河畔新城项目理解.doc

河畔新城项目理解一、 开发背景（一） 开发商介绍1、 开发商沈阳华新联美置业有限公司，由沈阳华新国际实业有限公司与香港联美集团共同投资组建。2、 沈阳华新国际实业有限公司为控股股东，占55%股份，香港联美集团占45%股份。（二） 投资商介绍1、 华新国际集团1） 为新（加坡）中合资经营企业，新加坡方股东为新加坡维信集团。2） 以开发中高档住宅产品为主业，执着于携手同创花园世界的经营理念，为“新住宅运动”的倡导者和领跑者，是中城房网的创始成员、中国房地产协会理事单位及城市开发委员会的副主任单位。3） 在北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、苏州等城市开发建设近二十个知名房地产项目，并拥有当地第一品牌的住宅，包括奥林匹克花园连锁系列，是全国屈指可数的跨地域开发商之一。4） 华新国际在沈阳先后开发了河畔花园、夏宫、华新国际大厦、锦锈山庄等项目，其中，河畔花园金蒂楼更创下一天销售一个多亿的辉煌业绩。是沈阳知名度与美誉度最高的大型品牌开发商之一。5） 十二年来，华新国际始终追求卓越、创造优秀，得到了社会和业界的一致认同与高度评价，共获得国际、国家及省级重要荣誉与认证近两百项，主要荣誉包括： 2001年与2002年中国住交会上，华新国际分别入选“中国房地产二十大品牌企业”与“中国房地产品牌三十五强”。 2001年与2002年中国住交会上，华新国际总裁卢铿先生两度入选“中国房地产十大风云人物”（得票名列第一）。 2001年与2002年中国住交会上，华新国际投资开发的“沈阳河畔花园”、 “上海奥林匹克花园”、“北京奥林匹克花园”等七个项目名列“中国名盘三十强”与“中国名盘五十强”。 2002年沈阳华新国际实业有限公司被评为“沈阳市商品房销售质量信得过单位”；沈阳河畔花园获“科技进步示范楼盘”称号；沈阳锦绣山庄获“社区规划示范楼盘”称号；苏州都市花园获“经典示范楼盘”称号；北京奥林匹克花园获“创新示范楼盘”称号。 2002年12月，卢铿先生被新青年财富杂志评选为2002年度最佳经理人。2、香港联美集团1） 联美集团是一家集化妆品、酒业、药业、保健品业、生物产业、精细化工、房地产、国际贸易等多位一体的现代国际化公司。旗下拥有众多知名品牌：如雅倩、贵府酒业等。2） 联美集团凭借其对国际化市场的了解，对大陆市场的熟悉，对市场的迅速反应以及地处香港的独特地理优势快速成长，业务已遍及世界多个地区。（三）源自河畔辉煌，又创品质高峰1、河畔花园，东北地区的第一座涉外高尚大型住宅区，作为沈阳著名的豪宅品牌，创造了沈阳楼市的多个“第一”纪录：东北第一个外商公寓/第一次引入专业的物业管理，提供封闭式24小时管理/东北地区第一家通过物业管理ISO9002质量认证/第一次引入精装修房/第一次在现楼做样板房展示/沈阳市第一栋智能型住宅/第一次推出跃层住宅2、12年来，河畔花园始终以高起点的定位、高质量的产品和物业管理服务，在市场上一直取得着领先的地位，逐渐形成了河畔花园“沈阳第一豪宅品牌”的形象。随着社区规模的不断扩大，社区内各种配套设施逐渐完善，同时更荣获“全国物业管理优秀示范小区”称号。入住河畔花园成为了一种身份与财富的象征，持续地创造了一个又一个销售佳绩，不断引领着沈阳房地产市场发展的方向。2001年和2002年在“中国住交会”上，连续被评为中国名盘三十强和五十强之一。3、河畔花园在市场的良好品牌形象主要体现在以下几个方面：品牌形象形象体现产品最好，最先进（高品质的房子）1、 每一期产品都是高质量，领先当时市场的。2、 华新国际设立专门的产品研发部门，对产品不断进行革新和改进精良的精装修房（高品质的装修）1、 1991年至今，做了12年的精装修房2、 精装修设计和施工经过多年的积累，达到了较高的水平，工程投诉率极低。优质、安全的物业管理（高品质的服务）1、 率先在沈阳引入专业物业管理2、 “全国物业管理优秀示范小区”3、 东北第一家通过ISO9002质量管理体系的物业管理公司4、 物业管理投诉率极低，业主满意度普遍较高入住是身份和财富的象征（高档次的形象）1、 通过宣传推广塑造豪宅形象，如提出“坐奔驰轿车，住河畔花园”。2、 设立高档会所俱乐部3、 沈阳第一家引入卫星电视4、 成立华新国际学校5、 在前期曾限定购买者的身份，要求业主必须是外商或具有大学以上学历的中国公民6、 价格高企，价格走势也是持续地上升4、为了让更多的人士能享受到河畔品牌高品质的产品与服务，华新国际集团与香港联美集团强强联手，为沈城各界人士合力打造一座规模更大、配套更全、设施更完善的超大型生活社区河畔花园姊妹篇“河畔新城”。（四）传承北京奥林匹克花园产品设计精髓1、由华新国际与中体产业成功开发的“北京奥林匹克花园”，一期在2002年6月以楼花推出市场，几天内840套房子迅速被抢购一空。