重庆2008年房地产市场研究报告.doc

1. 重庆主城区商品房市场供求分析61.1重庆主城区商品房供应量分析61.1.1 2007-2008年重庆主城区商品房新批准预售面积对比61.1.2 2007-2008年重庆主城区商品房月度新批准预售面积对比61.1.3 2007-2008年重庆主城各区商品房新批准预售面积对比81.2 重庆主城区商品房成交量分析91.2.1 2007-2008年重庆主城区商品房成交面积对比91.2.2 2007-2008年重庆主城区商品房月度成交面积对比101.2.3 2007-2008年重庆主城各区商品房成交面积对比111.3 重庆主城区商品房成交均价分析131.3.1 2007-2008年重庆主城区商品房成交均价对比131.3.2 2007-2008年重庆主城区月度商品房成交均价对比131.3.3 2007-2008年重庆主城各区商品房成交均价对比151.4 2008年重庆主城区楼盘销售排名161.4.1 企业住宅成交金额top10161.4.2 住宅项目成交金额top10171.4.3 住宅项目成交面积top10172. 重庆主城区招拍挂土地交易分析182.1 总体成交分析182.1.1 土地成交面积182.1.1.1 土地总体成交面积分析182.1.1.2 分用途土地成交面积分析192.1.2 土地成交价格202.1.2.1 土地总体及分用途成交价分析202.1.2.2 土地成交价较起始价分析212.1.3 土地出让方式分析212.2 商品房用地成交分析222.2.1 商品房用地成交面积222.2.1.1 商品房用地成交规模分析222.2.1.2 商品房用地成交土地面积区域分析232.2.1.3商品房用地成交土地规划建筑面积区域分析242.2.2 商品房用地成交价252.2.2.1 商品房用地成交地价及楼面地价分析252.2.2.2 区域商品房用地成交地价分析262.2.2.3商品房用地成交地价分布分析272.2.2.4 商品房用地成交楼面地价分布分析282.3 工业用地成交分析292.3.1. 工业用地区域成交量分析292.3.2 工业用地区域成交价分析302.3.3. 工业用地成交规模分布分析312.3.4 工业用地成交价分布分析312.4. 招拍挂土地成交排名332.4.1 商品房用地332.4.2 工业用地363. 购房需求调查分析373.1 受访者对房价的看法及走势判断373.1.1大部分受调查者认为当前房价偏高373.1.2近一半的受访者认为未来重庆房价会下降383.2 购房需求分析383.2.1 仅有不足两成的购房者认为目前是购房的好时机，大部分仍在观望383.2.2 大部分受调查者是第一次购房393.2.3 购房主要用于自己居住393.2.4 购房首选江北区和南岸区403.2.5 相对于精装房，购房者更愿意选择毛坯房413.2.6 高层、小高层住宅最受购房者青睐413.2.7 约六成被访者需求集中于90平方米以下的中小户型423.2.8 两室一厅的住房最受购房者欢迎423.2.9 有74.18%的受调查者表示只接受4000元以下的商品房433.2.10 超过六成的受调查者表示可承受商品房总价在30万以下433.2.11 对购房者决策影响最大的因素是环境、交通、地段、价格和配套443.2.12 网络、报纸是购房者了解楼盘信息的主要来源443.3 二手房需求分析453.3.1 二手房认同度分析453.3.2 二手房的优劣势分析463.4 潜在购房者需求交叉分析473.4.1 欲购房屋类型与职业的关系473.4.2 欲购房价格与家庭年收入的关系473.4.3 购房价格与文化水平的关系483.4.4 欲购房价格与年龄的关系493.4.5 欲购房区域与现居住区域的关系494. 2008年房地产广告投放分析514.1 平面媒体监测514.1.1 总体情况514.1.2 总体监测结果514.1.2.1 投放时间514.1.2.2 媒体选择524.1.2.3 各类报纸广告投放量534.1.2.4诉求点分析544.2 分区监测结果554.2 项目投放top10555.2008年房地产政策回顾及2009年房地产市场展望575.1 2008年房地产政策回顾575.1.1 金融政策575.1.2 税收政策605.1.3 土地政策615.1.4 保障性用房政策655.1.5 2008年房地产政策分析675.2 2009年重庆房地产市场展望696. 