全国城市房地产市场分类研究报告.doc

2008年全国城市房地产市场分类研究报告全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886863一、 研究背景1.1 研究目的目前全国房地产市场普遍处于快速发展、日益成熟的阶段，但是对于各城市房地产市场的发展特征缺乏在全国范围内的总体判断和比较。我们依据各城市房地产市场的多项数据指标，对全国三十五个大中城市按照市场特征进行分类研究，以达到三个方面的目的： 为政府宏观调控决策提供服务房地产市场是明显的区域性市场，城市间情况差别较大，因此应当根据各城市不同的具体情况制定调控政策。城市房地产市场分类研究有助于为中央及各地政府提供决策依据，从而形成有针对性的政策措施。 为城市房地产市场研究提供服务城市房地产市场的分类研究，不仅有助于各城市分析了解自身的发展状况和特性，同时也有助于各城市找到可供参照的标杆城市和对比城市，以更准确深入地进行市场研究和趋势研判。 为企业区域投资组合提供服务对于跨区域发展的房地产企业，不仅需要通过扩大投资区域来实现规模化发展，还需要通过在不同特征的城市市场间进行投资组合以降低投资风险，城市房地产市场分类研究可以为企业对投资区域的选择判断提供参考依据。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868641.2 研究思路以往对城市比较方面的研究往往偏重于宏观数据，对城市经济实力等方面的指标进行分析，缺少对于全国各城市房地产市场的全面综合的对比研究。为避免出现以上误区，本次研究采用了本公司研发的房地产市场分类研究模型体系作为研究工具，以科学的定量和定性分析，将众多评估指标通过模型有机的结合在一起，从而保证了研究结果更加具有科学性和客观性。我们利用全国各城市房地产市场的运行现况、发展态势、健康程度和城市实力组成城市分类体系的子系统和解释性指标层。通过聚类分析，对全国各城市的房地产市场进行评价和类别划分。1.3 研究方法城市房地产市场分类研究在科学搜集数据的基础上，采用定性与定量结合的方法，对全国三十五个大中城市房地产市场现状及发展状况等进行综合分析。 技术路线采用多元统计分析方法进行分析。多元统计分析包括回归分析、判别分析、主成分分析、因子分析、聚类分析等统计方法。由于城市房地产市场的各项指标存在内在关系，在数据上会呈现一定的关联度，本次研究中采用因子分析法进行指标聚类，在此基础上采用聚类分析方法进行城市聚类。 评估方法1）以各城市20012006年统计年鉴、2007年统计公报为主要数据来源，形成原始指标数据库；2）采用标准化处理去除不同指标的量纲，得到标准化后的指标数据库；全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868653）对标准化后的原始数据库运用因子分析方法，将关联比较紧密的指标聚为一类，以综合反映房地产市场的某一方面的特征；4）在因子分析的基础上，采用聚类分析方法，将市场特征相近的城市得到归类，并将对各类市场从城市实力、市场现状、发展走势和健康程度四个方面进行全面的分析评价。1.4 研究对象2007年全国房地产开发投资额达到25280亿元，而35个大中城市的房地产开发投资总额达14191亿元，占全国总量的56，在全国房地产市场上具有高度的重要性和代表性。因此我们选取35个大中城市作为研究对象，通过对城市房地产市场的数据进行分类研究，为政府决策城市研究和企业投资提供参考和建议。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886866二、 城市房地产市场分类研究模型2.1 城市房地产市场分类指标体系城市房地产分类研究指标体系共包括四大类33个指标，从城市基础实力、房地产市场运行现状、房地产市场历史发展和房地产市场健康程度四个角度，对城市房地产市场进行全面反映。2.1.1 城市基础实力指标反映城市当前的规模、经济和资金实力，体现城市整体实力的指标体系，包括： 城市规模指标城市规模实力从城市地域面积、人口数量两方面来衡量，它是城市经济发展的基础条件。 经济实力指标城市经济实力是城市经济发展和人民生活水平提高的物质基础，是反映城市经济发展的现状和目前所处的阶段的重要指标。我们设置了经济规模、经济效益、人均可支配收入三个指标。经济规模反映的是经济增长的数量，即城市的总体产出水平。它包括以下指标：地区生产总值（GDP）、社会消费品零售总额，其中GDP是衡量经济规模时比选的一个国际通用指标，是经济竞争力最集中的体现；社会消费品零售总额用于反映商业的发展规模。经济效益是经济增长质量的体现，我们设置了人均GDP作为考察指标，这是小康水平综合评价指标体系中的主要指标。