工程技术经济学课程分析设计.doc

工程技术经济学课程分析设计工程技术经济学课程分析设计 Engineering Economic Analysis Course Project 题目 科苑项目可行性报告题目 科苑项目可行性报告 年级年级 2 0 1 1 级级 班级班级 9 班班 姓名姓名 XXX 学号学号 XXXXX 姓名姓名 XXX 学号学号 XXXXX 姓名姓名 XXX 学号学号 XXXXX 成绩成绩 时间时间 2013 12 4 目录目录 前言 摘要 关键词 前言 摘要 关键词 3 第一章第一章项目总述项目总述 3 一 科苑项目总述 3 第二章第二章 市场分析市场分析 3 2 1 宏观政策及经济发展状况分析 3 2 2 重庆大学城规划及发展状况 5 2 3 项目情况分析 6 第三章第三章 项目规划项目规划 8 3 1 产品形态定位 8 3 2 项目实施进度规划 8 第四章第四章 财务评价财务评价 9 4 1 投资估算 9 4 2 销售收入估算 10 4 3 利润 10 4 4 动态财务评价 11 第第五五章章 敏感性分析敏感性分析 13 5 1 价格敏感性系数计算及敏感性判断 13 5 2 价格临界值计算及信息阐述 13 第第六六章章 结论结论 14 6 1 项目有较好的投资环境和市场环境 14 6 2 项目在经济利益上可行 14 6 3 项目的优势明显 14 6 4 项目实施的关键难点 14 附录 附录 投资估算表投资估算表 15 总结总结 19 摘要 摘要 工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科 要将 工程经济 课程的知识做到融会贯通 提高各种技术经济分析方法的应用能 力 还必须经过一定的实践环节 课程设计正好能够达到这一目的 是为了加 深我们对工程经济学基础知识和基本理论的理解和掌握 我们小组进行了该项 目的项目总述 市场分析 项目规化 财务评价 敏感性分析 根据动态分析 当土地价格在 100 万元 亩时 项目的内部收益率为 14 大于行业基准收益率 项目具有相当大的收益空间和较大的抗风险能力 静态和动态两方面的分析显示 当土地价格在 100 万元 亩时 本项目具有 较强的经济上的可行性 关键词 关键词 市场分析市场分析 财务评价财务评价 敏感性分析敏感性分析 1 项目总述 项目总述 1 11 1 科苑项目坐落于重庆虎溪大学城 科技大道主干道上 比邻重庆科技 学院新校区用地东北角 东临歌乐山国家级森林公园 西靠缙云山国家级森林 公园 北有大学城入口 3Km 的人工湖及景观大道 南临梁滩河 寨山坪 远离 城市闹市 1 2 用地性质为商业住宅用地 1 31 3 规划面积 10 公顷 1 公顷 1 万平方米 15 亩 1 亩 667 平方米 1 41 4 场地现状 地面上建筑物已拆迁 场地正进行平整 场地地形地貌和周围 道路情况见现状 1 51 5 该项目拟建规模为 160000 平方米 科苑项目选址位于重庆大学城东南 边缘 2 市场分析市场分析 2 1 宏观政策及经济发展状况分析宏观政策及经济发展状况分析 2 1 1 国家政策及经济发展国家政策及经济发展 房地产行业一直是国家十分关注 de 行业 房地产行业的发展直接影响到人 们的日常生活 所以政府对房地产行业的控制也是十分谨慎和重视的 从 2009 年初 银行信贷流入房地产的资金来看 增长幅度快速下降 更为 重要的是个人住房按揭贷款 在 2008 年全年的基础上严重萎缩 2009 年处的 住房按揭贷款仅为 532 亿 与 2008 年同比仍然是负增长 住房按揭贷款是房地 产市场命脉 如果没有住房按揭贷款 房地产市场要想发展与繁荣是艰难的 在这一艰难的数据下在 2009 年初 国家为了刺激房地产行业的发展 做了一系 列政策 de 调整 主要为下 1 调购买普通住房契税税率 2 暂免个人买卖印花税和营业税 3 免个人转让出售 de 土地增值税 4 降低购买首付比和个贷利率 各地方政府根据中央精神 纷纷出台细则促进房产市场健康发展 尤其在对 