重庆房地产市场总体运行分析716.1 宏观经济环境分析716.1.1重庆市经济运行简况716.1.2 重庆地区生产总值736.1.3 城市人均可支配收入746.1.4 固定资产投资756.1.5 常住人口及城镇化率766.1.6 城市居民家庭基本情况776.1.7 重庆都市发达经济圈生产总值786.1.8 重庆都市发达经济圈固定资产投资796.1.9 重庆都市发达经济圈经济单位职工平均工资806.2 房地产年度开发经营与投资816.2.1 投资额816.2.1.1 总体和住宅816.2.1.2 商业用房826.2.1.3 写字楼836.2.2 新开工面积836.2.2.1 商品房和住宅836.2.2.2 商业用房846.2.2.3 写字楼856.2.3 施工面积866.2.3.1 商品房和住宅866.2.3.2 商业用房876.2.3.3 写字楼876.2.4 竣工面积886.2.4.1 商品房和住宅886.2.4.2 商业用房896.2.4.3 写字楼896.2.5销售面积906.2.5.1 商品房和住宅906.2.5.2 商业用房916.2.5.3 写字楼916.2.6 销售额926.2.6.1 商品房和住宅926.2.6.2 商业用房936.2.6.3 写字楼946.2.7 销售价格946.2.7.1 商品房和住宅946.2.7.2 商业用房956.2.7.3 写字楼966.2.8空置面积976.2.8.1商品房和住宅976.2.8.2写字楼986.2.8.3商业用房986.2.9 土地市场分析996.2.10资金来源分析100附件：房地产开发统计数据1011. 重庆主城区商品房市场供求分析1.1重庆主城区商品房供应量分析1.1.1 2007-2008年重庆主城区商品房新批准预售面积对比2008年重庆主城区商品房新批准预售面积1971.92万平方米，较2007年下降105.47万平方米，下降幅度为5.08%，2008年随着市场调整，消费需求回归理性，需求大幅下降，但随着保障性用房大量上市，推动了供应量的较2007年并未大幅下降。1.1.2 2007-2008年重庆主城区商品房月度新批准预售面积对比数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产从2008年重庆主城区月度新批准预售面积来看，房交会前、年初和年中月度供应量最大，均超过了200万平方米，9月新批准预售面积235.72万方米，为月度最高；其次是6月、4月和1月，供应面积分别为220.36万平方米、211.57万平方米、208.07万平方米；其余各月均低于180万平方米，11月、5月、8月集中在160-180万平方米之间；12月、7月、10月集中在140-160万平方米之间；受春节影响，3月与2月新批准预售面积最小，分别为124.89万平方米、8.67万平方米。时间2007年（万平方米）2008年（万平方米）1月150.53208.072月111.698.673月132.84124.894月326.70211.575月125.04172.516月217.62220.367月215.89146.338月174.40166.889月172.37235.7210月134.73145.9211月152.34179.9012月163.24151.12合计2077.391971.92数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产1.1.3 2007-2008年重庆主城各区商品房新批准预售面积对比数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产从2008年主城各区商品房批准预售面积来看，渝北区和南岸区新批准预售面积均超过了300万平方米，分别为319.30万平方米、316.12万平方米，所占比重为16.19、16.03，近三成供应量集中在此两区；其次是沙坪坝区和江北区，新批准预售面积分别为275.84万平方米、213.35万平方米，所占比重分别为13.99、10.82；北部新区、九龙坡区和巴南区也均超过了150万平方米，集中在170-190万平方米之间，所占比重集中在8-10之间；高新区供应量也超过100万平方米，为104.48万平方米；其余各区供应量均低于100万平方米，渝中区、北碚区和大渡口区新批准预售面积最少，分别为93.57万平方米、73.33万平方米和33.97万平方米，所占比重分别为4.74、3.72和1.72%。从2007年与2008年区域新批准预售面积对比来看，仅巴南区、沙坪坝区和渝中区同比增长，巴南区增长幅度最高，较2007年增长了132.65，沙坪坝区和渝中区涨幅也较大，分别为66.08、64.15；其余各区同比均不同程度下降，其中大渡口区下降幅度最高，较2007年下降了45.41%，江北区、北部新区、渝北区新批准预售面积下降幅度集中在24%-29%之间；九龙坡区和北碚区分别下降了17.89%、19.78%、高新区和南岸区和2007年比差异不大，仅下降了1.66%、0.61%。