物业验收接管管理办法(地产下发).doc

物业验收接管管理办法1.0 目的1.1 明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，规范公司的楼宇、公共设备设施验收、接管工作，确保楼宇及公共设备设施符合物业设备设施移交接管标准。2.0 适用范围2.1 适用于住宅物业楼宇及公共设备设施的验收、接管工作。3.0 职责3.1 建设单位：应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，并与物业公司签订物业承接查验协议，协调相关公司，组织对物业进行移交；3.2 监理公司：审核签认工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收与移交接管工作，承担协调施工单位或建设单位对验收接管不达标项的维修处理工作；3.3 施工单位：参与工程施工验收与移交接管工作，负责对验收中发现的问题进行及时的维修或处理，履行保修责任及义务。3.4 物业公司：配合建设单位负责组建物业接管验收小组，并同各方具体办理物业的验收接管工作。 4.0 工作流程4.1、验收接管应具备的条件、要求4.1.1 建设工程需全部竣工完毕，且验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具认可或准许使用的文件，并经建设行政主管部门备案；4.1.2 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备，按规划设计要求建成完工，其中供水、供电、供气、供热已安装独立计量仪表； 4.1.3 供电、供暖、供冷、给排水、卫生、绿化、道路、车场等各系统设备、设施均能正常使用； 4.1.4房屋的栋、户编号经有关部门确认； 4.1.5物业服务用房、垃圾中转站等公共配套设施，按规划设计要求建成完工，并满足使用功能要求； 4.1.6电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控等共用设施设备取得安全使用合格证书； 4.1.7经政府主管部门验收合格，且达到购房合同约定交楼标准。4.2 验收接管前的准备工作4.2.1由建设单位与物业公司签订物业承接查验协议，并由建设单位牵头，组织监理公司、施工单位与物业公司，成立验收接管小组； 4.2.2地产项目负责人与物业服务中心负责人协调好交接事项、交接日期、进度，共同制定验收接管方案与计划，组织成立维修应急小组，及时处理验收接管中出现的工程质量问题等等；4.2.3 物业服务中心准备好验收接管记录表格。分户验收-土建项目验收记录表分户验收-水电项目验收记录表分户验收-钥匙移交清单水、电表移交记录表 楼宇验收移交表公共部位及共用设备设施验收记录表图纸资料移交清单钥匙移交清单物业工程、设备、资料移交记录表工程遗留问题统计表等等4.3 验收接管程序4.3.1 各系统设备验收接管分为三部分：图纸资料移交接管、设备移交接管、工程质量移交接管。建设单位、监理公司、施工单位、物业公司四方必须参照本规程中第4.4点的内容，对工程、设备和资料三部分均须办理验收接管手续。4.3.2 验收接管小组依据验收项目、验收接管标准，填写与之相应的图纸资料移交清单、钥匙移交清单、分户验收-钥匙移交清单、分户验收-土建项目验收记录表、分户验收-水电项目验收记录表、水、电表移交记录表、公共部位及共用设备设施验收/移交记录表，并由物业服务中心相关部门责任人核准签名，物业服务中心项目经理签字方可生效；4.3.3 对验收接管过程中图纸资料不齐全的，不符合物业设备设施移交接管标准，物业公司提出书面验收不合格整改报告或工作联络单，并确定整改时限，建设单位项目部负责督促施工方整改，整改落实后,物业予以复查,并在验收不合格整改报告中记录结果,合格后进行正式移交，办理移交手续；4.3.4 特殊情况，经建设单位书面同意后，可进行现状接管，但需将验收接管中发现的问题全部记录在相应的验收接管表单上面，或者采用附件形式附于接管单据后面，建设单位必须督促施工单位及时整改，否则，物业公司有权启用超时维修程序，扣除相关施工单位质保金；4.3.5 对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能确保供水、供电、中央空调等主要系统正常运行的重大工程问题，物业公司原则上不作接管；4.3.6验收/移交记录表必须具备施工单位、监理公司、建设单位、物业公司四方签名的移交手续，注明接管日期，明确是否存在问题，如存在问题，且需现状接管的，则需详细记录在移交接管表单或附表上；4.3.7根据实际已验收接管情况，物业服务中心填写物业工程、设备、资料移交记录表，表格内的具体内容可根据项目的实际情况进行调整。此表将作为验收接管信息台账存档；4.3.8所有工程遗留问题需汇总至工程遗留问题统计表内，以方便遗留问题的跟进；4.3.9主要系统（工程）验收移交后三个月内，由物业服务中心提交一份“工程验收移交报告”，并附物业工程、设备、资料移交记录表，对移交各系统的工程质量、设备、资料以及存在的问题及整改情况作汇总，将验收移交情况报当地地产公司、区域物业公司；4.3.10接管验收所有相关资料整理齐全后，各自交资料室保管。4.4 各系统应验收/移交的内容物业工程、设备、资料移交明细系统 工程质量移交内容设备设施移交内容资料移交内容产权资料1. 国有土地使用证2. 建设用地规划许可证3. 建设用地通知书附图及批文4. 用地批准书附图及批文5. 建设工程规划许可证6. 建设工程开工证7. 商品房预售许可证8. 用水、用电、用气指标批文9. 住宅质量保证书10. 住宅使用说明书供配电系统高、低压配电柜、变压器、直流控制屏1. 高低压配电柜2. 变压器3. 直流控制屏4. 母线槽5. 插接箱6. 楼层（地下室）照明、动力开关箱7. 电度表8. 专用工具1. 竣工图2. 城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）3. 供电合同4. 供电系统设备购买、安装合同5. 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单、设备参数等）6. 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）7. 灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）8. 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）9. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录10. 