房地产项目可行性研究报告最终.doc

.XXXXXXXX房地产开发可行性分析报告XXXX置业有限公司二零一三年十一月第一部分 第一章 宏观市场分析一、政策影响及发展趋势（一）、发展现状经过近两年的政策调控，尤其是2010年下半年至今，全国房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动受到了一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。 尽管当前房地产市场的发展势头有所趋缓，但从总体上看，中国房地产市场发展仍较为健康。主要衡量因素如下：中国房地产市场仍然是一个新兴投资市场。1998年，中国正式取消福利分房制度，发展至今，中国房地产市场的真正发展也不过12年，而却在这12年中走过了很多国家花费50年甚至上百年才走完的房地产发展之路。同时，也因为中国房地产市场的发展时间很短，在其发展过程也体现了很多“不成熟”：投资和购买行为不够理性，政府也仍然在适应和调整自身角色的过程中。房地产投资回报可观且稳定。在过去的10年中，在各种投资标的中，地产投资表现突出。年平均复合回报率也超过10%，大大超过银行存款利率。更重要的是，地产投资非常稳定其年度化投资波动率仅为股市投资的20%左右。中国房地产市场的周期与宏观经济周期相符。与很多发达国家相似，中国的房地产周期与宏观经济周期有着紧密的关系，这不仅表明中国房地产市场的高速发展有着强劲的基本面支撑，也意味着在中国经济长期走势仍然看好的情况下，中国的房地产市场仍然有着相当的潜力。供求基本平衡。从中国房地产市场供求关系来看，在过去的10年中，房地产销售和投资同步上升。因此，目前的房价上升并非因为供应或者需求缺口造成。由于全球性金融危机，在2007年2008年，中国房地产市场累积了相当数量的存量房，但由于2009年市场将库存基本消化完毕，目前的市场供求关系相对平衡。从市场表现看，中国的房地产开发商也已经在把握市场供给和需求关系上显得较为成熟。平均房价仍然较低。尽管中国一线城市的房价在过去数年上涨迅速，但中国的整体房价并不显得“过高”，中国的平均房价仅为泰国的70%和印度的25% 。这也表明，如果中国的人均收入能够保持增长，中国的房价仍有上升的空间。中国家庭杠杆率保持在相当低的水平。房地产已经成为中国家庭财富中的重要组成部分。专业机构调查显示，中国家庭的房地产资产约为股票资产的五倍左右。同时，中国家庭的房地产资产仅为家庭储蓄的1.5倍左右，中国家庭的负债率并不高。从抵押贷款的数量中，也能够得出相同的结论，抵押贷款的存量也仅仅为家庭储蓄的20%左右。中国的抵押贷款利率是浮动的，首付必须20%以上(很多银行要求30%以上。同时，由于中国也没有抵押贷款保险，因此买方无法降低首付），同时对二套房的贷款要求则更严格，因此，中国的商业银行的抵押贷款有着相当的“风险缓冲”。城镇化是中国房地产市场发展的根本动力。中国目前的城镇化率约为45%左右，这与发达国家70%以上的水平相比，仍有相当的空间，而我们预期到2025年，中国的城镇化水平将接近60%，这意味着约有3.5亿人涌进城市，这将是从1990年开始新增城镇人口（1.03亿人）的三倍左右。在这一过程中，房地产市场仍有相当的发展潜力。这些发展潜力意味着这些新“城市人”有着强大的购房需求。（二）、运行趋势根据以上这些因素不难看出，未来中国房地产市场的发展将呈现稳定健康的“小步快跑”发展趋势：房地产整体价格仍将持续上涨。近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。因此中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 西部地区将是投资的主要区域。