区域2007年（万平方米）2008年（万平方米）同比涨幅渝北区424.19319.30-24.73%南岸区318.05316.12-0.61%沙坪坝区166.08275.8466.08%江北区297.07213.35-28.18%北部新区260.65188.72-27.60%九龙坡区220.92177.23-19.78%巴南区75.66176.03132.65%高新区106.25104.48-1.66%渝中区57.0093.5764.15%北碚区89.3073.33-17.89%大渡口区62.2233.97-45.41%合计2077.391971.92-5.08%数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产1.2 重庆主城区商品房成交量分析1.2.1 2007-2008年重庆主城区商品房成交面积对比数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产2008年重庆主城区商品房成交133085套，较2007年减少49614套，减少幅度为27.16%；商品房成交面积1252.21万平方米，较2007年减少536.19万平方米，减少幅度为29.98%。2007年重庆房地产市场受多重利好影响，购房者对商品房市场的良好预期导致商品房市场供需两旺，但随着国家各项调控政策的出台以及经济环境的变化，市场逐步回归理性，消费者观望情绪浓厚，导致了2008年商品房成交量大幅下降。1.2.2 2007-2008年重庆主城区商品房月度成交面积对比数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产从2008年各月成交量来看，因房交会在5月及10月举行，因此这两月成交量位居前列，10月和5月分别成交了138.38万平方米、134.36万平方米，所占总量分别为11.05、10.73；12月、1月和7月成交量也较大，均超过120万平方米，各月成交量集中在123-127万平方米之间，所占比重集中在10%-11%之间；11月和4月成交量也超过了100万平方米，分别为109.63万平方米、101.37万平方米，所占比重分别为8.76、8.10；9月、6月、3月成交面积集中在80-100万平方米之间，所占比重集中在7-8之间；8月和2月成交量最低，分别为68.20万平方米、59.55万平方米，所占比重分别为5.45、4.76。从2007-2008年重庆主城区各月商品房成交面积来看，2008年仅10月、12月和1月超过了去年同期，增长幅度分别为28.70、16.25%、10.73，去年10月受宏观政策及未举行房交会影响，市场需求回落，而2008年10月房交会举行，优惠措施空前，市场需求得到一定程度的集中释放；8月同比下降幅度最大，为73.85，因去年8月市场正值高峰期基数较高所致；9月、7月和6月同比下降幅度也较大，分别为50.75、42.00、40.72%；11月、4月、3月和5月同比下降幅度相对较低，分别为32.40、27.66、24.94、20.93；2月同比跌幅最小，下降幅度为3.65。时间成交套数（套）成交面积（万平方米）2007年2008年同比涨幅2007年2008年同比涨幅1月113521280612.81%113.78125.9910.73%2月608064666.35%61.8059.55-3.65%3月115618678-24.94%111.1783.45-24.94%4月1459110721-26.52%140.12101.37-27.66%5月1612214174-12.08%169.93134.36-20.93%月154708784-43.22%143.4985.06-40.72%7月2189312716-41.92%213.70123.94-42.00%8月267857324-72.66%260.8568.20-73.85%月2021010157-49.74%195.4296.24-50.75%10月110331520337.80%107.52138.3828.70%11月1647611955-27.44%162.19109.63-32.40%12月111261410126.74%108.43126.0516.25%合计182699133085-27.16%1788.411252.21-29.98%数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产1.2.3 2007-2008年重庆主城各区商品房成交面积对比数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产从2008年重庆主城各区商品房成交面积来看，成交量主要集中在“三北一南”区域，此四个区商品房成交量均超过了150万平方米，共成交752.29万平方米，占总成交量60.08%，其中南岸区成交量一直独秀，成交228.91万平方米，位居各区之首，占总成交量18.28%；北部新区、渝北区、江北区分别成交了191.16万平方米、179.45万平方米、152.77万平方米，所占比重分别为15.27%、14.33%、12.20%；沙坪坝区成交量也较大，成交面积118.03万平方米，比重为9.43%；九龙坡区、巴南区、高新区成交量差异不大，集中在70-95万平方米之间，比重也集中在5%-8%之间；渝中区、大渡口区、北碚区成交量最小，分别成交53.60万平方米、45.03万平方米、37.24万平方米，所占比重分别为4.28%、3.60%、2.97%。