韩国房地产发展及现状.docx

韩国房地产发展及现状1. 韩国房地产市场现状韩国房地产市场发展状况跟中国有一定相似之处，两者都在1998 年实施房地产市场改革，由非市场化向市场化方向转型。在这过程中，由于房地产市场跟宏观经济步调不一致，导致出现了房地产价格迅速上涨，向宏观经济“追赶”的现象。2. 韩国房地产市场发展概况2.1 国民经济迅速发展为居民积累了大量财富20 世纪70 年代以前，韩国的经济非常落后，人均GDP 始终不足200 美元。而在随后的30 年，韩国抓住了美国、日本等发达国家调整产业结构的有利国际环境，采取了“先速度，后技术；先外延，后内涵；先经济，后社会福利”的一系列不平衡发展战略，实现了工业和经济的飞速发展。1996 年，韩国的人均GDP 超过了10000 美元，一度加入了OECD(富国俱乐部)。国民经济的飞速发展为韩国居民的财富积累提供了最重要的基础。图：1961 年-2005 年韩国人均GDP数据来源：韩国房价仍将上涨2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理2.2 城市化和人口结构变化使购房需求激增1960 年初，随着韩国经济的飞速发展，韩国城市化进程也开始加速。韩国仅仅用了30年，即将城市化率从1960 年的28.0%提高到1990 年的74%。城市化率的大幅提高，改变了韩国人口结构的城乡结构比例，使得城市住宅需求愈发刚性。图：1955 年-2005 年韩国城市化率及提高幅度数据来源：城市化，人口流动与房价 2008, 招商证券，中国房地产指数系统整理与此同时，人口结构中的年龄比例也发生了较大变化。1955-1963 年是韩国人口出生的高峰期，这一代人被称作韩国的“婴儿潮”的一代，在随后的20-30 年间，不仅为韩国社会提供了大量的劳动力资源，也成为社会财富的主要拥有者。图：1960 年-2008 年韩国人口年龄结构数据来源：韩国房价仍将上涨 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理1990 年以后，韩国20-40 岁人口占比达到了37%左右。这个年龄段是首次置业最集中的年龄，是房地产需求最重要的来源和支撑。尤其是婚房作为刚性需求的重要组成部分，无论是购买还是租赁，都是房地产市场最有力的支撑之一。随着“婴儿潮”一代进入婚育年龄，消费结构也随之产生一系列的变化。其中，耐用品消费尤其是与住房消费相关的，其比重在此期间逐渐提升。图：1970 年-2005 年韩国城市化率及消费结构变化数据来源：城市化，人口流动与房价 2008, 招商证券，中国房地产指数系统整理2.3 房地产市场与国民经济发展极不协调国民经济的迅速发展，进入中年的“婴儿潮”一代使得韩国家庭数量在 1985-2005 年之间翻了一倍。图：1980-2005 韩国家庭数量翻番数据来源：韩国国家统计局中国房地产指数系统整理与此不相符合的是，韩国的住房供给却还是相当落后，数据表明：1985 年韩国户均住房仅为0.61 套，而此时，韩国人均GDP 大约是3000 美元。韩国政府在随后的10 年中大力发展住房建设，例如，1988 年，韩国政府为了实现其竞选诺言，在首尔的卫星城兴建200万套住房。到了1998 年，人均GDP 超过10000 美元，韩国户均住房仅0.75 套，但距离发达国家的户均1 套标准还是相差较远。图：1962-2007 韩国建房数量 1987-1997 年为大规模建设期数据来源：韩国房价仍将上涨 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理图：1985-2005 韩国户均住房套数始终不足1 套数据来源：韩国房价仍将上涨 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理由此不难发现，韩国房地产市场与国民经济发展是极不协调的，居民的住房需求还远远没有得到满足，为将来政府政策转变、房地产市场化以后的房价激涨埋下了隐患。3. 政府政策变化，韩国房市迈向市场化3.1 1998 年之前政府主导的非市场化阶段朝鲜战争（1950.6-1953.7）以后，韩国经济衰弱，国内居民的住房基本需求得不到满足。为了解决日益突出的住房矛盾，政府在1960 年初颁布了公营住宅法，并成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”，基本形成了由政府主导的住房市场格局。1970 年，韩国政府提出“一户一住宅”，把解决居民住房问题纳入到了长期的战略目标中。相应的，在这一时期韩国政府颁布了多项对住房市场有深远影响的法律法规。其中，较为重要的是，为了抑制房价和住房投机行为，1970 年韩国政府出台商品房上限价政策，抑制不动产投机措施等规定。