厦门房地产二十年发展历程回顾.doc

厦门房地产二十年发展历程回顾从选购到抢购，又从抢购回归选购，厦门房地产市场一步步历练成熟，购房者也更为理性。 编者按 近20年来厦门房地产已经取得长足的发展。回首已经走过和正在走的路，我们试图发现厦门房地产运行的轨迹与曾经重要的节点。 作为“创造城市价值”的系列活动，继委托知行策划完成“厦门不动产价值调查”与分析之后，本报又特邀城市年轮、豪斯、新景祥三家知名房地产策划代理机构，分别从市场演变、产品升级和区域扩张等角度，对厦门房地产进行了整体、全面和深入的梳理。 这三家代理公司均为厦门资深的房地产策划代理公司，也是目前厦门一线的品牌代理公司，他们不仅见证了厦门房地产的发展，也与市场同步共舞，为厦门房地产发展提供策划思想与智力支持。因此，这些分析清晰地勾勒出厦门房地产发展的脉络，并对进一步的发展进行了极具参考价值的预测。 更为可贵的是，我们每一个人，都从中深刻地感受到了厦门房地产业为城市创造价值的力量和辉煌。 时光荏苒，沧海桑田。厦门，正以其独有的魅力从海岛小城迈向海湾型都市的变迁。 作为一座城市发展年轮永恒的主题，在近二十年里，厦门的房地产市场，也经历了跌宕起伏的风雨历程。今天我们重温这段历史，目的在于总结经验，为今后创建一个更健康、更良性的房地产市场提供有益的借鉴。 稚嫩的萌芽期 （19841991年） 改革开放前的厦门长期处于战备状态，城市和居民住房建设的投入几乎一片空白，长年累积的亏欠使得厦门的居住十分紧张，人均居住面积不足4平方米。从上个世纪80年代初开始，随着两岸关系的缓和以及经济特区地位的确立，厦门加大了住宅建设力度，陆续兴建了湖滨南路、振兴新村、槟榔小区、莲花一三村、湖里等一批居住小区，在一定程度上缓和了住房紧张的状况。但是在分配机制上仍然延续了“切块分配、租赁使用”的计划经济时代模式，产权上属于房管局的“直管公房”。等待分房是老百姓惟一的居住理念。 从上个世纪80年代中期开始，政府加快了经济体制改革的步伐，传统的思维模式受到了强烈的冲击，“住房也是商品”的观点逐渐得到理论界和政府的认同，住房制度改革和保险制度改革成为当时政府改革攻坚重点，商品房进入实质性的市场运作。1984年，位于浮屿的嘉美花园由厦门房地产公司投资兴建，此后，美仁新村、凤凰山庄、西堤别墅、莲坂小区、官任小区等商品房项目相继开发。这一时期的开发主体较为单一，基本上由后来取得一级开发资质的厦门房地产公司、东区、筼筜、特工、特房等几家包揽，虽然也有少数港商涉足，但只能采取与国内企业合资的方式。土地出让方式接近划拨，房产销售对象主要是华侨和外商。普通老百姓尚没有购房的理念和心理准备。 1991年，厦门出现了第一个商品化的统建房小区松柏小区，同今天人们趋之若鹜的抢购经济适用房的情形相比，每套23万元的套房遭到人们的冷遇，许多拿到指标的单位由于“无人问津”，只能退回给住宅办，在双轨制的年代，只交一点租金的无偿分房毕竟实惠得多。 上个世纪80年代中期到90年代初是厦门商品房发展的萌芽期，虽然从资金投入、建成面积、成交量等方面来看还十分微弱，但这是重要的起步阶段，为市场的运作和开发积累了许多的经验，更重要的是，向几十年来习惯于等待分房的老百姓输送了购房置业的思想观念。 超前的过热期 （19921994年） 从1992年开始，全国经济掀起一轮发展浪潮，经济形势空前活跃。与此相适应，房地产市场也急剧升温，政府放宽准入制度，厦门瞬间增加了100多家开发商，房地产成为继贸易之后的一个热门行业。商品房房价从1991年的1000多元/平方米飙升到1993年的4000元/平方米左右。 这一时期的开发主体已呈多元化，但主要以本土的几家一级开发企业以及中央、内地地方政府、大型国企驻厦的直属企业为主，以汇成建设为代表的外商投资企业也开始独立运作项目，成为一支重要的开发力量，此时的民营房地产企业尚在襁褓之中。土地出让方式以协议出让为主，出让地价相差较大。尽管如此，公开竞拍形式还是悄悄地走上历史舞台，1992年，厦门首次成功拍卖出7幅土地。除了协议出让和公开竞拍外，合作开发也是当时的一大特色，一些主业经营不善，但拥有大量土地的国企，采取利润或实物分成的方式，同投资商联合开发商品房。 在开发的物业形式上，写字楼成了当时开发商追逐的目标。究其原因，主要有两点。