寻甸县房地产项目开发前期策划实践.doc

寻甸县房地产项目开发前期策划实践1、摘要、关键词 摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产已经成为国民经济的新增长点，但在房地产界对房地产策划还有不少偏见，开发企业不重视房地产前期策划，直接导致大量商品房空置，造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法，希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。关键词： 房地产项目 前期策划 科学发展观目 录绪论.4一、寻甸县简介.51、寻甸县地位概述.52、寻甸县人口和资源.53、寻甸县总体发展定位.54、寻甸县经济水平.6二、房地产项目开发前期策划的重要性 .65、 房地产项目开发前期策划工作的任务 .6 6 房地产项目前期策划重要性的具体表现.77 房地产项目前期策划存在的问题.8 8 解决房地产前期策划问题的主要途径.9三、案例：寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划 .129、房地产市场环境分析.12 10、住宅小区开发前期策划 .1311、结论 . 21致 谢 . 22参考文献. 23绪 论通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。一、寻甸县简介1、寻甸县地位概述寻甸回族彝族自治县处云南省东北部，距省会昆明90余公里，境内东西纵横80余公里，南北绵延60余公里，是滇东北之要冲，贵昆铁路、昆曲、嵩待高速公路从县内经过，交通十分便捷。寻甸县属昆明市辖县，全县国土面积3598平方公里，全县辖16个乡镇，173个村委会。2、寻甸县人口和资源寻甸县总人口50.5万，居住着汉、回、彝、苗等16种民族，少数民族人口11万人，占21.8%。境内有大小山峰90多座，属梁王山系，最高海拔3294米，最低海拔1480米。气候温和，为北亚热带季风气候，年平均气候14.5。矿藏资源丰富，主要有褐煤、磷矿、硅藻土、铅锌、重日石等，蕴藏有优质褐煤3.5亿吨，磷矿2.1亿吨，硅藻土4亿吨。3、寻甸县总体发展定位“农业富民，工业强县”、加快第三产业发展抓住建设现代新昆明“外延辐射”发挥县域土地、水、生物等资源优势，实现农业大县向农业强县的转变。依托资源，抓住昆明市加快北部五县区发展机遇，做强做大“煤电磷化”和“硫磷一体化”两条产业链，提升工业化总体水平把寻甸建成现代新昆明“新型重化工和能源基地”。依托优越区位和旅游资源、生态资源优势，加速第三产业发展，壮大旅游业，把寻甸建成现代新昆明旅游经济圈中的新亮点。4、寻甸县经济水平2008年，寻甸县城镇居民可支配收入12989元，低于昆明市平均水平1493元. 2008年寻甸县农民人均纯收入2795元，与昆明市农民人均纯收入4610元相比，差了1815元。二、房地产项目开发前期策划的重要性5、 房地产项目开发前期策划工作的任务主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。6、 房地产项目前期策划重要性的具体表现6.1、选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。6.2、功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。6.3、房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。6.4、为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。 6.5、有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。7、 房地产项目前期策划存在的问题7.1、 房地产市场方面 中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。7.2、 开发商存在的问题 开发商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。 7.3、 建筑师存在的问题 在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。8 、解决房地产前期策划问题的主要途径8.1、要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。8.2、要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。8.3、要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。8.4、树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。房地产业的经营现状和发展前景，使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成，则有赖于发展商和建筑师的良性互动。二、案例寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划122009年8月昆明群恒房地产开发有限公司获得位于寻甸县南市区的一城镇住宅混合用地建设地块，该地块占地面积15201净用地面积14034M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，毗邻寻甸县新客运站，交通设施完备，目前，昆明群恒房地产开发有限公司已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为城镇住宅混合用地，规划容积率为2.5，出让金为961万元。该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，对该地块作为住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。9、房地产市场环境分析129.1、寻甸县房地产相关指标分析9.1.1、容积率目前在寻甸房地产市场中，容积率在1.53之间，楼盘品质相差甚大，出现了不同档次水平的楼盘。9.1.2、绿化率从绿化率情况看，在售楼盘的绿化率在30%45%之间，尚未出现超高绿化率的楼盘。9.1.3、业态情况在建在售的楼盘以底商，多层住宅为主。9.1.4、价格情况多层商品房均价在1480元/2580元/；商铺均价在5000元/7000元/。9.1.5、周边环境本地块位于寻甸县新城区地带，享有新区的完善配套。随着河滨公园的建成，寻甸客运站的建设，周边环境十分优良，县有较大的升值潜力 10、住宅小区开发前期策划13 10. 1、楼盘价格定位 13 根据咨询人员市场调查，寻甸县县城已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的1480元/M2至最高的2580元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以寻甸本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在2100元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 10.2、房型定位及占比方案 14 近年寻甸住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据寻甸县房地产交易中心和寻甸县统计局联合发布的2008年寻甸县房地产市场商品房预售结构分析数据，2008年房地产市场商品房户型面积70-100M2的占3.3%，户型面积100-150M2占16.9%，户型面积在150M2-200M2的占53.7%，户型面积200M2占26.1%.由于户型面积在150M2-200M2以上的占53.7%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前寻甸县住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2-70M2左右户型，而是指三房一厅面积在100M2左右，三房二厅面积在120M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下: 户型建筑面积套型构成套型比例A户型131-150四房两厅15%B户型111-130三房两厅30.3%C户型101-110三房两厅22.7%D户型80-100二房两厅22.7%E户型151以上四房两厅9.1% 10.3、购房户购买力分析14 根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型三房二厅二卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：16.8万元-27.3万元。