邓州房地产市场调研报告.doc

目 录 一、邓州市房地产市场特征 二、项目SWOT分析 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.1邓州市概况 邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、 “豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县 （市）和对外开放重点县（市）。 全市辖28 个乡镇（办、区），户籍人口157万人， 总面积2369 平方公里，总耕地面积244 万亩。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.2宏观经济持续向好，人均收入和消费不断提高 历年GDP走势对比图 历年人均可支配收入对比 300 250 200 150 100 50 亿元 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2007年 GDP 165.25 2008年 205.48 2009年 225 2010年 250 元 0 0 2007年 10217 2008年 11823 2009年 12988 2010年 14302 人均可支配收入 2010年，邓州市国民生产总值突破250亿元大关，较2007年增长了51.29%，年均增幅12.81%， 产业结构于2009年首次实现“二、三、一”的局面，第三产业发展势头强劲，产业结构的占比首次超 过农业产值比重位居第二。 2010年，人均可支配性收入为14302元，较2007年增长了39.98%，年均增幅近10%。 2010年邓州市消费品市场实现快速增长，全年实现社会消费品零售总额70.4亿元，较09年增长 18.9%。随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业 规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。 持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.3城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大 邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北京大道，北环路围合而成的东部区域及 道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城 市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。 2010年，邓州市中心城区建成面积达到35平方公里，城镇人口53.89万人，其中城区人口35万人 。根据发展规划，到2020年，邓州市建成区面积将拉大至50平方公里，城区人口将超过50万人。 按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来十年邓州市建成区15万人 新增理论住房需求面积将达537万平方米。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.4城市建设用地供应不足，房地产开发建设秩序混乱 250 200 150 100 50 亩 0 2007年 194.95 2008年 35.35 2009年 22.55 2010年 128.32 商品房建设用地 2007年至2010年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩，年均投放土地面积只有95.29 亩。而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供 应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。 根据中国土地市场网公布的成交数据显示， 2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22 宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计 26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。 