第一，当时的经济形势非常红火，催生出一批新兴的贸易、投资公司，作为经济特区的厦门，更是成为众多企业的衍生地，受香港公司的影响，普遍很注重公司的办公环境和形象，豪华的办公室成了这些新兴企业的标志。写字楼的需求因此骤然增大。第二，在这波房地产高潮之前，由厦门房地产公司开发的几个写字楼项目如湖滨北路的振兴大厦、振业大厦、特贸大厦、鹭江道的海滨大厦等，均取得不俗的业绩，售价比住宅项目高出一倍以上。高额的回报、成功的案例使得开发商将写字楼作为开发首选。而这期间上马的一些写字楼项目，运作较为迅捷的如国贸大厦、海光大厦、宝福大厦、鸿翔大厦等，也的确功成名就。但后来一些企业把写字楼项目作为形象工程的载体，以致在开发上互相攀比，求高求大，丧失销售良机，造成一些写字楼空置积压。 应该说，19921995年是厦门写字楼开发的黄金时期，当时的销售单价大多在6000元/平方米以上，销售周期也很短，投资回报十分可观。抚今忆昔，不禁令人扼腕嘘唏。 这期间的商品住宅项目大多是小规模的零星开发，消费主体以集团购买为主，公司购买后作为福利分配给高管人员。由于开发规模小，且其时许多贸易公司效益不错，市场供不应求，住宅价格也一路上扬，普通公寓的最高单价突破5000元/平方米，均价也在4000元/平方米左右。较有代表性的项目有嘉禾路的香江花园、湖滨北路的怡祥花园、湖滨东路的嘉隆商业城等。由于当时的私营及个体经济尚十分薄弱，商业项目的需求很小，开发量非常稀少。 岛内的开发热此时也蔓延到岛外，岛外历史性地出现了商品房项目，如集美的太源花园、麒麟居，杏林的中闽鹭江花园等。 这一时期开发商的营销手法尚处于原始阶段，没有运用广告的意识。铅印的文字说明和户型介绍就是全部的销售资料。售楼处非常简陋，格式合同还没有出台，销售合同由各开发商自己拟定。对购房者来说，小区配套、景观、物业管理还是陌生的概念。 寒冷的冬蛰期 （19951998年） 1992年开始的经济热潮由于缺乏有效的宏观调控机制，到了1993年的下半年，已经出现极度过热的现象，货币大量增发，信贷规模急剧膨胀，物价飞涨。为了防止国民经济运行失控，政府采取紧缩政策，促使经济“软着陆”。一时间，大批工程项目下马，水泥从1993年上半年的600元/吨跌至200300元/吨。房地产作为龙头行业，自然遭受到沉重的打击，开发商的资金链纷纷断裂。由于房地产开发特有的滞后性，真正的低潮从1995年才得以显露，岛内的商品住宅均价从40005000元/平方米一路下滑到20003000元/平方米，东部新区的价位甚至在2000元/平方米以下。而写字楼更是饱受重创，销售全线受阻。一些在1995年以前立项，而在这期间推出的项目，如台亚大厦、侨旺大厦、国泰大厦等，直至现房阶段，销售率仍然很不理想。更有部分项目如依人大厦等，成了著名的烂尾楼。十年过去了，如今的写字楼市场仍在期盼重塑辉煌。与写字楼及住宅市场形成鲜明对照的是，随着个体商业的快速发展，这期间小面积的商业店铺开始升温，商住楼逐渐成为市场主体。 这一时期开发商的格局发生重大变化，除了本土的一级开发企业由于固有的优势仍保持一定的开发能力外，大量具有国企背景的开发商悄然隐退，而一批民营及外商的新锐逐渐崛起，取而代之，如大洋、永升、大唐、金都、毅宏等。这期间的开发项目主要集中在莲前、金尚等东部新区。较具代表性的项目有怡富花园、卧龙晓城、中福花园、宝龙大厦（一期）等。个人购房已取代集团购买成为房地产市场的消费主力。政府也出台一系列扶持房地产发展的政策，其中最重要的就是购房入户和按揭贷款，这些政策对于促进来厦经商及周边地区的富裕群体到厦门购房定居，支撑楼市具有重要的作用。 在营销手法上，开发商开始重视广告宣传的作用，各种媒体广告陆续登场，从业人员逐步专业化，策划代理行业应运而生。低谷中的厦门房地产市场正在积蓄力量，准备迎接曙光的到来。 温和的复苏期 （19992002年） 1998年国家逐步实行住房分配货币化，直接促进了厦门房地产的复苏，市场需求逐渐活跃。19992002年间预售商品房数量基本稳定在250290万平方米之间，新建商品房实际销售面积也稳定在200290万平方米之间，供需基本平衡，实际销售均价稳定在3500元/平方米左右。同期住宅完成了多层向小高层自然转换，住宅在商品房市场中占据绝对主导地位。同时，厦门优美、良好的居住环境也吸引了大量外地人到厦购房，本地置业群体与异地置业群体之比是3：7，成为这一时期厦门楼市的一大特点。 