随着国家发展战略重心的调整，政策倾向西部、资金流向西部的发展势头将越来越明显，西部地区将保持较快投资增速，在全国房地产开发投资中的比重将快速提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓西部一、二线城市市场，并逐渐向西部整体区域延伸，从而带动整个西部房地产市场的发展。二、经济环境分析（一）、关中天水经济区发展规划的出台实施2009年6月25日，国务院新闻办举行发布会，正式发布了关中天水经济区发展规划。规划提出，将把关中天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。 关中天水经济区是国家西部大开发“十一五”规划中确定的西部大开发三大重点经济区之一。规划范围包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛部分县和甘肃省天水所辖行政区域，面积万平方公里。国家发展改革委西部开发司副司长李应明说，国家支持关中天水经济区发展的最大一个政策是支持西安统筹科技资源改革。同时，国家支持西安研究设立陆港型的综合保税区，这对西部地区建设重要的现代物流中心、扩大对外开放非常重要。此外，规划确定了一批重大建设项目，并出台了财政、税收、土地、环保等方面的政策措施来保证规划实施。（二）、西安咸阳一体化发展新区的规划实施2011年6月13日 陕西省政府通过国务院新闻办召开新闻发布会，发布了西咸新区总体规划（2010年2020年），规划控制范围882平方公里。陕西省省长赵正永介绍说，西咸新区采用“核心区+组团”的发展模式，利用西安和咸阳两市作为核心区，加周围五个组团的模式，构建一个新的大西安。省政府要求将西咸新区建成西安国际化大都市主城功能新区和生态田园新城，使西咸新区成为中国未来城市建设的典范。 第二章 微观市场分析一、城市发展规划简析西安规划在2020年将建设成为800平方公里、1000万人口以上的国际化大都市。人均GDP达到10000美元以上。将打造成国际一流旅游目的地、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国家重要的科技研发中心、全国重要的高新技术产业和先进制造业基地；逐步建设成为富有东方历史人文特色的国际化大都市、国家中心城市之一、世界文化之都，展望未来10年西安将迎来快速发展时期。西安南门广场华府西城港湾所处区域位于西（安）咸（阳）经济一体化的核心区域，规划等级较高，是未来西安发展的重点区域，区域整体处于沣渭新区、高新区、土门商圈、汉长安城遗址公园的的合围之中，是西安九宫格局、棋盘路网、一城多心的空间布局及九大城市功能板块中不可缺少的一部分。区域内的汉城路、枣园路、大庆路、阿房北路等主要交通线组成便捷的交通网络、西二环、西三环、地铁1号线及规划中的地铁5号线快速链接城市其它核心功能区。尤其地铁一号线的开通将带动区域迎来前所未有的发展机遇。二、区域的功能定位及发展规划沣渭新区是西(安)咸(阳)新区的重要组成部分，是陕西省委省政府、西安市委市政府落实国家关中天水经济区发展规划，建设大西安、带动大关中、引领大西北，打造全国内陆型经济开放开发战略高地的重要承载区，也是西安国际化大都市建设的重要城市功能新区。项目所处区位南邻西高新、东接新土门商圈及大兴新区、北望汉长安城遗址公园，西隔西三环与沣渭新区连为一体，整体区位居于西咸一体化的核心区域。是西安未来国际化大都市发展的引领区、高尚住宅聚集区和新型都市商务中心。随着周边四大板块的深度开发、建设，项目的区位优势和生态景观优势将得到更好的体现。三、区域房地产市场发展趋势及预测随着沣渭新区及区域相关配套的进一步完善，地铁一号线的不久即将开通，以及西安城中村改造力度的逐年加大，预计未来几年区域市场将呈现出以下特点：1、随着新土门商圈、沣渭新区建设的快速推进，相关配套的升级，本区域预计将以其相对低的均价迎来区域外购房客户的关注，将成为本市房产开发的热点区域。2、随着区域内路网、绿化等基础设施以及区域人居环境的改善、地铁线路的开通，将使本区域迎来快速发展期，房价将稳步上升。