继而在设计图纸未完成的情况下，二期购买意向者已登记999个，被迫暂时停止登记。打动了全国最挑剔的消费者，感动了全国最严格和最专业的媒体。成为2002北京楼市上一匹令人瞩目的黑马，被评为“首批首个健康住宅试点工程”，在2002年“中国住交会”上被评为中国名盘五十强之一2、北奥的热销，除理念先进以外，主要源于其领先与创新的产品设计，包括规划、立面、户型和精装修等等。华新联美公司总经理王维新先生，正是北奥主管设计与工程的领导者，因此，河畔新城在传承北奥产品设计精髓的基础上，根据华新国际12年来对沈阳居住习惯、气候、人文等方面的深刻洞察与精确把握，经过反复的论证与修改，实现了好上加好，精益求精，创新设计出最适合沈阳本地的产品，不但代表着全国一流的房地产开发水平，而且将继续引领沈阳房地产市场的开发方向。（五）大师强强联手 整合专业资源1、 规划设计：国际公认的建筑规划领域专家英国阿特金斯公司担纲总体规划；2、 建筑设计：甲级设计院华新国际工程设计顾问有限公司担任建筑设计；3、 建筑色彩设计：留学法国多年的中国色彩研究所所长中国美术学院副院长宋建明教授主持；4、 园林景观设计：北京景环风景园林咨询中心，由留日十年的清华大学章俊华博士主持；5、 物业管理：智能与物管完美结合的佼佼者华新网络物业管理集团（河畔花园、北奥的管理单位提供管理6、 独家销售策划代理：房地产策划专家广州凌峻房地产咨询有限公司（六）物业管理1、 河畔新城的物业管理与河畔花园一脉相承，由为河畔花园提供物业管理服务的华新网络物业管理集团进行管理。河畔花园的物业投诉率极低，业主满意度普遍较高。2、 “业主的微笑就是我们最好的奖赏”这是河畔物管人员执著的追求。凭着不断实现“永远全心全意，永远兢兢业业”的管理宗旨，自1990年成立并服务于沈阳河畔花园开始，历经十余年时间，足迹遍布整个中国，将十余个大中城市的物业公司整合一体，实现了智能、网络与物业管理的完美结合，开创了中国物业管理集约化发展的先河。物管公司华新网络物业集团被指定为“国家数字化社区标准”参编单位。华新网络物业管理的主要社区均已通过ISO9002认证，并都获得地区级、国家级示范小区称号。二、理念与定位（一）开发理念定位：你我的国际生活1、 企业品牌是基础。华新联美从博大到精深，以其国际背景、扎实的本土经验、雄厚的集团实力、前瞻性的开发眼界等，为河畔新城继河畔花园之后，持续打造高品质的社区提供了坚实的保障。2、 国际性是核心。国际性的内涵在于包容。在河畔新城，国际居住文明与本土文化交汇、融合及重构，人们从中得到与国际同步的生活品质、人文风情、时尚文化带来的全方位享受。3、 国际性的综合素质是实体。在河畔新城，与世界同步的综合素质为住在这里的个人及家庭，完美、细致地规划未来日常生活的点点滴滴，真实而又亲切地呵护着每一个住户，同时描述一个灿烂的生活前景。4、你我的国际生活阐述1）“你我的国际生活”，仿佛是正在亲切地与客户交谈，轻轻地说出河畔新城的价值所在。这正是符合“大楼盘轻声说话”的沟通技巧，在这种沟通下，客户产生较高的好感度，在潜移默化中接受河畔新城。2）“你我的国际生活”带来的是轻声细语的交流，但在字里行间透出的是深深地自信，是华新联美人对河畔新城品质的自信，并将这种自信感染客户，也是未来住户对河畔新城“大家庭”的自豪，透出的是归属感与认同感，也将影响着他们的朋友与同样向往河畔新城的人们。3）“你我的国际生活”寓意在河畔新城，每一位住户都是主人，共同拥有河畔新城创造的生活空间，河畔新城是个大家庭，在这个大家庭中每一个小家都在幸福地、和谐地生活着。河畔新城就像一位父亲，充满着生活的智慧，是坚实的依靠，满足每一个人的要求，包容着每一个人，给予无微不至的关怀与照顾。生活在河畔新城，每一天的感受都是温馨的，轻松的、有安全感的。4）“你我的国际生活”体现的是不分你我，正如国际性倡导的博爱、平等的无国界生活空间，在此不同生活及文化背景的人在此共生，相互关怀，展现的是一片暖暖的，充满感情的生活场景。5）“你我的国际生活”也蕴含着河畔新城与住户亲密的关系，就像一段真挚的爱情，在乎曾经拥有，更在乎天长地久，双方手牵手，共同度过一生。6）“你我的国际生活”虽然从语感上是淡淡的，但给予客户的是那么的真实、接近与触手可及，避免了只追求“假、大、空”，而造成客户为之反感的情况对于客户来说，最真的才是最美的。7）为支持“你我的国际生活”的开发理念的实施，河畔新城为住户提供了一揽子国际生活计划，包括了健康、运动、教育、文化、休闲，让业主享受与世界同步的优质生活。国际生活计划包括以下八大计划：n 国际智慧计划n 品牌定制计划n 运动健身计划n 绿色健康计划n 精装社区计划n 和谐居住计划n 国际英才计划n 天长地久计划（具体阐述文案详见接待中心展板定稿）（二）目标消费群定位：1、目标消费群定位“泛精英阶层”：1）解决规模化与高端市场容量有限的矛盾，尽量扩大本项目的目标消费群。