从2007-2008年区域商品房成交面积对比来看，受整个市场需求萎缩影响，大部分区域同比大幅回落，仅巴南区和沙坪坝区同比增长，增长幅度分别为29.81%、18.13%，巴南区房价相对其它主城核心区域价格较低，同时恒大地产、蓝光地产等一些品牌企业的入住提升了该区域楼盘品质，导致了商品房成交有一定程度增长；沙坪坝区随着大学城板块兴起，商品房成交量也增长也较快；与2007年相比，高新区和渝中区下降幅度最大，降幅分别为51.50、40.66，北部新区、大渡口区、南岸区、九龙坡区、渝北区商品房成交面积同比下降幅度较为接近，均在34左右波动；江北区较2007年下降27.37；北碚区降幅最小，为7.89%。区域成交套数成交面积（万平方米）2007年2008年同比涨幅2007年2008年同比涨幅巴南区6277813729.63%63.3982.2929.81%北碚区42473968-6.57%40.4337.24-7.89%北部新区2613716724-36.01%304.40191.16-37.20%大渡口区73775562-24.60%69.1645.03-34.89%高新区143268487-40.76%146.3070.95-51.50%江北区2228915656-29.76%210.34152.77-27.37%九龙坡区1547810009-35.33%141.4892.77-34.43%南岸区3796027093-28.63%350.59228.91-34.71%沙坪坝区111991354320.93%99.91118.0318.13%渝北区2808118955-32.50%272.07179.45-34.04%渝中区93284951-46.92%90.3353.60-40.66%合计182699133085-27.16%1788.411252.21-29.98%数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产1.3 重庆主城区商品房成交均价分析1.3.1 2007-2008年重庆主城区商品房成交均价对比2008年重庆主城区商品房成交均价3998元/平方米，较2007年每平方米上涨663元，上涨幅度为19.87%。2008年商品房成交较均价依旧高位运行。1.3.2 2007-2008年重庆主城区月度商品房成交均价对比数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产从2008年重庆主城区月度成交均价来看，1-8月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，各楼盘优惠折扣力度加大，同时随着保障性用房大量上市等因素，导致了8月来成交均价逐步走低。从各月成交价格上看，6月成交价格最高为4242元/平方米，12月最低，为3767元/平方米。从2007-2008年月度成交均价对比来看，随着2007年8月开始商品房成交价格逐步走高，而2008年8月开始商品房成交均价高位运行态势改变，价格逐步走低，可以看出随着时间推移两者差距逐渐减少。4月、3月商品房成交均价同比上涨幅度最大，均在41%左右；5月、6月、1月同比涨幅集中在33%-35%之间；2月、7月和8月同比涨幅集中在22%-30%之间；9月、10月、11月同比涨幅相对较小，均在9%以下；12月受经济适用房成交面积较大以及07年同期基数较高影响，商品房成交均价下降了7.16%，是唯一一个同比下降的月度。时间2007年（元/平方米）2008年（元/平方米）同比增长1月3116414933.15%2月3142406029.21%3月2920412141.11%4月2903409941.18%5月3063410934.15%6月3179424233.43%7月3185397724.85%8月3364411922.42%9月359239038.64%10月367737913.09%11月377338361.67%12月40573767-7.16%合计3335399819.87%数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产1.3.3 2007-2008年重庆主城各区商品房成交均价对比数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产从2008重庆主城各区商品房成交均价来看，北部新区成交均价4923元/平方米，位居各区之首，是主城各区中唯一超过4500元/平方米区域；其次是江北区、渝中区、高新区和南岸区，成交均价集中在4000-4500元/平方米；渝北区和沙坪坝区成交均价超过了3500元/平方米，分别为3712元/平方米、3688元/平方米；九龙坡区、大渡口区、北碚区成交均价相对较低，集中在3000-3500元/平方米之间；巴南区成交均价最低，为2919元/平方米。