3、品牌开发商的进驻将提升区域的整体形象及项目品质，引发区域外人群更广泛的关注，将带来产品供应和购买客群升级。4、本区域未来几年将迎来城中村改造和商品房市场的激烈竞争格局。在区域供应量暂时供大于求的市场格局下，若想形成明显竞争优势，各项目都将不断提升项目内在品质。5、中低端市场产品供应主力将以70-90平的功能性中小户型为主，中高端项目将以90-150平左右的升级改善性户型为主。四、近期西安市场走向及政策（一）、近期政策走向1、2011年3月1日西安“限购令”出台，以2月25日为界限：A、西安本地户籍以家庭为单位限购两套，二套房贷最低首付60%（认房不认贷）。B、外地户籍限购一套（需在西安缴纳社保或有一年以上的纳税凭证）。C、房价涨幅参考居民收入指数涨幅控制在15%之内。（二）、近期市场趋势1、西安限购令出台2个多月，市场销量一直是处于一种低迷的态势，投资和投机性住房需求得到遏制。2、2011年4月份，西安住宅平均价格7215元/平米，环比上涨0.63%。涨幅在“中国百城房价排行榜”上升至第30名。3、“五一”期间西安市商品房共成交638套，较去年增加了159套，成交面积与去年同比增加32.99%。其中普通住宅共成交528套。4、2011年5月1日起，商品房销售实行一房一价的报批备案制度。5、以上数据说明限购政策的消化期过后，市场刚性需求依然旺盛，部分刚需己开始出手，市场出现初步回暖的走势，但能否回到限购政策之前的量能还需进一步观察。6、基于CPI不断走高的通胀预期，投资类客群将目光投向了不受限购政策影响的商业地产，导至近期西安商业地场销售出现显著上升，说明在投资渠道有限的环境下，楼市仍是资金的主要流向。（三）、对后市影响分析1、西安市场的刚性自住需求仍然是推动市场发展的主要因素，限购对自住性刚需影响有限。在预期市场整体向好的大背景下，经过3-5个月的市场自身调整和政策消化，将继续呈向上发展态势。2、受限购政策影响、很大一部分刚需更倾向于一步到位买三居，但资金状况又不充裕，因此实用性和功能性强的小三居将受到更多客户的关注。3、在周边省市以及陕西经济整体快速发展、一线城市“挤出效应”不断扩散的大背景下，西安凭借其自身科、教、文、卫等优势资源，在全国二线城市中的价值“洼地”效应将充分显现。第二章 项目分析第一部分 华府西城港湾一、项目简介华府西城港湾项目为西安市莲湖区曹家堡村城中村改造项目，位于大庆路西段南北两侧，南起远东公司，北至金家堡村；东起杨家围墙村，西至西安三印厂子弟学校。综合改造用地205.5亩，规划净用地97800平方米（146.7亩）。规划净用地97800总规划面积61.72万地上建筑面积53.19万地下建筑面积8.53万其中安置住宅面积约8万安置商业面积2万开发住宅面积37.85万开发商业面积5.34万容积率5.44绿地率29.8%建筑密度28.1%规划车位2660个二、项目规划项目规划及效果展示三、项目分析1、项目用地情况项目开发地块处在西安未来规划的沣渭新区边缘，目前区域商品化开发率比较低，处在城市发展的价值低洼带。2、交通条件项目通达性极佳，紧邻的是已经扩宽改造完成的大庆路西段，向北可达枣园路，向东为汉城南路。有10余条公交线路通达城市各方。特别是地铁1号线和规划中的5号线均距离不远，为项目后期发展奠定基础。3、周边配套及环境超市购物：华润万家（桃园路）、团结南路爱家、土门爱家、汉城路医药超市等餐饮休闲：西南酒家、苏浙会馆、罗胖大酒楼、小六汤包、小苏塘坝鱼、唐汗隆肥牛涮锅、大清花饺子馆等医 院：西安市第五医院、西电医院、军工第三医院、莲湖区第二医院等银 行：工商银行、建设银行、西安市商业银行、农业银行公 园：丰庆公园、劳动公园、西钞广场、丝绸群雕、阿房宫遗址、大世界游乐园教 育：枣园小学；远东一小、远东一、二中；西电一小、一中；庆安中学，十五中等市政配套：给水为西安市自来水公司的给水管道；排污水管道在该区道路上；村民及居民用电接市供电局110KV变电站，经架设的变电箱降压后送至各用户；热力由西郊热力公司供应，管线已延伸到项目区域。