城镇居民的人均可支配收入衡量的是居民的收入竞争力，表明了居民改善生活的一种能力和可能性。 资金实力指标城市资金实力是反映一个城市能否进行正常运转的重要指标，关系到城市未来经济能否正常发展。我全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886867们采用了全社会固定资产投资总额这一资金规模指标，全社会固定资产投资总额是经济发展的基础，其规模的大小直接影响了经济发展的速度、效率和质量，可以反映一个城市未来经济成本投放的能力和方向。 城市发展指标城市的发展速度也是城市基础实力的重要组成部分。我们具体采用了GDP 年均增长率、社会消费品零售总额年均增长率、全社会固定资产投资年均增长率和人均可支配收入年均增长率四个指标。2.1.2 市场运行现状指标反映城市房地产市场规模及市场成熟度的指标体系，主要包括： 市场规模指标我们选择了房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额、商品房竣工面积、商品房新开工面积、商品房施工面积、土地购置面积和土地开发面积八个指标，从投资、开发、供应和成交四个方面反映城市房地产市场目前的整体规模状况。 市场成熟度指标我们采用商品房销售价格和土地购置均价两个指标，以反映房地产一级和二级市场的成熟度。2.1.3 市场历史发展指标反映城市房地产市场历史发展速度的指标体系，主要包括： 投资开发指标包括房地产投资年均增长率、土地购置面积年均增长率和土地开发面积年均增长率，均采用0107年的平均增长速度，反映城市房地产市场投资和开发规模的增长情况。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：563886868 市场供求指标商品房销售面积年均增长率：0107年商品房销售面积的平均增长速度，反映市场需求的增长情况。商品房竣工面积年均增长率：0107年商品房竣工面积的平均增长速度，反映市场供应的增长情况。累计销售面积/累计竣工面积、累计商品房销售面积/累计商品房新开工面积、累计土地开发面积/累计土地购置面积：反映该城市近六年来的土地市场的开发利用和房产市场的供求状况，是否存在较为严重的过剩。 市场价格指标房价年均增长率：0107年市场房价的平均增长速度。2.1.4 市场健康程度指标反映城市房地产市场发展与宏观经济发展的协调性，体现可持续发展能力的指标体系。房地产市场发展过大的脱离宏观经济增长预示着房地产市场发展过热，未来市场存在一定的风险。房地产市场发展只有与宏观经济发展步伐基本一致的情况下，其增长是健康和可持续的，因此其未来发展潜力也比较大。 投资对比指标房地产投资年均增长率与GDP年均增长率比较：房地产投资与经济总量增长相比是否过快，用以判断房地产市场是否存在过热现象。 价格对比指标房价年均增长率与GDP年均增长率比较：判断房价上涨是否脱离宏观经济增长背景。人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比较：判断房价的增长与居民收入增长速度是否协调。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868692.2 城市房地产市场分类研究步骤城市房地产市场分类可分为要素处理、指标聚类和城市聚类三大步骤。城市房地产市场分类研究步骤指标聚类城市聚类标准化处理聚类分析法原始数据指标分类结果城市归类结果因子载荷表因子得分表要素处理标准化数据因子分析法聚类成员表全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686102.2.1 要素处理 要素模型指标 城市1 城市2 全市面积城市总人口GDP人均GDP固定资产投资社会消费品零售总额人均可支配收入GDP 年均增长率固定资产投资年均增长率社会消费品零售总额年均增长率城市实力人均可支配收入年均增长率商品房销售面积商品房竣工面积商品房新开工面积商品房施工面积商品房销售额商品房销售均价房地产开发投资总额土地开发面积土地购置面积市场现状土地购置均价商品房销售面积年均增长率商品房销售均价年均增长率房地产开发投资额年均增长率商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积累计商品房销售面积/累计商品房新开工面积累计土地开发面积/累计土地购置面积土地开发面积年均增长率历史发展土地购置面积年均增长率全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868611房地产投资年均增长率与GDP 年均增长率比较健康程度 房价年均增长率与GDP年均增长率比较人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比较 处理方法假设有m个聚类的对象，每一个聚类对象都有n个要素构成。