土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：私 人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.5小高层，高层项目成为新城区住宅主要物业形态 项目名称 财富名家 名门盛世 和谐广场 物业形态 小高层 高层 小高层 高层 高层 楼层数 11,16,17, 20 12,16,18, 26 28 项目名称 书香华府 财富世家 半岛帝城 物业形态 多层 高层 高层 多层 高层 楼层数 7,13,16 15,17,18, 23 6.5,19， 30 根据我司连续两天的市场摸排调研，邓州市新城区，特别是东一环沿线，北京大道沿线，北环路 线沿线已开工或即将开工的项目均为高层，小高层住宅。甚至位于文化路北段的半岛帝城项目三 、四期规划也由原来的七层多层物业规划而变更为19层、30层的高层住宅。 一方面，受土地出让规划条件的硬性要求，高层住宅既体现了集约利用土地，又能在有限的土地 面积上增加产品套数以缓解市场需求，更是有效降低了过高的土地成本； 另一方面，供不应求的市场态势，住宅单价的急剧拉升，对于利润的追求使得高层物业成为了目 前邓州新城区房地产开发的首选物业类型。而高层物业的建设也对邓州市新城区整体形象的树立具有 较大促进。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.6新城区商品房市场均价跳涨，上涨态势依旧强烈 项目名称 价格区间 一期2700-3200元/ 二期预计3400-3500 元/ 预计3000-3200元/ 一期2900-3200元/ 二期预计3400-3500 元/ 均价 项目名称 价格区间 一期2700-2900元/ 二期3300-3340元/ 3000-4000元/ 前两期1700-2700元/ 三期2900-3400元/ 四期价格预计3500元/ 左右 均价 财富名家 3400元/ 书香华府 3300元/ 名门盛世 预计3100元/ 财富世家 3500-3700元/ 和谐广场 3300元/ 半岛帝城 3200元/ 邓州市新城区商品住宅价格受供不应求市场态势影响，进入2011年之后，新城区商品房市场均价 跳涨至3300-3500元/，而回顾新城区2010年商品住宅价格也仅仅维持在2700-3100元/ 的市场价 格区间。 相对于邓州市其他区域住房价格来说，新城区目前的市场预期价格已超出约1000元/，而凭借新 城区高标准的市政配套及丰富齐全的教育配套资源，新城区商品房市场价格上涨预期依旧较为强烈。 从上表可以看出，新城区各个标杆性楼盘价格区间主要集中在3100-3500元/ 左右。（财富世家 因其项目额外增加的可选装的200元/ 的地温中央空调配套费用而有所变动） 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.7户型以三房为主，两房为辅的主流设计，兼具创新 项目名称 户型 两房两厅一卫 面积范围 98-103 129 140-145 171 102-107 110 -128， 142-143 90-99 118 -125 130-140 160-170 项目名称 户型 面积范围 两房两厅一卫 书香华府 三房两厅两卫 三房两厅两卫 财富世家 四房两厅两卫 两房两厅一卫 半岛帝城 三房两厅两卫 96-103 财富名家 三房两厅两卫 三房两厅子母套房 两房两厅一卫 136 119，144-149 166 90-100 125-135 146-151 名门盛世 三房两厅一卫 三房两厅两卫 两房两厅一卫 和谐广场 三房两厅 四房两厅两卫 从上表对比分析可以看出，目前邓州市中高端项目主力户型为两房和三房，两房面积多集中在95-105，三房面积 设置主要集中在115-135，140-150，兼有少量四房户型，面积设定在160-170；市场上开始出现面积为171 的亲情子母套房创新；从调研项目的户型套数比重来看，多以三房两厅为主力户型，配以两房两厅或者四房两厅。 值得一提的还有金川置业的美景天城项目，据现场人员介绍，美景天城项目在户型设计上推出了87的三房两厅一 卫户型，实际为平层送面积的市场首个创新户型。这也是美景天城项目前期认购热销的原因之一。相比较同期认购 的名门盛世项目的传统户型设计，平层赠送面积的户型创新更为市场所接受和追捧。