公交状况：23路（齿轮厂-大唐芙蓉园）、106路（齿轮厂-电视塔）、222路(天台路-文艺路)、223路（西门-六村堡工业园）、301路（三桥-灞桥、701路（安灵苑-西部车城）、901路（渭水园度假村-秦阿房宫）、902路（比亚迪-安美居）四、项目SWOT市场分析1、项目优势分析（S）曹家堡村紧邻西安城西板块的原生商业区域土门商圈，同时东靠西安最大的医药批发市场和城西客运站，村域分布在拓宽后的大庆西路南北两侧，周边道路网与市区各主干道相连，区位交通优势明显，商业价值较大。2、项目劣势分析（W）村域土地无法集中开发，在有限的开发用地被分割成了大小不一的八块，大大降低了土地开发价值；另一方面，由于项目用地周边被庆安、远东及齿轮厂厂区和住宅区包围，用地性质受到影响，；虽然周边道路系统健全，但紧邻村域的公交线路很少，小环境内便捷性不够。3、项目机会分析（O）随着莲湖区的快速发展，地铁1号线的建设和地铁5号线的规划，尤其是已经拓宽完成的大庆路西段通车，再加上即将实施开发的沣渭新区和西郊公园的拉动，区域周边市政基础配套不断完善，未来项目所处区域地区投资吸引力将大大增加，都为项目的实施提供了市场机会。 4、项目威胁分析（T）中央政府和西安当地针对房地产业的相关调控政策将对项目将来销售产生一定影响；大庆路西段110KV高压走廊下埋等因素，造成开发成本的不可控性可能导致追加项目投资。五、市场定位1、项目客户定位客户类别客户来源客户属性比例核心客群周边个体/私营企业主及企业中高层管理人员城西50%重点客群企业基层管理人员及高收入职工、科研技术人员 城西 35%一般客群其他区域及周边县市周边泛区域客群15%（1）核心客群：个体/私营企业主及企业中高层管理人员经过多年艰苦创业，积累了一定的财富，事业发展处在稳步上升阶段，生活较为富裕，大都有私家车，基本上都属于改善生活环境的二次置业者，在追求生活的品位与质量、改善居住条件同时，多考虑环境优美的高品质项目，比较看重区域的规划发展前景和良好的自然环境。（2）重点客群：西郊大型国有企业基层管理人员及高收入职工，应该是本项目的重点客群且大多属于地缘性客群。地缘性的这部分客群对项目周边的区域及价值很熟悉，而且将久居在此，对项目所在地感情深厚，出于初次及部分改善居住的需求，他们在置业的时候首选在项目周边考虑，而这部分客群也应该是项目最忠实的客群之一。2、产品定位项目整体档次定位中高形象、中高品质、中端价格基于区域开发现状及区域置业人口特征，本项目宜定位为以中高形象、中高档次，中端价格，以项目的规模优势进入市场，迅速占领市场份额，并引领区域板块的飞跃发展，成为区域的领导者。3、形象定位本项目主要是顺应市场需求，面向城市新生代提供适度产品，并非面向高收入者的中高端产品，因此项目在整体面貌上应以中高端形象入市。通过中高形象，实现产品的适度溢价，可带动项目产品的适度溢价。同时结合汉影山楼遗址保护公园建设，小区园林方面将在水系水景的打造上，精雕细琢，最终形成“亭台水榭、山水相依”的精品园林社区。4、价格定位 根据对区域市场的走访调查，结合项目的自身特点，价格定位于： 住宅均价：5700元/平方米 商业均价：15000元/平方米 停车位均价：150000元/个六、财务分析（一）、成本分析 1、拆迁成本（含补偿费、过度费及管理费） 8000.00万元 2、土地成本： 18278.82万元 该项目规划净用地面积146.7亩。本项目土地成本构成：土地出让金、土地契税、土地使用费，该项目参照市政告字20073号，估算土地评估价为400万元/亩。 （1）土地出让金： 出让金为交安置用地之外地价的30% 146.7X400X30%=17604万元 （2）土地契税：（土地出让金的3%） 17604X3%=528.12万元 （3）土地使用税：（按1万元/亩交） 146.7*10000*=146.7万元3、前期费用 3287.14万元 （1）规划设计、勘察、环评等费用：按一般收费60元/平方米的标准计算：53.19万X60=3191.4万元 （2）招标代理服务费：收费按差额定率累进法计算得出95.74万元4、建安成本： 143217.50万元 参照西安市各类工程综合平均造价资料，经分析比较后确定，本项目地上单位建安成本为2150元/平方米，公建单位建安成本为1100元，地下单位建安成本为3500元/平方米。住宅：44.93万平方x2150元/平方=96599.5万元商业：7.34万平方x2150元/平方=15781万元公建： 0.92万平方x1100元/平方=1012万元地下：8.53万平方x3500元/平方=29855万元5、室外工程及设备购置 23340.45万元结合西安市类似工程的实际造价确定本项目园林绿化造价计算；根据本项目景观绿化设计的档次，将取费标准定为200元/。计算可得室外工程费用为10638万元。根据房地产开发项目成本核算的经验及向设备供应方询价的结果，需要购置的设备主要有电梯、监控设备、配电设施、变压器、供暖设备及消防设备等，同时商业裙楼还配置有中央空调。结合西安市类似项目的实际造价，本项目的商业裙楼设备购置费暂估为500元/，住宅及其他部分设备购置费暂估为197元/，项目的设备购置费共计为12702.45 万元。 6、配套设施费： 15049.84万元依据陕西省物价局、省财政厅关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）、西安市人民政府办公厅转发西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（市政办发2005159号）、西安市建设项目城建费用统一征收标准，计算本项目的城建费用如下表所示。城建配套费用一览表收费项目基数收费依据单位收费标准费用（万元）城市基础设施配套费建筑面积市政办发2005159号元/1509255劳保统筹基金建安总造价陕建政发1993483号陕建政发1995389号3.55%5085.27新型墙体材料专项基金建筑面积陕政办发200894号元/10617散装水泥专项资金建筑面积市政办发【2003】6号元/1.592.55合计15049.847、工程监理费： 432.48万元根据国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670号），结合市场情况确定本项目的监理费用按照建安总造价的0.3%提取，监理费用合计为432.48万元。8、管理费： 6349.09万元依据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额，管理费用为土地费用、前期费用、建安成本、室外工程费、设备购置费、城建配套费、监理费用之和乘以计价费率，计费率为3%。计算管理费用为6349.09万元。9、预备费用： 2160万元 综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情况，预备费为土地费用、前期费用、建安成本、室外工程费、设备购置费、城建配套费、监理费用和管理费用之和乘以计价费率，计费率为1%，共计2160万元。10、利息支出 11535.78万元 上述建设投资小计228884.57万元，按照30%融资金额为68665.37万元，其利率在基准利率的基础上上浮40%计算借款时间2年的利息支出为：11535.78万元。（二）、总成本： 260535万元（三）、经济效益分析： 1、项目销售收入： 335745 万元 （1）、住宅部分：（按5700元/平方米核算） 37.85万平方米x5700元/平方米=215745万元 （2）、车位部分：（按150000元/个核算） 2660x150000=39900万元 （3）、商业部分：（按15000元/平方米核算） 5.34万平方米x15000=80100万元2、税金及销售费用： 27658.