（该规定直到1998 年才废除，此前一直是抑制房价的主要原因）图：非市场化时期韩国政府主要房市政策数据来源：韩国房价仍将上涨 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理从 1960 年到1998 年，政府主导下的韩国住房市场充斥了“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等具有计划经济味道的政策。在户均住房不足1 套以及韩国居民对住房的刚性需求下，充满计划经济意味的韩国房地产市场竞争极度不完全，使得韩国房价被严重低估。例如，首尔的住房价值仅是当地地区生产总值的 1.4 倍。3.2 1998 年后市场化阶段1997 年下半年，韩国发生外汇以及金融危机，经济很快下滑，失业人数剧增，房地产市场陷入了空前低谷，大批房地产企业因为资金周转不灵、国内需求不足等问题濒临倒闭。仅在1998 年，14.3%的房地产企业倒闭；房价、地价也随之大幅下跌。韩国政府为了活跃房地产市场，开始实行住房市场化的举措。其主要举措有：（1）减免房地产转让所得税，不动产所得税，登记税等多项房地产税收（2）放松对专卖住房的限制，放宽对“请约”资格的审查（3）废止“小户型住宅建设义务比率”（4）全国范围内取消商品房限价政策（5）允许外国人在房地产市场上享有国民待遇在这一系列举措实施后，韩国房价大幅提升图：1987-2008 韩国房价增速 1999 年后房价大幅提升数据来源：中国房地产发展阶段和路径推演-基于日韩经验的比较 2009, 长江证券中国房地产指数系统整理其中，“婴儿潮”一代对房价的推动最为重要。房价的上涨离不开经济的发展，只有当经济发展到了一定阶段，多数家庭的收入在扣除必要的开支以后，仍有相当数量的收入可以用于储蓄，从而使得居民对房产的购买可能性大大提升。1998 年以后，“婴儿潮”一代的平均年龄在35-45 岁，这一群体约720 万人，占韩国总人口的14.6%。而这14.6%的群体占有了韩国42%的土地权，58%的房产，71.5%的银行住房贷款和20%的股票市场，毫无疑问是韩国社会财富最主要的集中所有者。3.3 2003 年起，韩国政府出台一系列政策抑制过热房市1997 年金融危机以后，随着韩国政府出台了陆续的刺激经济发展政策，2002 年开始，韩国经济已经基本从金融危机的影响中恢复起来，经济的复苏带动了房地产市场的恢复，大批资金开始进入房地产市场，使得韩国房地产市场开始过热势头，房价开始大幅攀升。2003年起，韩国房价增速出现了首次超过韩国居民收入增速的情况。图：1975-2007 韩国房价增速与居民收入增速数据来源：中国房地产发展阶段和路径推演-基于日韩经验的比较 2009, 长江证券中国房地产指数系统整理为了应对房价涨幅过快，房市过热的局面，韩国政府采取一系列政策对房价进行抑制，其中包括了土地、税收、金融、交易管制、价格管制等多方面的政策。只是这一系列的政策，在户均住房套数不足1 套之前，都难以在根本上难以解决房价过高的问题。同时，政府采取频繁的政策干预甚至会导致房地产市场短期内更大的波动。图：市场化时期韩国政府主要房市政策数据来源：韩国房价仍将上涨 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理4. 韩国住房市场给中国的启示4.1 落后的住房经济市场对国民经济进行“追赶”在 1998 年进行住房市场化改革前，韩国房地产市场发展水平远远落后于国民经济，房价基本处于稳定的状态。当韩国经济迅速发展至较高水平时，韩国居民积累了大量财富。1998 年韩国政府进行住房市场化改革后，这批积累了大量财富的人群由于进入婚育年龄，购房成为刚性需求，成了购房的主力军，是韩国房价迅速上涨的主因。1998 年改革之前房地产市场化程度不够，对房价的人为抑制，是1998 年后房价“追赶”国民经济的主要原因。中国目前的形势跟韩国非常相似，中国经济起步于1978 年的改革开发，房地产市场于1998 年进行市场化改革。1998 年之前的福利分房制度并没有满足人民的住房基本需求，在“一部分人先富起来”后，这一群体成为购房主力，在住房供给有限的情况下，必然导致房价上涨，形成对国民经济的“追赶”现象。4.2 在住房需求尚未满足户均1 套之前，大规模建设以及房价上涨的基本趋势不会改变同韩国相似，我国目前每户平均占有仅0.7 套房，在户均占有1 套房即满足居民基本住房需求之前，住宅大规模建设以及房价上涨的整体趋势将继续延续。为了满足居民的基本住房需求，短时间内住宅的大规模建设不可避免。同时，中国居民对住房的渴望具有文化背景，购买婚房始终是20-40 岁一代人为之奋斗的目标之一。在这基本需求以及文化驱使的双重背景下，大量的刚性需求将促使房地产市场价格整体上涨。a) 政府频繁使用政策干预房地产市场收效甚微国际经验表明，进行政策干预尤其是使用税收手段强行抑制房价，始终不能对中长期房地产市场的价格进行影响。影响房地产市场中长