2）将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。3）一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层4）一个超越了“小康”、奔向“现代化”，并开始拥有固定资产的阶层。5）分为“薪富”、“新富”和“先富”三类，形成相应的低端、中端和高端目标市场。2、薪富精英阶层低端市场：1）家庭生命周期和特征：n 处于初婚期（从结婚建立家庭到生育第一个子女的时期），部分为单身人士；n 年龄由25至30岁；n 家庭年收入5万8万元；n 一般没有私家车；n 多为“非创业型”人士，主要指大型外资、合资企业的高级白领，我们称之为“银领”；n 事业刚起步，但很有发展潜力；n 年轻、富有、学历较高，观念超前，经济和家庭负担相对较轻，对赚钱信心十足，不屑于“藏”钱，习惯先花“未来钱”。2）购房动机和消费心理：n 为改善居住环境或结婚需求购房，基本为自住购房，需求迫切。n 有勇气借贷购房，有足够的还款能力。n 易受媒体广告影响。n 求新、求美。3）购房需求与开发对策：购房需求开发对策家庭结构简单，面积要求不高，承受总价较低小户型：8090平方米间隔：2室2厅积蓄不多，仅能支付首期，装修、购买家具、电器压力大降低置业门槛低价入市轻松付款提供精装修提供家具电器一体化贷款需要体面公共空间，满足社交需要规模化开发大配套、大景观价廉物美河畔及华新联美品牌延伸优良的产品规划设计精致的细部设计部分关心未来子女教育，希望小区有学校，而且最好是名校配套大型国际学校，推出一条龙教育系统3、 新富精英阶层:1）家庭生命周期和个体特征:n 处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）n 夫妻年龄由3040岁n 家庭年收入8万至15万元。n 一般拥有一辆国产私家车n 职业主要包括:A、大型外资、合资和国有企业的高级管理人员，我们称之为“金领”。B、小型私营企业主。n 有较高的素质和教养，有较好的职业和身份，有新的文化背景，新的人生体验，紧追时代的脉搏，追求新的生活方式；n 有事业心，工作勤奋；事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神；n 受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景；n 生活方式积极、健康、向上。2）购房动机和消费心理:n 为子女就读名校而买房；n 为改善生活环境而换房；n 住宅的投资功能愈来愈为更多的人所关注；n 追求健康和舒适;n 效仿及炫耀动机;n 注重房屋的实用性、合理性；n 求新、求美。3）购房需求与开发对策购房需求开发对策户型面积不宜太大厅、房面积要适中接受总价处于中等水平中户型：120140平方米间隔：3室2厅偏好于有益子女教育的社区环境配套大型国际学校，推出一条龙教育系统需要体面公共空间，满足社交需要规模化开发大配套、大景观提升生活素质河畔品牌及华新联美延伸优良的产品规划设计精致的细部处理4、 先富精英阶层1）家庭生命周期和特征：n 处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）和满巢期（第一个孩子成家离开家庭的时期）;n 夫妻年龄由4050岁;n 家庭年收入15万50万元；n 一般拥有一辆进口私家车，另外一辆国产私家车；n 主要指中型私营企业主，大型外资、合资和国有企业的管理者；n 成熟、稳健、富有；n 开始步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权；2）购房动机和消费心理；n 为子女就读名校而买房；n 为改善生活环境而换房;n 部分为投资功能；n 追求健康和舒适；n 效仿及炫耀动机；n 追求华丽、高贵甚至奢华；n 注重房屋的高档次、舒适性与附加价值。3）购房需求与开发对策：购房需求开发对策追求高档次户型面积要大厅、房面积大追求私密空间大户型：140200平方米间隔：4室2厅以上其它：赠送花园或阁楼偏好于有益子女教育的社区环境配套大型国际学校，推出一条龙教育系统需要体面公共空间，满足社交需要规模化开发大配套、大景观提升生活素质河畔花园及华新联美品牌延伸优良的产品规划设计精致的细部处理二、 选址与环境（一）河畔新城拥有健康的大环境，开发商按健康住宅标准进行选址，选择了目前这块适合建设健康住宅的地块。（二）位于沈阳市政府规划的浑南新城高品质住宅区内，地块原为农田，天然无污染。