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.8基础市政配套相对落后，成为房地产项目价值提升一大障碍 受基础市政建设投入资金匮乏的影响，邓州市房地产项目水、电、气基础性市政配套条件较差，不完 善。 目前邓州房地产市场项目当中，除财富置业的财富世家项目自行配备液化气加压供应项目住户使用， 兼有地温中央空调配置（冬季室温仅能维持在15左右）之外，其余的项目或配备液化气管道入户而无 液化气可供使用，或无液化气管道配置，采暖设施更是匮乏。 根据统计数据显示， 2009年邓州市城区住房配套有厕所浴室的比例仅有87.1%，且较2008年提高 3.9个百分点。绝大多数的城镇居民独立使用自来水，占98%，使用公用自来水、井（河）水和其他水源 的居民仅占2.0%。 另外，电话线，有线电视，宽带网络的配套也不尽完善。 基础市政配套的不完善，一方面降低了项目本身的居住使用性，另一方面也间接增加开发投入成本， 拉高了小区入住后居民的生活使用成本（财富世家地温中央空调使用费约合1000元/年）。成为邓州市商 品房项目价值提升的最大障碍。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.9未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（1）土地市场供应的不足，导致了邓州市正规的商品房开发建设总量在2008年和2009年几乎停滞的 背景下，同时城区人口改善居住环境及外来人口增加带来的住房需求持续增长，自2010年开始，正规 的社区化商品房市场呈现较大的供不应求态势： 和谐广场，财富世家等一批在08年陷入滞销的楼盘，在2010年成功实现逆转，并且财富置业在 新城区的第二个开发项目财富名家在2010年只用了半年时间成功推售一期约3万平方米的住宅面积（ 相当于财富世家一期2年完成的市场销售面积），开盘当天销售率逾95%； 中原房地产开发公司的书香华府项目，二期未动工即销售完3-12层的住宅，销售率逾80%；于最 近开始内部认购的金川置业的美景天城项目， 100套房源两个小时被一抢而光，而项目目前仍旧一片 空地，售楼部也刚刚开始建设！ 对于正规建设住宅产品的俏销，一方面反映了邓州市城区居民更加注重居住品质的市场消费变化 ，另一方面也使得邓州较大规模的开发企业和个人对于市场盲目乐观，最直接的表现为不同程度的未 动工即开始收取购房预付款，而新城区范围内的高层住宅价格也由2010年不到3000元/的区域市场 均价而一跃至目前区域市场的3300-3500元/价格，财富世家项目更是将项目二期一批住宅均价拉 升至最高价近4000元/的邓州市住宅价格新高！而这一切，还只是发生在开发商有意推迟后期项目 入市节奏的捂盘惜售心态之上的楼市疯狂一幕而已！ 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.9未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（2） 2010年12月30日，河南省邓州市人大在市委招待所餐厅楼会议室召开十三届人大常委会第31次会议，对城区房地产 市场建设和管理工作进行专题询问。 会议上，针对2010年以来邓州房价飙升原因及控制房价措施，作出如下回答： 市规划局局长张国伟：“此前我们组织了大量的人员进行了调研梳理，剖析房价上涨成因。一是供需矛盾较大，由于经济 发展速度加快，居民手中有钱，改善居住环境的愿望迫切，一部分人将大部分资金用于购置房产，导致房屋供应紧张，继 而出现抢房现象，造成房价飙升。二是物价上涨因素，不仅建筑原材料价格上涨，而且土地价格逐年攀升，导致 房价水涨船高。三是房源稀少，由于市民购买力的大量释放，房屋不足，再加上房地产开发企业的炒作，致使房价大幅上 升。四是城区大量的精品小区区位优势极佳，属稀缺资源，开发商开出高价，严重脱离群众的支付能力，从而造成一定程 度上的社会恐慌。五是城中村改造进程不足，且没有相应的政策调控，导致大量建设资源闲置，可建设用地紧张，致使房 价上升。” 物价局局长丁胜海答：“根据国家现有的法律法规和相关政策，目前地方政府对市场房价没有宏观调控职能，对商品房价 是实行市场调节价，只对政府保障性住房等实行政府指导价或者政府定价。