第一套住房的解释上 采用了宽松的标准 进入第二季度以来 北京 上海 广州 天津等重点城市的楼市迅速回暖 房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手 开始了继 2007 年之后的新 一轮购地高潮 土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高 政府采取了加 大土地供应 平衡土地供求的措施 2009 年底 国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施 明确提出 1 加强市场监管 稳定市场预期 遏制部分城市房价过快上涨的势头 2 同时强调 地方政府要切实负起责任 为保持房地产市场的平稳健康 发展 会议要求 增加有效供给 加强市场监管 完善相关制度的原则 继续 综合运用土地 金融 税收等手段 加强和改善对房地产市场的调控 3 重点是在保持政策连续性和稳定性的同时 加快保障性住房建设 加强 市场监管 稳定市场预期 遏制部分城市房价过快上涨的势头 与以往相比 本次会议明确提出 遏制 房价过快上涨 力度明显重于 抑制 更狠于 稳 定 2 1 2 重庆市政策及房地产发展状况重庆市政策及房地产发展状况 在遭受金融危机 de 冲击下 有关部门年初曾预计今年的财政收入将出现负 增长 我市为了应对金融危机给出了一系列的优惠措施 1 普通住宅营业税按 2 年征收 2 年以上免征收营业税 2 非普通住宅满两年的征收差额营业税 但要提供不动产发票或契税发票或与开发商所签的第一次购房合同 其中任何 一样都可以 未满两年的全额征收 144 平方米以上的产权证满 2 年的征收差 额营业税须提供不动产发票 没满的全额征收营业税 3 契税 套内面积在 144 平方米以内按 1 征收 超出面积按 1 5 征收 4 而在年底的经济工作会 议上 政府也表达了调控房价 控制土地批出的价格 今年 1 11 月 全市共销售商品住房 3068 78 万平方米 同比增长 63 47 进入 10 月 房价达到历史新高 秋季房交会商用住宅建面成交均价 为 4878 元 平方米 其套内面积均价已突破 5000 元大关 民众旺盛 de 购买热 情已被唤起 房地产市场任然处于火热期 2 2 重庆大学城规划及发展状况重庆大学城规划及发展状况 2 2 1 大学城整体规划大学城整体规划 重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇 地处中梁山脉与缙云山脉之间 规划面积 33 平方公里 人口 50 万左右 建设总投资约 300 亿元 是西部新城率先 启动的第一个功能片区 以教育科研为主 是重庆市重要科教文化基础设施项目和 重点工程 按照 五城 教育城 科技城 人才城 文明城 生态城 四化 现代化 国际化 网络化 生态化 的理念打造西部领先 全国一流的大学城 大学城建设采取市区两级共同推进的方式 由沙坪坝区和市地产集团组建城区 建设委员会 负责征地拆迁和基础设施建设 目前 大学城路网体系基本形成 与 主城东部连接的渝遂高速公路大学城段已通车 轻轨一号线 双碑遂道建设即将实 施 水电气讯 垃圾处理 污水处理等项目相继建成投入使用 大学城共入驻高校 15 所 门类齐全 办学层次多样 校园按照基础设施一体化 教 学设施及科研设施一体化 文化娱乐设施一体化 后勤服务设施一体化 师生资源 一体化的要求实施建设 自 2005 年大学城开城以来 已有 11 所高校先后投入使用 目前入驻学生达到 10 万人 到 2015 年 14 所高校全部建成 师生规模 25 万人 为加强大学城功能配套 由沙坪坝区财政在 2005 年投资 3 亿元修建了七所配套中小 学 重庆一中 重庆八中 重庆市人民小学 美国 QSI 国际学校等名中名小已经入 驻 重庆大学城的建设为全市高校拓展了办学空间 为重庆市主城向西发展战略搭 建了重要平台 为形成以 西部教育高地 高新技术高地 现代物流高地 为基础 特色的重庆市第六个城市副中心 