（三）紧邻沈阳的母亲河浑河的南岸，拥有长799米的美丽水岸线，依水而居，是真正的水景楼盘，沈阳是一个缺水与空气干燥的城市，河畔新城由于紧邻浑河，不但空气湿润，同时能充分满足住户亲水的情怀。（四）周边绿色环抱，形成“天然大氧吧”， 空气中负氧离子浓度高，自然及生态条件得天独厚，让住户365天“森呼吸”1、北侧为126万平方米的滨河带状公园五里河公园2、东侧为85米宽的市政绿化休闲带3、西侧为35米宽的市政绿化休闲带（五）位于浑南新区核心前沿位置1、 河畔新城所在的浑南新区，号称“今日浑南，北方浦东”，是新沈阳的政治、文化、商贸、金融和行政中心。2、 浑南新区位于浑南新区的核心前沿位置1） 西侧与未来的中央商务区（CBD）一街之隔2） 南侧紧依新区政府3） 毗邻辽宁艺术城、大学城。n 辽宁艺术城：位于浑南新区中央商务区东侧，占地787亩，辽宁人民艺术剧院、辽宁歌剧院、辽宁歌舞团、辽宁芭蕾舞团、辽宁交响乐团等12家艺术单位将进驻该城，同时还将成立辽宁艺术职业学院。计划2003年4月奠基，2004年10月竣工使用。大学城n 大学城由6所大学组成高等级大学城，规划用地10平方公里，为国际一流水平和规模的大学科研、教育园区。至今，沈阳工业大学年底已整体搬迁，沈阳建工学院也计划明年入住，未来几年内，东北大学、中国医科大学也将陆续迁入。4） 新区目前已具备供水、供电、供暖、煤气、通讯等基础配套，随着政府对浑南新区建设力度的加大，将迅速加快生活配套的完善，构筑起浓厚的文化艺术氛围。（六）交通过桥，就是我的家1）河畔新城，矗立于浑河南岸上，与母城仅一桥之隔；3） 即将于今年10月通车的全国首座双塔单索面斜拉桥富民桥，巍然屹立于河畔新城西侧；4） 宽80米的浑南大道紧邻新城南面；5） 开通至浑南的6条公交线路业已规划完毕，4万平米的浑南公交运营场即将上马；6） 青年大街、沈南大道、浑南大道与富民桥共同构建浑南东西南北快速干道，使新城至母城不过数分钟的距离，一蹴即达市中心，过桥就是我的家河畔新城。（七）河畔新城是目前浑河沿岸地块规模最大、最方正的地块。四、规划设计（一）一期规划经济技术指标表一：项目分类数值比例人均指标用地规划总用地面积16.3公顷南北长：546米；东西宽：308米100.0%住宅用地高层0.8公顷43.6%12.9/人多层及小高层6.3公顷公建用地3.5公顷21.5%6.3/人道路用地2.8公顷17.1%5.1/人绿化用地集中绿地0.8公顷17.8%5.2/人2.9公顷户数高层住宅1016户多层住宅716户小高层住宅108户总户数1840户总人数5520人建筑面积住宅高层住宅117000多层住宅88670小高层住宅14400合计22007039.9/人公建地上俱乐部10000其它32990地下（二层）46800半地下19760合计10955019.9/人表二：人口毛密度（人/公顷）338.6车库停车位1580住宅建筑面积毛密度1.28万/公顷半地下停车位281住宅建筑面积净密度2.94万/公顷停车率85.9%住宅平均层数1064.0%（多层部分）5（多层部分）地面停车位177住宅建筑套密度（毛）112.8套/公顷地面停车率11.2%住宅建筑套密度（净）259.1套/公顷住宅建筑净密度29.8%容积率1.6118.66%（多层部分）0.93（多层部分）绿化率41.0%占地面积47600 m216200m2（多层部分）表三：多层住宅户型统计表分表户型户均面积户数所占比例总户数平层及半跃A户型 (二室二厅一卫)A188.67m2/户52户215户30.0%574户716户A292.03m2/户92户A388.67m2/户71户B户型（三室二厅二卫）B1118.03m2/户154户303户42.3%B2123.71m2/户16户B3118.03m2/户133户C户型（三室二厅二卫）C1136.8m2/户24户40户5.6%C3136.12m2/户16户D户型（三室二厅二卫）D1148.06m2/户8户16户2.2%D2149.72m2/户8户顶层全跃A户型A1-Y1141.99m2/户7户52户7.3%142户A1-Y2132.72m2/户22户A2-Y1143.47m2/户23户B户型B1-Y1189.03m2/户2户76户10.6%B1-Y2180.24m2/户36户B1-Y3185.50m2/户18户B1-Y4190.21m2/户16户B2-Y1225.93m2/户4户C户型C1-Y1208.71m2/户4户10户1.4%C1-Y2226.22m2/户2户C3-Y1212.96m2/户4户D户型D1-Y1213.47m2/户2户4户0.6%D2-Y1235.29m2/户2户表四：机动车停车指标表半地下停车停车数量（辆）1#半地下车库392#半地下车库403#半地下车库555#半地下车库516#半地下车库477#半地下车库49合计281地面停车停车数177总计停车数458平均每户0.64/个（二）整体经济技术指标总体技术经济指标总用地面积554,546M2总建筑面积1038,393 