新的科技园区物业经营模式浅析.docx

新的科技园区物业经营模式浅析基于物业平台的全价值链服务 物业服务企业的同质化竞争日趋激烈，物业管理行业的平均利润率不断下降的情况下；劳动密集型产业的定位已经难以为继，物业管理行业有必要重新审视现行商业模式进而制定出科学务实的行业发展战略，目前经过多年的发展，物业管理行业已经延伸出了多种经营模式：如物业资产运营商、物业顾问服务商、物业资源开发商、物业服务集成商和物业服务保障商。上述无论哪种运营模式，其主要的特性都是以物业为平台，通过该平台提供其涉及的各项活动所需要的资源，从而产生高附加值收入。 从目前的发展情况来看，物业平台各个环节的物业经营模式已经完备，但其尚缺乏一条贯穿全程的管理方式，这种方式以物业功能策划为起点，以物业持续运作和对其承载的客户终端提供全面服务来贯穿物业平台全价值链条。这种模式实现了物业服务价值链条的有机整合，全方位扩展了物业管理的商业空间，具有高附加值、高延展性的特征，是今后物业管理发展方向。本文以科技园区的全价值链管理为例，阐述这种全价值链服务模式。 一、物业企业在科技园区的设计与规划阶段提供的服务 科技园区是一种以服务科技企业，形成产业聚集效应，促进产业高速发展为目的的物业聚集体。其物业的基础设施建设必须要满足科技企业的特性，如开放的、可快速拓展的空间，高效快捷的配套设施，稳定安全的能源供应，保密安全的环境设置等。 作为物业管理企业，在该阶段可以为园区的设计建设与设备选型提供大量的专业顾问服务，甚至是参与到设计中去，为今后精细化、科技化、升级版的的常规物业管理服务奠定基础，提升园区适用性和整体形象，举例如下： 二、物业企业在科技园区的承接查验阶段提供的服务 该阶段物业管理企业主要完成现场承接查验资料验收、其余物资交接、对影响使用的问题提出整改措施及跟踪，同时，组织清洁开荒、客户入住准备和租赁的前期宣传等工作。 三、物业企业在科技园区的运营阶段提供的服务 此阶段，是物业公司密集提供各类服务的阶段，它涵盖了物业资产运营和物业服务保障以及更高级的项目运营管理三个方面。 （一）物业资产运营 物业公司利用客户资源和专业技能开展不动产经营、工作（如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等）。在园区的资产运营方面由于物业公司比专业的租赁经营公司更具有客户储备不足与专业性不强的特性，因此，要做好该项工作，需要扬长避短，通过物业集成商的运作模式，将前期专业性较强的产业政策环境分析、区域环境分析、项目定位、物业区域划分设计、业态组合规划、铺面划分、人流动线规划、交通车流规划、建筑外立面设计（广告位拆分）、灯光设计、商场内部装修设计、视觉引导系统设计、科学的租金划分体系、项目招商等工作分包出去，而只需要在项目整体环境把握、租户的选择与条件上把关，确保租户的引入符合园区的招商策划与招商政策。 同时物业公司可以在租赁经营中发挥渠道优势和物业经营租赁管理结合的优势做好物业经营工作。 在渠道方面，物业公司可以利用自己具有大面积管理物业区域的优势，通过现有管理平台对客户资源进行宣传推广，扩大宣传的范围与深度促进项目的招商工作。在物业经营与租赁结合方面，物业公司可以提供以下服务：通过租户管理与租户服务一体化，依据客户需求建立“战略租户共成长体系+租赁物业商务服务+酒店式租户个性化卡牌管理体系”，方便广大租赁客户，增加项目的吸引力。 战略租户共成长体系：具有高端客户的长期关注与服务优先、合作优惠的管理体系，使大量的高端客户资源助力项目招租。 租赁物业商务服务：针对租赁客户专属设计提供几十种商务辅助服务，提升项目的租赁价值。建立酒店式租户个性化卡牌管理体系：将每个租户作为酒店式客户来管理，其租赁期间的各项需求都融入物业客户关系管理系统，在租赁期间各类租赁相关服务及物业管理服务可通过物业的网络数据库直接办理（例如商务配套服务的网络定制、网络结算等）。（二）项目的整体运营服务物业公司应将园区运作的重点放在专业服务的整合提供上，在服务对象、环境、服务内容、技术支撑和管理团队上实现专业化。