西永城市副中心奠定了坚实基础 2 2 2 经济发展状况及基础设施配套经济发展状况及基础设施配套 如果倒退 5 年 在虎溪街上 一个 30 多平米的门面一月的租金也就 300 元左 右 现在每个月可以租到 3000 元以上 目前 大学城商铺的租金普遍为 80 100 元 每平方米 最高达 420 元每平方米 已与市内成熟商圈的租价持平 而大学城内有 价无铺的情形还较严重 经过大学城几年的发展 大学城从一个不起眼的小镇 发展成了一个集合教育 商业休闲为一体的经济区域 大学城熙街商业街 满足 大学城入住师生和游客休闲娱乐 餐饮消费需求 使熙街商业街 13 5 万平方米商 业设施 成为大学城商业人气聚集区 丰富了在校师生 的业余购物生活 促进了 大学城的经济的发展 沙坪坝区人民政府已与重庆市地产集团签订协议 投资 60 亿元 用于大学 城基础设施建设 拆迁安置 百米科技景观大道建设 井口至土主的隧道工程 等项目 从大学城开建以来 启动以道路为先导 的三条道路建设 开工建设从 西永收 费站至虎溪的科技景观大道一期工程 紧后开工建设从虎溪 至曾家的大学城内 环主干道 再建成从白市驿到西永的城市二环快速干道 作为重庆市大学城内 的景观式交通骨架 科技景观大道规划为城市一级主干道 从西永镇至 虎溪镇 全长公里左右 宽达几十米 是目前我市最宽 的大道 道路由绿化带 人行 道 非机动车道和中央绿化分隔带组成 该工程早就通车 主干道的形成为加快大学城的发展奠定了相应的基础 到现目前 大学城的 各种配套设施正在逐步的完善 水 电 气等搭接工作也在紧张有序的进行 干 道两旁的配套绿化 标语也逐步完善 经过几年时间的建设发展 现重庆大学城基础建设基本完备 新建的卓越 熙街商贸中心 丰富了在校师生 的业余购物生活 促进了大学城 的商业发展及 旅游发展 2 2 3 大学城房地产发展状况大学城房地产发展状况 虽然叫大学城 但这里其实不只有大学 大学城的建立吸引了不少开放商的眼 球 也为了促进大学城在短时间内成熟 在短短的几年时间 像龙湖 富力等地产巨 头纷纷跻身大学城 龙湖集团在短短几年内在大学城修了龙湖睿城和龙湖东桥郡两 个项目 龙湖睿城就在重大正对面 去年曾获得西区房屋销售冠军 可见大学城的 房地产势头一片大好 另外富力城是最早进驻大学城 开发商 在花巨资开发富力 城 瀚湖后如今又开出新楼盘富力城 维多利亚庄园 可见在富力城 瀚湖在进入大学 城市场后尝到了甜头 根据调查大学城几个比较好的楼盘看一看才 目前大学城 的楼盘的销售状况都相当的好 价格也在不断攀升攀升 发展趋势任然被看好 大学城必将会宣起另一股购房浪潮 大学城的发展也是一片良好 2 3 项目情况分析项目情况分析 2 3 1 项目周边环境项目周边环境 项目选址位于重庆大学城东南边缘 用地东临歌乐山国家级森林公园 西靠缙 云山国家级森林公园 北有大学城入口 3Km 的人工湖及景观大道 南临梁滩河 寨 山坪 项目周围规划 形成五大功能分区 重庆市大学城 第三产业服务中心和 中央商务区 西永科技产业园 土主现代物流园 旅游观光区 在不远的将来 大学城周围将建设成环境优美 功能完善 特色鲜明 的现代化科教新城 成 为我市主城拓展区 的重要组成部 分 规划区周边自然环境优美 视线开阔 空气条件好 现状用地多为水田和农宅 地形微有起伏 地质条件良好 场地地势北高南低 中间高 四周低 地形高差起 伏相对较大 适宜城市建设用地条件复杂的地形 为小区的建设增加了难度 同时 也使小区呈现多样化空间布局和丰富的视线特征成为可能 有利于住宅区山地特色 的营造 提高小区的品位和层次 同时 这种山水相伴的格局也为小区的生态建设 及景观环境的营造提供了有利的现实基础 为赢得市场提供了良好的自然条件 2 3 2 项目可比楼盘对比表项目可比楼盘对比表 楼盘名称楼盘名称建筑类型建筑类型均价均价 龙湖睿城别墅 洋房7500 元 平米 富力城中式风格 精装修6500 元 平米 龙湖东桥郡别墅220 万 套 维多利亚庄园别墅 毛坯5900 元 平米 东方剑桥商业 高层花园洋房 