村商圈一直以来都是汉阳商场独撑市场 几经兴衰后 最近重新崛起 武汉铜锣湾 新世界 广场 闽东国际 以及全新包装的汉商中心 再凭借其中心板块的交通便利条件和优越的自然环境 一跃成为商业地产扎堆竞争要地 钟家村商圈 作为汉阳传统商业集中区域 钟家村已经形成一个稳定的商圈氛围 以钟家村密集商业为轴心向四周扩散 钟家村核心区域以汉阳商场 闽东国际城 铜锣湾广场为主力 其他区域以中小铺面为主 钟家村商圈 汉阳商场 1958年落成 成为汉阳唯一大型商场 档次较低 服务汉阳 目标消费以汉阳中老年为主 商场规模小 档次定位较低 市场影响力不大 市场形象不好 但一直是汉阳的商业中心 采取联营扣点的形式 不保底扣取商家10 25 营业额 钟家村商圈 铜锣湾 新世界广场 铜锣湾项目属于纯商业地产项目 总建筑面积10万平米 共分9层 集百货主力店 国际连锁商业 超市 电器卖场 国际影院 主题餐饮 休闲娱乐等全方位功能为一体 满足现代消费需求 钟家村商圈 闽东国际城 项目位于钟家村十字路口西北侧规划集购物 娱乐休闲 商务办公 居住为一体 设有大型商业步行街 大型超市 高级公寓 高档住宅 写字楼等多种物业形态 商业体量4 2万方 钟家村商圈租金情况 钟家村商圈小结 钟家村商圈的商业业态呈现出明显的全面性和多样性 涉及到生活 商务的全部商业业态 而服装 鞋类 数码手机 电器 餐饮娱乐 银行网点等则构形成了商圈的主体 与此同时 所有的商业形态在表现上则不约而同的表现出小 杂 乱的共性特点 没有形成明显的品牌形象 其商业形象与汉阳钟家村这一地理位置存在相当大的差距 钟家村地区的商业多为自发形成 缺乏必要的引导与规划 在经营定位上呈现出明显的中心流通经济的特点 商圈内二十万常住人口的基本生活配套则严重缺乏 缺少针对普通居民的大型日常购物场所 沌口商圈 经开万达 商业面积22 3万方 产品定位 第三代万达广场 城市综合体 将商业 商务 娱乐 居住 文化等多种功能集于一体 拥有室内外步行街 时尚百货 大型品牌超市 高级写字楼 精品公寓 五星级酒店 万达国际影城等丰富功能组合 市场定位 区域型综合性商业项目 7月28日试营业 8月26日开业 沌口商圈 湘隆时代广场 武汉经济开发区大型综合商业体 商业面积约16 53万方 其地处沌口经济开发区中心地段 毗邻武汉体育中心 三面临街 集精品步行街 超市 休闲文体健身中心 餐饮 娱乐 办公及时尚住宅小区于一体 沌口商圈小结 沌口目前商业体量已达40万方 经开万达广场将建成开发区首个集大型商业中心 休闲娱乐中心 五星级酒店 高级写字楼 精品公寓 商业步行街为一体的大型城市综合体 经开万达广场开业后 在填补武汉经济开发区商业发展空白 同时拦截了沌口至王家湾的消费人流 职业以区域内企业职工为主 年龄集中在20 30岁 月收入水平集中在1500 3000元 商业消费者 一般消费产品主要集中在服装 日常家庭用品 大体上区域消费客户每周消费1 2次 区域内的消费金额集中在50 200元 次 周消费频次 次消费金额 消费产品 商业消费者 以便利 交通以及价格为主要偏好 商业类型需求为百货公司 步行街及大型超市 出行工具为公交车为主 消费偏好 商业类型需求 出行工具 商业消费者 潜在需求主要为餐饮及休闲娱乐 且档次集中在中高端 餐饮服务需求 餐饮消费金额 商业服务需求 商业消费者 区域未来客户演变 随着区域中高端及高端楼盘的集中推出 特别是四新片区 加上目前的中高端及高端客户 使得未来几年区域内中高端及高端消费需求机会明显 在建面积约2000万平米 总户数约65000户 人口约20万 区域市场分析总体结论 钟家村商圈已成为汉阳商业中心以及武汉三大百万级商圈之一钟家村商圈缺乏标杆型综合体项目来引领钟家村商圈业态单一 档次不高 急需升级区域商业消费人群未来几年会发生较大变化 目前以中档次及中低档消费为主 未来几年中高端及高端需求增长迅速 人口增速较大 商业机会明显钟家村商圈未来升级方向为现代 时尚 品味的休闲娱乐 餐饮 特色零售以及中高端百货 项目分析 项目位置 项目资料所属区域 汉阳钟家村楼盘地址 汉阳汉阳大道128号环线位置 内至二环物业类别 住宅底商 社区商铺建筑类别 高层总层数 9层项目特色 投资地产开发商 万顺置业占地面积 15517 00平方米建筑面积 90000平方米 项目现状及周边状况 1楼主要经营首饰化妆品2 5楼主要以品牌服装 服饰 鞋帽休闲餐饮为主6楼有大型儿童乐园 西餐7楼以上为溜冰场 量贩KTV等 1 项目属于老城区 商业氛围和经营环境相对较为落后 容易形成交通堵塞 2 目前家乐福 沃尔玛 万达影院和金汉唐餐饮等知名品牌已在项目对面布点和汉商百货的升级改造对附近商业档次有了一定程度的提升 3 项目地段及交通便利 离主要的休闲区域及旅游景点很近 靠近主要交通干道及轨道交通的开通 项目发展前景较好 4 项目的经营品牌更换 经营业态的单一 市场纠纷的困扰和经营场地的老旧及停车位的缺陷 令项目所处环境尴尬 5 如能对项目整体改造和业态重新规划 结合周边商业业态的升级 项目将会有较好的发展 项目分析结论 项目租金预测 基于项目整体的规划和经营环境 及周边情况比较项目租金水平在50 70元 平米 均价在60元 平米 整体升级改造完成后可提升30 45 均价可达到80 95元 平米 项目收益预测 按可租面积约90 000平米 目前已有溜冰场及KTV约20 000平米保留则可租面积约70 000平米租金按改造后95元 平米计算 则单月租金为 70 000平米X95元 6 650 000万X12 79 800 000元已知项目开发于2006年 按商