但根据（国发201010号）国务院关于坚 决遏制部分城市房价过快上涨的通知的精神，地方政府可协调落实更严格差别化住房信贷政策、发挥税收政策对住房消 费和房地产收益的调节作用，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目由税务部门进行重点清算和稽查。” 市政府褚市长答：“政府对抑制房价上涨过快采取了以下措施：一是协调各家银行和税务部门严格控制信贷、严厉稽查税 收。二是加快土地储备进度，市政府已将储备的11块570余亩住房用地投放市场，建设高档、精品小区，满足市民购买需 求，为高烧的房地产市场降温。三是加快经济适用房和廉租房建设进度。明确保障性住房、中小套型普通商品住房的 建设数量和比例，增加公共租赁住房、经济适用房和限价商品住房供应，确保完成2010年1740套的廉租房和2011年1384 套经适房建设任务，目前，惠恩花园和惠泽花园廉租房已开工建设，部分建成的经济适用房即将投入市场，尽力缓解购房 供需矛盾。四是加大对房地产企业购地和融资的监管，严格依法查处土地闲置及炒地行为。对捂盘惜售，囤积房源、哄抬 房价等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度。五是进一步加快新农村建设步伐，改善小城镇居住环境条件，作为 缓解城市房地产过热过快的措施。六是按照国务院有关规定，完善房地产市场信息披露，加快个人住房信息系统建设”。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.9未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（3）根据我司连续两天时间的走访调查，邓州市目 前已确定下来正在进行前期工作的大中型社区有： 名门盛世，金川美景天成，金川巴黎春天，丽景泓 都花园，都市家园，书乡人家； 土地出让招标已经结束结果还没有公布的建设 大中型社区的地块有： 北环路与东一环交叉口西北角地块，北环路与东一 环交叉口东南角地块，中医院新址东边地块，北京 大道与团结路东北角地块。 另外，今年下半年新城区域即将入市项目有： 财富世家2期二批三栋高层住宅及大体量临街商业 ，财富名家2期5栋高层住宅，和谐广场二期万豪天 下城4栋28层高层住宅及底层双首层架空商业， 半 岛帝城四期1栋30层高层住宅等。 通过以上情况的了解，预计2011年下半年开始 ，邓州市正规建设的商品房供不应求的市场态势会 得到一定程度的缓解。 特别是临近本项目的周边区域，未来或成邓州 市商品房供应的热点区域，预计区域市场竞争将较 为激烈。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 2.1地块概况及四至范围 项目地块位置及四至范围 项目地块位于邓州市*，具体位于*。该地块为*农用地。 多绿化苗木及农作物。 四至范围是： 北至：=路，=路作为邓州市=区域主干道路，多作为市民至河岸休闲喝茶停车所用，车流及人 流量较为固定，节奏安逸。 东至：=路北段，=是邓州市新老城区的南北主干道路，=路以南的=人车流量较大，且整体由 北至南流向较大，而本项目东至=路段，为=以北路段，是连接邓州市=湍河=休闲带的咽喉，人车 流量相对北环以南的路段较少。 南至：=路，=路作为北向进出邓州市区的主干道路，道路规划宽度约35米，人车流量较大，且临本项目 的人行道路绿化植被较多，形象良好，但=路上人流及车流的快速转换，较难形成人流的有效汇集。噪声大。 西至：规划路，规划路目前为一条宽约2米的区间土路，连接=与=路，在规划路以西，现有住家户一家。 地块东西向宽米，南北向长约米，地块形状较为方正。 二、项目SWOT分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 2.2项目周边配套 本项目=路及=沿线多为=村一组二组村民自建的沿河休闲区域，特别是=路以北 的沿线，密集分布着约10-15家左右的简易休闲茶棚，是邓州市最为繁华的简易休闲茶棚场所，沿 =路东至=路以南，均为农家乐餐饮及烧烤店，依托于休闲茶棚所带来的人流汇集。 本项目=路沿线周边，路南正对=酒店，=以南路段两边较多中高档次的餐 饮，娱乐休闲KTV，=路向西及向东的道路两边多为汽车整车及配件维修、保养的个体门店和加 油站，也是邓州市最为集中的汽配及维修服务区域。 =路周边沿线的配套还有在建的邓州市=院，=高中=高，邓州=局，邓州= 行，第=医院，以及邓州市占地500亩的人民公园。 二、项目SWOT分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 2.3地块SWOT分析（1） 优势分析： ? 