别墅5100 元 平米 科苑高层 花园洋房 别墅 毛坯5100 元 平米 2 3 3 项目项目 SWOT 分析分析 1 优势优势 2009 年上半年重庆房地产市场频现回暖信号 市场开始复苏 年初的优惠政策 有效刺激市场需求得以快速释放 销售市场率先回暖 2009 年 1 10 月 重庆市商品 房销售面积 2831 68 万平方米 增长 38 7 呈现价量齐升的发展态势 销售市场的 持续回暖使房地产开发企业资金逐步宽裕 投资信心增强 2009 年三季度 重庆市 房地产开发投资 330 71 亿元 月均完成投资 110 24 亿元 较上半年月均投入水平 高 52 3 投资步伐明显加快 人们的购买欲望明显增强 目前大学城正处于高速发展阶段 政府对大学城的建设十分重视 有利于促进 大学城的经济快速 健康 持续的发展 国家对大学城的投入比重大 大学城的各 种配套设施也逐渐的完善 例如中小学的设立 卓越熙街商贸中心的逐渐成熟 大 学城公园的拟建 把大学城建设为教育 商业 娱乐休闲 旅游为一体的中心城市 也为本项目创造了良好的销售条件 本项目占地面积 10 公顷 规模宏大 项目临近重庆科技学院的两个大型湖泊 环境优美 文化氛围浓厚 本地块上无需进行拆迁工作 极大地降低了开发商的工作难度 2 劣势劣势 虽然本项目地区市场逐渐成熟 但是本项目距离商业休闲中心和医院还是较远 驱车可短时间到达 外出需要走很大一段路 而且公交路线较少 不利于业主出行 3 机会机会 大学城目前土地资源的缺乏 能够在大学城征到一块如此规模的 建设用地实 属不易 土地资源的稀缺性为本项目提供了难得的市场机遇 人们消费观念的进步 城市化进程的不断推进 为重庆市中心做好缓解和辅助 作用 现有城镇居民要求改善住房条件 或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的 需求 大量农民涌进城市 我国城市化水平将会保持长期的高速发展 城镇旧住宅 拆迁带来对新房的需求 4 威胁威胁 项目周边的商业氛围还不够成熟 房地产开发属于资金密集型行业 而且建设 期和销售期时间过长 不利于企业内部资金的周转和运营 政府的调控和规划 有 可能会对本项目产生较大的影响 再加上其他的一些不确定因素 对项目会构成一 定程度的威胁 2 3 4 项目价格预测项目价格预测 1 本项目处于大学城科技大道主干道旁 交通方便 周边配套设施逐步完善 2 项目周边自然环境优美 视线开阔 小区呈现多样化空间布局和丰富的视线 特征 三水交融为小区增添了不少诗意 3 项目的容积率为 1 6 相对应大学城的其他楼盘有巨大的优势 4 项目临近重庆科技学院 有足够的休闲娱乐和体育运动场所 通过对多方面的因素分析 本小区 价格预测为 高层 4500 元 平米 花园洋房 5600 元 平米 别墅 7000 元 平米 3 项目规划 项目规划 3 1 产品形态定位产品形态定位 该项目的产品形态规划为三种类型 高层 多层花园洋房 别墅 项目总建设规 模为 160000 平方米 其中高层住宅 100000 平方米 花园洋房 40000 平方米 别墅 20000 平方米 3 2 项目实施进度规划项目实施进度规划 项目的施工进度计划表项目的施工进度计划表 时间 季度 201020112012 项目 123456789101112 前期报批 建设期 投入20 30 30 20 销售期 销量20 30 40 10 4 财务评价 财务评价 4 1 投资估算投资估算 投资估算表投资估算表 项目总投资项目总投资 单价单价计价量计价量楼面分摊楼面分摊总价总价 序号序号项项 目目 元元 m2 m2 万平方米 万平方米 元元 m2 m2 万元万元 说说 明明 投资总额投资总额 27715541855418 1 1 土地费用土地费用 1499 107501499014990 土地费按 100 万 亩估 算 2 2 前期工程费用前期工程费用 2501012525002500 250 元 m2 包括设计 勘查 人防 可研 招投标费 土地平整 等 3 