其它相关资料楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱楼层母线槽强电井设备发电机发电机系统1. 发电机组2. 配电柜3. 电池4. 冷却塔5. 燃油箱6. 随机工具1. 竣工图2. 发电机系统设备购买、安装合同3. 装箱清单4. 竣工环保验收合格证5. 柴油发电机组产品用户手册6. 柴油机使用维护手册7. 发电机组合格证明书8. 交流发电机安装维护手册9. 试验报告10. 监测报告11. 培训记录12. 其它相关资料配套环保安装工程电梯系统电梯系统1. 电梯2. 控制柜3. 五方通话4. 监控设备5. 自动平层装置1. 竣工图2. 电梯设备购买、安装合同3. 装箱清单4. 客户随机资料5. 电梯安装手册6. 电气规格表7. 出厂合格证8. 电梯使用登记表9. 特种设备使用登记证10. 电梯定期检验报告11. 安全检验合格证12. 其它相关资料中央空调系统中央空调系统主机系统1. 空调主机2. 锅炉3. 水泵4. 水质处理器5. 配电柜6. 凉水塔7. 管道、阀门8. 盘管风机9. 鲜风机10. 风柜11. 板式热交热机12. 自动控制系统设备13. 计费系统设备1. 竣工图2. 城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）3. 中央空调设备购买、安装合同4. 设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）5. 水质检测合格证6. 压力容器检测合格证7. 培训记录8. 其它相关资料管道系统工程鲜风系统自动控制系统计费系统水处理系统供暖系统给排水系统生活给水系统1. 生活水泵2. 水表3. 储水箱4. 给水管道、阀门5. 卫生洁具6. 潜水泵7. 排水管道、阀门8. 水管井9. 化粪池10. 园林市政管线1. 竣工图2. 城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录等）3. 供水合同4. 排污许可证5. 给排水系统设备购买、安装合同6. 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料7. 设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）8. 其它相关资料公共区域生活用水管井储水箱（池）、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路消防系统自动报警系统1. 消防主机及联动控制柜2. 消防水泵及控制柜3. 区域自动报警器4. 烟感5. 温感6. 破玻7. 消防水炮自动灭火系统8. 消防模块9. 防火卷帘10. 防火门11. 消火栓12. 管道、阀门13. 防排烟风机、风阀14. 应急灯15. 灭火器16. 气体灭火系统17. 消防广播18. 消防电话19. 疏散指示系统20. 消防配电系统1. 竣工图2. 城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录等）3. 消防设备购买、安装合同4. 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）5. 消防验收意见书6. 培训记录7. 其它相关资料车场各种指示标志灯消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备防火卷帘防排烟系统消防喷淋系统消防广播系统消防电话智能化弱电系 统入侵报警系统1. 红外2. 电子围栏3. 感应电缆1. 竣工图2. 城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）3. 智能化弱电系统设备购买、安装合同4. 智能化弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）5. 智能化弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明6. 培训记录7. 其它相关资料电视监控系统1. 摄像枪2. 显示器3. 录像机4. 矩阵5. 传输设备6. 监控服务器7. 切换器8. 防雷设备可视、门禁系统1. 门口机2. 户内分机3. 围墙机4. 管理机5. 服务器6. 电锁7. 刷卡读头8. 卡片发行器车辆管理系统1. 服务器2. 道闸3. 摄像枪4. 出入口控制机5. 投射补光设备巡更系统1. 巡更点2. 巡更棒3. 服务器背景音乐系统1. 信号源2. 功放3. 音箱土建系统1、主体结构：地基、钢筋混凝土结构、砖石结构、抗震性能1. 竣工图（结构图、平面图、装修图）2. 城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、沉降观察记录、隐蔽工程验收记录、砂浆、混凝土试块试压报告、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）2、外墙：防水、墙及墙面3、屋面：保温隔热性能、防水性能、排水设施、面层4、楼宇地面5、公共楼梯6、门窗玻璃7、卫生间防水车场车场1. 车场指引标识2. 车场划线1. 竣工图纸人防人防1. 防护密闭门2. 密闭门观察窗3. 悬板活门4. 防护密闭填堵板门框5. 自动超压排气阀6. 防爆地漏7. 防爆呼唤按钮1. 竣工图2. 城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、图纸汇审记录，开竣工记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）3. 人民防空工程峻工验收备案表4. 防空地下室建设意见书园林1、园林水电1. 开关箱2. 灯具3. 水泵4. 阀门5. 绿化6. 休闲娱乐设施7. 园区垃圾桶8. 园区公告栏9. 园区标示标牌1. 竣工图纸2. 园林施工合同3. 绿化清单2、园林绿化3.道路4.山、水景5.休闲娱乐设施工程6.园区标示标牌7.园区周界围闭工程防雷系统防雷系统1. 避雷针2. 避雷带1. 竣工图纸2. 防雷设施检测报告3. 防雷装置验收合格证燃气燃气1. 竣工图纸2. 城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、开竣工记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、管道焊接记录、管道吹扫记录、气密性试验记录、验收合格证明书、峻工验收报告等）3. 供气协议4.5 遗留问题的处理4.5.1 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，物业公司验收接管小组应当将问题逐项记录在图纸资料移交清单中并交建设单位、监理公司以及施工单位