在聚类分析中，常用的聚类要素的数据处理方法有如下几种。 总和标准化 标准差标准化全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868612 极大值标准化经过这种标准化所得的新数据，各要素的极大值为1，其余各数值小于1。 极差的标准化经过这种标准化所得的新数据，各要素的极大值为1，极小值为0，其余的数值均在0与1之间。本研究中我们采用最常用的标准差标准化处理原始数据。2.2.2 指标聚类本报告采用因子分析法进行指标聚类。该方法可以将有错综复杂关系的变量综合为数量较少的几个因子，以再现原始变量与因子之间的相互关系，通过降维给变量赋予明确的实际意义。 因子分析法根据数理统计学中的因子分析方法，对每个指标计算共性因子的累积贡献率来确定权重，累积贡献率越大，说明该指标对共性因子的作用最大，最终至少取因子特征值累计贡献率 85%的因子。在建立因子分析模型时，设城市评价的各个指标为： Xi （i = 1, 2,3, 4., p ），将其标准化得到( )/ i i i i x = X X S ， 其中i X 和i S 是所有指标的平均值和标准差。各指标受到m（mp）个因子支配，同全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868613时每一个指标还受到一个特殊因子的制约，于是，标准化变量i x 可以用因子F和特殊因子u的线形表示，如下式所示。1 1 2 2 . ( 1,2,3,., xi = ai F + ai F + + aimFm + ui i = p) （1）将此模型进行因子轴的旋转，以求得公共因子的命名和解释。设从公共因子F旋转到公共因子G，则可以得到：1 1 2 2 . ( 1, 2,3,., ) i i i im m i x = b G + b G + + b G + u i = p （2）其中， ij b 称为因子载荷。通过比较各个指标在每个公共因子上因子载荷的大小，对指标进行聚类。因子载荷表：因子1 因子2 因子3 指标1指标2将公因子表示为指标的线形组合，就可以从指标的观测值估计各个公因子的值，此值被称为因子得分，即：1 1 2 2 . ( 1, 2,3. ) j j j pj p G = x + x + + x j = m（3）此式被称为因子得分函数，由此计算出因子得分。因子得分表：因子1 因子2 因子3 城市1城市2城市在因子上的得分指标在因子上的载荷全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868614 指标聚类结果城市分类研究采用33个指标，对指标要素标准化后进行因子分析，并选取占累计贡献率86.22%的前8个特征值建立因子载荷矩阵，从而将33个指标进行分类。我们根据各类指标的具体特征归纳如下：指标类型 具体指标城市经济与房产市场规模房地产开发投资总额商品房销售面积商品房销售额商品房竣工面积商品房施工面积商品房新开工面积城市总人口GDP社会消费品零售总额固定资产投资土地市场规模土地开发面积土地购置面积全市面积城市经济增长GDP 年均增长率社会消费品零售总额年均增长率房地产市场规模增长商品房销售面积年均增长率房地产开发投资额年均增长率房地产投资年均增长率与GDP 年均增长率比较土地购置面积年均增长率土地开发面积年均增长率固定资产投资年均增长率城市经济与房地产价格水平商品房销售均价土地购置均价人均GDP人均可支配收入房地产价格增长商品房销售均价年均增长率房价年均增长率与GDP 年均增长率比较居民收入水平增长与房价增长人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比较人均可支配收入年均增长率房地产开发与去化速度累计土地开发面积/累计土地购置面积商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房新开工面积累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686152.2.3 城市聚类聚类分析又称群分析，它是研究（样片或指标）分类问题的一种多元统计方法，类即相似元素的集合。本报告也采用这一方法进行城市聚类。 聚类方法由于类与类之间的距离有各种各样的定义。例如可以定义类与类之间的距离为两类之间最近样品的距离，也可以定义为两类重心之间的距离等。类与类之间用不同的方法定义距离就又产生了不同的聚类方法。常用的聚类方法分为八种：最短距离法，最远距离法、中线法、重心法、组平均法、距离平方和法、可变数平均法，可变法。