从2007-2008年主城各区商品房成交均价对比来看，各区均不同程度增长，且增幅差异不大。高新区同比增幅最大，为37.53%；其他区域商品房均价同比增幅均10%-30%之间；其中江北区、北碚区、渝北区、巴南区、大渡口区同比增幅集中在20%-30%之间；南岸区、沙坪坝区、北部新区、渝中区同比涨幅集中在17%-20%；九龙坡区成交均价同比涨幅最小，为13.22%。区域2007年（元/平方米）2008年（元/平方米）同比涨幅北部新区4157492318.41%江北区3526448027.05%渝中区3741440817.83%高新区3169435837.53%南岸区3393405719.55%渝北区2978371224.64%沙坪坝区3097368819.09%九龙坡区2903328713.22%大渡口区2676321320.07%北碚区2482309824.84%巴南区2367291923.28%合计3335 399819.88%数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产1.4 2008年重庆主城区楼盘销售排名1.4.1 企业住宅成交金额top10序号单位名称成交套数成交面积（万平方米）成交金额（万元）1重庆龙湖地产发展有限公司342046.99319878.392保利（重庆）投资实业有限公司168724.98162148.743重庆市金科实业集团256827.17131721.274重庆富力城房地产开发有限公司220322.76118570.695重庆协信控股集团128214.7780616.276重庆鲁能开发（集团）有限公司192520.8879464.837重庆奥林匹克花园置业有限公司213822.0773675.788融侨（重庆）房地产有限公司199616.8267214.699重庆东海房地产开发（集团）有限公司208114.7262074.2410重庆绿地东原房地产开发有限公司2817.9848419.2数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产1.4.2 住宅项目成交金额top10序号项目名称单位名称区域成交金额 （万元）1江与城重庆兴龙湖置地发展有限公司北部新区86664.8372富力海洋广场重庆富力城房地产开发有限公司江北区84085.773鲁能星城重庆鲁能开发（集团）有限公司渝北区79464.834保利国际高尔夫花园保利（重庆）投资实业有限公司北部新区79262.185重庆奥林匹克花园重庆奥林匹克花园置业有限公司北部新区73675.786龙湖郦江重庆龙湖宜恒地产发展有限公司南岸区55703.197龙湖悠山郡重庆龙湖地产发展有限公司北部新区54874.348保利香槟花园保利（重庆）投资实业有限公司渝北区47560.919龙湖睿城重庆龙湖凯安地产发展有限公司沙坪坝区46667.7710金科10年城重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司北部新区45637.93数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产1.4.3 住宅项目成交面积top10序号项目名称单位名称区域成交面积 （万平方米）1重庆奥林匹克花园司重庆奥林匹克花园置业有限公北部新区22.172鲁能星城重庆鲁能开发（集团）有限公司渝北区20.883富力海洋广场重庆富力城房地产开发有限公司江北区14.574保利香槟花园保利（重庆）投资实业有限公司渝北区14.15丰源丽景重庆丰源房地产开发有限公司北部新区11.946江与城重庆兴龙湖置地发展有限公司北部新区11.47康德国会山重庆市康德实业（集团）有限公司南岸区10.388龙湖郦江重庆龙湖宜恒地产发展有限公司南岸区9.99奥园康城重庆市创冠房地产开发有限公司九龙坡区9.4510恒大城重庆恒大基宇置业有限公司巴南区8.74数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆网上房地产2. 