户型设计也比较合理，开始重视园林景观设计。酒店式单身公寓也开始在厦门出现，有中环贵宾楼、四川大厦等，迎合了单身白领、投资客的市场需求。错层户型开始流行，并被广大年轻购房阶层青睐。 这时期厦门民营外资开发企业进一步发展壮大，逐步成为厦门房地产开发的生力军，如明发、永升、大洲等。来自台湾的大唐世家给厦门楼市带来耳目一新的“唐风”。 与住宅形成鲜明对比的是写字楼跌入底谷。由于经过上个世纪90年代的过度开发，市场上写字楼大量空置，价格与住宅相差无几。值得一提的是这时期市场上兴起SOHO概念，以小面积、宽带配置、自行安装空调为主要内容，在细分市场中迎合了成长型企业需求，成为暗淡市场中的一个亮点。 小面积的独立店铺开始受到追捧，价格连创新高，为追求高额利润，一些开发商不惜提高建筑密度、降低居住品质以增加商业面积。 这一时期开发商全面引进港台及广东的地产营销理念和技巧，平面设计和媒体广告达到很高的水平，广告争夺呈现白热化。同时，开发商也十分注重销售点的包装，富丽堂皇的售楼处成为展示开发商实力的橱窗。 全面的爆发期 （2003年至今） 这是厦门房地产飞速发展的时期。2003、2004年间预售商品房供给量在302320万平方米之间，新建商品房实际销售面积在330360万平方米之间，处于卖方市场，需求大于供给，消费者追涨心态明显。商品房实际销售均价分别为4148元/平方米、4936元/平方米，价格上升幅度超过二位数，分别比前年上涨551元/平方米、788元/平方米。二手房市场的活跃也有力地促进房地产市场发展。同期住宅完成了小高层向高层自然转换，高层的视野、景观等特点体现得淋漓尽致，广被市场接受，思北、鹭江道、筼筜湖周围基本上是高层建筑。户型设计也更加多样化，入户花园设计十分流行，已成为高尚住宅的一种时尚。5米挑高户型也因产品附加值高而受到购房者的青睐。 同时期市场仍以消费性需求为主，市民购房大多自己居住，但投资需求比例上升。消费需求结构中二次置业比例上升，特别是岛内，二次置业大有赶超一次置业之势。住宅以旧换新、以小换大的更新换代需求上涨较快，并从单纯数量型向数量、质量并重型转化。商品房消费日渐以本地人为主，本地置业群体与异地置业群体之比，由2003年的4：6，转变为2004年底的6：4。本地购买能力开始显露，改善型置业和投资型置业逐步成为岛内主流，炒作之风渐起，厦门人开始像上海、杭州、北京等大城市的消费者一样，抱怨房价飙升。 由于房地产市场的持续看好，众多烂尾楼项目在这一时期也获得新生。写字楼物业则以消化空置项目为主，年成交量在7、8万平方米左右，成交价格4300元/平方米，基本与住宅持平。写字楼市场在经历多年低迷之后，存在上扬的可能性，并已经在租赁市场得以体现，但消费心理的逆转尚需时日。随着滨北金融区、金尚路总部经济带的建设，中闽大厦、立信广场、第一广场等高档项目的推出，厦门写字楼年供应量在35万平方米左右，并将在2007、2008年迎来供应高峰。因此，对于整体写字楼市场应保持审慎态度。 商业物业竞争激烈。目前明发商业广场、罗宾逊广场等商业物业悉数开工，随着将来中山路、江头、莲前等板块的大型商业物业的开发，业内多年来高呼的“商业物业过剩”可能会进一步升级。 这期间开发的热点逐渐由岛内延伸到岛外，集美、海沧、同安都出现了堪与岛内媲美的优秀楼盘，未来海岸的出现更是提升了岛外楼盘的形象，完全改变了人们对岛外的购房观念。 大型国有开发企业开始显示出综合优势，海投、国贸、建发等相继开发了一系列具有重大影响力的楼盘，品牌营销战略的格局初步形成。 这一时期也是房地产的“政策年”。从2003年开始， 国家、地方多项宏观调控政策出台，这些政策对厦门房地产市场供求关系、消费心理产生了较大的影响。 2003年购房入户政策调整，众多小户型项目带动了市场价格全面上扬，产生了第一次透支性购房。而央行121文件的出台，又考验着房地产开发商的资本实力和融资能力，对中小开发商影响较大。 2004年初，各大媒体连续报道了“温州炒房团”的新闻，而抑制炒房相关政策没有及时跟进，一定程度上引发了市场上的“炒房时尚”的出现。而“8.31土地大限”政策的出台，开始有了“地荒论”之说。“150平方米”大户型限制政策是一个两难的选择，出于优化本岛有一定必要性，也基本奠定了岛内物业全线高档化。但同时由于供应量预期以及事实上的减少，构成对买家的心理压力，也引发了市场上一定程度的恐慌，产