一般情况下购房者首付20%，即3.36万元-5.46万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以16.8万元（二房二厅二卫）房型为例，首付3.36万元，余款13.44万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为1257.9元，对于中等收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。10.4、开发方案策划及参考经济指标的确定1510.4.1住宅幢数、建筑面积、住户数的估算 根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积： 80*22.7%+100*22.7%+130*30.3%+150*15%+151*9.1%=113.49M2 高层每幢住宅设2个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：12层*2单元/层*2户/单元*113.49M2=5467.2平方米多层每幢住宅设3个单元，每单元为一梯二户，则每幢6层多层住宅建筑面积为：6层*3单元/层*2户/单元*113.49M2=4085.56平方米 已知基地地块面积为15201M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为： 15201*2.5=38002.5M2 根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为： 38002.5M2*95%=36102.3M2 可建12层小高层住宅幢数为：36102.3/5467.27幢可建6层多层住宅幢数为： 36102.3/4085.569幢 住宅实际可建建筑面积： 9*4085.56=36770M2每户平均建筑面积为113.49 M2，则总住户数为：36770/113.49=324户 10.4.2公建配套设施 公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=38002.5-36770=1232平方米 10.4.3室外附属设施 室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、儿童娱乐场等。 停车位： 小区机动车拟30%停在地面车位上，70%停在独立式地下车库内。 考虑到家庭轿车今后在寻甸县的普及趋势，假设小区内每2户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为： 324/2=162个，地面车位数：162*30%=49个；地下车位数：162*70%=113个。 独立式地下停车库： 每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值， 则独立式地下停车库面积为： 113*35=3955M2 变电所: 变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下： 民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。在估算时均采用上限值。 住宅商品房用电量：36770*40=1470.8千瓦 其他配套设施用电量：1232*80=98.5千瓦 独立式地下停车库：3955*30=118.6千瓦 用电量小计：1687.9千瓦 另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：1687.9*（1+5%）=1772千瓦 选用变压器容量为1800KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为600KVA变电所3座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计150平方米。 10.4.4、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 17 建筑覆盖率： 1、 7幢12层小高层占地面积：113.49*2*2*7*(1+10%)=3177.72M2 公建配套设施(以2层计)占地面积：1323/2*(1+10%)=727.6M2 配电所占地面积：150*（1+10%）=165M2 建筑物占地面积：4070.32M2 (考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)建筑覆盖率：4070.32/15201*100%=26.77% 2、9幢6层小高层占地面积：113.49*3*2*9*(1+10%)=6741.3M2 公建配套设施(以2层计)占地面积：1323/2*(1+10%)=727.6M2 配电所占地面积：150*（1+10%）=165M2 建筑物占地面积：7633.90M2 (考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%) 建筑覆盖率：7633.9/15201*100%=50.21% 绿化率：按土地出让合同要求该地块绿化率不低于40%，为改善环境，提高生活质量，除建筑物占地、道路场地，地面车位，儿童娱乐活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。 小区绿化总面积：15201*40%=6080M2 地面车位占地面积：49*2.5*5=612.5M2 居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即15201*5%=760 M2小区道路占地面积：小区道路占有率按占地面积的20计算：15201*20%=3040M2 10.4.5、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量等指标估算：19 民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下： 供水指标： 住宅：7-10升/M2日；公建配套设施：6-10升/M2日；绿化：1.5升-2升/M2日。 排污指标： 住宅：6.7-9.5升/M2日；公建配套设施：5.4-9升/M2日。 人工煤气用量指标： 住宅：4.4M2/户日；公建配套设施：0.08M3/M2日。 小区日最大用水量为：10升/M2*36770M2（住宅）+10升/M2*1232M2（公建配套）+2升/M2*6080M2（绿化）=392M3 小区日最高污水排放量为：9.5升/M2*36770M2(住宅)+9升/M2*1232M2(公建配套)=360M3 人工煤气日最大用量：4.4M3/户*324户=1525M3 10.4.6、前期策划成果汇总如下： 建设规模：拟建7幢地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层2个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米 地块总面积：15201平方米 建筑物占地面积：4070.3平方米 绿化占地面积：6080平方米 地面停车位占地面积：612.5平方米 小区道占地面积：3040平方米 小区居民室外活动场所占地面积：1398平方米总建筑面积：38002.5平方米 住宅商品房建筑面积：36770平方米 公建配套设施建筑面积：1232平方米 其他配套设施面积：150平方米 独立式地下停车库建筑面积：3955平方米规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积） 建筑覆盖率：26.77% 绿化率：40% 小区道路占有率：20% 其他娱乐，休闲设施占有率：13.23% 住宅小区总用电量：1770千瓦 住宅小区最高日用水量：392立方米 住宅小区最高日污水排放量：360立方米 住宅小区最高日人工煤气用量：1525立方米 总户数： 324户11、结论211 、本地块属寻甸县整体规划范畴之一。2 、本地块建设小高层，可提高当地居住