M2其中多层、小高层328,370 M2高层住宅589,600 M2商业及公建120,423 M2总户数7,098户其中多层2,810 户高层4,288 户容积率1.87绿化率45%覆盖率24% 停车位 （辆）6,440其中地面 （辆）1,450地下 （辆）4,990（三）一期规划特点：1、空间关系，社区空间组成共分为三个空间级别：1）一级空间为公共空间，包括俱乐部、多功能广场、商业网点、售楼中心等；2）二级空间为半公共空间：包括丰富的户外运动设施、院落式的组团花园；3）三级空间为半私密空间：宅前屋后的健康休闲绿地；2、总平面布置1）多层住宅根据物业管理需要分为南北两个大组团，组团内实行封闭管理。2）北组团包括10栋多层住宅，2个半地下车库及配套商业物业用房；3）南组团包括19栋多层住宅，4个半地下车库及配套商业物业用房。4）两个组团分界道路上设置组团主出入口3、充分尊重北方居住习惯、日照、间距、朝向等方面的要求4、实现“两低一大一高”：18%低建筑密度、0.93低容积率、1.7倍大楼间距、41%高绿化率5、 一期全部为纯板式楼，46层低密度建筑，一梯两户，正南取向，南北朝向。6、 利用单体建筑的错落围合，创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。1）山墙之间不对应，楼体之间无遮档，视线开阔。2）对视窗距离大，邻里之间无对视。3）利于通风采光，消除热岛效应。4）形成院落式组团花园5）结合景观和空间设计手法，形成一个尺度宜人、层次丰富、富有内涵的居住环境，并通过游乐设施、小品等为其注入勃勃生机，形成独特的“院落文化”，创造亲和的邻里环境。（人文部分详细阐述）7、防火：组团内设环状消防通道，道路为7米宽双车道。连接住宅出入口的宅前小路，也可作为紧急时刻的消防通道。8、运动俱乐部及主要商业设施布置在住入口周围，以体现社区大盘形象。9、交通系统1）园区内主要道路、次要道路主次分明2）车道、人行道功能划分清晰3）商业交通系统与居住交通系统相对独立，避免相互干扰。4）机动车系统与步行系统合理分流，创造最大的安全性和畅通性。5）居住区内“顺而不畅”的机动车系统，在保障安全的前提下，提供通顺的交通体系。6）小区外环路的设计手法，尽量减小机动车对居住环境的影响。7）机动车的停放以半地下车库为主，辅以部分地面临时停车，既避免机动车对内部院落环境的干扰，又方便居民就近停车。自行车停放结合院落环境，就近布置在住宅楼附近。8）半地下车库n 共有6个半地下车库（北组团2个、南组团4个），每个车库内停车场面积小于3000平方米，停车数量在4060辆之间。n 半地下车库设一个车辆出入口，为7米宽双车道。n 车库内设自动喷洒系统。n 住宅下部设置的半地下库房与车库之间以防火墙分隔，并通过住宅楼梯间直通室外。n 车库及库房均有外窗作为自然通风。n 半地下车库与住宅有机相联，既满足居民对停车的要求，又形成园区内建筑高低错落的景致变化。9）配套的商业、物业用房与组团内环状车行系统相连，并通过该环状系统直通住宅底层的半地下车库。10）组团内除了环状道路系统外均为人行系统，与组团内公共绿地，宅间绿地相连，最后连通至住宅的单元入口处。11）利用半地下车库与住宅 一层平台之间高差所形成架空活动场地， 也是人行系统中独特的组成部分。五、视觉景观设计（一）园林景观设计与立面景观设计紧密结合，构成视觉景观系统（二）园林景观设计1、 园区绿化率高达41%，人均集中绿地5.2/平方米，防晒、防尘、降温，创造舒适的人居空间2、全方位、立体化景观建设实现均好性1）园区周边、院落组团、宅前屋后数十种植被合理搭配，令住户亲近自然。2）硬景运动、康乐设施、小品建筑，与软景植物、流水融为一体。3）实现户户有景，步移景异（三）立面景观设计1、提出全新的“立面景观”概念2、立面建筑风格和特点：1）采用简约、精致的北欧传统建筑风格。2）住宅从类型上强调对居住建筑本质的回归，采用了被广泛接受的“坡屋顶”形象。3）在坡屋顶设计中，对一些能使居民产生认同感的构件，如烟囱、檐口等做重点处理，同时摒弃一些无谓的装饰，强调“原汁原味”的居住建筑形象。外墙的材质以面砖为主，辅以涂料、PVC挂板等。4）回归居住本身不等于沉湎于传统，体现现代感、时代感才是设计的最终目的。在住宅的细部设计中，注重传统与现代材料的结合，传统工艺烧制的陶土外墙砖，配合大胆采用现代的建筑材料，如金属门窗、栏杆、玻璃等，使之成为建筑立面的点睛之笔。传统材料（如陶土面砖）生活气息强，粗犷，有质感，结合现代处理手法与材料，如金属栏杆，看起来时尚，不会落伍。5）端单元采用特殊的处理手法。