尽管聚类分析方法很多，但归类的步骤基本上是一样的，都是两样品之间距离最短即特征差别最小、性质最相近的归为一类。 距离计算距离是事物之间差异性的测度，差异性越大，则相似性越小，所以距离是聚类分析的依据和基础。 绝对值距离 欧氏距离全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868616 明科夫斯基距离 切比雪夫距离当明科夫斯基距离时，有选择不同的距离，聚类结果会有所差异。在城市分类研究中采用几种距离进行计算、对比，选择较为合适的距离进行聚类。 聚类方法最短距离聚类法具有空间压缩性，而最远距离聚类法具有空间扩张性。最短距离为 dAB=da1b1，最远距离为 dAB=dap2。最短距离聚类法和最远距离聚类法关于类之间的距离计算可以用统一的式子表示：全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868617当= -1/2时，就是最短距离聚类法计算类间距离的公式；当=1/2时，就是最远距离聚类法计算类间距离的公式。聚类的方法还有：八种不同聚类方法计算类间距离统一表达式：城市分类研究在因子分析的基础上，采用中线法计算类间的距离，并据此对城市进行归类。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686182.3 城市房地产市场分类结论根据因子分析和聚类分析对35个大中城市房地产市场发展状况定量分析结果，并结合各城市的具体情况，我们将其分成六种类型，并对各类市场特征进行分析归纳如下：全国35个大中城市房地产市场分类表市场类型 市场特征 典型城市成熟型市场 经济发达，增长稳定，收入水平高； 房地产市场规模大，房价高； 市场规模增速低于平均水平，房价增速较大；上海、北京大型快速发展市场 区域经济中心，消费能力和收入水平较高； 房地产市场规模大，房价处于中等水平，供求较为平衡； 房价增速较快；天津、成都、重庆活跃型市场 经济发达、增长稳定，经济效益和收入水平高，消费能力强； 房地产市场规模中等，房价水平处于全国前列； 市场规模扩张速度慢于全国平均水平，供求较为平衡；广州、深圳中型快速发展市场 城市经济规模处于中上游水平，经济效益和收入水平较高； 市场规模中等，房价水平较高； 市场规模和房价增速快，整体供求状况较为平衡；杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、武汉、长沙、青岛、南京、大连中型稳健发展市场 城市经济实力和收入水平处于中下游水平，经济活跃程度不强； 房产市场规模普遍较小，但吸纳能力强，房价处于中低水平； 房价增速慢于全国平均水平，且低于 GDP 和人均收入增速；石家庄、哈尔滨、济南、郑州、贵阳、昆明、西安、南宁、沈阳、长春初级起步市场 城市经济实力较弱，收入水平低； 房地产市场规模小，价格低； 市场存在一定的供过于求，规模和房价增速处于平均水平，房地产市场处于起步阶段；太原、海口、兰州、西宁、银川、呼和浩特、乌鲁木齐全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868619三、 城市房地产市场分类研究根据城市房地产市场分类结论，我们发现，全国三十五个大中城市可以根据其城市及房地产市场规模化分为三个档次：大型、中型和小型市场。大型房地产市场的年度房地产开发投资额达到500亿元以上，商品房竣工面积和销售面积分别达到1000万和1500万平方米以上，根据其发展阶段及特征，又可分为成熟型市场和发展中市场，前者的市场表现为规模大、房价高、发展稳，其代表城市是上海和北京；后者的代表城市是天津、成都和重庆，特点为规模大、扩张快、房价上升迅速；中型房地产市场的开发投资额基本都在150-500亿元以内，商品房销售面积在300-1500万平方米以内，根据其发展阶段及特征，可以分为活跃型、快速发展型和稳健发展型三类。活跃型的典型城市是广州和深圳，表现为房价高、活力强，但稳定性不足；快速发展型城市商品房销售面积和价格的平均增速分别达到28%和16%，发展速度较快，典型城市为合肥和南昌；稳健发展型城市的商品房销售面积增长快，但房价增速相对偏慢，平均增速不足10%，典型城市为西安和昆明；小型市场的房地产开发投资额在150亿元以内，商品房销售面积和销售价格基本在300万平方米和3000元/平方米以下，目前仅有一类，即初级起步市场，该类城市市场规模小、房价低，发展速度较快但起伏大，供过于求现象比较普遍，市场需求尚待激发和释放，其典型城市为呼和浩特和海口。