3 建安工程费建安工程费 15001612002400024000 1500 元 m2 按建筑规 模算 4 4 基础设施配套费基础设施配套费 2501620040004000 250 元 m2 包括水电气 工程 道路管网 智 能化 人防 园林工 程等 5 5 不可预见费不可预见费 76 15251525 1 2 3 项和 de5 6 6 管理费用管理费用 45900900 300 万 年 3 年计 7 7 财务费用财务费用 0 47024702 1 5 项和 de10 8 8 营销费用营销费用 140 28012801 销售收入 de3 4 2 销售收入估算销售收入估算 销售收入估算表销售收入估算表 产品类型一期二期 三期四期合计 高层 元 m2 4500495054455989 5 花园洋房 元 m2 5600616067767454 别墅 元 m2 7000770084709317 均价 5088 5596 6156 6771 销售量 万 m2 3 24 86 41 616 销售收入 万元 1628016280 2686226862 3939839398 1083410834 9337493374 4 3 利润利润 4 3 1 利润表利润表 利润估算表 序号项目 备注 1 销售收入 93374 2 总投入 55418 3 静态利润 37956 不考虑所得税 土地增值税 4 利润率 0 68 5 所得税 9489 利润 de25 6 净利润 28467 7 净利润率 0 51 4 3 2 静态信息阐述静态信息阐述 从静态上看 本项目按照土地价格 100 万元 亩的计算结果估算 总投资 9 亿元左右 净利润达到近 3 亿元 净利润率达到 51 具 有较强的经济上的可行性 4 4动态财务评价动态财务评价 4 4 1 现金流量表估算现金流量表估算 时间 季度 合计项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 现金流出175653028302845044748 4748 4907 3430 3618 666 238 238 50716 1 1 土地及前期费17490 17490 1 2 建设费029532953442944294429442929532953 29525 1 3 管理费用757575757575757575757575 900 1 4 营销费用 244 244 403 403 591 591 163 163 2801 1 5 财务费用1749295 295 443 443 443 443 295 295 0004702 2 现金流入00008140 8140 13431 13431 19699 19699 5417 5417 2 1 销售收入 8140 8140 13431 13431 19699 19699 5417 5417 93374 3 静态分析 3 1 净现金流量 17565 3028 3028 4504 3392 3392 8524 10001 16080 19033 5180 5180 42658 3 2 累计净现金流量 17565 20593 23620 28124 24732 21340 12815 2815 1326613266 32298 37478 4265 8 静态投资回收期 8 18 4 动态分析 季度 2 5 4 1 现值 17137 2882 2811 4080 2998 2925 7171 8208 12876 14868 3948 3851 42658 4 2 累计现值 17137 20018 22830 26910 23912 20987 13815 5608 7268 22137 26085 2993629936 4 3 NPV27774 4 4 IRR14 4 5 动态投资回收期 8 44 假设各期的现金流均发生在期末假设各期的现金流均发生在期末 4 4 2 投资回收期 投资回收期 NPV IRRde 计算及信息阐述计算及信息阐述 经过计算 在动态情况下本项目 