地块形状方正，无地上物附属物，利于规划设计； ? 地块紧邻城区=的=带，距离人民公园步行=分钟距离，环境休闲，安 逸，宜居舒适度较高； ? 地块三面临路，地处新老城区交界，距离邓州北出城口步行距离=分钟，交通 畅达，便捷； ? 地块周边休闲，医疗配套齐全； 劣势分析： ? 地块北部多为简易休闲茶棚，农家乐，临=沿线多为防护林地，且河堤沿线面 貌较为原始，形象较差。 ? 地块东部临=位置现有一个垃圾中转站，且=路西排污水外溢，流至项目地块。 ? 周边环境较为原生态，生活性配套不足 ? 地块周边市政配套设施不到位，预计前期投入成本将增高。 二、项目SWOT分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 2.3地块SWOT分析（2） 机会分析： ? 目前邓州房地产市场交易秩序的混乱，为本项目今后规范操作，快速树立市 场形象提供良好契机； ? 相比较于=及=两个最为接近本项目属性的市场早期楼盘，在建筑外 观，产品细节配套规划等方面，使得本项目有机会凭借其更佳的地理位置和 开发形象的树立而成为邓州新城区的标杆性楼盘； 威胁分析： ? 地块周边已开发及待开发项目3个，并且其中一宗地块商业价值明显高于本项 目，另一宗地块规模大于本项目，并且两个地块与本项目基本同期，未来市场 竞争较为激烈且不可避免； ? 盲目乐观的房地产开发市场，飙升的房价，市场疯抢住宅的喜人态势，容易使 本项目的预期过于乐观； ? 作为邓州第一个开发项目，开发商品牌知名度及市场接受度有待进一步提高； ? 限购政策的实施、后续房地产调控政策的不确定性、市场投放量的猛增，都可 能为本项目后期的顺利操作带来困难，风险性亦随之加大； 二、项目SWOT分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 财富名家项目概况 地址：邓州市北京大道与新华东路交叉口南300米路西 （邓州市新公安局北）; 开发商：南阳财富置业有限公司; 总建面：103637 （其中二期总建面6万）; 总占地：42.53亩 容积率：3.65 物业类型：高层，小高层，底商; 在售分期：共两期目前二期，层数有11、16、17、 20F; 推广手段：户外，工地围墙，单页，网络，电视飞播 效果评判：项目一期与10年5月份入市，作为财富世家 的又一力作，本项目着重在建筑立面风格，开盘品牌 及周边教育配套齐全为主要卖点，入市时机选择较 好，项目一期销售周期只有半年时间，远快于市中心 的财富世家，主要是由于10年市场供应不足，供求矛 盾加大造成，另一方面，财富置业的开发品牌市场接 受度较高，周边教育配套齐全，也吸引了不少首次购 房的客户。 开盘时间：二期预计11年6月-7月份; 交房时间：一期预计10年9月份交房，二期预计12年 年底交房; 主力户型： 98-103两房， 128-129、140-145三房， 171（子母套房）三房 均 价：该项目一期10年5月份入市，11月 份开盘即销售95%，价格2700-3200元/， 目前一期主体外观形象成型。二期尚未动 工，预计均价3400-3500元/。商铺价格 一层1-1.2万元/，二层5000-6000元/ ，地下室均价1000-1200元/。 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 财富名家 SWOT分析 优势（S）： 紧邻邓州形象大道北京大道，交通畅达； 建筑立面风格鲜明，品质感强； 开发商初步具备市场品牌效应，市场知名度高； 户型产品面积控制适中，且兼有创新户型； 周边市政单位及学校云集，教育配套资源丰富。 劣势（W）： 项目周边环境有待进一步改善； 售楼部形象有待进一步提高，与项目整体形象差别较大； 市政基础设施配套不完善，生活配套不足。 机会（O）： 周边齐全的教育资源和升值潜力成为县镇客户及周边行政事业单位职工置业的 首选。 风险（T）： 限购政策对于项目住宅销售速度的影响； 新城区周边人流量不足对于1万多平方米体量商业的操作难度加大； 基础性配套（暖气，液化气，仲景路，区间规划路的修建）的投入将 进一步抬高项目成本。 配 套 区内配套：地上及地下停车位，可视对讲门禁系统，电子巡更系统，社区水系绿化景观; 区外配套：邓州市第一人民医院，邓州市公安局，益民医院，邓州市一高，二高，致远学校， 东方爱婴实验幼儿园，东方红家居广场等; 客户分析 该项目客户主要集中于针对子女教育购房的县镇客户及周边公安系统、医院等公务员，事业单 位职工购房，兼有部分看好新区发展及置业升值潜力的投资客户及 外出务工归乡人员。 