全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686203.1 成熟型市场成熟型市场的典型城市是上海和北京，其共同特征是：城市及房地产市场规模大，社会经济发达，居民收入及房价水平高，增速不高，发展稳定。3.1.1 城市基础实力分析上海和北京人口规模庞大，经济实力雄厚，消费力强劲，无论是GDP总量还是固定资产投资规模，或者全社会消费品零售总额均名列全国前两位，人均可支配收入也分列第2和第5位，但由于基数较大，增速相对平缓稳定。强大的经济实力和较高的收入水平是上海和北京房地产市场持续稳定发展的坚实基础。上海城市面积较小，但人口规模仅次于重庆，在全国35个大中城市中居于次席；经济实力优势突出，GDP、固定资产投资额和社会消费品零售总额等均名列首位，人均可支配收入位于第2位，但主要经济指标的增长速度低于平均水平。北京城市面积较大，人口规模略小于上海，在35个大中城市中位居第3；GDP、固定资产投资额和社会消费品零售总额仅次于上海居第2位，人均可支配收入排名第五，除人均收入外，其他三项经济指标的增长率也均低于平均水平。3.1.2 市场运行现状分析上海和北京两城市由于人口总量大，经济实力强，房地产开发投资总额、商品房竣工面积和销售面积，以及商品房销售均价等指标均位居全国前列，市场发展相当成熟。城市实力城市名称 全市面积（平方公里）城市人口（万人）GDP（亿元）固定资产投资（亿元）全社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）上海 6341 1378.9 12001.2 4458.6 3847.8 23623北京 16411 1213.3 9006.2 3966.6 3800.2 21989全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686212007年上海房地产开发投资规模仅次于北京，位居全国第2；商品房竣工和销售面积则高居全国之首，呈现出供需两旺的局面；商品房销售价格在深圳和北京之后，排名第3。北京房地产市场规模大，2007年房地产开发投资额居全国首位；商品房竣工和销售面积则分列第2和第4位；商品房销售均价仅次于深圳，位居全国第2。3.1.3 市场历史发展分析上海和北京的房地产市场成熟度较高，市场规模大，价位高，发展速度相对稳定，除销售均价外，开发投资额、商品房竣工及销售面积等其他指标的增长速度都低于平均水平，尤其是土地购置面积成负增长，土地资源呈现稀缺局面。2002至07年上海房地产开发投资和销售面积增速仅为13.4%和13.8%，在35个大中城市中排名倒数第5，尤其是05、06年，受宏观调控影响，增速明显放缓。但在巨大刚性需求的支撑下，07年商品房销售面积大幅回升，整体供求关系趋于平衡，销售价格也在较高水平上保持了13.89%的年均增长率，在全国35个大中型城市中居第13位。北京房地产开发投资和商品房销售面积年均增速分别为17.1%和12.74%，均位于全国35个大中城市倒市场现状城市名称 房地产开发投资总额（亿元）商品房销售面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）商品房销售均价（元/平方米）上海 1307.5 3695.0 3380.1 8361北京 1995.8 2176.6 2891.7 11553历史发展城市名称 房地产开发投资额年均增长率商品房销售面积年均增长率商品房销售均价年均增长率商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积土地购置面积年均增长率上海 13.40% 13.80% 13.89% 13.51% 1.06 -13.01%北京 17.10% 12.74% 16.01% 14.59% 0.87 -9.72%全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868622数10名之列；但尽管市场供求增速放缓，整体呈现出供略大于求的形势，商品房销售价格增速仍然达到16.01%，列第10位。3.1.4 市场健康程度分析从2002到05年初，京沪两地房地产市场快速发展，供需两旺，投资投机客大量涌入，房价大幅攀升；2005年5月起，中央出台多项房地产调控措施，随着06、07年调控政策进一步深化细化，房地产市场在回调中逐步回归理性、健康的轨道。2002至07年上海房地产投资与GDP的平均增速基本一致，从具体过程来看，以05年为分界呈现先快后慢的格局，表明受宏观调控影响，一度出现的房地产投资过热现象被有效遏制，市场发展趋于平稳，与此同时，房价增速略快于GDP和人均可支配收入的增长，体现出强劲经济实力对房价的充分支撑以及购房者对房价水平的认可，市场发展呈现较强的健康性和可持续性。北京房地产投资和房价的平均增速均略微高于GDP和人均收入的增长速度。