在住宅山墙的处理上，常常会出现简单沉闷的形象，在住宅的端单元，结合中心绿地，将次卧室（或书房）放在侧面，使得住宅侧立面形象生动，既提升了建筑的室内环境品质（向南引阳光入室），又改善了绿化带周围的景观，加强了住宅的均好性。6）屋面瓦采用沥青瓦7）立面看不见管道（PVC落水管除外），PVC落水管也涂上涂料，使立面保持整洁。8）空调机位与住宅立面结合考虑，使其成为立面造型的重要元素，空调主机全部设置在北立面，使立面保持整洁。9）排气管设在烟囱里10）将具有国际水准的色彩技术引入到建筑立面设计n 单元楼的色彩由南至北，由上到下，在主色调的基础上逐渐渐变，十分丰富。n 坡屋顶、外墙砖、挂板、门窗、玻璃、金属栏杆、地面等的色彩搭配协调，与园区景观相呼应，与植物的配置十分协调。n 各具特色的门斗、檐口、屋顶设计，让每栋建筑物都有不同的色彩标识，每一栋楼的建筑立面都是不一样的，让住户不用看门牌号码，就知道这是我的家，产生强烈的归属感。n 外立面色彩与标识的丰富变化让住户的感官与心理获得充分的视觉享受。六、户型设计（一）共23种户型：90230平方米，13种全跃，10种标准层。（二）采用短肢框架剪力墙结构，实现四明设计会呼吸的房子,集革命性、原创性、实用性于一身，其实用性与空间感几近完美。（三）四明阳光户型设计：卧室、客厅、厨房、卫生间全明。（四）层高3米，一般住宅仅为2.72.8米，舒适度高。（五）大开间、小进深，布局紧凑，尺寸适宜，节省每一寸空间。（六）方正实用，除卫生间里可能出现小梁以外（可通过装修掩盖），基本为隐梁隐柱（七）主要空间（客厅、全部卧室）全部朝向。（八）南北朝向保证空气对流，穿堂风使室内无通风死角。（九）通风采光一流，充分吸收紫外线杀菌，促进孩子的骨钙成长。（十）完备而细致的功能配置1、以客厅为中心的起居空间：包括玄关、客厅、阳光室、观景阳台2、以厨房为中心的就餐服务空间：包括餐厅、厨房、工作阳台3、以主卧为中心的休息空间：包括主卧、客卧（书房）4、以储藏间为中心的储藏空间（十一）功能分区合理1、动静分区，并有意控制走道长度，形成短走廊。2、主客分区，主卧与客卧相对分离，更好地保证私密性。3、洁污分区，厨房、生活阳台（放洗衣机、杂物等）、餐厅相对位置关系更有利于日常使用。4、洗浴分区，卫生间的洗手盆与淋浴间分离，更方便日常使用。（十二）设置阳光室、户外观景阳台、工作阳台、入口门斗、步入式衣帽间等其他人性化空间。（十三）每户都设有三个以上的阳台。设置大幅窗户、飘窗、阳光室与观景阳台、屋顶窗，阳光更明亮，光线更充足。（十四）在观景阳台或工作阳台晾衣，客厅看不见晾衣服（十五）客厅的门槛比阳台高200公分，起挡雪的作用（十六）L形厨具布局，更方便住户使用（十七）顶层阁楼使室内空间得以有效利用。（十八）首层住宅送花园：从楼面往外进深为3.6米，加上阳台加深达5米左右七、土建工程（一）工程质量目标：1、申报省建设工程世纪杯2、申报建设部3A住宅标准质量认证（二）土建专业中的四新应用（新技术、新材料、新工艺、新设备）1、 板免抹灰工艺1） 楼板抹灰存在易脱落的缺陷与隐患，不安全，同时令楼板凹凸不平。2） 由于采用了模板现浇混凝土，楼板平整度与光洁度够高。3） 免抹灰对施工质量要求高2、外墙采用高密度挤塑苯板做外保温（一般住宅用普通苯板）1）造价为普通白苯板的45倍2）达到住宅50%节能要求（实际为政府的硬指标），冬暖夏凉3）以往通过做夹心墙实现保温，比较落后，工艺无保证。4）传统的外墙使用的白笨板体积都较厚，使用挤塑苯板可减少墙体厚度，增加使用面积5）抗压强度高，密度大（34Kg/立方米 350Kpa），有效抗裂纹。6）保温性能好（是普通苯板的1.21.3倍）7）吸水率低（0.5%VOL），比一般白笨板吸水就膨胀的性能优越8）起到良好的隔声效果3、楼板增强隔声性能1）遵循健康住宅楼板隔声标准2）以往业内不够重视隔声，入住后对隔声的投诉较多。3）楼板也铺挤压缩苯板4）楼板上加入4公分的陶粒混凝土层，起到吸音效果，成本比楼板结构本身还要高。5）空气隔声量50dB（分贝）6）撞击声压级 60dB4、间隔墙增强隔声性能1）住宅规范隔声标准 45dB2）200墙隔声量50dB3）100墙（主要为卫生间、厨房）隔声量45dB4）取消了空心砖（隔音不好），改用空心砌块5）由于空心砌块容易产生裂缝，间隔墙采取抹灰砂浆防裂措施，通过抹纤维砂浆提高抗拉强度。5、独有北阳台供暖6、分户供暖会存在由于邻居不开暖气，导致自家暖气往邻居家跑的现象，河畔新城由于外墙、间隔墙与上下楼板均采用挤塑苯板与保温技术，具备优越的保温性能，保证了暖气的不外流，加上独有的北阳台供暖，打造出“四季如春房”。7、厨房采用建设部倡导的变压式止回排烟道，设专用竖井式风道，排油烟机以塑料软管接入此风道，软管设于顶棚或橱柜内。杜绝倒灌、串烟、串味。