de 重要指标为 财务净现值为 27774 内部收益率为 14 静态投资回收期为 8 2815 16080 8 18 季度 2 年 动态投资回收期为 9 1 5608 12876 8 44 季度 2 1 年 根据动态分析 当土地价格在 100 万元 亩时 项目的内部收益率为 14 大于行业基准收益率 项目具有相当大的收益空间和 较大的抗风险能力 静态和动态两方面的分析显示 当土地价格在 100 万元 亩时 本项目具有较强的经济上的可行性 5 敏感性分析 敏感性分析 5 1 价格敏感性系数计算及敏感性判断价格敏感性系数计算及敏感性判断 敏感性分析 原来状态变化后状态变化率敏感系数临界值变化率 价 格 5903649310 3601 39 0 NPV277743483925 2 5 0 5 2 价格临界值计算及信息阐述价格临界值计算及信息阐述 根据对价格的敏感性分析 可以看出敏感性系数为 2 5 当价格变化 10 时 净现值的变化率较大 可知价格对净现值的影响 6 结论 结论 6 1 项目有较好的投资环境和市场环境项目有较好的投资环境和市场环境 通过近几年重庆房地产行业的发展形势来看 重庆的国民经济持续稳定的发展 政府的大力支持使得城市的建设正朝着更高 更 快 更强发展 人们的购买力不断的提高 消费观念逐渐进 大学城的建设正步步推进 并呈上升趋势发展 大学城房屋需求量的上 升等都为本项目提供了一个较好的投资环境和机遇 6 2 项目在经济利益上可行项目在经济利益上可行 通过对本项目的基本估算 本项目总投资 5 5 亿元 财务净现值为 2 77 亿元 比重较大 内部收益率为 14 高于行业基础收 益率 从以上数据看以看出本项目的利润空间大 获利指数高 投资可行性强 6 3项目优势明显项目优势明显 本地块处于征用农田上 场地易于整理开发 场地上无需进行拆迁工作无须完成 降低了开发商工作难度 由于本项临近 重庆科技学院 有良好的休闲和体育运动场所等配套设施 周围的环境怡人 远离街道闹市区 可以完全放松享 受 6 4项目实施的关键及难点项目实施的关键及难点 由于房地产行业属于资金密集型行业 在本项目投资前期投入资金量大 而且项目的建设期和销售期较长 不利于资金的回收和 公司内部的管理和运行 附录 附录 1 投资估算表 投资估算表 项目总投资项目总投资 单价单价计价量计价量楼面分摊楼面分摊总价总价 序号序号项项 目目 元元 m2 m2 万平方米 万平方米 元元 m2 m2 万元万元 说说 明明 投资总额投资总额 27715541855418 1 1 土地费用土地费用 1499 107501499014990 土地费按 100 万 亩估 算 2 2 前期工程费用前期工程费用 2501012525002500 250 元 m2 包括设计 勘查 人防 可研 招投标费 土地平整 等 3 3 建安工程费建安工程费 15001612002400024000 1500 元 m2 按建筑规 模算 4 4 基础设施配套费基础设施配套费 2501620040004000 250 元 m2 包括水电气 工程 道路管网 智 能化 人防 园林工 程等 5 5 不可预见费不可预见费 76 15251525 1 2 3 项和 de5 6 6 管理费用管理费用 45900900 300 万 年 3 年计 7 7 财务费用财务费用 0 47024702 1 5 项和 de10 8 8 营销费用营销费用 140 28012801 销售收入 de3 2 销售收入估算 销售收入估算 销售收入估算表销售收入估算表 产品类型一期二期 三期四期合计 高层 元 m2 4500495054455989 5 花园洋房 元 m2 5600616067767454 别墅 元 m2 7000770084709317 均价 5088 5596 6156 6771 销售量 万 m2 3 24 86 41 616 销售收入 万元 1628016280 2686226862 3939839398 1083410834 9337493374 3