近几年北京房地产投资额稳步增加，价格节节攀升，这既与北京的国内国际地位相符，同时也得益于08年北京奥运会，为开发商和消费者带来了良好的心理预期，推动房地产市场稳定、持续发展。从长远来看，房地产投资和房价的平均增速均与GDP和人均收入增速之间的差距将会有所缩小。健康程度城市名称 房地产投资年均增长率/GDP 年均增长率房价年均增长率/GDP 年均增长率人均可支配收入年均增长率/房价年均增长率上海 1.10 1.14 0.77北京 1.46 1.36 0.75全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686233.2 大型发展市场大型发展市场的典型城市是天津和重庆，其共同特征是区域经济中心，消费能力和收入水平较高；房地产市场规模大，供求较为平衡，房价处于中等水平，增速较快；市场健康发展，没有出现过热局面。3.2.1 城市基础实力分析天津、重庆和成都的GDP、固定资产投资和社会消费品零售总额等经济总量指标均位于全国前列，经济发展势头强劲，固定资产投资对经济的拉动作用明显大于消费拉动，居民生活水平稳步提高。在国家“十一五”规划中，天津滨海新区的开发开放与特区建设被写入了率先发展的国家战略，天津第一次被定位为北方经济中心。随着城市的快速发展，2007年天津GDP和固定资产投资在全国35个大中城市中均位居第5，社会消费品零售总额排名第6，经济总量已经相当可观；但人均可支配收入排在第13位，处于中等水平，经济发展与收入提升尚不完全同步。2007年重庆和成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后第三个“新特区”。重庆城市面积和人口规模大，在35个大中城市中位居首位；GDP和固定资产投资分别位居第5和第3位，成都GDP和固定资产投资则分列第10和第4位。重庆和成都市政府加大固定资产投资力度，对经济增长的拉动作用明显；人均收入水平尚未跟上经济总量的发展程度，但其增速快于平均水平，提升空间较大。城市实力城市名称 全市面积（平方公里）城市人口（万人）GDP（亿元）固定资产投资（亿元）全社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）天津 11920 956.0 5018.3 2388.6 1603.7 16357成都 12390 1112.3 3324.4 2394.7 1357.2 14849重庆 82400 3219.7 4111.8 3161.5 1161.2 13715全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686243.2.2 市场运行现状分析天津、重庆和成都两地房地产市场规模较大，房地产开发投资总额、商品房竣工和销售面积在35个城市中均居于前8名，但商品房销售价格水平不高。天津房地产开发投资规模小于重庆，在35个城市中排名第8位，房地产市场供需两旺，商品房竣工和销售面分列第4、5名，商品房均价则高于重庆，排名第8。2007年重庆房地产市场在“新特区”的利好刺激下快速发展，房地产开发投资总额和商品房竣工面积排名第4，商品房销售面积更是仅次于上海，位于全国第2，其人口和规划优势明显带动了房地产市场的繁荣。但由于城市面积大，发展不均衡，商品房均价相对较低，有较大的增长空间。成都的城市和房地产市场规模也较大，2007年成都房地产开发投资总额和商品房销售面积在全国列居第3位，商品房竣工面积列第6位，市场供求旺盛。3.2.3 市场历史发展分析从三城市房地产市场的发展走势来看，在基数较大的情况下，房地产投资额、销售面积、销售价格等指标均保持了快速增长，增速接近或者快于平均水平，市场供求基本平衡。市场现状城市名称 房地产开发投资总额（亿元）商品房销售面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）商品房销售均价（元/平方米）天津 505.3 1552.3 1723.9 5794成都 909.9 2243.3 1061.9 4267重庆 849.9 3552.9 2253.1 2723历史发展城市名称 房地产开发投资额年均增长率商品房销售面积年均增长率商品房销售均价年均增长率商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积土地购置面积年均增长率天津 21.10% 21.35% 16.49% 14.97% 1.00 14.87%全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868625自04年起，天津和成都房地产市场进入快速增长阶段，一方面投资力度加大，市场供给充足，另一方面社会经济和收入水平的持续提升也使市场需求得到释放，商品房销售均价也因此直线攀升，年均增长率达到15%以上，表现出强劲的发展势头。