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 财富世家项目概况 地址：邓州市穰城路与公园路交汇处（人民公园南侧） 开发商：南阳财富置业有限公司 总建面：约15万 总占地：60.12亩 容积率：3.74 物业类型：高层住宅，裙楼商业 在售分期：二期二批，层数有15、17、18、23F 推广手段：本项目在一期设置过样板间，有自己的公司网 站及“财富会”会员，公司内部刊物财富置业 效果评判：就整体项目规划来看，推盘的节奏和整体营造 价值最大化之间不协调：作为项目内景观和外景观最好的 三栋楼，却放在了项目一期和二期一批来销售，未实现项 目价值最大化，二批房源在景观及资源的独享性方面都较 前期差，而预期价格则较前期产品高出许多。而二批的房 源在主推定位上则一直强调景观配套的独享性。由此可 见，财富置业的开发水品还有待进一步提高。 开盘时间：预计2011年年底 交房时间：二期一批预计2011年年底交房，二批预计 2012年下半年交房 主力户型：119、144-149三房 166四房 均 价：项目一期08年上半年入 市，起价2000元/，均价25002700元/;2010年8月份，二期一批 工程（三栋楼）开工，12月份开 盘，价格3500-3700元/。临街底 商售价1.5万元/（一层价格） 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 财富世家 SWOT分析 优势（S）：紧邻500亩人民公园，休闲配套独占； 资源优势开发商，南阳宛西制药资源背景； 邓州首个地温中央空调，双水双气社区； 景观配置注重细节，品质感强； 物业配套完善，档次高； 地段位置优越，周边教育，生活配套齐全，交通畅达。 劣势（W）：伴随项目住宅单价的拉升，户型面积设置仍旧偏大，总价过高，市场接受度有限； 居住成本相对超出了本地一般人群的消费能力。 机会（O）： 目前市场的最高端项目的形象深入人心，对于后期开发的项目已经具备了市场品牌优 势及引领地位。 风险（T）： 限购调控政策对于住宅销售进度的影响，商业开发及价值提升并未受到应有的重视，对 于项目后期资金的回流有一定影响。 配 套 区内配套：地上及地下停车位，可视对讲门禁系统， 信报箱，会所，电子巡更系统，家庭防盗报警系 统，车辆出入刷卡管理系统，背景音乐，健身器材及篮球场等运动休闲设施，地温中央空 调系统，社区液化气专供，社区水系绿化景观，社区幼儿园。 区外配套：500亩人民公园，烈士陵园，城区一初中东校区，幼儿园，四高中，城区五小，东关长途 客运站，中国银行及城区信用社等。 客户分析 项目客户主要为邓州市政领导及机关单位负责人，部分做生意的个体商户及外出务工的 邓州人。客户 年龄多集中在30-45岁之间的公务员及个体商户。 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 和谐广场项目概况 地址：邓州市团结路与东一环交叉口东北角 开发商：邓州市泰和房地产开发有限公司 物业类型：高层住宅，底层商业 二期占地：30000 在售分期：目前二期万豪天下城，28层 推广手段：工地围墙广告等。 效果评判：该项目一期为独栋32层高层点式住宅， 底层三层配套商业，地下停车位，目前已经封顶，预 计10月份交房。二期位于团结路东一环交叉口东北 角，除去配套近万平米的音乐主题喷泉公园之外，双 首层架空层商业设计也是项目的一大亮点，但总体容 积率过高，居住氛围较差，从推广来看，目前侧重地 段，户型及大型市政广场喷泉绿化配套的宣传推广， 由于一期项目是邓州第一高度，市场知名度及关注度 主力户型：90-99两房， 118、123-125、130-140三房 较高。 开盘时间：二期未动工，预计2011年6月份认筹，目 160-170四房 均 价：目前项目一期封顶，售罄，二期未动工， 前接受前期咨询。 交房时间：预计13年年初。 预计6月份认筹，目前接受前期咨询。预计均价 3400-3500元/。 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 和谐广场 SWOT分析 优势（S）：已成功一期和谐广场，累积了一定的开发经验和客户资源； 项目周边第一人民医院，新汽车站，新自来水厂等市政配套较为齐全； 地理位置十分优越，交通畅达，新老城区结合部，升值潜力巨大； 配套的近万平方米的市政音乐喷泉广场； 商业双首层开放式商业广场设计。 