烟道截面尺寸小，增加厨房的有效使用空间8、卫生间采用机械排风扇接入竖井风道排至室外，采用60厚实心砖封砌。八、建筑材料与装修材料（一）按照健康住宅技术的标准要求进行选材全部采用环保建筑材料与装修材料，采用先进的施工工艺，达到环保、健康、节能、隔声、隔热、杜绝室内空气污染的效果，构筑“绿色环保健康房”。（二）双层中空玻璃彩色塑钢窗1、 中间安装惰性气体，主卧、客厅窗具有上旋开启功能2、 气密性好，保温节能3、 框体有较丰富的色彩选择（三）坡屋面使用美国屋顶窗（四）美国保温隔音板（五）意大利彩色环保屋面瓦（六）品牌高级卫浴洁具（七）品牌整体厨房九、暖通给排水应用的材料、技术（一）散热器1、采用铜铝复合散热器明装；1）外铜内铝，以铜焊接，1柱（600公分高）70元左右，比铝合金高出一倍。2）耐腐蚀（内壁的铜管可抵抗不同水质的腐蚀）、散热效果好、承压能力较高、外形美观，3）成本较高；4）铸铁散热器（普通住宅常用）：价格低、承压低、体积大（笨重）、内壁含砂、外观粗陋。2、比较对象1）铝合金散热器怕碱性水质腐蚀，由于铝合金的焊接性能差，焊接点容易被腐蚀造成散热器漏水。2）钢制散热器怕酸性水质氧化腐蚀（腐蚀点大部分在管壁上，而不在焊接部位），非供暖期需满水养护，价格昂贵。3）不锈钢散热器只有少数型号的材质才具备足够的防腐功效。3、半地下车库及库房内选用铸铁柱式散热明装。（二）给水、热水、采暖用管材1、采暖一般为7090度的水温标准2、给水及热水采用PP-R管材，具有如下特点： 1）无毒、无嗅：从生产到使用对环境无污染，属绿色环保产品；2）耐高温：在规定的长期连续工作压力下，管道输送的水温可达到95；3）不腐蚀：防酸、防碱，不腐蚀；4）不结垢：内壁光滑，通水率比钢管强30%，长期通水不结垢；5）保温节能：同等壁厚下保温性是钢管的200倍，是铜管的1600倍。用于热水管道保温节能效果较好。6）强度高：耐压力试验强度达5MPa以上，韧性好，耐冲击。 7） 安装方便，可靠：管材重量轻，切割和连接方便，采用热熔方式连接，省力又省时，安全可靠。8） 耐老化：管道系统在规定的使用条件下使用寿命长达50年以上。 9） 原料目前国内没有生产，国际上也仅有四家，都集中在北欧。3、室内污水管道：采用upvc排水塑料管，粘接连接。（三）采暖管材采用聚丁烯（PB）管。1、是目前世界上最尖端的化学材料之一。2、除具备PP-R管材的诸多特点外，还有如下优点：3、对高温水的耐久性：最高温度可耐110度的高温；4、低温下优良的柔韧性弯曲性能、抗脆裂性能和抗冲击性能：由于PB管与其他塑料管相比具有明显小的弯曲弹性系数，在不加力时自然弯曲。另外，由于PB管的抗裂性好，在零下20度温度时不会冻裂，而铁管在零下5度时就会冻裂。5、薄的管壁和大的管道内径使液体具有良好的流动性和相对大的流量。6、由于PB管管壁光滑，所以不结垢、噪音低。7、供暖管道除住宅户内采用PB管外，其它均为焊接钢管。（四）使用燃气热水器1、具有热效率高、加热速度快、温度调节稳定、可连续使用、运行费用低廉等2、使用强制排烟型热水器，这是较为安全的一种燃气热水器。它通过在机内设置强制排烟装置，将燃烧产生的废气全部排出室外，兼有防倒风、防烟道堵塞、缺氧熄火保护、气水联动等功能，设计了多重安全保护装置。3、使用冷热水混合龙头进行水温调节，从而方便使用者在洗浴过程中利用冷热水混合龙头调节至合适的水温。4、使用寿命可达到1015年。5、热水器安装在北侧的工作阳台3、与电热水器的比较电热水器易结垢需定期更换镁棒，不能连续使用超出容量的水量，加热、保温耗电量较大，运行成本相应提高。十、电气项目（一）强电：电照工程、智能化工程弱电：电视、电话、宽带网（二）强电：1、电照工程1）精致的品牌器性2）合理的配电系统设有照明、空调、厨房、电力4个回路，每一回路故障不影响其它回路3）方便的操作控制n 客厅、楼梯照明双控n 照度照明与效果照明分别控制n 洗衣机插座带开关n 大翘板开关n 楼梯间设置声光控感应灯4）厨房加有漏电保护开关5）每栋住宅总配电箱的电源进线处设一具有300mA漏电保护器的空气断路器，以防止电气火灾的发生。6）所有插座回路均设置剩余电流保护器，动作电流为30mA，以保证人们的用电安全。7）住宅每户用电量按8KW计算。8）在每单元一层设集中电表箱（一户一表），在每户入户处设分户箱9）电源：在会所内设中心开闭站，由市电引来两路独立的10KV高压电源至中心开闭站。由小区10KV分开闭站分别引来10KV独立电源至整个一期工程小区内的四台箱式变电站，在会所内设100.4KV变配电所，该变电所由开闭所引来两路10KV独立电源。10）没有发电机组。11）电缆采用直埋方式敷设，在进入建筑物处穿钢管保护。12）在半地下车库内，设置正常照明和应急照明（疏散指示照明），电源引自箱式变电站。