重庆成为直辖市极大促进了当地经济发展，新特区的成立更是促发了07年重庆房地产市场的“井喷”，从历年走势来看，重庆大力加强房地产投资，自02年起年度增幅基本都超过了20%，商品房市场也表现活跃，05年和07年商品房销售面积年度增幅均超过了50%。商品房销售价格也保持了持续增长的走势，但增幅相对小于天津，这与成为直辖市后化入重庆管辖的部分郊县发展程度不高，生活水平相对较低，因而拉低了整个市场均价也有一定关系。3.2.4 市场健康程度分析从天津、成都和重庆相关指标的对比来看，整体市场呈现较为健康的发展态势。房地产开发投资额的年均增速明显快于GDP的增长速度，房地产成为拉动城市经济发展的重要动力；两城市的房价增速与GDP和人均收入增速相比表现各异，但基本上都快于35个大中城市的平均水平。天津房地产投资年均增长稍快GDP的增长，但低于35城市的平均水平，这表明在全国各地房地产市场快速发展的整体形势下，天津仍然保持了相对健康稳定的走势；房价增速则快于GDP和人均可支配收入，成都 33.12% 24.25% 15.23% 3.92% 1.39 2.28%重庆 27.76% 31.43% 11.38% 20.24% 1.11 15.50%健康程度城市名称 房地产投资年均增长率/GDP 年均增长率房价年均增长率/GDP 年均增长率人均可支配收入年均增长率/房价年均增长率天津 1.38 1.08 0.64成都 2.41 1.11 0.81重庆 2.23 0.91 1.12全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868626体现了市场良好的心理预期。成都和重庆房地产投资年增长率是GDP增速的两倍以上，城市发展前景被普遍看好，投资力度持续加大，促进了房地产市场的快速成长，但也在一定程度上存在投资过热的风险，需要加以适当控制和引导。房价年均增长率与GDP和人均收入的增速基本持平，说明消费者购房行为相对理性，房价增长与宏观经济和收入增长较为协调。3.3 活跃型市场中型活跃市场的典型城市是广州和深圳，其共同特征是经济发达、增长稳定，收入水平高，消费能力强；房地产市场规模中等，房价水平处于全国前列。3.3.1 城市基础实力分析广州和深圳作为沿海开放城市，在国家政策倾斜下率先繁荣起来，城市经济实力强，经济总量和经济效益在全国均处于领先地位。广州全市面积和人口规模处于中等水平，而深圳的城市规模则相对较小，但两个城市的经济实力却均位于全国前列。2007年广州和深圳的GDP总量仅次于上海和北京，在35个城市中分列第3、4位，社会消费品零售总额则分列第4、5位，人均可支配收入方面，深圳超过了上海、北京等城市，名列首位，广州则排名第3。城市实力城市名称 全市面积（平方公里）城市人口（万人）GDP（亿元）固定资产投资（亿元）全社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）广州 7434 770.7 7050.8 1863.3 2595.0 22469深圳 1953 213.2 6765.4 1345.0 1915.0 24870全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686273.3.2 市场运行现状分析广州和深圳的房地产市场起步较早，虽然两城市的市场规模大小不同，但商品房销售价格均在全国处于较高水平，市场活力较强。广州房地产市场规模较大，2007年房地产开发投资额在35个城市中列第6位，商品房竣工及销售面积则分列第9和第6位，商品房销售价格排名第4位。深圳受城市面积限制，商品房竣工和销售面积均低于平均水平，在35个城市中分列第16和22位，房地产开发投资额则排名第9位；但其常住人口规模较大，市场上存在的大量刚性需求，促成了房价的居高不下，07年深圳商品房销售价格在35个城市中名列首位。3.3.3 市场历史发展分析广州和深圳房地产市场发展相对成熟，房地产投资额、商品房竣工和销售面积等指标的年均增长率都低于平均水平，从历年走势来看，受经济、政策环境影响明显，起伏较大；但两城市的商品房销售均价增速相对较快，并呈现加速增长态势，市场活跃程度较高。