探究地方政府依赖房地产业的原因及后果.doc

探究地方政府依赖房地产业的原因及后果制度改革以来，房地产业呈现加速发展的态势。房地产的加速发展及日益壮大，已成为驱动地方经济快速成长的重要引擎，为改善居民居住条件、提高生活品质提供了机会和可能，房地产业已是目前我们经济生活中最受关注的产业。但同时，房地产业也饱受非议，特别是房地产价格虚高、房价过快上涨，已成为众矢之的，频频推出的房地产调控措施，其效果也不尽人意，并引发了广泛的争议，地方政府过于依赖房地产业的现象也越来越受到质疑。那么如何看待地方政府依赖房地产业这个问题，是我们极为关注的重要话题。地方政府依赖房地产业的主要原因地方政府面临财政困难的情况，早已不是新鲜话题。其实，政府实际拥有较大规模的“隐性负债”，并过多依赖房地产业，造成自身“造血”机制不完善，“造血”能力不足，从而财政上的困难也比较突出。原因一：地方政府行政性的开支过于庞大、建设财政的规模过大，都是重要因素。金融危机爆发之后，实体经济受到了不小的冲击，不少地方财政更会感到吃力。另外，在分权体制之下，中央与地方在财权与事权间不够匹配，造成地方财政困难。原因二：房地产价格的不断攀升，各方面的新闻不断曝出，这对于政府缓解地方财政来说，倒是不错的消息。不过，这些消息同时又强化了很多地区收入增长过于依赖房地产业的状况，对于地方财政的合理增长而言，难言健康。房地产业的过于火爆，泡沫不断积累，又给未来的经济发展留下了隐患。原因三：从“分税制”下地方税收结构的角度看，现有的制度安排确实在影响着地方财政收入。“分税制”初始制度安排的内在缺陷，以及制度运行过程中存在的偏差等原因，加上能够产生地方税收收入的来源单一，导致一些地方财政陷入困难当中。而在地方财政结构中，上级政府财力集中度高而转移支付力度不足，地方政府纵向财力差距过大。原因四：“政绩与财政”的驱动是政府依赖房地产业得根源所在。近年的宏观调控及其效果显示，目前改革和发展的基本张力即宏观与微观、中央政府与超级增长地区之间的角力日益显现。目前有些宏观政策的正面效应之所以被快速消解、甚至走向负面，问题出在地方政府对房地产业所作的经济定位上。一是房地产业为支柱产业，强调房价增幅下降、暗中排斥房价下降。二是迷恋、依赖“土地财政”梦。因为，首先高房价意味着高税收。在房地产的利益蛋糕中，政府得利大幅增多，是近几年房地产市场格局的新变化。像提高税率，扩大税费征收范围等都是这样的效果。其二，高房价意味着土地高收益。目前在地方收入中占有较大比例，有的地区出售土地的收益已经占到地方财政收入的60%以上；其三，高房价意味着明显的城镇建设政绩。在目前的政府架构及财政分权体制下，地方财力有限，要发展经济最为快速有效的方法就是炒热地产，吸引外来资金。为此，在加快城市发展的目标下，地方政府默认炒房行为，在高房价下获得政绩与利益的“双赢”。具有关人士调查发现，对造成房价较高的诸多原因中， 54.8%的居民认为高房价的责任在国家宏观调控不完善及地方政府政策执行不力。原因五：信息披露不规范也是重要原因之一。住房市场由于其生产周期长，产品不可流动性，因而其对价格信号的反映比较迟钝，自我调节能力比较弱。因此，准确地提供各类信息，对较正市场预期、平抑房价意义重大。而目前，我国还没有一个统一、规范的房地产市场信息披露制度，地方政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。特别是房地产市场起步之初，有关政府职能缺位，房地产开发权和销售权，主动将信息的提供权让给开发商及其利益集团。少数房地产开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的甚至囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。有的在区域性以“垄断模式”抬高房价，有的房产商“价格合谋”共同助推房价。调查显示，对造成房价较高的诸多原因中，34.8%的居民认为首要因素是“房地产开发商人为哄抬物价所致”。此外，投资经济环境有待改进，也是导致高房价的诱因。如目前的货币政策导致流动性过剩，高储蓄率下的国内目前的资金出路并不多，存钱是负利率；投资实业，金融不发达，投资渠道不畅；对外人民币不可以自由兑换。大量资金无路可走，巨额的资金流必定进入房地产，以寻求利润。地方政府依赖房地产业形成的后果虽然房地产业是国民经济的重要组成部分之一，房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济的增长、促进经济总量的增加、扩大就业，而且有利于改善地区环境、提高老百姓的生活水平和生活质量。但是，如果过度地开发房地产业，把房地产业作为创造政绩的主要手段，形成房地产依赖，那么，房地产业的发展就会陷入歧途，就会反过来制约经济的发展、社会的和谐和人民生活水平的提高。从目前房地产市场的发展情况来看，正在掉入这样一种陷阱，并产生了多重不良的社会后果。首先，制约了老百姓生活水平和生活质量的提高。衣食住行，是人们最基本的生活要素。不管社会怎样变化，也不管经济水平如何提高，这四个方面的要素都不可能减少。所不同的是，表现形式和外在形象有所变化而已。对“住”这一要素来说，其核心就是能够提供与经济发展水平、社会环境相适应的居住场所，亦即社会所能提供的居住场所能与多数老百姓的购买能力相匹配。但是，从目前的实际情况来看，房价的上涨速度已经完全脱离了老百姓的实际承受能力，如果这一问题长期得不到解决，将对执政地位产生动摇和影响。因此，房价问题已对政府的执政能力和执政水平提出了严峻的考验。其次，挤占了中小实体企业的发展空间。就目前的实际情况而言，中小实体企业是真正的民本经济，它不仅是普通老百姓就业的主要渠道，也是普通老百姓收入的主要来源。如果中小实体企业发展不好，扩大就业、提高居民的财产性收入就会落空。因此，重视和关心中小实体企业发展，是我们发展的重点工作，也是政府应该关注的重点工作。值得注意的是，近年来地方政府对房地产业的过度依赖，已经严重挤占了中小实体企业的发展空间。一方面，房地产市场过度膨胀和发展，对社会资源、信贷资金等的大量占用，严重挤占了中小实体企业的资源和资金空间，使它们的生存和发展空间变得越来越窄，导致多数中小实体企业面临生存困难、发展困境;另一方面，房地产业过高的利润和收入，带来了社会贫富差距的进一步拉大。再次，加剧了地方财政的困难和制约了政府未来的运行。“吃饭财政”，一直是地方财政的缩影。尽管实行分税制财政体制以来，财政收入保持了高速增长，但是，“吃饭财政”的格局并没有多大的改变。为了改变“吃饭财政”的格局，地方政府又发明了“土地财政”的做法，以土地为载体，大搞负债建设。所谓负债建设，说到底就是直接或间接的发展房地产业。因为，无论是城镇建设、城镇改造，还是道路建设、城镇基础设施建设，都与房地产市场的发展紧紧地绑在一起。从表面看，政府筹集到了大量的建设资金，实际上，这些资金都是透支的地方未来财力，是陶空了政府的未来，对未来政权建设和政府运行是相当不利的。第四，影响了经济的可持续发展。地方政府为什么会如此依赖房地产业，不仅在于房地产业能够有效增加GDP数量，更在于房地产业能够在很短的时间内形成GDP、形成政绩。因为，其他实体经济虽然也能有效增加GDP，但是，对于希望在