重庆主城区招拍挂土地交易分析2.1 总体成交分析2.1.1 土地成交面积2.1.1.1 土地总体成交面积分析2008年重庆主城区招拍挂土地成交面积较2007年大幅下降数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局2008年重庆主城区招拍挂土地成交135宗地，较2007年减少73宗，下降幅度为35.10%；土地成交面积648.79万平方米，较2007年下降52.88%；土地成交金额116.65亿元，较2007年下降68.10%。2008年随着经济增速放缓、房地产市场调整，各企业资金链均较紧张，土地需求明显下降。2007-2008年土地成交量对比2007年2008年同比涨幅地块数208135-35.10%土地成交面积（万平方米）1377.03 648.79 -52.88%成交金额(万元)36562411166463-68.10%土地成交价格（元/平方米）2655 1798 -32.29%2.1.1.2 分用途土地成交面积分析2008年重庆主城区工业用地为成交热点，商品房用地成交量大幅下降数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局2008年重庆主城区工业地产为成交热点，工业用地成交297.71万平方米，较2007年增长318.97%；而商品房用地下降幅度较大，成交351.08万平方米，较2007年下降73.12%。2008年招拍挂成交土地中，工业用地所占比重为45.89%，而2007年该比重仅为5.16%。随着全国产业结构调整，沿海加工贸易逐步向中西部转移，重庆随着 “新特区”设立，积极发展“内陆型加工贸易”，加工贸易快速增长，导致了工业用地需求的明显增长，2008年年底重庆两路寸滩保税区设立，将会更进一步刺激工业用地需求的增长。2007-2008年土地用途成交量对比2007年2008年同比涨幅工业用地成交面积（万平方米）71.06297.71318.97%商品房用地成交面积（万平方米）1305.98351.08-73.12%合计1377.03648.79-52.88%2.1.2 土地成交价格2.1.2.1 土地总体及分用途成交价分析2008年工业用地带动土地整体成交价下降，商品房用地成交价格依旧高位运行数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局2008年重庆主城区招拍挂土地成交价格为1798元/平方米，较2007年下降32.29%，土地价格大幅下降主要因大量低价成交工业用地所致，2008年工业用地成交面积占总成交量45.89%，但成交价格仅为444元/平方米，较2007年下降了18.09%；商品房用地价格继续高位运行，成交价格为2946元/平方米，较2007年增长了6.34%。2007-2008年土地成交均价对比单位：元/平方米2007年2008年同比涨幅工业用地成交均价543444-18.09%商品房用地成交均价277029466.34%总体成交均价26551798-32.29%2.1.2.2 土地成交价较起始价分析2008年重庆主城区82.22地块以起始价成交数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局2008年重庆主城区成交价高于起始价土地成交宗数比重明显下降，17.78地块成交价高于起始价，而2007年该比重达到30.29；2008年82.22地块成交价与起始价一致，该比重较2007年上升了12.51个百分点。2008年土地市场需求萎靡、市场竞争不激烈导致了大部分土地以起始价成交。2.1.3 土地出让方式分析2008年重庆主城区以拍卖方式成交土地宗数比重下降数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2007-2008年重庆主城区土地成交方式对比来看，2008年以挂牌方式成交地块占总量90%，该比重较2007年上升了10个百分点，而以拍卖方式成交地块占总量10%，该比重较2007年下降了10个百分点。2007年商品房供需两旺，房地产企业资金充裕，市场预期普遍看好，故土地市场竞争激烈，以拍卖方式成交土地较多，地王屡屡出现，但随着2008年房地产市场调整，市场需求大幅萎缩，在加上一系列银根紧缩政策，房地产企业普遍资金链紧张，纷纷放缓市场扩展步伐，土地市场需求不旺，以拍卖方式土地成交宗数下降。2.2 商品房用地成交分析注：商品房用地指住宅、金融、商业等用地2.2.1 商品房用地成交面积2.2.1.1 商品房用地成交规模分析2008年重庆主城区成交商品房用地地块小规模特征明显数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2008年重庆主城区成交商品房用地地块规模来看，无地块规模超过400亩，仅有4宗地土地面积集中在300-400亩之间，占总量5.48；200-300亩、100-200亩、50-100亩分别成交了6块、7块、7块，所占比重分别为8.22、9.59、9.59；小于50亩地块成交最多，共成交49块，占总成交量67.12。