广州房地产投资额和土地购置面积增长缓慢，年均增长率在35个城市中分别排在第33和29位，商品房市场现状城市名称 房地产开发投资总额（亿元）商品房销售面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）商品房销售均价（元/平方米）广州 703.8 1473.6 853.7 8267深圳 461.0 555.1 630.5 14050历史发展城市名称 房地产开发投资额年均增长率商品房销售面积年均增长率商品房销售均价年均增长率商品房竣工面积年均增长率累计商品房销售面积/累计商品房竣工面积土地购置面积年均增长率广州 8.44% 17.88% 12.18% 4.74% 1.09 -1.01%深圳 7.26% 21.43% 16.99% -2.19% 0.81 -33.95%全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868628竣工和销售面积的年均增长率均排在第27位，市场供需基本平衡；商品房销售价格增速处于中游水平，排名第16位。从年度走势来看，房地产投资和供求量波动较大，而房价则持续加速上扬，市场活力较强。深圳由于城市面积很小，土地购置面积呈负增长，房地产投资额、商品房竣工和销售面积等指标的年均增长率排名也相对靠后，分别位于第34、33和20位；整体市场呈现供大于求局面，但受土地供应紧缩影响，销售面积增长速度明显快于竣工面积，从长期看市场供求将逐步趋于平衡甚至扭转，商品房销售价格也相应保持了高位高速增长，增速排名第8位。3.3.4 市场健康程度分析广州和深圳的房地产投资与GDP，商品房价格与居民收入在增速上存在一定的不协调现象，市场健康度有待进一步提高。广州和深圳的房地产投资额的年均增长低于GDP，虽然不存在投资过热的现象，但房价增速明显快于人均可支配收入，一方面是由于人均收入已经达到较高水平，增速放缓，另一方面也说明房价涨幅偏大，未来增长空间受限，存在一定的市场风险。健康程度城市名称 房地产投资年均增长率/GDP 年均增长率房价年均增长率/GDP 年均增长率人均可支配收入年均增长率/房价年均增长率广州 0.59 0.85 0.61深圳 0.44 1.03 0.09全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：56388686293.4 中型快速发展市场城市经济规模处于中上游水平，经济效益和收入水平较高；市场规模中等，房价水平较高，市场规模和房价增速快，整体供求状况较为平衡。杭州、福州、武汉、长沙、南昌、合肥为省会城市，厦门、宁波是沿海经济发达城市，他们的经济水平在全国属发达或较发达。人民生活水平比较高，消费意识强，市场需求趋于理性化，基本以自住需求为主，房地产市场经过一段时间的发展已经初具规模，市场仍然处于上升通道中，市场刚性需求依旧存在。由于这一类型市场经济政策和宏观经济发展水平较高，投资者普遍看好地产市场发展前景，房地产投资增长率连年攀高，有些城市实现跨越式发展，导致房地产投资速度大于经济发展速度，稍有投资过热。由于消费者经济和心理原因，房价在一定程度上仍会上涨，但上涨强度将有所放缓。建议这类市场把握好现有投资，适当放慢未来投资脚步。3.4.1 城市基础实力分析这些城市规模与人口处于中等水平，经济发展较有活力， GDP总量较高，固定资产投资额也较高，人民收入水平较高，消费规模较大，资金流动活跃，外来企业众多，市场发展潜力较大。城市实力城市名称 全市面积（平方公里）城市人口（万人）GDP（亿元）固定资产投资（亿元）全社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）杭州 16596 672.4 4103.9 1684.1 1296.3 21689宁波 9816 564.6 3433.1 1597.9 1035.5 22307合肥 7029 478.9 1334.2 1310.4 469.0 13427福州 12000 630.3 1974.6 1001.5 941.0 16642厦门 1573 167.2 1375.3 927.7 362.1 21503南昌 7402 491.3 1390.1 773.7 427.2 11200武汉 8494 828.8 3141.5 1732.8 1518.3 14358长沙 11800 637.4 2190.3 1445.2 1037.0 16153全国城市房地产市场分类研究报告2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司上海市闸北区广延140 号邮编：200072 电话：5638868630杭州、宁波、厦门、南京城市经济实力较强，人均可支配收入超过了2万元，固定资产投资额较高，快速发展的经济迅速推动房地产市场的发展，成为近几年房地产开发商竞相关注的热点城市。其中厦门虽然城市规模较小，人口数量不多，但经济发展水平较为发达，人民生活水平高，城市综合实力较强，为房地产市场的良好发展奠定了很好的基础。福州、长沙、大连、青岛、武汉的经济实力稍次一级，部分城市各项经济指标发展不够平