在服务队伍的构建上，以运营作为总控，其他服务围绕运营服务展开，在日常运作中，把握两条主线，一是以园区的发展思路为纲领，完成对园区产业支持定位、发展定位和资源融通的辅助服务提供方式的定位。二是以区内企业的发展需求及行业态势为参考，不断创新、深化与调整提供的服务，确保符合企业高速发展的需要。 园区的运营十分强调资源的调动与资源的整合能力，园区的运作资源一般分为三块：一块是政府的扶持资源；一块是物业公司自身资源；另一块是社会资源。在项目运作期间，物业公司需要在立足政府主导的前提下，在政府能提供的资源之外，对项目运作所需要的各项资源统筹管理，做好资源集成商与资源调配商的工作。该部分工作需要安排一个专业的团队来协调各方的关系，主要开展以下三方面的服务工作： 1、和金融机构达成战略合作伙伴协议，为园区企业提供以多种融资渠道为补充的便捷、低成本的融资渠道服务。 2、整合资源，为区内企业搭建产品采购服务平台。 物业公司可以通过多方面整合资源，构建一个广泛而丰富的市场信息平台，如： （1）安排本项目运营人员建立专业信息服务网站和以专业刊物等方式向企业发布信息，为企业提供信息服务，包括信息实时在线服务、信息定制服务以及采用信息聚合手段提供的信息快速服务。 （2）采用主动推销的方式，由园区运营人员组织园区产品供应主体，审定其资格并建立供需信息平台，制定园区企业产品推荐目录提供给采购主体，并定期向供应主体提供经过整合的采购信息。 （3）物业公司可在全国各地的管辖范围内分阶段、分时期分别开展各类主题推广活动、展览活动，为采购方展示园区企业产品，例如园区强势品牌推广活动、园区企业优秀产品的宣传推广、成长性企业专题市场推广活动、园区产品系列宣传路演活动、点对点产品介绍及体验活动等。 3、运用新模式、新技术，塑造全方位商务服务流程（含全链条专业服务） （1）及时提供有助于企业获得发展支持的优惠信息资源。 （2）建立适应园区企业性质的信息专业咨询辅助平台。 一般的园区运营商通过中介形式整合社会相关专业企业提供的服务，但普遍存在反应速度慢、与需求企业匹配度低、费用高的不足；物业公司可以结合自身提供园区服务的便利建立“前厅模式”“项目秘书制”“企业数据库”为区内高发展企业提供服务。 “前厅模式”是利用园区内的一定优惠政策和办公条件，通过选择，选取有较好资信能力的专业咨询及其他类商品渠道代理、公关服务企业纳入专家联系库，在园区内小范围的办公区域内集中这些公司的派驻人员，为高成长性的企业提供专业的咨询服务，这样能为区内企业增加便利度，减小选择时间，并以低于市场的价格获得所需要的服务。 “项目秘书制”是指通过接触，为有需要的企业配置高素质的项目秘书负责其信息收集、商务办理、咨询联系、物业服务、商务配套服务的一揽子服务，使企业专注于创新与研发。 “企业数据库”是建立区内企业档案，进行数据管理、数据分析、网络需求匹配，按不同需求提供服务，并进行后续的跟踪与支持。 （三）项目的后勤保障服务 物业公司通过信息化和科技化的服务手段为区内企业提供高科技、信息化、高效率、高品质的物业管理服务，范围涵盖园区消防安全、信息安全、环境及配套设施管理等；同时物业公司还提供丰富的配套服务，用菜单化的方式由区内企业选取，为区内企业解决后顾之忧，使其专注于研究创新，例如，可以提供：“VIP私人专属服务”（专属设计、专属团队、专属设备），包括室内保洁、绿植养护、洽谈、会务茶歇、专属化识别服务（利用个人ID识别，提供全方位尊尚专属服务）、私人护卫等。 “总部物业商务尊享服务”专属于高端企业总部的服务套餐：专门针对企业各类商务会务、商业洽谈、商务参观、商务接待、商务宴请、搬迁庆典、企业产品展示及展厅服务、新品发布礼仪服务、异地商务客户本地导游服务等。“资源便利提供服务”：利用物业公司集成商的有效资源，为区内企业提供优惠及便利的服务。 综上所述，基于物业平台的全价值链管理是一个对专业性和整体管控与资源整合能力要求很高的运作模式，物业公司在任意一个环节的缺陷都会给