从2007-2008年成交商品房用地地块规模对比来看，2008年成交土地地块规模明显下降，均集中在400亩以下，2007年超过千亩土地成交3宗，400-1000亩土地成交5宗，同时小于50亩地块成交比重为60.64，低于2008年6.48个百分点。08年重庆市加强了对土地市场的调控，为防止开发商大面积圈地，土地一律小块出让，要求每宗面积不超过300亩，从2008年土地成交规模来看，小规模地块特征明显，约95土地集中在300亩以下，但因土地作为一种商品的特殊性，仍有4块土地超过了300亩。.2.2.1.2 商品房用地成交土地面积区域分析2008年重庆主城区成交商品房用地主要集中在九龙坡区、江北区和巴南区数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2008年成交商品房用地区域分布来看，九龙坡区一枝独秀，位居各区之首，土地成交74.80万平方米，占总成交量21.31%，其次是江北区和巴南区，分别成交58.85万平方米、57.32万平方米，所占比重分别为16.76、16.33，此三个区域将是未来市场供应的热点区域；渝北区和南岸区土地成交量也相对较大，分别为37.90万平方米、36.39万平方米，所占比重分别为10.80、10.36；其余各区土地成交面积均低于30万平方米，大渡口区成交27.45万平方米，所占比重为7.82；北碚区、高新区、北部新区土地成交面积集中在12-20万平方米之间，所占比重集中在3-5之间；沙坪坝区和渝中区土地成交最小，分别成交7.92万平方米、6.77万平方米，所占比重分别为2.26、1.93。2.2.1.3商品房用地成交土地规划建筑面积区域分析巴南区、九龙坡区、江北区为未来商品房区域供应主力注：按土地最大规划建筑面积计算数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2008年成交商品房用地规划建筑面积区域分布来看，主城11区梯队特征明显，巴南区、九龙坡区、江北区属于第一梯队，规划建筑面积均集中在在160-180万平方米之间，此三个区规划建筑面积占总量51.02，为未来主城区商品房主要供应区域；第二梯队为南岸区、渝北区、大渡口区，规划建筑面积集中在90-120万平方米之间，此三个区规划建筑面积占总成交量30.63； 其余五区规划建筑面积均在60万平方米以下，所占比重为18.35，其中北碚区规划建筑面积最小，为18.66万平方米。2.2.2 商品房用地成交价2.2.2.1 商品房用地成交地价及楼面地价分析2008年土地成交价格较2007年上升，楼面地价下降数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局2008年重庆主城区商品房用地成交价为2946元/平方米，较2007年增长了6.34，但楼面地价为1028元/平方米，较2007年下降9.51，2008年因成交地块规模均较小，总体容积率为2.87，较2007年上升了0.43，容积率上升导致了楼面地价下降，楼面地价作为房价的重要组成部分，其下降将有利于后期房价的调整。2.2.2.2 区域商品房用地成交地价分析渝中区土地价格最高，其次是沙坪坝区和高新区数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从区域土地成交价格来看，渝中区因其区域较为成熟，可开发土地较少，成交土地用途多为金融商业用地，故地价一直较高，2008年为18690元/平方米，位居各区之首；沙坪坝区的沙坪坝组团、高新区的二郎科技新城组团土地成交量较大，地价相对较高，导致此两区土地价格分列区域前二和前三位，价格分别为8206元/平方米、5105元/平方米；其余各区土地成交价均低于4000元/平方米，江北区、大渡口区土地成交价位于3000-4000元/平方米之间；南岸区、巴南区、渝北区、九龙坡区、北部新区土地成交价位于1000-2000元/平方米区间，北碚区价格最低，为676元/平方米。从区域楼面地价来看，与土地价格走势基本一致，渝中区最高，为3515元/平方米，远高于其它区域，其次是沙坪坝区、高新区和江北区，楼面地价集中在1300-1600元/平方米；其余各区价格差异不大，均集中在600-1000元/平方米之间。