劣势（W）：一期项目工程进度缓慢，二期工程未动工，市场形象树立较难； 二期项目整体容积率较高，楼栋间距过窄，居住舒适度降低； 推广定位方面二期商务办公属性，居住属性并举，整体定位较为模糊。 机会（O）：目前供不应求的市场状况为住宅的快速销售奠定了市场基础，项目地理位 置亦商亦住的属性为项目定位提供了多种可能。 风险（T）：限购政策对于住宅销售进度的影响； 音乐喷泉主题广场的建设时机将对项目后期的价值提升带来较大影响； 一期项目工程的建成和交付使用对于二期项目影响较大。 配 套 区内配套：地上及地下停车位，底层商业配套 区外配套：湍河一初中，致远学校，东方爱婴实验幼儿园，邓州市第一人民医院，新汽 车客运站，一高，二高等市政教育资源丰富。 客户分析 项目客户主要集中在项目周边的市政，事业单位领导及市区县镇的个体商户为主，兼有 较大比例的投资客户。 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 名门盛世 主力户型：两房102-107 三房118、123-125、 129-130、142-143 均 价：目前项目已开工， 认筹期间，预计均价3000-3200元/。 项目概况 地址：邓州市北环路与东一环交叉口东300亩路南（新中医院南隔壁） 开发商：河南荣园置业有限公司 物业类型：小高层，高层，底层商业 在售分期：共一期目前一期，层数有12,16,18,26F 推广手段：项目目前依托于已成功开发项目“书香华府”进行本项目的销售推介。户外门头广告。 效果评判：该项目整体外立面呈现代简约三段式建筑风格，建筑外观特色不太鲜明，品质感较差， 在推广上强调新城区地段优势，建材优势，但目前项目形象及现状完全与推广卖点不搭调，尤其是 地段优势，目前项目周边无一条建成的市政道路，进出道路均为农田之间的土路。项目卖点还有待 进一步挖掘。 开盘时间：目前项目已开工，认筹期间。 交房时间：预计13年年初 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 名门盛世 SWOT分析 优势（S）： 已成功开发书香华府，累积了一定的开发经验和客户资源； 项目未来规划中，道路规划较为便捷； 建材用料较为考究，注重建筑细节。 劣势（W）： 书香华府的二期开发迟迟未动工，市场口碑较差，间接影响到本项目的市场接受度及关 注度； 项目周边目前现状极差，对于项目树立市场中高端形象极为不利； 项目推广节奏急于求成，营销进度急于收钱，与工程建设进度相差太远，与项目形象定 位也有差距。 机会（O）：目前供不应求的市场状况为住宅的快速销售奠定了市场基础。 风险（T）：限购政策对于住宅销售进度的影响； 书香华府二期开售但工程迟迟未动工建设所带来的负面影响对本项目的形象 树立较为不 利； 周边规划路的修建无疑将进一步加大项目的投入成本。 配 套 区内配套：地上及地下停车位，6重社区智能化安防系统，社区水系绿化景观，底层商业。 区外配套：湍河一初中，致远学校，东方爱婴实验幼儿园，15小，13小，邓州市网通大厦，审计局，质 量技术监督局，武装部，在建的邓州市新中医院。 客户分析 项目客户主要依托开发商前期开发的书香华府的客户资源优势，并借助其售楼部进行客户累积。项目的 主要客户集中于邓州市首次置业的人群，居住需求较为迫切的个体商户及青年首次置业者。 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 书香华府项目概况 地址：邓州市新人民路（规划中）与东一环交叉口西 北角 开发商：邓州市中原房地产开发公司 占地面积：8.52亩 一期建筑面积：16370 一期容积率：2.8 物业类型：多层住宅，高层住宅 在售分期：共二期目前二期，层数有7、13、16F 推广手段：工地围墙广告等。 效果评判：该项目一期为两栋住宅楼，其中一栋多 层，一栋13层高层，即将交房，项目二期未动即将售 罄，只余12-16层房源136的三房两厅。该项目目前 在推广上完全以后续开发的第二个项目名门盛世为 主，本项目为尾盘销售，推广几乎没有。 开盘时间：二期认购时间约为2010年10月份。 交房时间：一期项目预计6月份交房，二期未开工已售 90% 主力户型：136三房 均 价：目前项目一期即将交房，