2、智能化系统智能化系统功能定位表系统名称设备配置功 能一、公共安防1、周界防越l 围墙设红外对射报警器，没有死角l 监控室设管理主机（与其它报警共用一台管理机）l 全园封闭l 声光报警提示l 报警传至监控中心,可越级传至物业管理中心2、电子巡更l 全园设20左右个信息采集钮扣l 6个采集棒l 保安部设管理主机（与保安部管理共用一台计算机）l 保安按计划定点巡视l 保洁按计划定点检查l 检查信息定时传至物业管理中心3、大门管理l IC卡车辆管理系统 l IC卡门禁（人员通道）l 手动控制栏杆l 管理主机l 业主刷卡进出园区l 业主车辆刷卡进出园区l 访客及外来车辆登记后手动开启栏杆进出4、电视监控l 周界设固定黑白摄像机l 大门设固定黑白摄像机l 主要道路、主要活动场所设彩色带云台和三可变镜头摄像机l 地下停车场设固定黑白摄像机l 多画面分割数字监控主机l 大屏幕彩色监视器l 综合操作台l 计算机多画面分割监视l 大屏幕彩色固定画面监视l 大屏幕轮巡画面监视l 数字硬盘录像存储l 摄像机远程遥控l 物业管理网上远程终端经授权后可查看监视图像5、可视对讲l 园区大门设管理机，设对讲系统摄像头，联网系统使住户可在室内看见小区入口的访客。l 单元门设门口机l 室内设可视分机（国产机，进口显示器）l 电控锁l 解码器l 备用电源l 室内分机开启单元门锁l 使用钥匙或密码开启单元门锁l 住户/大门/单元门语音对讲二、家庭安防l 室内报警器l 红外探测器l 紧急求助按钮l 系统管理主机l 所有一层设置，其它层不设置l 可分区设防l 中心由报警地址、类别显示与存储l 报警传至监控中心,可越级传至物业管理中心l 由物业公司将求助信号转驳120三、设备管理1、室内停车场l 车辆读卡控制器l 挡车器l 联网控制器l 人员出入门禁读卡器l 电控锁l 设备故障报警电话l 管理主机l 发卡机l 业主、工作人员及车辆刷卡进出停车场l 管理软件功能：车辆登记信息/发卡信息/车辆进/出口刷卡信息/统计、查询、编辑等l 管理主机安装在物业管理中心l 报警电话主机安装在监控中心，l 报警声/光显示l 闭路电视监视2、电梯故障报警l 紧急呼叫按钮l 对讲电话l 电梯关人报警l 监控中心报警声/光显示l 监控中心报警语音对讲3、水、电设备故障报警l 声/光报警器l 模拟显示屏l 管理主机（与周界报警合用）l 停水、停电报警l 水池水位超低、超高报警l 监控中心声/光报警显示l 报警信息纪录并传至物业管理网4、背景音乐l 前置放大器l 功率放大器l 音箱l 广播/光碟/双卡座等多路输入l 分区播放5、公共照明控制时间/照度控制器时间/照度自动控制四、物业信息管理l 服务器1台l 防火墙1台l UPS （不间断电源）1台l 交换机1台l 集线器1台（监控中心用）l 台式计算机10台l 打印机6台l 网线安装20点l 住户档案管理l 住户报修/投诉l 住户服务指南l 政策法规咨询l 房产销售l 购物l 专业管理与服务督导l 接警、处警管理l 巡更管理（三）弱电1、电话系统：1）每栋楼在电话电缆引入处设电话交接箱，每层设电话分线箱。2）电话外线每户一号，终端出线座设在客厅、起居厅、卧室、书房和厨房（每户配电话插座4-5个）。3）所有室内电话线均采用穿管暗敷。4）设置100平方米的中心机房5）厨房设有电话6）每层均设有备用号2、有线电视系统：1）有线电视信号由市网与小区卫星天线系统混合放大后，引至小区各住宅单元。2）有线电视园区传输干线采用SYWV7512同轴电缆穿管敷设至各楼电视分配器箱。3）每套住宅由器件箱引入二个回路，在客厅及主卧室分别设电视插座（终端太多，图像、声音会不清楚）。4）小区内的所有电视插座要求用户电平684dB。图像清晰度不低于四级。5）所有室内电视系统线路均采用穿管敷设。3、宽带网络系统1）每户预留两个计算机网络终端接口，位置设于主卧、书房（或次卧），跃层户型楼上加一点。2）住户可自行申请接入ISDN、ADSL、IP局域网，入网费与使用费自付3）包月一般为60元/月十一、精装修（一）全部采用一次到位的精装修成品房，土建与精装修同步完成，符合建设部倡导精神。（二）华新国际集团“精装修房之父”1） 华新国际集团,12年来始终坚持开发与销售精装修房，在选材与施工工艺上均具有领先的水平与丰富的经验，被誉为“精装修之父”。2） 河畔花园的精装修水平得到市场一致认可，工程投诉率极低。（三）为精装修量身定制户型1） 河畔新城凝聚华新国际12年精装修经验，传承河畔花园的高品质装修之精髓2） 将户型与精装修结合进行设计，坚持为精装修量身定制户型。（四）室内配套及装修标准1、 进户门为国内名牌，钢质防盗。2、 墙面：绿色环保乳胶漆；3、 地面：大厅、厨卫、走道是高级地砖，其它区域实木复合地板；4、 棚顶：厨卫是PVC吊