2.2.2.3商品房用地成交地价分布分析2008年重庆主城区五成以上商品房用地成交价集中在50-200亩/万元数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2008年重庆主城区招拍挂商品房用地成交价分布来看，54.79%地块成交价集中在50-200万/亩之间，100-200万/亩以及50-100万/亩分别成交了23宗及17宗，所占比重分别为31.51%、23.29%；300-400万/亩土地成交8宗，所占比重为8.22%；200-300万/亩、400-500万/亩土地均成交6宗，所占比重均为8.22%；50万/亩以下地块成交了5宗，比重为6.85%。从高价位地块来看，500-1000万/亩成交了4宗，所占比重为5.48%；1000 -2000万/亩成交了3宗，主要分布在渝中区渝中半岛组团和江北区江北城；超过2000万/亩土地成交一宗，成交价为3228.73万/亩，为重庆鹏润房地产开发有限公司取得的渝中区渝中半岛组团e分区e21-2宗地，规划用途为商业金融业用地。2.2.2.4 商品房用地成交楼面地价分布分析2008年重庆主城区约五成商品房用地楼面地价集中在500-1000元/平方米数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2008年重庆主城区招拍挂商品房用地楼面地价分布来看，500-1000元/平方米土地成交最多，共成交36宗，占总成交量49.32%；其次是小于500元/平方米以及1000-1500元/平方米价位土地，分别成交了12宗和11宗，所占比重分别为16.44%、15.07%；其余价格土地成交量均较小，1500-2000元/平方米、2000-3000元/平方米，分别成交量了4宗和5宗，所占比重分别为5.48%、6.85%；3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米均成交1宗；楼面地价超过5000元/平方米成交3宗。2008年重庆主城区招拍挂商品房用地成交区域地块数土地成交面积（万平方米）最大建筑规模(万平方米)成交金额(万元)土地成交均价（元/平方米）楼面地价（元/平方米）九龙坡区1574.8168.321221461633726渝北区1437.998.88793252093802江北区1058.85168.2722135337621315南岸区736.39113.39963502648850巴南区657.32176.91360062373769高新区514.1554.057222151051336渝中区56.7736.02126597186903515北部新区312.0434.41143071188416大渡口区327.4596.01889903241927沙坪坝区37.9241.56503082061567北碚区217.4918.6611827676634合计73351.081006.401034152294610282.3 工业用地成交分析注：加油加气用地纳入工业用地研究2.3.1. 工业用地区域成交量分析2008年重庆主城区成交工业用地六成集中在北碚区和渝北区数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2008年成交工业用地区域分布来看，主要集中在北碚区和渝北区，两个区域分别成交116.53万平方米、62.50万平方米，此两个区工业用地成交面积占总成交量60.14；北部新区和大渡口区工业用地成交面积也较大，分别成交了38.80万平方米、35.40万平方米，所占比重分别为13.03、11.89；江北区和沙坪坝区工业用地分别成交了20.59万平方米、13.92万平方米，所占比重分别为6.92、4.68；南岸区、九龙坡区、高新区工业用地成交面积集中在1-7万平方米之间，所占比重均在3以下，渝中区工业用地成交最少，仅成交0.28万平方米。2.3.2 工业用地区域成交价分析2008年北碚区、北部新区工业用地成交价格最低数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2008年成交工业用地区域成交价分布来看，渝中区最高，为6353元/平方米，其次是九龙坡区，为2088元/平方米，此两区工业用地成交量少但单价较高；南岸区工业用地成交价超过了1000元/平方米，为1176元/平方米；大渡口区、高新区成交价集中在700-800元/平方米之间；江北区、渝北区、沙坪坝区成交价集中在500-600元/平方米之间；北部新区和北碚区工业用地价格最低，分别为348元/平方米、221元/平方米。2.3.3. 工业用地成交规模分布分析2008年重庆主城区约70%工业用地地块规模在50亩以下数据来源：中国指数研究院西南分院 重庆市国土房管局从2008年成交工业用地的规模来看，小规模土地成交量较大，69.35%的地块规模在50亩以下，共成交了43宗；50-100亩土地成交了8宗，所占比重为12.90%；100-200亩、200-300亩、300-400亩土地分别成交